ii “Este trabajo final de investigación aplicada fue aceptado por la Comisión del Programa de Estudios de Posgrado en Arquitectura de la Universidad de Costa Rica, como requisito parcial para optar al grado y título de Maestría Profesional en Arquitectura con énfasis en Vivienda y Equipamiento Social”. Dr. José Enrique Garnier Zamora Representante Decano Sistema de Estudios de Posgrado MAE Minor Rodríguez Rojas Tutor Mag. Karla Fernández Oconitrillo Lectora Mag. Alejandro Araya Escamilla Lector Mag. Bryan Roberto Vargas Vargas Representante Director Programa de Posgrado en Arquitectura Dania Chavarría Núñez Sustentante iii "El derecho a la ciudad es mucho más que libertad individual de acceder a los recursos urbanos; se trata del derecho de cambiarnos a nosotros mismos, cambiando la ciudad ". -David Harvey iv AGRADECIMIENTOS A Dios que sigue y seguirá siendo luz y compañero inseparable de vida. A mi familia que, a pesar de mí misma, me siguen acompañando, cuidando y siguen confiando en mí cada día. A todos los que en el proceso me apoyaron y me motivaron a seguir y concluir: José Enrique, Daniel, Minor, sin ustedes no hubiera sido lo mismo. A un gran compañero de trabajo, Eduardo, por tu compromiso en cada asignación que desarrollamos juntos y que hoy es parte de este documento. ¡Gracias! v vi RESUMEN En la presente investigación se analizan las principales problemáticas que se identifican en el país, en cuanto a la producción de vivienda social y construcción del hábitat, desde tres vertientes. La primera vertiente está relacionada con la dificultad para la atención del déficit habitacional, asociada al incremento de los costos en las soluciones de vivienda de interés social, por diversas circunstancias que impactan en su valor final. La segunda vertiente se enfoca en la necesidad de establecer procesos adecuados de análisis de factibilidad para la gestión y desarrollo de proyectos de vivienda de interés social con el fin de poder determinar de manera temprana, la viabilidad y pertinencia de desarrollo de un proyecto. Finalmente, la tercera vertiente se enfoca en resaltar la importancia y el impacto que tienen los procesos participativos y de organización comunitaria, en la reducción de costos de los proyectos, al permitir que los beneficiarios finales, se involucren de manera anticipada y permanente en la producción de sus soluciones habitacionales. Una vez definidos los tres ejes de análisis, se desarrolla un estudio de los diferentes componentes de la inversión y de la tramitología dentro del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda, para determinar su impacto sobre los costos finales de las soluciones de vivienda que se realizan con el bono familiar de vivienda. Posteriormente, se muestra a través de la aplicación práctica en un caso concreto, el alcance y el impacto del proceso de factibilidad para proyectos habitacionales, en cuanto a la optimización de tiempos y los costos previos de desarrollo. Por último, mediante la aplicación en un caso concreto, se evidencia el aporte y las capacidades, que las comunidades organizadas pueden tener en la gestión de un proyecto de vivienda de interés social, mediante el uso de una metodología participativa, para la construcción de escenarios de aporte. A través de la evaluación final, se desarrolla una verificación sobre el cumplimiento de los objetivos y los resultados de la investigación realizada, en la cual mediante la valoración de variables cualitativas, se persigue demostrar que a través de la integración de los tres componentes analizados (costos de habilitación de terrenos, viviendas y trámites, desarrollo de procesos de factibilidad y generación de procesos participativos de aporte comunitario), se puede conseguir un impacto significativo en la disminución de la brecha entre la oferta y la demanda para proyectos de vivienda de interés social y con esto generar las bases para la propuesta de una solución integral, para la vivienda de interés social en Costa Rica. vii ABSTRACT In the present investigation an analysis is developed in relation to the main problems identified in the country, in the production of social housing and habitat construction, from three perspectives. The first aspect is related to the difficulty of giving adequate attention to the housing deficit, associated with the increase in costs in housing solutions of social interest, due to various circumstances that impact their final value. The second aspect focuses on the need to establish adequate feasibility analysis processes for the management and development of social interest housing projects in order to be able to determine, early, the viability and relevance of project development. Finally, the third aspect focuses on highlighting the importance and impact of participatory processes and community organization, in reducing project costs, by allowing final beneficiaries to get involved early and permanently in production of their housing solutions. Once the three aspects of analysis have been defined, a study is made of the different components of investment and paperwork within the National Financial System for Housing, to determine their impact on the final costs of housing solutions that are carried out with housing allowance. Subsequently, it shows through the practical application in a specific case, the scope and impact of the feasibility process for housing projects, in terms of optimization of time and previous development costs. Finally, it is evident through the application in a specific case, the contribution and capacities that organized communities can have in the management of a social interest housing project, through the use of a participatory methodology, for the construction of scenarios contribution. Through the final evaluation, a verification is proposed on the fulfillment of the objectives and the results of the research carried out, in which by evaluating qualitative variables, it is sought to demonstrate that through the integration of the three components analyzed (land habilitation costs, housing construction and paperwork, development of feasibility processes and generation of participatory community contribution processes), a significant impact can be achieved in reducing the gap between supply and demand for housing projects of social interest and with this generate the basis for the proposal of a comprehensive solution for social interest housing in Costa Rica. viii TABLA DE CONTENIDOS Portada ............................................................................................................................... i Registro de firmas ............................................................................................................. iii Dedicatoria ....................................................................................................................... iv Agradecimientos ................................................................................................................ v Resumen ......................................................................................................................... vii Abstract ...........................................................................................................................viii Tabla de contenido ........................................................................................................... ix 1. INTRODUCCIÓN ............................................................................................................... 18 2. DELIMITACIÓN .................................................................................................................... 6 2.1 ANTECEDENTES .......................................................................................................... 6 2.1.1 Estado de la situación de la vivienda en Costa Rica. ............................... 7 2.1.2 Déficit Habitacional ENAHO 2019 ................................................................ 11 2.1.3 La Política Nacional de Vivienda en Costa Rica .................................... 14 2.1.4 El Sistema Financiero Nacional para la Vivienda- su creación, evolución y papel ........................................................................................... 17 2.2 JUSTIFICACIÓN .......................................................................................................... 22 2.3 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA ...................................................................... 24 2.3.1 Problema 1- Sobre el déficit habitacional en Costa Rica y los costos actuales de la vivienda social. ..................................................................... 25 2.3.2 Problema 2- Sobre la falta de procesos de factibilidad para desarrollo de proyectos de vivienda de interés social. ......................... 28 2.3.3 Problema 3 – Sobre la falta de procesos participativos y de aporte comunitario para el desarrollo de proyectos de vivienda de interés social. .................................................................................................................. 29 2.4 ALCANCES ESPERADOS ......................................................................................... 31 3. OBJETIVOS ........................................................................................................................ 36 3.1 OBJETIVO GENERAL ................................................................................................ 37 3.2 OBJETIVOS ESPECIFICOS ..................................................................................... 37 4. MARCO TEÓRICO CONCEPTUAL ................................................................................ 38 4.1 DE LA PRODUCCION DE VIVIENDA AL HÁBITAT SOCIAL .............................. 39 4.1.1 El modelo de desarrollo actual y el acceso a la vivienda ..................... 39 ix 4.1.2 La Construcción del Hábitat y su papel en la consolidación del tejido social ................................................................................................................... 41 4.2 DEL ACCESO A LA VIVIENDA HACIA LA FACTIBILIDAD DE LOS PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL ............................................................................ 45 4.2.1 Los proyectos de inversión aplicados a la producción de vivienda .. 45 4.2.2 La importancia de procesos de factibilidad en los proyectos de vivienda de interés social. ............................................................................. 46 4.3 DEL USUARIO A LA ORGANIZACIÓN SOCIAL .................................................... 49 4.3.1 El Usuario en la gestión de proyectos de vivienda social .................... 49 4.3.2 La Organización Social en la ejecución de proyectos de vivienda .... 51 5. MARCO METODOLÓGICO ............................................................................................. 56 5.1 ESQUEMA METODOLÓGICO GENERAL .............................................................. 57 5.2 HERRAMIENTAS METODOLÓGICAS .................................................................... 58 5.2.1 Metodología análisis de impacto de componentes de inversión y trámites en los costos actuales de la vivienda de interés social ....... 59 5.2.2 Metodología sobre procesos de factibilidad para desarrollo de proyectos de vivienda de interés social. ................................................... 61 5.2.3 Metodología procesos participativos y de aporte comunitario para el desarrollo de proyectos de vivienda de interés social. ......................... 62 5.2.4 Herramientas metodológicas ........................................................................ 64 El estudio de caso como base metodológica. ................................................... 64 La ficha de caracterización de familias. ............................................................... 65 La guía de captura de datos .................................................................................... 65 La matriz de estimación financiera. ...................................................................... 65 6. IMPACTO DE OBRAS Y TRÁMITES EL EN COSTO, VIVIENDA DE INTERES SOCIAL .................................................................................................................................... 67 6.1 CONSIDERACIONES INICIALES, INSTITUCIONES NORMAS Y POLÍTICAS VINCULADAS AL SECTOR VIVIENDA .......................................................................... 68 6.2 ALCANCES DE LA INVESTIGACION DE COSTOS DE VIVIENDA ................... 71 6.2.1 Problemática asociada a los costos de vivienda de interés social .... 72 6.3 PROGRAMAS, PROPÓSITOS Y TIPO DE PROYECTOS EXISTENTES EN EL SFNV .................................................................................................................................... 74 6.3.1 Propósitos, programas y requisitos para el BVF .................................... 74 6.3.2 El Bono Ordinario y su evolución ................................................................ 79 6.3.3 El Bono Familiar de Vivienda al amparo del Artículo 59, evolución e impacto en costos ........................................................................................... 86 x 6.3.4 Otras normas que afectan proyectos desarrollados al amparo del artículo 59 .......................................................................................................... 90 6.3.5 Conformación del monto destinado BFV ordinario versus el BFV al amparo del artículo 59 .................................................................................... 92 6.4 FACTORES QUE INFLUYEN EN EL COSTO DE LA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL ................................................................................................................................ 98 6.4.1 Factores de la gestión que influyen en el costo de la vivienda ........... 98 6.4.2 Factores de habilitación de terrenos que influyen en el costo de la vivienda .............................................................................................................. 99 6.4.3 Factores constructivos que influyen en el costo de la vivienda de interés social ................................................................................................... 107 6.4.4 Factores normativos y de trámite que influyen en el costo de la vivienda ............................................................................................................ 109 6.5 CONSIDERACIONES FINALES ............................................................................. 115 7. LA FACTIBILIDAD EN LOS PROYECTOS DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL ................................................................................................................................................. 118 7.1 CONSIDERACIONES PARA DETERMINAR LA FACTIBILIDAD DEL PROYECTO DE VIVIENDA ............................................................................................ 119 7.1.1 Factibilidad Técnica: ..................................................................................... 120 7.1.2 Factibilidad Legal: ......................................................................................... 122 7.1.3 Factibilidad Política: ...................................................................................... 123 7.1.4 Factibilidad Financiera: ................................................................................ 123 7.1.5 Factibilidad Social: ........................................................................................ 124 7.1.6 Factibilidad Ambiental .................................................................................. 125 7.2 ESTUDIO DE CASO- FACTIBILIDAD DE PROYECTO SANTA FE, CHACARITA, PUNTARENAS ........................................................................................ 127 7.2.1 Consideraciones previas ............................................................................. 127 7.2.2 Visita al asentamiento ................................................................................... 129 7.3 INFORME FACTIBILIDAD PROYECTO SANTA FE, CHACARITA, PUNTARENAS ................................................................................................................. 135 RESUMEN EJECUTIVO ..................................................................................................... 136 FACTIBILIDAD DEL PROYECTO .................................................................................... 137 7.3.1 El proyecto ....................................................................................................... 138 7.3.2 Datos del terreno ............................................................................................ 140 7.3.3 Viabilidad técnico legal ................................................................................ 142 7.3.4 Viabilidad institucional ................................................................................. 146 xi 7.3.5 Consideraciones sociales generales ........................................................ 149 7.3.6 Consideraciones de diseño ......................................................................... 152 7.3.8 Consideraciones finales ............................................................................... 163 7.3.9 Recomendaciones ......................................................................................... 164 8.LA ORGANIZACIÓN COMUNITARIA Y LA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL ..... 167 8.1 EL APORTE COMUNITARIO COMO ALTERNATIVA PARA PROYECTOS DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL ........................................................................... 167 8.2 ESTRATEGIAS DE FORTALECIMIENTO DE CAPACIDADES COMUNALES PARA LA VIVIENDA DE INTERES SOCIAL ............................................................... 170 8.3 ESTUDIO DE CASO- PLAN DE APORTE COMUNITARIO PROYECTO EL MILAGRO, VASQUEZ DE CORONADO. ..................................................................... 174 8.3.1 El Proyecto....................................................................................................... 174 8.3.2 Objetivos .......................................................................................................... 177 8.3.3 Marco metodológico ..................................................................................... 177 8.3.4 Perfil del grupo ............................................................................................... 182 8.3.5 Propuesta técnica de aporte comunitario ............................................... 188 8.3.6 Consideraciones finales ............................................................................... 201 9. EVALUACIÓN ................................................................................................................... 203 9.1 SELECCIÓN DE LA HERRAMIENTA DE EVALUACION ................................... 204 9.2 PROPUESTA DE MATRIZ DE VALIDACION DE OBJETIVOS ......................... 205 9.2.1 Evaluación del objetivo general ................................................................. 205 9.2.2 Evaluación de los objetivos específicos ................................................. 206 9.2.3 Evaluación de resultados ............................................................................ 209 10. CONCLUSIONES .......................................................................................................... 210 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ................................................................................. 210 ANEXOS ................................................................................................................................ 210 xii ÍNDICE DE FIGURAS Figura 1. Dimensiones e impacto de la vivienda en el Derecho a la Ciudad ......................... 3 Figura 2. Proyecto Colinas de Noche Buena, Turrialba, FUPROVI ........................................ 5 Figura 3. Crecimiento de la VIO por zona según Censos 1973-1984-2000-2011 ................ 9 Figura 4. Indicadores que impactan el cálculo del Déficit Habitacional actual .................... 10 Figura 5. Cálculo del Déficit Habitacional Tradicional ............................................................. 11 Figura 6. Cálculo del Déficit Habitacional Real ......................................................................... 12 Figura 7. Resumen PNVAH 2013-2030 y Ley N° 7052 ........................................................... 17 Figura 8. Organigrama actores del SFNV ................................................................................. 20 Figura 9. Proyecto de vivienda de interés social “Las Brisas”, Tilarán. Park Slope Development ................................................................................................................................... 24 Figura 10. Problemática a abordar en la investigación ........................................................... 25 Figura 11. Problemáticas abordadas en la investigación ........................................................ 31 Figura 12. Alcances de la investigación ..................................................................................... 32 Figura 14. Diagrama relaciones alcances, afectación en impactos ...................................... 35 Figura 15. Proyecto La Arboleda, Tibás, FUPROVI................................................................. 37 Figura 16. Resumen aspectos relacionados con la Producción del Hábitat Social ............ 44 Figura 17. Resumen aspectos relacionados con la Factibilidad de Proyectos de Vivienda Social ................................................................................................................................................ 49 Figura 18. Proyecto Las Anas, Desamparados, FUPROVI .................................................... 54 Figura 19. Resumen aspectos relacionados con la Organización Social ............................. 55 Figura 20. Metodología general de la investigación ................................................................ 57 Figura 21. Integración de componentes de la investigación................................................... 58 Figura 22. Metodología componente inversión y trámites ...................................................... 59 Figura 23. Análisis de componentes de costos y tramitología en el SFNV .......................... 60 Figura 24. Metodología sobre componente de procesos de factibilidad .............................. 62 Figura 25. Metodología sobre componente de participación ciudadana comunitaria ........ 64 Figura 26. Resumen de herramientas metodológicas complementarias.............................. 66 Figura 27. Línea tiempo instituciones, proyectos y normas vinculadas a la vivienda ........ 69 Figura 28. Conformación del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda ...................... 70 Figura 29. Componentes del costo de una solución habitacional ......................................... 71 Figura 30. Propósitos investigación sobre costos y tramitología en vivienda social .......... 72 Figura 31. Problemática que impacta costos de Vivienda de Interés Social ....................... 73 Figura 32. Propósitos y Programas en el BANHVI para la tramitación de BFV .................. 75 Figura 33. Tipos de Proyectos en el BANHVI para la tramitación de BFV ........................... 76 Figura 34. Diagrama Modalidad Proyectos S-001 ................................................................... 77 Figura 35. Diagrama Modalidad Proyectos S-002 ................................................................... 78 Figura 36. Diagrama Modalidad Proyectos S-005, Compra de grupos de viviendas existentes nuevas ........................................................................................................................... 79 Figura 37. Evolución del monto de BFV ordinario .................................................................... 81 Figura 38. Evolución del monto de bono ordinario 1988 al 2016 ........................................... 82 Figura 39. Cantidad de bonos otorgados por año y monto ..................................................... 82 Figura 40. Propósito del análisis de índices .............................................................................. 83 xiii Figura 41. Evolución de Índice de Precios al Consumidor de 1976 a 2016 ......................... 84 Figura 42. Índice de precio de insumos para la construcción de vivienda de 1976 a 2012 ........................................................................................................................................................... 85 Figura 43. Evolución Artículo 59, Ley N°7052 .......................................................................... 90 Figura 44. Comparación evolución BFV ordinario y Artículo 59 ............................................ 96 Figura 45. Obras de infraestructura para el desarrollo de proyectos de vivienda de interés social............................................................................................................................................... 104 Figura 46. Análisis de costos de infraestructura para definición de tipología de terrenos aceptables ..................................................................................................................................... 105 Figura 47. Comparación en proyectos rurales entre el costo de lote y costo de la vivienda ......................................................................................................................................................... 106 Figura 48. Indagaciones para determinar componentes que aumentan costos de vivienda ......................................................................................................................................................... 108 Figura 49. Actores y normativas vinculados a la tramitación de vivienda de interés social ......................................................................................................................................................... 112 Figura 50. Línea de tiempo impactos por cambios normativos en el SFNV ...................... 113 Figura 51. Requerimiento de controles para el BFV Artículo 59 .......................................... 114 Figura 52. Principales diferencias entre el BFV ordinario y por artículo 59 ....................... 116 Figura 53. Aportes y finalidad de los aspectos valorados en la factibilidad de proyectos de vivienda .......................................................................................................................................... 126 Figura 54. Aspectos a evaluar en la captura de datos durante visita al terreno ................ 128 Figura 55. Asentamiento informal frente al ingreso principal al Proyecto Santa Fe, Puntarenas .................................................................................................................................... 134 Figura 56. Vista del ingreso principal al Proyecto Santa Fe, Puntarenas .......................... 135 Figura 57. Vista del entorno del Proyecto Santa Fe, Puntarenas ........................................ 139 Figura 59. Terrenos valorados para Proyecto en fases ........................................................ 141 Figura 60. Localización y contexto del proyecto ..................................................................... 142 Figura 61. Punto de desfogue para aguas residuales Quebrada Gata. ............................. 144 Figura 62. Vista de calle interna del asentamiento informal Santa Fe ................................ 145 Figura 63. Vista de acceso al asentamiento informal Santa Fe ........................................... 145 Figura 64. Mapa riesgos y amenazas del contexto de Proyecto Santa Fe, Puntarenas . 148 Figura 65. Estrategia de prioridad de intervención en terrenos ........................................... 152 Figura 66. Propuesta de diseño conceptual para las 3 propiedades .................................. 156 Figura 67. Diseño de sitio de etapa 1 del Proyecto (propiedad sin invadir) ....................... 157 Figura 68. Vista aérea de 1° Etapa Proyecto Santa Fe, año 2020 ...................................... 165 Figura 69. Vista aérea de 1° Etapa Proyecto Santa Fe, año 2020 ...................................... 165 Figura 70. Vistas de avance de obras en Proyecto Santa Fe, abril 2020 .......................... 166 Figura 71 y 72. Vistas de avance de obras en Proyecto Santa Fe, abril 2020 .............. 166 Figura 73. Ubicación del Proyecto el Milagro, Vásquez de Coronado ................................ 175 Figura 74. Diseño de sitio Proyecto el Milagro, Vásquez de Coronado.............................. 176 Figura 75. Metodología general para desarrollo Plan de Aporte Proyecto el Milagro ...... 182 Figura 76. Ejes de Aporte del grupo organizado al Proyecto el Milagro ............................. 189 Figura 77. Procesos participativos llevados a cabo por FUPROVI ..................................... 202 Figura 78. Resumen Herramienta de Evaluación aplicada a la propuesta ........................ 204 Figura 79. Proyecto Torres de la Montaña, Desamparados, FUPROVI ............................. 210 xiv ÍNDICE DE TABLAS Tabla 1. Histórico de Bonos Familiares de Vivienda de 1987 a 2019 ................................... 21 Tabla 2. Monto de BFV por ingreso familiar .............................................................................. 93 Tabla 3. Monto de BFV ordinario con administración por familias beneficiarias ................. 94 Tabla 4. Monto BFV ordinario con administración por empresa constructora ..................... 94 Tabla 5. Criterios para definición de terrenos viables para financiamiento en el BANHVI ......................................................................................................................................................... 103 Tabla 6. Peso porcentual de sistemas en obras de urbanización ........................................ 104 Tabla 7. Estudios técnicos posibles de cotizar y contratar .................................................... 121 Tabla 8. Parámetros para diseño conceptual .......................................................................... 154 Tabla 9. Distribución de áreas y uso del terreno según diseño conceptual ....................... 154 Tabla 10. Tabla de costos preliminares etapa inicial ............................................................. 158 Tabla 11. Tabla de supuestos para el proyecto en modalidad S-001 ................................. 159 Tabla 12. Flujos del proyecto de vivienda ................................................................................ 161 Tabla 13. Resumen estimación temprana de costos del proyecto Santa Fe ..................... 162 Tabla 14. Etapas de acompañamiento técnico- socio organizativo ..................................... 172 Tabla 15. Caracterización familias Proyecto El Milagro......................................................... 184 Tabla 16. Características de familias para visualizar escenarios de aporte ....................... 185 Tabla 17. Saldo al descubierto por caso .................................................................................. 188 Tabla 18. Presupuesto general por actividades por unidad habitacional............................ 190 Tabla 19. Oportunidades de aporte en mano de obra ........................................................... 191 Tabla 20. Desglose por actividades seleccionadas con oportunidad de aporte en materiales ...................................................................................................................................... 191 Tabla 21. Monto total de aporte al proyecto por ahorro en materiales ................................ 194 Tabla 22. Impacto aporte de costos de infraestructura .......................................................... 194 Tabla 23. Valor de principales obras de urbanización ........................................................... 195 Tabla 24. Impacto por aporte en obras de urbanización ....................................................... 196 Tabla 25. Inversión de la Organización a la fecha .................................................................. 196 Tabla 26. Monto total de mano de obra para el proyecto ...................................................... 197 Tabla 27. Aporte en mano de obra para rubro de aceras ..................................................... 198 Tabla 28. Lote urbanizado versus aporte rubro mano obra aceras ..................................... 198 Tabla 29. Resumen de costo de lotes en verde y urbanizados ............................................ 199 Tabla 30. Costo de lote urbanizado y vivienda ....................................................................... 199 Tabla 31. Costo de lote y aporte en la compra del terreno ................................................... 200 Tabla 32. Impacto de aporte de dinero de la Asociación en el costo final del lote de familias meta ................................................................................................................................. 201 Tabla 33. Matriz de evaluación de objetivo general ............................................................... 205 Tabla 34. Matriz evaluación objetivo 1 - Costos y trámites ................................................... 206 Tabla 35. Matriz evaluación objetivo 2 – Proceso Factibilidad ............................................. 207 Tabla 36. Matriz evaluación objetivo 3 - Plan Aporte Comunitario ...................................... 208 Tabla 37. Matriz de resultados de los tres aspectos analizados .......................................... 209 xv SIGLAS Y ACRÓNIMOS xvi xvii 1. INTRODUCCIÓN 2 Para conseguir un abordaje integral del hábitat y la vivienda, tienen que estar separados de la imagen que los interpreta únicamente como objetos de mercancía, ya que es la forma que hace posible entender sus diferentes dimensiones, entiéndase la social, la cultural, la económica y hasta la parte humana. Para conseguir lo anterior, es necesario comprender las múltiples formas en que estas dimensiones se encuentran interrelacionadas y que hacen que la vivienda sea un factor de desarrollo humano esencial. Tal y como se plantea en la Plataforma Global por el Derecho a la Ciudad (PGDC), cuando se habla de este derecho, se considera la interrelación de todas esas dimensiones y se encuentra implícita la participación de las comunidades en la construcción de una “visión de ciudades y asentamientos humanos descentralizados, inclusivos y sostenibles que aseguren oportunidades de empleo, salud, educación, ocio y cultura para todos sus habitantes” («El Derecho a la Ciudad», 2019). En el marco del Derecho a la Ciudad, el acceso a la vivienda se convierte en un elemento clave para ejercer este derecho y depende de propuestas adecuadas de ordenamiento territorial, asociadas a Políticas de Estado, relacionadas con la priorización en cuanto a la ubicación adecuada de la vivienda, en función al resto de actividades que se desarrollan en la dinámica de la ciudad. A su vez, la construcción de una propuesta integral, también requiere de condiciones convenientes de organización social de la comunidad en diferentes escalas, que permita articular todos los componentes, los intereses y posibilidades de aporte y participación de los diversos actores de las comunidades en la construcción y desarrollo del hábitat, de manera que se pueda cumplir con la posibilidad de garantizar el Derecho a la Ciudad, que se configura como un “derecho colectivo que pone de relieve la integralidad territorial y la interdependencia de todos los actores civiles, políticos, económicos, sociales, culturales y ambientales reconocidos internacionalmente.” («El Derecho a la Ciudad», 2019). Es por el peso que tiene la vivienda como instrumento de construcción de entornos de relaciones sociales, así como por el impacto que tiene la construcción de las mismas en el dinamismo de varios sectores económicos, que dentro de un proceso de construcción del hábitat es importante, dimensionar la vivienda de manera simultánea dentro del contexto ambiental, económico y social, procurando alejarse del modelo actual donde en ciertos contextos, se ha venido considerando como un simple bien mercantil. 3 “Y el eje central a la mercantilización del acceso a la vivienda lo constituyen sin duda la producción y la propiedad, y de acuerdo a la forma en que se manejen estas, habrá más o menos posibilidades de acceder a la vivienda y conservarla, por parte de quienes tienen bajos ingresos, o de negociar con ella por parte de inversionistas, empresarios y especuladores.” (Nahoum, B. p.18, 2014) Figura 1. Dimensiones e impacto de la vivienda en el Derecho a la Ciudad Fuente: Elaboración propia Para el caso de nuestro país, garantizar el derecho a la vivienda se encuentra en una encrucijada, ya que la mayor parte de los esfuerzos del Sistema Financiero Nacional de Vivienda (SFNV), se han enfocado tradicionalmente en los estratos de ingresos más bajos, lo que ha tendido a dejar por fuera a las familias de ingresos medios, que es un sector de la población que por sus características socioeconómicas, tienen dificultades para calificar a un subsidio de vivienda completo o Bono Familiar de Vivienda (BFV). La “clase media”, ha tenido limitadas oportunidades de financiamiento para acceder a vivienda, ya que en la mayoría de los casos se sale de los parámetros y requisitos del SFNV, o el monto del subsidio al que históricamente habían podido acceder era muy bajo. Por otra parte, por sus ingresos, las familias de estos estratos, tampoco califican a la oferta crediticia de los bancos, además de que mantienen un perfil de mucho endeudamiento, lo que los había dejado por muchos años en una especie de estado de desamparo. 4 En el año 2019, que se lanza una propuesta desde el SFNV, dirigido a las familias de estratos de ingresos medios, denominada “Propuesta para la creación de un programa integral de acceso a la vivienda para las familias de ingresos medios”, cuyo objetivo general es la integración de diferentes instrumentos a disposición del SFNV y sus diversos actores, en un programa dirigido a atender las necesidades habitacionales de los segmentos medios de la población, (estratos III, IV, V y VI) según se establecen en la Ley 7052. En dicho programa se identifica la necesidad de diseñar productos financieros tanto en el SFNV, como en la banca pública y privada, dirigidos a incentivar un mercado de vivienda que puedan dar un acceso real a soluciones habitacionales para la demanda insatisfecha de este sector de la población, no obstante, a la fecha, la mayor parte de los recursos se continúan invirtiendo en los estratos de menores ingresos. Tomando en consideración algunos de los aspectos señalados sobre el panorama actual en Costa Rica, en el tema de vivienda y asentamientos humanos, se considera que, para la construcción de una propuesta para el abordaje integral de la vivienda social en el país, es clave comprender como se articulan, al menos los siguientes tres componentes: • La accesibilidad a la vivienda en función a su costo, las posibilidades para calificar al subsidio de vivienda (BFV) y/o la capacidad de pago de algunos estratos, asociado a la generación de oferta para la atención del déficit de vivienda. • La viabilidad de desarrollo de proyectos de vivienda social, asociada a consideraciones técnicas, legales, políticas, ambientales, financieras y sociales, que permiten definir de manera temprana la pertinencia de desarrollo de un proyecto. • La posibilidad de participación y aporte de los beneficiarios y/o clientes potenciales de la oferta de vivienda, en la gestión y construcción del hábitat del que serán parte. De una adecuada relación entre estos componentes, abordada más allá de los costos y las posibilidades de acceso a la oferta, que se encuentre más enfocada hacia la comprensión de las características de esa oferta de vivienda y su viabilidad de desarrollo, así como a la posibilidad de involucramiento de las personas beneficiarias a través de procesos de participación, aporte y fortalecimiento comunitario, dependerá en gran medida, la posibilidad de abordar el tema de la vivienda social en Costa Rica, con una visión más articulada entre los diferentes actores que son parte de esta dinámica. Por todo lo anterior, la creación de una propuesta integral depende en gran medida de la manera en que estos componentes son gestionados, de forma tal que la inversión del 5 Estado vaya más allá de la dotación de una vivienda o de la mejora del entorno de dicha vivienda, sino que además represente una oportunidad para generar dinámicas de movilidad social y mejora de la calidad de vida para las familias. Figura 2. Proyecto Colinas de Noche Buena, Turrialba, FUPROVI Fuente: Fotografía propia 6 2.1 ANTECEDENTES 2. DELIMITACIÓN 7 2.1.1 Estado de la situación de la vivienda en Costa Rica. La situación actual del país en cuanto a la producción de vivienda y configuración de los asentamientos humanos, se compone de una serie de variables que deben abordarse de manera conjunta, contemplando que a partir de la interacción que se genera entre ellas, se desarrolla una dinámica donde interactúan diversos procesos y resultados, que llevan a que se configure un contexto particular, en el cual, comprender el rol que ha jugado la creación del SFNV y la existencia del subsidio de vivienda del Estado (BFV), que financia una gran parte de la vivienda que se produce en el país, es clave cuando de vivienda de interés social se habla. Después de 33 años de creación del SFNV, en términos de atención de las necesidades de vivienda, el país presenta mejores condiciones “en relación con la situación habitacional, en términos porcentuales y absolutos en la mayor parte de indicadores” (FUPROVI, 2017, p. 37), lo cual se confirma a partir de la información que consta en los censos nacionales de población y vivienda. No obstante, cuando se analizan datos relacionados con el faltante natural de vivienda y con el deterioro del parque habitacional, se pone en evidencia que aún existen asuntos pendientes por atender. La Fundación Promotora de Vivienda (FUPROVI), realiza desde hace varios años una investigación anual denominada “Informe Nacional: Situación de la Vivienda y Desarrollo Urbano en Costa Rica”, en el cual se incorporan un conjunto de datos y análisis asociados con la evolución de los principales indicadores, relacionados con el sector vivienda y la construcción residencial. A partir de la valoración de la información contenida en dichos informes, FUPROVI (2017) afirma que el país ha experimentado una mejoría importante en las últimas décadas en términos de vivienda y asentamientos humanos, a pesar de que aún persisten temas en los que se mantienen las condiciones de rezago e inclusive en algunos casos más bien se manifiesta un deterioro de las condiciones. Otro de los aspectos importantes a resaltar en cuanto al desarrollo de vivienda y los asentamientos humanos en el país, durante los últimos 30 años, es que también se ha observado una mejoría en la cobertura de algunos servicios públicos esenciales, como lo los servicios de agua potable y electricidad. Tomando como referencia la información de los censos en ese período, se logra demostrar que hay un amplio porcentaje de cobertura, no obstante, esto no necesariamente tiene una relación con la calidad de dichos servicios, tal y como lo señala FUPROVI: 8 Los datos de los diferentes censos son claros en cuanto a la tendencia existente a la mejoría de estos servicios, los que ya desde el censo de 1984, mostraban porcentajes de cobertura mayores al 80%. Esto en cuanto a cobertura, sin entrar a valorar la calidad de estos servicios, ya que eso es un tema que excede los alcances de este análisis. (FUPROVI, 2017, p. 40) En cuanto a los datos que se extraen de la información censal, comprendida entre el período 1984 - 2011, se evidencia el importante crecimiento de población de Costa Rica y a su vez el crecimiento de la cantidad de Vivienda Individual Ocupada (VIO), este crecimiento a su vez, se acompaña de un aumento en la producción de viviendas ubicadas en zonas urbanas, en comparación con el crecimiento experimentado en las zonas rurales. Tal y como lo señala FUPROVI en su informe del año 2016, este es un proceso que también tiene impactos en términos de planificación del territorio y al respecto indica: Además, este proceso de crecimiento ha estado acompañado por una dinámica caracterizada por el cambio de lo rural a lo urbano. Entre 1984 y el 2000 la VIO prácticamente se duplicó, aumentó en un 87%, y las viviendas ubicadas en zonas clasificadas como urbanas pasaron de un 47% a un 61%. La situación observada en el periodo intercensal 2000 y 2011, mantiene la misma tendencia, pero a un ritmo menor, la VIO creció en un 30% y de ésta, el 73% se ubicó en zonas urbanas. El crecimiento en la VIO y de la urbanización de la misma es impresionante al comparar los datos intercensales, pero esto es aún más sorprendente si se analiza el periodo como un todo, de tal manera que, en 27 años, entre 1984 y el 2011 la VIO se incrementó en un 142%, y de un 47% urbana, pasó a un 73% en el mismo periodo. (FUPROVI, 2017, p. 37) 9 Figura 3. Crecimiento de la VIO por zona según Censos 1973-1984-2000-2011 Fuente: FUPROVI-UNIN, 2017. Con base en las estadísticas del INEC, p. 38. En cuanto al análisis de los principales indicadores de vivienda, con relación a la información de los censos de los años 2000 y 2011 y de la Encuesta Nacional de Hogares (ENAHO) del último año, se puede ver que han tendido a experimentar una ligera mejoría con respecto al año anterior, siendo lo más importante a resaltar en este sentido, que la cantidad y porcentaje de viviendas clasificadas en mal estado se logran controlar, no obstante, al existir un aumento en el faltante natural de viviendas y un aumento en la cantidad de viviendas en estado regular, el Déficit Habitacional total, no experimenta grandes variaciones y sigue siendo un asunto que requiere ser atendido. Algunos otros indicadores que son importantes de considerar cuando se valora la situación actual de la vivienda en el país, ya que tienen un impacto en el cálculo del Déficit Habitacional, son: • El hacinamiento que expresa una tendencia evidente a la disminución, lo cual se asocia al aumento en la cantidad de viviendas individuales ocupadas y la disminución en el tamaño de los hogares, siendo “esos dos cambios, uno demográfico y otro en el desarrollo del país, los que explican la disminución en la cantidad y porcentaje de viviendas con hacinamiento” (FUPROVI, 2017, p.44). • La cantidad total de bonos familiares de vivienda entregados para la construcción de vivienda nueva, lo cual impacta en el crecimiento del parque habitacional, esto considerando que se tratan de viviendas en buen estado ya que deben cumplir con un buen nivel de estado físico para que se apruebe su financiamiento. En este 10 sentido, tal y como se señala por parte de FUPROVI (2017), la cantidad bonos de vivienda que fueron entregados en el período entre 1987 y 2011 representan un 63% de ese incremento. • La cantidad de bonos familiares de vivienda entregados mediante el propósito conocido como “RAMT”, el cual se destina para reparaciones, ampliaciones, mejoras y terminaciones de viviendas, lo cual impacta directamente en la reducción del déficit cualitativo, que como lo señala FUPROVI (2017), es el componente más fuerte del Déficit Habitacional. Cuando se enmarca en el mismo período entre 1987 y 2011, FUPROVI (2017) indica que “se trata de un 3,8% del total de los BFV entregados” (p.45), lo cual pone en evidencia a la fecha una baja incidencia de esta modalidad para impactar en la reducción del Déficit habitacional. • La atención de asentamientos en precario, los cuales a pesar de ser una de las razones de creación del SFNV y de concentrar a una de las principales poblaciones objetivo a ser atendidos con el BFV, a la fecha, según la base de datos del Ministerio de Vivienda del 2012 sobre asentamientos en precario, suman un “total de 384 asentamientos en precario registrados, 199 de ellos, un 51,8% se crearon de 1987 al 2003 (último año que registra la base de datos), de éstos 106 un 53,3% se ubican en la GAM”. (FUPROVI, 2017, p. 46) Figura 4. Indicadores que impactan el cálculo del Déficit Habitacional actual Fuente: Elaboración propia 11 2.1.2 Déficit Habitacional ENAHO 2019 Cabe recalcar que, en cuanto al cálculo del Déficit Habitacional, se han establecido dos formas de calcularlo, la primera es la manera tradicional que realiza el INEC, la cual se denomina como Déficit Habitacional Tradicional (DHT). Para esta forma de cálculo se debe “tener presente que el Déficit Habitacional es la sumatoria del Déficit Cuantitativo o Faltante Natural más el Déficit Cualitativo” (FUPROVI, 2017, p. 24), teniendo en cuenta que, para el déficit cualitativo, solo se incorporan para el cálculo, las viviendas regulares con hacinamiento, lo cual de alguna manera ocasiona que se dé un registro menor en el dato final total del Déficit habitacional. En la Figura 5, se pueden ver los datos al año 2019, correspondiente a este indicador, donde se estima el Déficit Habitacional total en 186.800 viviendas, de las cuales 164.184 corresponde al Déficit Cualitativo y 22.636 al Déficit cuantitativo o faltante natural. Figura 5. Cálculo del Déficit Habitacional Tradicional Déficit Habitacional (Tradicional) 186,800 11.8% Déficit Cualitativo Déficit 164,184 Cuantitativo o Faltante Natural 10.4% 22,636 1.4% Viviendas Viviendas buenas Viviendas malas regulares con con hacinamiento 141,620 hacinamiento 6,678 15,866 VIO - HOGARES Fuente: FUPROVI-UNIN, con base en las estadísticas del INEC, ENAHO 2019 Por otra parte, FUPROVI, ha propuesto una segunda forma de calcular el Déficit Habitacional, a través de un indicador que han denominado Déficit Habitacional Real (DHR), para este caso, se incorporar al cálculo del DHT las viviendas en condición regular, que son todas aquellas en las que algunos de los elementos de techo, paredes externas o piso, 12 requieren alguna mejora, debiéndose tomar en cuenta que estas son viviendas que para el INEC se clasifican como buenas, por lo cual no son contabilizadas dentro del Déficit Cualitativo, lo que puede explicar la diferencia en los datos de ambas formas de cálculo. El aumento del Déficit Cualitativo a 840.069 y el Déficit Habitacional a 862.705, se evidencia en la Figura 6. Otro elemento que se considera el cálculo de este indicador, es la manera de calcular el hacinamiento por dormitorio. Con los anteriores datos, se tiene entonces que, para la forma tradicional de calcular el Déficit Cualitativo, no se toma en cuenta un total de 407.538 viviendas, las que presentan una situación en su estado físico deficitaria, en al menos uno de sus componentes de techo, paredes o piso. (FUPROVI, 2017, p. 24) Figura 6. Cálculo del Déficit Habitacional Real Déficit Habitacional (Real) 862,705 54.7% Déficit Déficit Cualitativo Cuantitativo 840,069 o Faltante Natural 53.2% 22,636 1.4% Viviendas Viviendas Viviendas Viviendas malas regulares buenas buenas con 141,620 529,431 regulares hacinamient o VIO - 163,515 5,503 HOGARES Fuente: FUPROVI-UNIN, con base en las estadísticas del INEC, ENAHO 2019. Según datos del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INEC), los indicadores de vivienda del 2019, calculados con base en las estadísticas de la Encuesta Nacional de Hogares (ENAHO), presentan un ligero aumento porcentual entre 0 y 1 punto en comparación con el año 2018. El Déficit Cuantitativo pasó de 1.40% a 1.43% (de 21,608 a 22,636 viviendas). Por su parte el Déficit Habitacional Real (DHR) pasó de representar un 13 53.7% de la VIO a un 54.7%, unas 35,000 viviendas más dentro del déficit. El aumento se debe fundamentalmente a que hay un mayor número de viviendas en estado regular y en menor proporción un aumento en las viviendas malas. No obstante, se da una mejoría en la cantidad de viviendas clasificadas como buenas, pero con alguno de sus componentes en estado regular. Por lo tanto, el mayor impacto en el aumento del Déficit habitacional Real se debe al aumento en un punto porcentual en el Déficit Cualitativo de este indicador. Si se analiza el Déficit Habitacional Tradicional (DHT), este pasó de 11.7% en el 2018 a 11.8% en el 2019. Recordando que la diferencia entre el DHR y el DHT es con respecto a la manera de calcular los indicadores del Déficit Cualitativo, este no presentó mayor cambio ya que pasó de 10.3% a 10.4%. En resumen, para ambos tipos de indicadores (DHR y DHT) el aumento porcentual no fue significativo y se encuentra dentro del margen de error de la encuesta. No obstante, si se visualiza en términos absolutos, hay mayor cantidad de unidades habitacionales dentro del déficit. Una vez analizados en términos generales los principales datos asociados al estado de la situación actual de la vivienda en el país, lo más importante por señalar, es que no se evidencia el crecimiento del Déficit habitacional, aunque se considera que esto ha sido insuficiente para conseguir que se superen los problemas habitacionales del país, no obstante, se logra detener la tendencia de crecimiento del Déficit que caracterizaba las décadas anteriores, lo cual representa un punto importante, ya que demuestra que mediante diversas acciones, es posible detener dicho crecimiento. Por otra parte, se evidencia la participación y el impacto del SFNV en la disminución del Déficit Habitacional, el cual por medio del BANHVI, ha aportado de manera significativa a través de la inversión de recursos del Estado, generando más de 380 mil viviendas nuevas, que representa un impacto en el crecimiento del parque habitacional, en el periodo entre 1987 – 2011, de aproximadamente 271.557 viviendas (FUPROVI, 2017, p.44). Se suman a la construcción de vivienda otros aspectos importantes como el impacto en la actividad económica del sector construcción, el mejoramiento de condiciones de las viviendas y los asentamientos humanos. 14 2.1.3 La Política Nacional de Vivienda en Costa Rica Una Política Pública que busca ser eficaz y eficiente, debe ser acompañada por planes y programas, que definen la forma en que serán alcanzadas las metas de dicha política en un horizonte temporal, por lo que debe contener elementos de medición y de evaluación para determinar su efectividad, además, debe definir quiénes son y cuáles serán los roles de los actores involucrados, siendo muy importante, involucrar activamente mediante estrategias de participación a los ciudadanos. Para conseguir lo anterior, la Política Pública requiere de normas, leyes, reglamentos, planes, entre otros, que serán los instrumentos que dictarán las pautas para alcanzar los objetivos de la misma, esto implica una importante inversión de recursos públicos, que deben ser canalizados mediante una asignación presupuestaria, que permiten consolidar la política. En el caso de Costa Rica, la Política Nacional de Vivienda y Asentamientos Humanos 2013- 2030 (PNVAH), ha sido dejada de lado en los últimos años, ya que a pesar de que se oficializó en el año 2014, la misma no ha sido aplicada de manera consistente desde ese entonces, además de que no cuenta con reglamento, no se han desarrollado planes específicos, aparte de su plan de acción, ni tiene asignación presupuestaria que faciliten su implementación. Lo anterior definitivamente se convierte en una debilidad para el país, cuando de la atención de vivienda de los sectores más vulnerables se trata, quienes, ante la ausencia de una estrategia clara, han acudido a distintas opciones para encontrar una solución a la necesidad de vivienda insatisfecha. FUPROVI en uno de sus informes al respecto señala lo siguiente: En Costa Rica, la existencia de familias con problemas de vivienda comenzó a hacerse más evidente a partir de los años treinta del siglo XX. Desde entonces, las familias costarricenses se han organizado en grupos o comités de lucha para procurar una solución. En forma paralela, el Estado costarricense, se ha visto compelido a crear instituciones y a desarrollar programas enfocados en dar respuesta a esta necesidad social, esencial para todo ser humano. (FUPROVI, 2017, p. 116) La PNVAH vigente, busca hacer énfasis en estrategias para impulsar “la vivienda adecuada y asentamientos humanos que promuevan aspectos como integración, cohesión social y el 15 hábitat participativo, inclusivo y sustentable” (Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos, 2014, p.27), además de que, entre sus temas destacan la atención del déficit habitacional y aspectos relacionados con ordenamiento territorial en su articulación con la vivienda, la adaptación a los efectos del cambio climático y el fortalecimiento del SFNV. En la PNVAH se incorporan además aspectos relacionados con las instituciones del sector vivienda, a saber, el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (MIVAH), el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) y el Banco Hipotecario para la Vivienda (BANHVI), principalmente en cuanto a sus capacidades de coordinación, planificación y gestión. No obstante, pesar de que en la Política, se han propuesto estrategias de coordinación y liderazgo, se considera que el mayor peso en cuanto a la ruta a seguir en el sector vivienda, lo ha tenido el Banco Hipotecario para la Vivienda (BANHVI), amparado en Ley N° 7052, para la creación del Sistema Financiero para la Vivienda; de hecho se reconoce desde la misma PNVAH el “gran aporte que ha significado la creación del SFNV, en materia de la contención del déficit habitacional en Costa Rica, mismo que, según el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), es el más bajo de América Latina”.(Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos, 2014, p.29) Existen algunos elementos que inciden en que sea mayor el peso que tiene la Ley N°7052, sobre la PNVAH, dentro de los cuales se pueden destacar: la Ley cuenta con un tiempo de existencia más prolongado y por tratarse de una Ley de la República, se convierte un instrumento de acatamiento obligatorio para todos los gobiernos; la Política por su parte, puede ser vista como una iniciativa de un gobierno en particular y carece de elementos que obliguen o comprometan a los gobiernos en implementarla y de la fuerza para dictar competencias y hacer partidas presupuestarias que consoliden las propuestas de la Política dentro del aparato estatal. En este sentido, FUPROVI (2017), señala: Los lineamientos de política pública para atender los problemas nacionales de vivienda se insertan en el sistema a través del BANHVI, donde el Ministro de Vivienda asume el rol de presidente de la Junta Directiva. No obstante, esta conducción política está limitada por el marco legal establecido en la ley 7052 y sus reformas. (FUPROVI, 2017, p. 155) Cabe recalcar que la Política plantea como una necesidad “incrementar y diversificar la capacidad del SFNV, con el fin de consolidar la sostenibilidad de sus programas y aspirar 16 a un aumento en los recursos financieros disponibles para la gestión y el desarrollo de vivienda”. (Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos, 2014, p.29), no obstante, lo anterior, por las razones anteriormente apuntadas, es limitada su capacidad de definir e implementar estrategias que se encuentren por encima de la Ley, a excepción de la promulgación de Decretos ejecutivos. En el Anexo 1, se presenta una matriz de análisis de la PNVAH y la Ley 7052, donde se abordan una serie de ejes y se definen aspectos a mejorar, corregir o incorporar de ambos instrumentos. En cuanto al manejo de la solución del Déficit de Vivienda, Costa Rica junto al caso de Chile son reconocidos en Latinoamérica, en el sentido de que presentan los menores indicadores de Déficit Habitacional, no obstante, también comparten en cierta medida algunas debilidades en cuanto a las políticas públicas de financiación de vivienda. Al respecto Sugranyes, Morales y Aravena (2014), señalan que, el subsidio habitacional como mecanismo de financiamiento se basa en la contribución del Estado a empresas de construcción, lo que ha llevado a que la política social de vivienda se convierta en un ejercicio con una perspectiva de mercado, donde se focalizan recursos fiscales hacia los sectores de menores ingresos, con el fin de que todas las familias puedan “aspirar a una vivienda propia, en función del dogma predominante de la propiedad privada”. (Sugranyes, Morales y Aravena, 2014, p.30) Es un gran desafío para las políticas de vivienda, la implementación del derecho humano a la vivienda, principalmente cuando como lo indican Sugranyes, Morales y Aravena (2014), la vivienda es más que un techo con cuatro paredes. De manera que, para que la política de vivienda sea realmente efectiva, debe incorporar diferentes atributos que garantizan el derecho a una vivienda adecuada y a una integración oportuna con el hábitat, entre los que destacan: “seguridad jurídica de la tenencia, disponibilidad; disponibilidad de servicios, materiales e infraestructuras; gastos de vivienda soportables; vivienda habitable y asequible, y localización, además de los componentes de información y participación y de no discriminación”. (Sugranyes, Morales y Aravena, 2014, p.31) En la Figura 7 se resumen los principales aspectos considerados en la PNVAH 2013-2030 y en la Ley N°7052, así como algunos de los aspectos que se considera son los que han dotado de más fuerza a la Ley de SFNV. 17 Figura 7. Resumen PNVAH 2013-2030 y Ley N° 7052 Fuente: Elaboración propia 2.1.4 El Sistema Financiero Nacional para la Vivienda- su creación, evolución y papel A mediados de la década de los 80, mientras se vivía una situación compleja en el tema de vivienda en el país, relacionada con financiamiento inadecuado para la construcción de vivienda y el desarrollo de proyectos de vivienda de dudosa calidad, además de la existencia de presiones por parte de grupos organizados y la invasión de terrenos que carecían totalmente de infraestructura y servicios urbanos, principalmente del Estado, se hacían esfuerzos por parte del Estado para contener la problemática y la presión social que generaba. No obstante, era un contexto complicado, al respecto FUPROVI (2017), señala: El contexto económico y social a mediados de la década de los 80, presentaba un país con fuertes problemas. La estructura productiva estaba evolucionando hacia la diversificación e inserción en el mercado internacional, el mercado financiero y de vivienda estaban afectados por una inflación cercana al 18%, la tasa básica pasiva 18 rondaba el 22% y la tasa de interés activa para vivienda en el sector financiero no bancario se ubicaba en el 34%. En el plano social la pobreza era del 20% y se presentaban grandes manifestaciones por vivienda, incluyendo invasiones a terrenos públicos y formación de asentamientos en precario. Eran épocas de cambio, donde algunos sectores abogaban por la reducción del Estado y la privatización. (FUPROVI, 2017, p. 153) En medio de la presión producida por la problemática existente en vivienda, en el año 1986, se aprueba la Ley N° 7052, para la creación del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda y la creación del BANHVI (Banco Hipotecario de la Vivienda), en la cual se le define como el ente rector del SFNV, que se identifica como una entidad de interés público, que tiene “como objetivo principal fomentar el ahorro y la inversión nacional y extranjera, con el fin de recaudar recursos financieros para procurar la solución del problema habitacional existente en el país, incluido el aspecto de los servicios”. (Ley 7052, 1986) Se puede decir que, de alguna manera, dicha Ley propone de manera implícita tal y como lo señala FUPROVI (2017), una figura de alianza entre el sector público y el privado para dotar de vivienda a los costarricenses, tanto que una gran parte del desarrollo y ejecución de los proyectos se da por parte del sector privado, ya que de alguna manera la Ley estimula a la empresa privada a realizar proyectos de vivienda de interés social. Sus principales objetivos fueron organizar en un único sistema, el tema relacionado con el financiamiento de vivienda social, que se sustenta en una serie de entidades financieras autorizadas, tanto públicas como privadas, con el propósito de lograr una desconcentración de la atención y aplicar un subsidio para vivienda denominado Bono Familiar de Vivienda (BFV), que permitan a familias con bajos niveles de ingresos, acceder a una vivienda, siendo importante señalar que en el principio este subsidio se devolvía al Estado, de manera que se contaba con un período de 5 años para la devolución, no obstante, años después se convirtió en un subsidio gratuito. Es importante destacar, que el cambio del subsidio de una modalidad de crédito con tasa cero de interés a un subsidio gratuito, ha sido una de las mayores transformaciones, que ha tenido implicaciones tanto financieras como sociales, ya que si bien es cierto esto 19 permitió que muchas familias de extrema necesidad accedieran a la posibilidad de contar con vivienda propia, también ha limitado la posibilidad de generar un fondo que se recapitalice y así pueda atender las necesidades habitacionales de más familias. En el Informe Nacional de la Situación de la Vivienda y el Desarrollo Urbano 2016, se afirma que “los objetivos del Sistema responden a las necesidades del país en el tema de vivienda a mediados de la década de los ochenta del siglo pasado” (FUPROVI, 2017, p.154), que iban enfocados en la coordinación de esfuerzos para dotar de vivienda, mediante la creación de subsidios y de incentivos a los sectores de la población con menores ingresos y a la generación de proyectos de vivienda adecuados. A la fecha, además de que sigue existiendo un déficit de vivienda importante, se ha convertido en una necesidad el desarrollo de estrategias para la atención de clase media y se convierte también en una necesidad la atención del déficit cualitativo, mediante el mejoramiento del parque habitacional. El BANHVI es un banco de segundo piso, que tal y como se puede ver en la Figura 8, interactúa con sus clientes (desarrolladores y beneficiarios), a través de las Entidades Autorizadas, que son los entes financieros de primer piso, que fueron creados por la Ley con ese propósito. Además, con el fin de cumplir con los propósitos del SFNV, se crearon dos fondos que administran recursos a través del BANHVI, el Fondo Nacional de Vivienda (FONAVI), cuyo propósito es proveer de recursos para la financiación de los programas habitacionales de manera permanente y al menor costo posible, utilizando recursos que provienen de un porcentaje de inversiones de la Caja Costarricense del seguro Social (CCSS), captaciones, depósitos, donaciones o empréstitos que gestione el BANHVI. El otro fondo creado mediante la Ley 7052, es el Fondo de Subsidio para la Vivienda (FOSUVI), que es el que administra los recursos con los que se otorgan los subsidios de vivienda (BFV), el cual se utiliza recursos provenientes del Fondo de Desarrollo Social y Asignaciones Familiares (FODESAF), un 18,07% de todos los ingresos anuales, ordinarios y extraordinarios, “un 3% de los presupuestos nacionales, ordinarios y extraordinarios, aprobados por la Asamblea Legislativa; las donaciones y otros aportes de entes públicos y privados, nacionales o extranjeros”. (FUPROVI, 2017, p.155) 20 Figura 8. Organigrama actores del SFNV Fuente: Elaboración propia Posterior a su creación, el SFNV y el BANHVI han sido objeto de distintas transformaciones, generadas con el fin de crear nuevos propósitos y programas, orientados a ampliar la cobertura en cuanto al otorgamiento de subsidios, así como su accesibilidad para los posibles beneficiarios. Actualmente en el SFNV se manejan subsidios para familias con terreno propio, familias de extrema necesidad, familias afectadas por desastres naturales, personas con discapacidad, adultos mayores, personas jóvenes, población indígena, familias de clase media, entre otros. Desde su creación en el año1986 hasta el año 2019, o sea en un periodo de 33 años, según datos del BAHNVI (2020), se han entregado más de 380.000 bonos familiares de vivienda, lo que representa aproximadamente la cuarta parte del parque habitacional del país. De hecho, tal y como se consigna en la Memoria Institucional del BANHVI del año 2019, “el BANHVI, logró durante el año 2019, la cifra récord de 12.844 subsidios de vivienda otorgados, el número más alto de los últimos 19 años, con una inversión de ¢119.081 millones.” (Banco Hipotecario para la Vivienda, 2020) 21 Si bien es cierto tal y como lo demuestran las cifras, se han hecho grandes esfuerzos por parte del Estado para atender las necesidades de vivienda de la población costarricense, ha habido dificultades para atender a poblaciones como la clase media y la problemática de desatención de los asentamientos en precario, aún se mantiene y agrava. En la Tabla 1, se puede evidenciar la inversión de recursos públicos en la vivienda social, a partir de la creación del bono familiar de vivienda en 1986 a la fecha, con un total de 380.121 viviendas. Tabla 1. Histórico de Bonos Familiares de Vivienda de 1987 a 2019 Fuente: Elaboración Propia, con datos del BANHVI, 2020 22 2.2 JUSTIFICACIÓN Cuando se habla del tema de producción de vivienda en Costa Rica, continúa siendo el propósito y objetivo principal en nuestra cultura, asegurar la tenencia privada de la vivienda. Generalmente en el imaginario se tiende a remitirse a dos modelos, uno que es producido por el mercado para quienes pueden pagar los altos costos que generalmente implican y otro modelo producido por el Estado, que a través del subsidio conocido como “Bono Familiar de vivienda” (BFV), es orientado a aquellos que no tienen los medios suficientes para sufragar el costo total de su vivienda. En ambos modelos la participación de personas propietarias, usuarios, clientes potenciales, entre otros, en los procesos de gestión y construcción de su proyecto de vivienda es limitada. En el primer caso se concentra en una gestión para obtener los recursos generalmente vía crédito para el pago de la vivienda o pago de alquiler según los términos del mercado y en el segundo caso, la estructura que predomina es la gestión a través de constructores del sector privado, que en la mayoría de los casos no toma en cuenta la participación y necesidades específicas de los beneficiarios. No es posible materializar el derecho a la vivienda, si el acceso a la misma se sigue manejando en términos de mercado. Porque no se puede pensar que la solución de un problema que afecta a los sectores más pobres se dé a través de negocios lucrativos para los más ricos. (Nahoum, B. p.18, 2014) En otros países latinoamericanos ya se ha superado el arraigo cultural a la idea de una vivienda propia individual y se han emprendido el desarrollo de soluciones de vivienda utilizando otros mecanismos, como es el caso de la Vivienda por Ayuda Mutua en Uruguay o las Asociaciones de Vivienda en Colombia, cuyos modelos ya se han ensayado en otros países, adaptándolos a sus medios y realidades particulares. Aunado a la importancia que tiene la participación de las personas (posibles beneficiarios y/o clientes potenciales) en los procesos de gestión del hábitat y en la generación de sentido de comunidad, a través de estrategias de aporte y fortalecimiento comunitario, es importante tener en cuenta que todo esto es posible únicamente, si la oferta que se genera cumple con parámetros de costos razonables, que permitan el acceso y la atención de la mayor cantidad de familias posible y si se consigue que los procesos de gestión y 23 tramitación de esta oferta de vivienda, (ya sea individual o en proyectos), se genere dentro de un marco que garantiza seguridad jurídica y trámites ágiles para las diferentes partes involucradas, dígase el Estado, los actores privados, así como los mismos beneficiarios finales. En términos de vivienda, existen sectores muy vulnerables en el país, que a pesar de los esfuerzos que se han generado durante más de 30 años, aún sobreviven en condiciones de desigualdad, por lo que definitivamente garantizar el derecho a la ciudad a todos los estratos de la población es necesario, siendo necesario recalcar, que este derecho encuentra en las políticas de vivienda la piedra angular para articularse con los procesos de desarrollo urbano. La política de vivienda debe ser una expresión directa del tipo de ciudad que queremos, no obstante, Costa Rica continúa implementando políticas para la construcción de viviendas individuales por encima de la gestión de ciudades compactas y sostenibles. En ese sentido, la Organización de las Naciones Unidas, define que en la ciudad se debe dar “prioridad al interés público y social definido colectivamente, que reconozca y apoye la producción social del hábitat humanos” (ONU Hábitat, s. f.). Por su parte en la Agenda del Derecho a la Ciudad, se incorpora el desarrollo de una serie de componentes articulados a la implementación de la Agenda 2030 para el Desarrollo Sostenible y la Nueva Agenda Urbana, señalando la importancia de garantizar el acceso equitativo y asequible a la vivienda de manera inclusiva. Así se dispone en el componente 5, donde se señala: Una ciudad/asentamiento humano que cumpla sus funciones sociales, es decir, que garantice el acceso equitativo y asequible de todos a la vivienda, los bienes, los servicios y las oportunidades urbanas, en particular para las mujeres, los grupos marginados y las personas con necesidades especiales; una ciudad/ asentamiento humano que dé prioridad al interés público y social definidos colectivamente, garantice un uso justo y ambientalmente equilibrado de los espacios urbanos y rurales, y reconozca y apoye la producción social del hábitat humanos. (Global Platform for the Right to the City, 2019) 24 Definir las variables específicas que corresponden a cada componente (la oferta de vivienda y sus costos, la prefactibilidad de proyectos en función a su viabilidad y pertinencia y el desarrollo de estrategias de aporte comunitario y participación ciudadana), ayuda a comprender la interacción que debe darse entre ellas, así como a establecer las metas necesarias a ser alcanzadas, para garantizar una propuesta integral que garantice el derecho a la ciudad a todos los estratos sociales, pero en especial a la población beneficiaria de la vivienda de interés social y como todos estos elementos influyen en la producción social del hábitat y los asentamientos humanos. Figura 9. Proyecto de vivienda de interés social “Las Brisas”, Tilarán. Park Slope Development Fuente: Fotografía Propia 2.3 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA En cuanto a la problemática identificada con relación a la situación habitacional y específicamente la vivienda social en el país, la misma se analiza desde tres vertientes, la primera relacionada con la atención del déficit habitacional y los costos actuales de las soluciones de vivienda que se generan para atender dicho déficit, la segunda relacionada con la gestión de proyectos de vivienda sin procesos adecuados de análisis de factibilidad para su desarrollo y la tercera en relación con la baja presencia de procesos participativos, 25 que involucren a los beneficiarios finales en la producción de las soluciones habitacionales y sus relaciones con el entorno. Si bien es cierto las problemáticas descritas deben gestionarse de forma integrada, se exponen de forma separada, para señalar aspectos específicos relacionados con cada una, las mismas se resumen en la Figura 10. Figura 10. Problemática a abordar en la investigación Fuente: Elaboración Propia 2.3.1 Problema 1- Sobre el déficit habitacional en Costa Rica y los costos actuales de la vivienda social. Históricamente el Estado costarricense ha propuesto diversos mecanismos para resolver el problema habitacional de los sectores de menores ingresos del país, estableciendo con este fin, una serie de políticas, leyes y reglamentos, que junto a la creación de diversas instituciones, han procurado resolver el déficit habitacional del país; no obstante, ante la ausencia de una estructura adecuada y la limitada capacidad de respuesta de dichas instituciones, aunado a la proliferación de asentamientos informales y a la baja capacidad de atención de sectores como la clase media, se ha puesto de manifiesto la dificultad para atender de manera efectiva la problemática creciente asociada a la demanda habitacional. 26 En el año 1986, mediante la aprobación de la Ley N°7052, se crea el Sistema Financiero Nacional para la Vivienda (SFNV), cuyo ente rector es el Banco Hipotecario para la Vivienda (BANHVI), con el propósito de que, a partir de una integración de las diferentes instituciones relacionadas con el tema de vivienda, actuando bajo un mismo marco desde el punto de vista político, jurídico y operativo, se consiga enfrentar de manera más efectiva el problema habitacional. Es así, como se procura organizar de forma conjunta con el sector privado, la planificación de la oferta y la demanda de vivienda, principalmente para la atención de las familias de menores ingresos, y es así como gracias a una importante inversión de recursos a través del Bono Familiar de Vivienda, se ha logrado beneficiar hasta el año 2019, a más de 380 mil familias, lo que “abarca prácticamente la cuarta parte de los hogares costarricenses en estos 33 años”. (BANHVI, 2020, p. 26). Si bien es cierto la intención original, al diseñar el SFNV era que el bono de vivienda sirviera como un crédito a cero tasa de interés, que cubriera en gran medida parte del costo de una solución mínima de vivienda, incluyendo costos de terreno, la infraestructura urbana necesaria para la adecuada habitabilidad y la construcción de la unidad de vivienda, actualmente sólo una parte de los subsidios que se otorgan, específicamente a familias en condiciones de extrema necesidad, en condiciones de emergencia o erradicación de tugurios y asentamientos en precario, los cuales son calificados mediante el artículo 59, de la Ley 7052, consiguen cumplir con esa intención. Por otra parte, las estadísticas del BANHVI relacionadas con la inversión de recursos en el BFV, demuestran como actualmente este tipo de casos generan la mayor demanda de recursos, evidenciándose en los últimos años un incremento considerable del costo total por unidad habitacional, lo que de alguna manera se convierte en una limitante para mejorar la capacidad del SFNV para atender a un mayor número de beneficiarios y, por lo tanto, de disminuir el déficit habitacional total. Existen una serie de elementos que influyen en el costo final de las soluciones de vivienda que se tramitan y subsidian mediante el bono familiar de vivienda, pudiéndose encontrar en muchos de los casos la coincidencia de distintos factores, entre los que se podrían destacar: • Escasez de terrenos en zonas de gran demanda habitacional y la consiguiente especulación, con el resultado de incrementos desmedidos en su precio, esto promueve un aumento de vivienda en la periferia, en zonas sin servicios e infraestructura adecuada. 27 • Normativas dirigidas a mejorar la calidad de la vivienda construida con el bono (Código Sísmico y Código Eléctrico, directrices, procedimientos internos, circulares de las autoridades gubernamentales, los entes autorizados, departamentos internos del BANHVI), que al implicar mayores acabados y más requisitos producen un aumento en el precio final de las unidades. • Incrementos en el costo de gestión de proyectos, debido a la existencia de procesos cada vez más complejos para promover, formular y financiar los proyectos. Estos costos deben ser absorbidos en un incremento en el costo final de la solución y los beneficiarios finales se ven afectados por los largos plazos para obtener su solución. • Limitada verificación institucional sobre el costo de la construcción de las unidades habitacionales en algunos programas. En teoría el BANHVI debe analizar la razonabilidad de los costos de los proyectos, pero no cuenta realmente con un análisis detallado sobre la información que se maneja en las empresas constructoras sobre sus procesos constructivos. En el modelo de desarrollo urbano actual, donde en muchas ocasiones se prioriza el interés económico por encima de los valores sociales (Global Platform for the Right to the City, 2019), se considera que el incremento en el costo de la solución de vivienda de interés social ha dificultado la promoción de proyectos de vivienda social sobre todo en áreas urbanas, donde el costo de terreno es muy alto, lo cual exacerba la desigualdad y la exclusión social, al respecto algunos autores han señalado lo siguiente: Nunca se consideró la alternativa de resolver la problemática de vivienda de interés social dentro de una estrategia de densificación de corredores y áreas céntricas de la ciudad, pues el alto costo del terreno y la construcción en altura parecen determinar que las familias de bajos ingresos no puedan acceder a estas soluciones, aun con la ayuda del subsidio estatal que dispondrían del Sistema Financiero Nacional de Vivienda. (Chavarría & Morgan, 2011) 28 2.3.2 Problema 2- Sobre la falta de procesos de factibilidad para desarrollo de proyectos de vivienda de interés social. Como se señalaba anteriormente, únicamente los subsidios de vivienda destinados para atender los casos de familias en condiciones de extrema necesidad, en condiciones de emergencia o erradicación de tugurios y asentamientos en precario, que son calificados y priorizados mediante el artículo 59, de la Ley 7052, otorgan un subsidio completo que incluye los costos de terreno, la infraestructura urbana necesaria para la adecuada habitabilidad y la construcción de la unidad de vivienda, los cuales se tramitan bajo la figura de Proyectos de Vivienda de Interés Social y casos individuales. Por la alta inversión que el desarrollo de este tipo de proyectos representa para el SFNV, en comparación con otros programas del BANHVI, el desarrollo de proyectos que no son adecuados para el grupo meta que se desea atender, en diversos casos, se ha convertido en un problema, ya que en muchas ocasiones el monto final de la solución en los proyectos que se gestionan y diseñan, son más altos que los que el ente financiero está dispuesto a aprobar. Lo anterior, genera un riesgo para el desarrollador y un costo para el SFNV, al tener que invertir en el análisis de un proyecto que finalmente no se puede adquirir, lo cual tiene consecuencias en términos de viabilidad y eficiencia en la inversión de los recursos, debiéndose considerar además las consecuencias sociales y políticas que conlleva. Teniendo en cuenta que, dentro del proceso de aprobación para el financiamiento de estos proyectos, el BANHVI se encuentra prácticamente al final de la línea de tramitación, se ha convertido en una necesidad la implementación de mecanismos para el análisis de prefactibilidad para el desarrollo de proyectos, con el fin de garantizar que cuando sean sometidos a análisis y aprobación, no van a ser rechazados. En el modelo actual en el que se desarrollan los proyectos dentro del SFNV, donde hay una importante inversión privada, que posteriormente es financiada con recursos públicos, generar procesos de factibilidad eficientes, que permitan que con bajos niveles de preinversión por parte de los desarrolladores, se puedan estimar los valores de solución y la pertinencia del proyecto en función al grupo meta, se convierte en un factor fundamental para garantizar el éxito del proceso y finalmente de los proyectos. 29 2.3.3 Problema 3 – Sobre la falta de procesos participativos y de aporte comunitario para el desarrollo de proyectos de vivienda de interés social. En Latinoamérica más del 50% del hábitat humano se ha ejecutado a través de mecanismos de autoproducción por parte de familias o grupos, lo cual ha funcionado como una dinámica que busca contrarrestar la imposibilidad de acceso de muchos sectores a una vivienda digna. Al hablar de autoproducción de vivienda, se debe hacer referencia a la producción social del hábitat y resaltar la importancia de la participación de forma directa por parte de la población con dificultades de acceso a vivienda, en la consecución del objetivo de tener acceso al derecho a una vivienda que les garantice una vida digna, donde no sólo se trata de tener acceso a la vivienda, sino de conservarla. Tal y como lo señala Cedrés, L. (2012) en cuanto a la participación ciudadana en la construcción de hábitat incluyente y sostenible, tener presente el reconocimiento de una nueva dimensión que integra los derechos ciudadanos, con el derecho a la ciudad, evidencia el impacto y la importancia que tiene la participación social desde la ciudadanía en los procesos de construcción de la ciudad, donde todos los actores asumen un rol y una responsabilidad. Al respecto algunos autores afirman: Cabe destacar el avance significativo del reconocimiento a una “vivienda adecuada”, adoptada desde 1948 en la Declaración Universal de los Derechos Humanos y ratificada por varios tratados internacionales como un derecho humano, incorporando así la concepción de la vivienda al desarrollo humano. De igual forma, la inclusión del “derecho al disfrute pleno de la ciudad y sus espacios públicos” es un reconocimiento a un derecho urbano emergente de las sociedades del siglo XXI. (Bolívar & Erazo, 2012b, p. 192) Si se considera la cantidad de recursos que ha destinado a la fecha el Estado costarricense en materia de vivienda social, tratándose de una inversión de recursos tan importante y en función de garantizar la sostenibilidad de dicha inversión en vivienda e infraestructura, se debe promover que sea apropiada por parte de la comunidad, mediante procesos de 30 participación y fortalecimiento comunitario, que incluyen acciones como la preparación, capacitación y concientización de las familias y comunidades beneficiarias. Existen casos de proyectos de vivienda de interés social en el país, donde las familias por falta de conocimiento o inadecuada gestión, han perdido sus viviendas, además de que se evidencia en muchos casos el descuido y deterioro de viviendas y los espacios comunes por falta de educación financiera y organización comunitaria. El desarrollo de destrezas y habilidades que generen comunidades organizadas, puede ayudar a que las familias generen capacidades para que puedan asegurar la tenencia de la vivienda y contribuiría a promover y fortalecer el ejercicio de una ciudadanía participativa y responsable. La limitada capacidad del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda para incidir en las capacidades de organización comunal, ha restringido la posibilidad de producir en las familias beneficiarias del subsidio de vivienda (BFV) el desarrollo de mayores capacidades de apropiación y protección de la vivienda que reciben y de su entorno. Teniendo en cuenta que las poblaciones hacia las que se dirigen los proyectos de vivienda financiados con el bono de la vivienda, desde el punto de vista social, suelen ser las más marginadas y presentan dinámicas y relaciones sociales muy complejas, se considera de gran importancia que la participación ciudadana y el aporte comunitario sean incorporados. En Costa Rica son pocas las organizaciones desarrolladoras de proyectos de vivienda de interés social, que utilizan modelos de aporte comunitario, como herramienta para la promover la participación de los beneficiarios finales en la construcción de la vivienda que reciben y de su entorno. Destaca dentro de esas organizaciones FUPROVI, que a través de herramientas como el “Plan de Aporte Comunitario”, busca demostrar que una comunidad organizada a pesar de sus condiciones socioeconómicas, puede contribuir a impactar en una reducción del costo de su proyecto, siempre y cuando exista motivación hacia su meta común: la construcción de su vivienda y un hábitat digno para desarrollarse. La organización comunal, se puede convertir en un mecanismo que permite que la inversión del Estado en las distintas obras de proyectos habitacionales, se sostenga en el tiempo y que las estrategias de organización social y los mecanismos de aporte y participación, pueden ser utilizados para conseguir no sólo una reducción en los costos finales del proyecto, sino para fomentar un mayor sentido de pertenencia y de identidad entre los integrantes del grupo, que se puede traducir en la generación de un entorno con una mejor calidad de vida no sólo desde el punto de vista físico sino desde el punto de vista social. 31 En el diagrama de la Figura 11, se resumen los tres problemas abordados como punto de partida para la presente investigación, los cuales tienen una interrelación en cuanto a su impacto y propuestas de atención. Figura 11. Problemáticas abordadas en la investigación Fuente: Elaboración Propia 2.4 ALCANCES ESPERADOS Una vez abordadas tres de las principales problemáticas que se identifican en el país, en cuanto a la producción de vivienda social y construcción del hábitat, se plantean para la presente investigación una serie de alcances, asociados directamente a cada uno de los problemas anteriormente expuestos. La Figura 12, resume los principales alcances de la investigación, los cuales se exponen de manera separada y detallada, teniendo siempre presente, que son aspectos que deben abordarse y manejarse integralmente. 32 Figura 12. Alcances de la investigación Fuente: Elaboración Propia Primer alcance: Desarrollo de un análisis de los diferentes componentes de la inversión y de la tramitología del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda (SFNV), para determinar su impacto sobre los costos finales de las soluciones de vivienda que se realizan con el subsidio de vivienda del Estado. Este alcance incluye los siguientes aspectos: • Análisis de los índices económicos que influyen en el costo de la vivienda de interés social desde la década de los 80 a la actualidad. • Desarrollo de una comparación de la evolución del monto de bono ordinario con respecto al aumento en los precios de las viviendas de interés social. • Estudio del aumento particular en los costos de las unidades vivienda de interés social financiadas mediante el Artículo 59 de la Ley. • Estudio de políticas, directrices y reglamentos que influyen en los costos de la vivienda de interés social 33 • Descripción de los diferentes programas y modalidades existentes para el BFV, revisando el proceso de gestión de cada tipo de bono (según modalidad y propósito) y su impacto en el costo de los proyectos. • Participación de cada uno de los actores que intervienen en los proyectos de vivienda de interés social. Segundo alcance: Mostrar una aplicación práctica sobre el impacto del proceso de factibilidad de un proyecto, en un caso concreto de gestión de un asentamiento informal, teniendo en cuenta que uno de los objetivos principales de creación del SFNV, es la atención de las familias que viven en asentamientos en precario; con el fin de demostrar la importancia de desarrollar estudios de factibilidad en cuanto a la optimización de tiempos y los costos de los proyectos. Este alcance incluye el estudio de las siguientes variables: • Factibilidad técnica: analiza requisitos para la aprobación de un proyecto, tales como plano de catastro, uso de suelo, disponibilidad de agua y eléctrica, desfogue pluvial, alineamientos, retiros, permiso para planta de tratamiento, entre otros. • Factibilidad legal: analiza condiciones de la tenencia del terreno, limitaciones, congruencia del plano catastro con el área, vigencia, afectaciones tales como servidumbres, condiciones legales del propietario de la finca y el grupo beneficiario. • Factibilidad social: que analiza posibilidades de calificación inicial del grupo, el nivel de liderazgo, la capacidad organizativa de la comunidad entre otras. • Factibilidad financiera: en esta se determinan los costos directos e indirectos del proyecto, para llegar a un monto final de solución que se compara con el valor que se está pagando en el SFNV, según tipo de proyecto, ubicación y otros. • Factibilidad política: valora el interés del gobierno central y local en el desarrollo y ejecución del proyecto, así como la existencia de grupos de poder en la comunidad. • Factibilidad ambiental: para determinar la posible obtención de la viabilidad ambiental de SETENA, de ser necesario de SENARA, entre otras. Tercer alcance: Mediante la aplicación en un caso concreto de un Plan de Aporte Comunitario, evidenciar el aporte y las capacidades que las comunidades organizadas pueden tener en la gestión de un proyecto de vivienda subsidiado con recursos del BFV, que se realiza bajo una metodología participativa, donde se considera que las familias beneficiarias del proyecto deben ser las principales protagonistas. Para este punto se valoran los siguientes aspectos: 34 • Formas de organización del grupo beneficiario del proyecto estudiado, para definir sistemas de participación comunitaria y sus posibles áreas de aporte al proyecto. • Identificación de las características del grupo beneficiario del proyecto, para definir sus habilidades organizativas y de gestión para el desarrollo del proyecto. • Propuesta de escenarios de aporte comunitario, que mediante la participación de todos los beneficiarios pueda impactar en el costo final del proyecto. En la Figura 13, se puede ver como el proceso de participación comunitaria, permite que los beneficiarios logren un mayor nivel de acabado en sus viviendas o una reducción en los costos, por el desarrollo de obras que no son realizadas por la empresa constructora. Figura 13. Proyecto vivienda interés social “Real del Dante”, Santo Domingo, Heredia. FUPROVI Fuente: Fotografía Propia Finalmente, a través de la integración de los tres ejes que se analizan, se pretende mostrar como la articulación de los elementos de la vivienda social asociados al costo, a la factibilidad y al aporte comunitario, pueden contribuir a la reducción de la brecha de las variables de la oferta y demanda en el SFNV. La Figura 14, muestra como cada uno de los alcances definidos para la presente investigación, afectan la oferta y la demanda, además se identifica de manera general el impacto final que tiene cada uno de ellos, en el propósito de disminución de la brecha existente entre la oferta y la demanda. 35 Figura 14. Diagrama relaciones alcances, afectación en impactos Fuente: Elaboración Propia En cuanto a aspectos como el tiempo de trámite y el costo de las soluciones, esto afecta la oferta y los requerimientos institucionales y los tiempos de respuesta afectan la demanda, el impacto que se persigue es una reducción de estas variables. En el análisis de factibilidad de proyectos la estimación temprana de costos y el desarrollo inicial de un bosquejo de proyecto pueden afectar la oferta, mientras que una definición clara de los beneficiarios meta y sus requerimientos puede afectar la demanda, el impacto asociado es una reducción de costos de preinversión y mayor asertividad en la selección del grupo meta y la proyección de costos y requerimientos. Finalmente, en cuanto a la participación comunitaria, la definición de un plan inicial de aportes puede impactar la oferta en términos de costo y la caracterización del perfil de la organización y sus capacidades puede afectar la demanda, cuyo impacto esperado es una disminución del costo de soluciones y el mejoramiento de la calidad final del proyecto. 36 3. OBJETIVOS 37 3.1 OBJETIVO GENERAL Desarrollar un análisis de la vivienda de interés social en el país, desde los componentes asociados a los costos, la factibilidad de proyectos y la participación comunitaria, con el fin de mostrar como la adecuada articulación dichas variables, pueden impactar en la reducción de la brecha existente entre la oferta y demanda en el Sistema Financiero Nacional para la Vivienda. 3.2 OBJETIVOS ESPECIFICOS Figura 15. Proyecto La Arboleda, Tibás, FUPROVI 1. Analizar los diferentes componentes financieros y de tramitología del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda (SFNV), para determinar su impacto sobre los costos finales de las soluciones de vivienda que se realizan con el subsidio de vivienda del Estado. 2. Mostrar una aplicación práctica del proceso de factibilidad en el caso concreto del Proyecto de vivienda de interés social Santa Fe, para ejemplificar como la gestión acorde a las necesidades del grupo meta y la estimación de un monto de solución accesible para la entidad financiera, puede representar menores costos de preinversión. Fuente: Fotografía propia 3. Proponer un escenario de Plan de Aporte Comunitario para el Proyecto de vivienda de interés social El Milagro, que demuestre el impacto de la participación y organiza4ció.n coMmunAitariRa en Cel coOsto f inal del proyecto y en el fortalecimiento de las habilidades organizativas y de gestión de las familias involucradas. TEÓRICO CONCEPT UAL 38 4. MARCO TEÓRICO CONCEPTUAL 39 4.1 DE LA PRODUCCION DE VIVIENDA AL HÁBITAT SOCIAL 4.1.1 El modelo de desarrollo actual y el acceso a la vivienda En la producción del hábitat y principalmente en el contexto de la vivienda de interés social, es importante articular un marco conceptual básico que aporte mayor claridad en cuanto a importancia de la participación social en el desarrollo de este tipo de proyectos. Es necesario en este sentido, la exploración de alternativas a los modelos de desarrollo habitacional actuales, los cuales, se han enfocado cada vez más en un mercado que tiene acceso a la oferta que generan. La vivienda debe ir más allá de la idea de un simple objeto valor, y ser entendida más bien como una necesidad, por la cual las personas individual y colectivamente se organizan. Bajo esta lógica, lo importante es producir y vender masivamente casas, sin importar mucho su tamaño y adecuación a las necesidades de la demanda, ni mucho menos su ubicación y articulación con el tejido urbano, las fuentes de empleo y la accesibilidad a los equipamientos. (Ortiz, 2012, p. 228) Tomando como punto de partida, el modelo de desarrollo actual, que se ha enfocado principalmente en la dimensión económica, que además no ha sido eficaz para hacer frente a la lucha contra la pobreza y el agotamiento de recursos globales, y por ende a la atención del déficit habitacional global, se estima necesario considerar otras formas desarrollo, que cambien desde una perspectiva netamente económica a una más integral, que tenga en consideración otros tipos de variables, que permita a las personas de todos los estratos sociales y económicos, el acceso a una vivienda que les permita condiciones de vida digna. Como lo señalan algunos autores, el problema no tiene que ver con la falta de recursos, sino que en ocasiones no es posible acceder a ellos, al respecto se señala: En este sentido, Amartya Sen (1981), uno de los principales defensores de esta teoría y principal colaborador del PNUD en la definición del Desarrollo Humano, argumentó a principios de los años ochenta que la causa de la pobreza no radicaba 40 en la no disponibilidad de recursos suficientes sino en su falta de accesibilidad. (Aguado, Echebarria y Barrutia, 2009, p.104) Bajo el modelo de desarrollo actual, que ha tendido a dejar por fuera el vector ecológico y el socio-cultural, la posibilidad de atención de la problemática de vivienda se agrava. Si tal y como lo señalan Aguado, Echebarria y Barrutia, (2009), el concepto de Desarrollo Humano Sostenible, se considera como un macrosistema que incorpora una percepción tridimensional en la que se integran los vectores, económico, ecológico y socio-cultural, que deben funcionar de manera conjunta con sus correspondientes procesos, dejar fuera cualquiera de ellos, representa una gran complejidad, que afecta en diversas escalas la adecuada planificación del territorio y la ciudad. En lo urbano, la producción masiva y desarticulada de grandes conjuntos de viviendas sin ciudad y el abandono de la planificación urbana en favor del libre mercado, reforzaron la tendencia a la expansión irracional y especulativa de la mancha urbana de las ciudades del país, multiplicándose varias veces su superficie en relación al crecimiento de la población, lo que deja grandes superficies «a la engorda», con el alto costo que esto implica para el conjunto de sus habitantes. (Ortiz, 2012, p. 228) En el marco de garantizar a las personas, un modelo de vida basado en los conceptos de Desarrollo Humano Sostenible y el Derecho a la Ciudad, tener acceso real a la atención de sus necesidades de vivienda, no tiene que ver únicamente con la existencia de programas que otorguen subsidios, ya que, en diversas ocasiones, por diversas razones, muchas familias tampoco pueden ser atendidas por el Estado, por lo que se ven forzadas a vivir en la informalidad. Relacionado con lo anterior, tal y como se señala por parte de Global Platform for the Right to the City, (2019), “no contar con un lugar donde vivir es el resultado de circunstancias individuales y de factores sistémicos e institucionales más amplios”, lo que pone en evidencia la ausencia de un modelo integral para atender de manera efectiva esta problemática. Cabe señalar que los patrones de desarrollo y de producción de vivienda en función de expectativas de ganancias económicas, se repiten en la mayoría de las ciudades 41 latinoamericanas, donde la prevalencia de este mismo modelo, afecta la calidad de vida de las personas, en términos de tiempos y costos de transporte, dificultades de acceso a empleo cercano a la vivienda, lo que reduce los ingresos familiares y el sacrificio de espacios habitables de la vivienda, para la ubicación de actividades económicas con el fin de complementar los ingresos de las familias, entre otras consecuencias. Al respecto, como parte de la problemática, algunos autores señalan: La ubicación lejana; la superficie limitada de las viviendas; el rompimiento de las redes familiares de apoyo mutuo, como resultado del manejo individualizado de los créditos y los subsidios, y la falta de equipamientos, servicios de calidad y programas sociales en los grandes conjuntos. (Ortiz, 2012, p. 230) La vivienda como objeto de mercado, responde a una necesidad de la población que puede pagar por ella y la convierte en una transacción de oferta y demanda, limitándola así a solo los sectores con capacidad de pago o que tiene acceso a medios de apoyo para obtenerla, lo que, básicamente la reduce a una oferta mercantil que atiende a los sectores acorde con su capacidad económica. Es frente a esta tendencia de desarrollo “que la producción y la gestión social del hábitat y la vivienda pueden crear nuevas opciones y abrir caminos a la construcción de un nuevo paradigma, centrado en los procesos sociales y en la gente, y no en el dinero”. (Ortiz, 2012, p. 231) La capacidad de organizarse de las personas a las cuales los sistemas económicos y/o Estatales excluyen, es clave y se debe tener en cuenta, tal y como señala Ortiz (2012), que no significa que se deban generar sistemas de producción que compiten con el sistema mercantil, sino de un sistema diferente, que es complementario y tiene la capacidad de dinamizar la producción de vivienda , generando nuevas opciones de construcción del hábitat, “que no se limita a producir casas sino a construir ciudadanía activa y responsable, a fortalecer la economía popular, a construir ciudad y a hacerlo dentro de criterios de sustentabilidad y equidad”. (Ortiz, 2012, p. 231) 4.1.2 La Construcción del Hábitat y su papel en la consolidación del tejido social Para entender el papel que puede tener la organización social en el desarrollo de proyectos de vivienda, principalmente de interés social, es necesario tener claridad sobre qué se 42 entiende por vivienda. Según las definiciones del INEC, es una estructura física en la que las personas duermen, preparan y consumen alimentos y se protegen de las inclemencias del clima. No obstante, se debe considerar también, que la vivienda es un lugar “en el que además de los atributos físicos, se produce una relación entre estos, las acciones que se dan en el lugar y las concepciones que tienen las personas del mismo”. (Pasca, L., 2014) Dado lo anterior, es claro que la vivienda es algo más complejo que la simple concepción de un lugar físico, donde intervienen una gran cantidad de variables personales, sociales y físicas. En este sentido resulta importante articular el concepto de vivienda, con la noción de hábitat, por lo que se considera necesario definir brevemente este concepto. Si bien existen diferentes tipos de hábitat, para el tema que nos ocupa, la vivienda y su entorno, varios autores como coinciden en la definición de hábitat humano como “serie de elementos de tipo material e institucional que condicionan la vida de un grupo de personas en una zona determinada”. (Pérez y Gardey, 2009) Por otra parte, resulta importante comprender que existe una condición de complementariedad, de manera que, la noción de hábitat no se debe manejar de desvinculada del concepto de vivienda. En este particular también existen diversas interpretaciones, no obstante, para efectos de la presente investigación, se busca evidenciar que el hábitat, no sólo se trata de un lugar donde reside un grupo de personas, sino que es además un espacio territorial donde se generan una serie de relaciones, que requieren de acompañamiento comunitario, como estrategia fundamental para la construcción de un tejido social robusto. Hábitat es el conjunto de condiciones ambientales y materiales que permiten la satisfacción de las necesidades vitales y la supervivencia de una especie. El hábitat humano está determinado además por factores económicos, sociales, culturales y políticos que facilitan o limitan el acceso de todos a los bienes y servicios que la sociedad produce. (Hábitat International Coalition Latinoamérica. PROVEA, p.7, 2008) En el contexto Latinoamericano se han llevado a cabo una gran cantidad de esfuerzos, estudios, informes y diagnósticos, que buscan evidenciar el déficit habitacional presente en los países que componen esta región. Como respuesta, en términos generales, se ha 43 intentado solucionar el déficit de vivienda con la construcción de viviendas, cuando en realidad lo que se debe construir es un hábitat, donde se encuentran inmersas estas viviendas, debidamente integradas a otros elementos como la infraestructura, el espacio público, el equipamiento social, cuya construcción se debería gestar de la mano de un acompañamiento comunitario especializado. Por lo anterior, destacar la importancia de la construcción de hábitat, obedece al hecho de que en la realidad es ahí donde las personas conviven y no en viviendas aisladas, por lo que la ubicación de las mismas se convierte en un factor determinante, especialmente para las familias en condiciones de vulnerabilidad social. La deficiencia o lejanía de esos componentes que configuran en hábitat, afectan de manera importante la calidad de vida y las finanzas de las personas, en el tanto se ven obligados en muchas ocasiones a invertir recursos tan valiosos como el tiempo, traducido en largos recorridos a las fuentes de empleo, afectación de la salud y en muchos casos como respuesta a lo anterior, un abandono de viviendas y la informalidad en el centro de la ciudad. Al respecto hay autores que indican: Cuando vemos el impacto físico, territorial y social de las políticas habitacionales, producto de las tendencias mencionadas, se hace patente el despropósito que ha llevado a construir un hábitat abstracto y deshumanizado, caracterizado por el caos y la monotonía. Repensar lo que hacemos desde esta perspectiva nos conduce, en nuestro campo de acción, a concebir el hábitat como parte de un sistema complejo, que toca en sus múltiples interacciones e interrelaciones otros campos del conocimiento y del quehacer humano. (Ortiz, 2012, p. 231) Por todo lo anterior, aspectos como adecuadas políticas de vivienda y ordenamiento territorial, que se originan desde la institucionalidad, un adecuado acompañamiento comunitario y una comprensión de los procesos de organización de la ciudad desde el punto de vista de planificación del territorio, son clave para la construcción de un conjunto integrado de relaciones entre el hábitat y la vivienda. Además, la organización social y la participación de los usuarios, será muy importante, si se pretende construir con éxito esta nueva visión que en algunos contextos han denominado como comunidades sostenibles. 44 Cuando de la construcción de comunidad se trata, se debe ir más allá del modelo donde predomina el interés sobre la propiedad privada individual, en este sentido, considerando lo que señala González (2014) debe tenerse en cuenta de que, a pesar de la predominancia de este modelo, existen “otras formas de tenencia segura de los bienes- y en particular de la vivienda y los bienes habitacionales”, haciendo un especial énfasis en la propiedad colectiva. En cuanto a la producción de tejido social el mismo autor señala: “Rescatar las experiencias de propiedad social de la tierra y la vivienda contiene un valor supremo, en cuanto reivindica otra forma de propiedad, que a su vez significa otra forma de encarar el problema, con otros valores”. (González, 20124, p. 237) Por lo tanto, es determinante pasar de la idea de construir soluciones de vivienda individuales y aisladas, a la construcción del hábitat social que es donde las comunidades conviven, teniendo en cuenta la vivienda como una necesidad, que requiere de la construcción de ciudadanía y de ciudad y que ambos conceptos deben articularse pues existe una condición de complementariedad. Figura 16. Resumen aspectos relacionados con la Producción del Hábitat Social Fuente: Elaboración propia 45 4.2 DEL ACCESO A LA VIVIENDA HACIA LA FACTIBILIDAD DE LOS PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL 4.2.1 Los proyectos de inversión aplicados a la producción de vivienda El desarrollo de proyectos de vivienda, especialmente en el caso de la vivienda de interés social, donde se debe aspirar al objetivo que realizar proyectos en los cuales las unidades habitacionales, tengan costos razonables, para que exista una disponibilidad del ente financiero, en este caso el BANHVI, de pagar por ellos. Algunos autores identifican varios aspectos que identifican un proyecto de inversión y al respecto se señala: “Se puede decir que un proyecto de inversión es una propuesta que surge como resultado de estudios que la sustentan y que está conformada por un conjunto determinado de acciones con el fin de lograr ciertos objetivos. El propósito del proyecto de inversión es poder generar ganancias o beneficios adicionales a los inversionistas que lo promueven y, como resultado de este, también se verán beneficiados los grupos o poblaciones a quienes va dirigido.” (Fernández, 2007, p.15) Con respecto a los proyectos de inversión en los casos en que los recursos provienen de fuentes privadas, también manifiesta Fernández (2007) que, estos son llevados “a cabo por un empresario particular para satisfacer sus propios objetivos. Los beneficios que el empresario privado espera del proyecto son el resultado de los ingresos por concepto de la venta de los productos, sean bienes o servicios”. (p. 16) En el caso de las obras que se desarrollan en el SFNV se cumple plenamente la premisa manifestada por el autor, ya la gestión de los proyectos, los diseños, las aprobaciones y los procesos de construcción, son ejecutados por desarrolladores privados que realizan una inversión previa para madurar los mismos, para poder ser presentados ante una entidad autorizada (EA) y esta posteriormente lo presenta ante el Banco Hipotecario de la Vivienda (BANHVI). 46 El objetivo de estas empresas es ejecutar un producto de sea accesible para las familias beneficiarias, ya que ellos mismos deben presentar la lista de candidatos para ser considerados sujetos de un bono de vivienda, y también generar una rentabilidad razonable que justifique el rédito de la inversión inicial y compense el riesgo asumido para su gestión y ejecución. También los desarrolladores de proyectos de vivienda de interés social, pueden ser organizaciones (ONG´s, asociaciones o cooperativas) por ejemplo, FUPROVI, Techo, y anteriormente Hábitat para la Humanidad Costa Rica. En algunos casos, tal como se plantea en este trabajo de investigación aplicada, los beneficiarios también invierten algunos recursos para los gastos de formalización y para los planes de participación para el mejoramiento de su comunidad o vivienda, de forma tal que también son inversores privados de su propia solución. Referente a los proyectos de inversión pública, Fernández (2007) menciona que “los proyectos de inversión pública son todas aquellas iniciativas promovidas por entidades del gobierno y que tienen como objetivo solucionar problemas de índole social o económica” (p.16). Para el caso de la vivienda de interés social el inversionista es el Estado o sus instituciones. Si bien es cierto, en el caso de Costa Rica, existe una importante participación de los actores privados en el desarrollo de proyectos de vivienda de interés social, se debe tener presente que los proyectos del SFNV, son financiados por el Estado total o parcialmente, lo que también le da el carácter público, lo cual debe considerar que los mismos deben ser desarrollados buscando siempre el bien común, principalmente el de las familias de menores ingresos, que buscan una mejor condición de habitabilidad. 4.2.2 La importancia de procesos de factibilidad en los proyectos de vivienda de interés social. La factibilidad busca determinar la viabilidad de la ejecución del proyecto, conocer los actores, determinar el alineamiento de la ejecución del proyecto con la Misión o Propósito de la empresa u organización, y encontrar la forma y la metodología de ejecución del proyecto. Siendo que los proyectos de vivienda de interés social, son producto en un alto porcentaje de la inversión del Estado, a excepción de los casos donde también se incorpora un componente de crédito para la familia beneficiaria, el contar con un mecanismo que 47 permita de manera previa determinar la viabilidad que tiene un proyecto para ser ejecutado, es realmente importante, para cumplir con los principios de eficiencia y eficacia del sector público. Según lo dispuesto en la Política de Gestión de Proyectos de FUPROVI, el propósito de la misma, es establecer cuáles son los diferentes pasos que se deben seguir “para realizar el estudio de factibilidad de un proyecto cuando es ingresado a la Unidad de Gestión de Proyectos” (FUPROVI 2019, p.1). Incluye, según lo que define FUPROVI (2019), una serie de estudios, que se deben realizar en todos los proyectos. Tal y como se define en la citada política, a través una serie de estudios preliminares, se logra considerar de manera previa al desarrollo de los proyectos, al menos los siguientes aspectos: “En ellos se identifican los recursos disponibles y las demandas por satisfacer, se determina el programa de necesidades; y se define y coordina la realización de los estudios básicos necesarios. Los estudios preliminares incluyen, además, la recopilación y análisis de la información disponible, de las condiciones establecidas por los reglamentos y normas vigentes y las consultas ante las instituciones del Estado vinculadas con el proyecto”. (FUPROVI 2019, p.3). Una vez se han realizado los estudios preliminares, tanto de terrenos como de propuestas de proyectos, el encargado de Gestión y diseño de Proyectos, lleva a cabo una serie de consultas en diferentes instituciones a saber: “Registro Nacional, Municipalidad, CFIA, CNE, SENARA, AyA o ASADAS, Arqueología, MOPT, INVU, ICE, Ministerio de Salud, SETENA” (FUPROVI 2019, p.4). y hace una revisión de la ubicación en Google Earth, con el fin de “analizar que exista consistencia y viabilidad en estos temas” (FUPROVI 2019, p.5) Además, se genera un análisis financiero preliminar y a los proyectos que son aceptados en estas etapas, se les realiza una visita de campo. Entre otras condiciones se valora que los propietarios del terreno se encuentren al día con sus obligaciones y se realiza el estudio legal del terreno o propuesta de proyecto, siendo importante de recalcar que FUPROVI (2019), determina que: “cuando el terreno o propuesta de proyecto ingresa a través de un grupo de familias organizado, debe solicitarse a la Unidad de Fortalecimiento Comunal el sondeo de la demanda” (p.5). 48 Posterior a lo anterior, se elabora un informe de Pre Factibilidad, donde se hace un resumen de resultados de los estudios previos realizados, se comunica a los dueños de los terrenos los resultados de dichos análisis y si estos son “favorables para un desarrollo habitacional, se explica el esquema de trabajo de FUPROVI en el marco del SFNV y se analiza si existe interés de ambas partes en continuar el proceso de factibilidad” (FUPROVI 2019, p.6) Posteriormente como resultado del proceso para determinar la viabilidad del proyecto, se elabora la Factibilidad del proyecto, la cual, tal y como determina (FUPROVI 2019, p.3), es un “Documento que reúne la información necesaria por parte de todas las unidades involucradas, para concluir si el proyecto puede o no continuar a la etapa de Diseño”. Es en esta fase donde se identifica la demanda, ya sea que exista un grupo o no, además se llevan a cabo los trámites institucionales básicos para esta etapa y se realizan diversos estudios, para poder generar un diseño que dé una respuesta adecuada a las condiciones del terreno, el entorno y el grupo. Para el desarrollo de los diferentes estudios y consultas, en la Política de Gestión de proyectos GDP-L-02, se señala que “El(a) Gestor(a) de Proyectos debe velar porque cada proyecto tenga su propia lista de verificación, donde se especifique cuáles son los requisitos o documentos que requiere cada proyecto”. (FUPROVI, 2019, p.7). Es hasta que se aprueba la factibilidad por parte de la Gerencia General y la Junta Administrativa, que se procede con la adquisición del terreno o con las alianzas que deban ser realizadas y se da inicio con el proceso de diseño y trámites. En caso de no ser aprobada se presenta un informe con la justificación del rechazo para dar por finalizadas las actividades relacionadas con el proceso. Además, cuando se determina que “el proyecto no es factible por alguna razón, se procederá a realizar una estimación de los gastos en que se incurrió con el fin de registrarlo contablemente y tener la trazabilidad del proceso”. (FUPROVI, 2019, p.9) Todo el proceso descrito anteriormente, describe la forma en que la organización FUPROVI, ha instrumentalizado el proceso de factibilidad de proyectos habitacionales, no obstante, debe tenerse en cuenta que cada empresa, que actúa en el SFNV, tiene sus propios procedimientos, siendo lo más importante a recalcar, que contar con un proceso claro de escogencia de los terrenos o proyectos basados en un análisis previo, permitirá que se haga una selección adecuada de los terrenos y propuestas de proyectos, de manera que 49 se satisfagan de manera oportuna los requisitos del SFNV y las instituciones de aprobación de permisos, así como las necesidades del grupo que será atendido mediante la propuesta. Figura 17. Resumen aspectos relacionados con la Factibilidad de Proyectos de Vivienda Social Fuente: Elaboración propia 4.3 DEL USUARIO A LA ORGANIZACIÓN SOCIAL 4.3.1 El Usuario en la gestión de proyectos de vivienda social Las diferentes formas de producción de vivienda “posibilitan o permiten diversos grados de participación de los usuarios en el proceso productivo” (Ortiz, 2007, p.21), de manera que el rol del usuario dentro del desarrollo de un proyecto de vivienda o mejoramiento barrial, infraestructura, equipamiento, espacio público, entre otros, dependerá de las posibilidades, tanto de índole económico como de gestión de quien las produce y de la forma en que los usuarios finales son integrados como parte del proceso en todas sus fases. Para establecer los mecanismos de integración de los usuarios finales y las herramientas de participación se debe tener claridad entonces de cuáles son las principales formas de producción de vivienda y sus implicaciones, entre las que destacan: 50 • La vivienda de alquiler, donde la participación se limita a la fase final del proceso, con pocas posibilidades de controlar los procesos previos. • La vivienda producida por terceros, donde la participación del usuario dependerá del tipo de promotor (público, privado, organizaciones sin fines lucro). • La vivienda por autoproducción (personas con altos recursos económicos y acceso a financiamiento y asesoría técnica, personas sin apoyo económico, asesoría o acceso a crédito y la autoproducción organizada, donde los usuarios finales pueden participar en el control de las diversas fases del proceso). En cada una de las formas de producción citadas, el usuario es un cliente, que cumple un papel diferente en cada caso, y que puede llegar a ser protagonista y participante en el tanto tenga la posibilidad de cogestionar y autogestionar el proceso de obtención de una vivienda digna. Se debe para esto tener claro que este usuario es parte de un grupo social, una familia y de un entorno físico, económico y social que influye en su posibilidad y oportunidad de aportar en ese proceso. Si bien es cierto, en Costa Rica, las diversas modalidades de producción de vivienda se encuentran inmersos dentro de un marco institucional, que a veces puede resultar excesivamente burocrático, lo cierto del caso es que éste debe ser considerado e involucrado para realizar de forma exitosa el proyecto. Por esa razón, para el caso de la producción de vivienda de interés social se vuelve necesario contar con un trabajo articulado entre los diferentes actores del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda (MIVAH, BANHVI, Entidades Autorizadas, desarrolladores privados), de manera que cada vez se gestionen de forma más eficiente los proyectos, desde el punto de vista de costo y tiempo y donde además las personas usuarias finales, puedan tener una participación más activa. Para lograr la participación de las personas usuarias de la manera más exitosa, la práctica en diferentes contextos, ha demostrado que se requiere de un grupo de profesionales que tengan una comprensión clara del entorno donde se inserta el proyecto y de las características del cliente, usuario o beneficiario. Este grupo de profesionales de distintas disciplinas, debe tener la sensibilidad suficiente para entender las necesidades de las personas que conforman un grupo organizado y a su vez una amplia capacidad de enfoque, sobre la posibilidad de gestión que puede tener cada usuario de manera individual y como parte de una organización social. 51 Con respecto a la asesoría técnica para la producción social del hábitat y especial de la vivienda social, Ortiz (2012), señala que “las características de esta forma de producción exigen, en sus modalidades más complejas, que la asesoría sea integral (social, técnica, financiera, legal, administrativa y contable)”. Aspectos como la organización social y la participación de los usuarios, pueden ser clave en la construcción con éxito de la nueva visión de comunidades sostenibles en todas sus dimensiones. Para que esto sea posible, se requerirá de una institucionalidad que defina un concepto de vivienda que responda a estos modelos, de un adecuado acompañamiento comunitario, técnico y una comprensión de los procesos de organización de la ciudad desde el punto de vista de planificación del territorio, que facilitarán la construcción de un conjunto integrado de relaciones entre el hábitat y la vivienda y por ende entre la organización social y los usuarios. En cuanto a la participación de los usuarios, Ortiz (2012), señala que se identifican dos modalidades de producción de vivienda: la autoproducción donde los procesos de mejora o producción habitacional se generan bajo el “control directo de sus propios usuarios, sea de manera individual, familiar, comunitaria o colectiva organizada y la producción por terceros, donde “intervienen entidades especializadas en resolver las necesidades habitacionales de la población que atienden”. (Ortiz, 2007, pp.29-31) 4.3.2 La Organización Social en la ejecución de proyectos de vivienda La vivienda es un derecho humano y va mucho más allá de tener un espacio físico donde vivir, requiere de la construcción de comunidad, la cual no se puede construir de manera participativa sin la consideración del concepto aporte. Entre más desvinculada se encuentre la vivienda de la infraestructura y el equipamiento, al ubicarse en suelo barato, que se encuentra generalmente lejos de estos componentes, mayor será la tasa impositiva, principalmente para las familias más vulnerables, afectando en aspectos como aumento de tiempos de desplazamiento y pérdida de redes sociales, por lo que para la gestión y desarrollo de proyectos de vivienda se debe considerar de manera integral, la importancia de las relaciones sociales y la organización social de la comunidad. 52 Es clara la incidencia que puede tener una adecuada organización social en la producción social del hábitat, lo cual se puede conseguir a través de diversas formas organizativas, donde pueden participar diversos grupos de personas interesadas en tener acceso a tierra, infraestructura, equipamiento y vivienda. Previamente, resulta importante entender cuáles son los tipos organización y producción habitacional más comunes, algunos asociados a esquemas con participación pasiva (clientes de mercado privado que no se involucran en la producción de solución habitacional) o los esquemas con participación más activa como la autoproducción. Ortiz (2012), identifica al menos las siguientes tres formas: • Producción pública: se identifica como la que “provee acceso a la vivienda, principalmente a los sectores sociales de bajo ingreso, mediante la promoción directa de proyectos por parte de algún organismo público” (Ortiz, 2012, p.25), se produce ya sea para alquiler o para ser entregada con título de propiedad a través de subsidios y/o créditos a los que acceden los beneficiarios. • Producción privada mercantil: es la que se “desarrolla con fines lucrativos, a través de empresas promotoras privadas (inmobiliarias, constructoras y desarrolladoras), edificios y conjuntos habitacionales que se venden en el mercado a demandantes individuales, sujetos de crédito, eventualmente apoyados por subsidios estatales”. (Ortiz, 2012, p.25) • Producción social: esta se refiere a la que “produce sin fines de lucro, por iniciativa y bajo el control de autoproductores y desarrolladores sociales, viviendas y conjuntos habitacionales que adjudica a demandantes individuales u organizados (principalmente de bajos ingresos), que en general son identificados y participan activamente desde las primeras fases del proceso habitacional”. (Ortiz, 2012, p.26) En cuanto a los esquemas de autoproducción, Ortiz (2012), señala que debe tenerse claridad, en que no necesariamente implica la participación de un grupo organizado, ya que podría tratarse de un proceso que es llevado a cabo por sus propios usuarios para el desarrollo de viviendas individuales o de manera colectiva, quienes pueden optar por que la construcción sea realizada bajo la contratación a terceros de la mano de obra, ya sean empresas constructoras o individuos independientes. Por otro lado, cuando se hace referencia a producción social de habitacional, se trabaja bajo esquemas colectivos y solidarios y en este sentido el mismo autor señala: 53 Pero sólo podemos hablar de producción social cuando las tareas de autoconstrucción que asume un grupo organizado son decisión y quedan bajo el control del propio grupo y son contabilizadas como aporte de sus participantes al financiamiento, quedando registradas como parte de su inversión y del valor final de la vivienda. (Ortiz, 2012, p.27) La función y el reto de la organización social en este sentido, va más allá de dotar de una vivienda a los miembros del grupo, sino que debe de orientarse a la construcción del hábitat y debe ir más allá de la familia a los intereses de la comunidad. Para conseguir esto, es necesario conocer a la comunidad, tener claras sus características, oportunidades y limitaciones, para así poder definir la capacidad de aporte de la comunidad, así como el tipo y porcentaje de aporte posible en las diferentes fases. Generalmente construir un entorno para convivir y aprender a tomar acuerdos de alta complejidad, hace que exista un mayor sentido de apropiación y pertenencia de la comunidad. Como bien lo señala Nahoum (2011), un problema tan complejo como vivienda y hábitat requiere ser encarado con herramientas múltiples y diversificadas, donde haya espacio para la autoproducción individual, pero también para otras formas asociativas y una comprensión de la necesidad de una participación articulada entre el Estado y las empresas privadas. Hay que tener en cuenta que, para las familias más vulnerables, el cambio de vivienda en algunos casos puede implicar una pérdida de sus redes, tanto sociales como económicas, por lo cual, se considera que las comunidades vulnerables donde habitan estas familias, ganan en la medida en que partiendo de la vivienda (como el elemento más básico de un entorno), se desarrolla un hábitat apropiado a partir de estrategias de organización social, que crean soluciones para atender las necesidades de cada grupo y permiten tejer relaciones más complejas. Algunos autores en cuanto a la Producción Social del Hábitat, la cual requiere de estrategias de organización social, señalan: La PSH, principalmente aquella que se apoya en procesos autogestionarios colectivos, por implicar capacitación, participación responsable, organización y la solidaridad activa de los pobladores, contribuye a fortalecer las prácticas comunitarias, el ejercicio directo de la democracia, la autoestima de los participantes 54 y una convivencia social más vigorosa. Al situar al ser humano en el centro de sus estrategias, su método de trabajo y sus acciones, pone en marcha procesos innovadores de profundo contenido social e impacto transformador. (Ortiz, 2012, p.35) Figura 18. Proyecto Las Anas, La importancia de la participación organizada para Desamparados, FUPROVI el desarrollo de proyectos de vivienda de interés social, va mucho más allá de conseguir recursos para ejecutar un proyecto que pueda dar vivienda a todas las familias interesadas. Incluye las posibilidades de consolidar un grupo que trabaja por una meta común, donde se define la forma en que los futuros ocupantes, usuarios o beneficiarios pueden aportar de una manera organizada en las diferentes fases de un proyecto. Para conseguir esto se debe acompañar y asesorar a la comunidad, para empoderarlos y determinar un rumbo claro mediante un Plan de desarrollo, que permita a cada familia armar un plan de vida en conjunto con sus futuros vecinos. En cuanto a la asesoría, cualquier actor institucional u organización, debe tener claro que su papel no debe generar dependencia por parte de la Fuente: Fotografía Propia comunidad, por lo cual es importante que exista una estrategia de salida de cada proyecto. Una vez que se han gestado en los grupos organizados habilidades de convivencia, procesos de capacitación y herramientas de gestión del hogar y su lugar de desarrollo y crecimiento, se debe evaluar si se ha logrado construir en las organizaciones, la capacidad de liderar su propia comunidad, puesto que sin un liderazgo claro la organización social no tiene muchas posibilidades de éxito. 55 Figura 19. Resumen aspectos relacionados con la Organización Social Fuente: Elaboración Propia 56 5. MARCO METODOLÓGICO 57 5.1 ESQUEMA METODOLÓGICO GENERAL La metodología utilizada para la presente investigación es de carácter mixto, ya que incorpora el resultado de tres investigaciones desarrolladas durante semestres y cursos diferentes, con el propósito de articular en una única estrategia integral, los diferentes objetivos y alcances de cada uno de los ejercicios de investigación desarrollados en el marco de cada curso, mediante el análisis y la formulación de una propuesta que articule los componentes que permiten generar una respuesta a los tres principales problemas identificados. En la Figura 20, se resumen los tres propósitos, metas e instrumentos que comprende. Figura 20. Metodología general de la investigación Fuente: Elaboración Propia 58 Cada una de las partes contiene diversos alcances, que, mediante el uso de diferentes herramientas metodológicas, procuran convertirse en insumos para algunos planteamientos y conclusiones, que puedan ser de utilidad como estrategias base para enfrentar la dificultad que prevalece en nuestro país, en cuanto a la disminución de la brecha entre la oferta y demanda principalmente en términos de la vivienda de interés social. Para lograr una integración metodológica de estudios de cursos y semestres diferentes, este trabajo final se constituye de tres componentes principales, que no se deben considerar como parte de un desarrollo lineal, sino más bien como una forma integral de atender los objetivos específicos de la propuesta. En la Figura 21 se muestra, como los diferentes componentes se orientan al propósito común de cada ejercicio, la reducción de la brecha entre la oferta y la demanda. Figura 21. Integración de componentes de la investigación Fuente: Elaboración propia 5.2 HERRAMIENTAS METODOLÓGICAS Tal y como se explicó para la metodología general, este trabajo incorpora el resultado de diferentes componentes de análisis, que se articulan en una única estrategia, con el fin de desarrollar una propuesta integral, por lo que cada parte tiene implícita en sí misma un esquema metodológico y se hace uso de una serie de herramientas, que permiten abordar 59 el análisis de cada caso. A continuación, se describen los diferentes procesos metodológicos que permiten atender los alcances definidos para cada componente y posteriormente se explican algunas de las herramientas utilizadas. 5.2.1 Metodología análisis de impacto de componentes de inversión y trámites en los costos actuales de la vivienda de interés social El análisis final de este componente, toma como punto de partida la investigación llevada a cabo durante el I Semestre del año 2017, en el marco del curso Taller de Gestión de proyectos de vivienda de interés social dentro del sector formal, la cual fue desarrollada de manera conjunta con el Geógrafo Eduardo Rojas Rodríguez. Incluye un proceso de análisis de información de diversas fuentes sobre el funcionamiento del SFNV, el papel de las instituciones involucradas, sus programas y modalidades, así como las políticas, directrices y reglamentos que influyen en los costos de la vivienda de interés social. Por otra parte, se investiga sobre el papel de los diferentes actores involucrados en las diferentes fases de tramitación y aprobación de los subsidios, con el fin de poder a partir de estos datos, desarrollar conclusiones sobre los factores que influyen en el aumento de los costos de las viviendas que son tramitadas con el subsidio o bono. Figura 22. Metodología componente inversión y trámites Fuente: Elaboración propia 60 Esta investigación se compone de dos partes principales a saber: • La primera parte relacionada con el aumento en el costo de las soluciones de vivienda subsidiada con el bono de vivienda, a partir de la coincidencia de distintos factores económicos, normativos, entre otros. • La segunda parte relacionada con las implicaciones que tiene la gestión y tramitología requerida para aprobación de proyectos, tanto en los plazos como dentro del aumento de dichos costos. Además, en esta parte de la investigación se analizan índices económicos que han tenido algún impacto en la evolución de costos de la vivienda de interés social, se realiza una comparación en la evolución del monto de bono ordinario con respecto al aumento en el precio de las viviendas de interés social, se estudia el aumento particular en los costos de las viviendas de interés social financiadas mediante el artículo 59 y se estudia sobre el proceso de gestión de cada tipo de bono (según modalidad y propósito). En la Figura 23 se muestran los diferentes componentes que se analizan en esta parte de la investigación. Figura 23. Análisis de componentes de costos y tramitología en el SFNV Fuente: Elaboración propia 61 5.2.2 Metodología sobre procesos de factibilidad para desarrollo de proyectos de vivienda de interés social. El desarrollo de este componente, surge del ejercicio de investigación aplicada del II Semestre del año 2018, llevada a cabo en el marco del curso “Taller de Asentamientos informales”, la cual fue desarrollada de manera individual. En cuanto a la metodología asociada a este componente, se debe recalcar que el punto de partida está relacionado con la existencia del interés para el desarrollo de un Proyecto de Vivienda, para el cual previo a realizar la inversión y diseños definitivos, se analizan una serie de dimensiones con el fin de establecer la viabilidad y factibilidad de desarrollo del mismo, con el fin de reducir el nivel de riesgos para el inversionista y permitir en el caso de proyectos de vivienda de interés social que se logre tramitar el proyecto de forma oportuna. Esta tramitación eficaz y eficiente deriva en una reducción de los costos de pre inversión, una atención asertiva del grupo meta y una adecuada proyección y ajuste de requerimientos que impactarán en una eficiencia en los tiempos y costos de desarrollo del Proyecto. Como ejemplo para la determinación de los aspectos que deben ser desarrollados en cada dimensión de análisis, se expone el caso concreto de “Estudio Factibilidad para el Proyecto de vivienda Santa Fe”, ubicado en Chacarita de Puntarenas, cuyo desarrollador es FUPROVI, el cual corresponde a la atención de un asentamiento informal en sitio, específicamente para las familias que califican al BFV. Para el caso se hace el planteamiento de un Plan Maestro, que funciona como una guía de la estrategia que permita desarrollar una propuesta por etapas (en este caso en particular) y que permita establecer una lógica de desarrollo del proyecto, para que el desarrollador no tenga que asumir todo el riesgo, en caso de que se presenten complicaciones una vez desarrollada la primera fase. Se utilizan como herramientas para la obtención de la información, visitas de campo, en las que se aplica la herramienta denominada “Guía de Captura de Datos”, consultas institucionales y legales, se desarrolla una propuesta de diseño preliminar, que permite finalmente desarrollar a estimación temprana de costos que incluye un flujo de caja proyectado y un presupuesto preliminar de las obras, que establecen la factibilidad financiera del proyecto en cuestión. 62 Figura 24. Metodología sobre componente de procesos de factibilidad Fuente: Elaboración propia 5.2.3 Metodología procesos participativos y de aporte comunitario para el desarrollo de proyectos de vivienda de interés social. Con respecto a la metodología asociada a esta parte de la investigación, el punto de partida, al igual que en el componente anterior es la existencia del interés de desarrollo de un proyecto de vivienda de interés social, pero esta vez considerando algunos componentes exploratorios sobre las características de un grupo organizado, compuesto por núcleos familiares, que se consideran como potenciales beneficiarios del proyecto. En este caso particular, se realiza un contacto previo con la Unidad de Fortalecimiento Comunal de FUPROVI y se coordina el desarrollo de un trabajo en conjunto con el Geógrafo Eduardo Rojas, en el marco del curso El Usuario como gestor y participante, durante el I Semestre del año 2018, para el desarrollo de un Plan de Aporte Comunitario, para el Proyecto de vivienda de interés social El Milagro, ubicado en Vásquez de Coronado. A partir de una estrategia mixta de análisis se incorporan componentes exploratorios sobre las características de un grupo organizado de estudio, para la obtención de una meta; 63 componentes descriptivos del grupo obtenidos a partir del procesamiento de datos de caracterización de las familias y componentes de carácter experimental, que permitirán el desarrollo de una serie de escenarios posibles de aporte de la organización para el desarrollo del proyecto. Como parte del Plan se deben tener en cuenta al menos los siguientes aspectos: a- Población y muestra Para el diseño del Plan de Aporte Comunitario se debe contar con un proyecto de vivienda de interés social base y un grupo organizado, que permita a partir del conocimiento de los costos del mismo y las características de las familias, llevar a cabo el análisis de las posibilidades de aporte en el proyecto de dicha organización social, como grupo y de manera individual por núcleo familiar. b- Etapas para desarrollo del Plan El desarrollo del plan específico del caso de estudio, se ha propuesto en cinco etapas principales, las cuales se relacionan a su vez con actividades que se asocian a los componentes exploratorios, descriptivos y de propuestas de escenarios, en una secuencia lógica que ha permitido obtener la información base para la caracterización de las familias. c- Técnicas e instrumentos recolección y procesamiento de datos Por la naturaleza del proyecto y los datos disponibles, como técnicas e instrumentos de recolección de datos se utilizaron fuentes primarias (entrevistas directas, con el grupo beneficiario del proyecto y funcionarios de la empresa desarrolladora), fuentes secundarias (fichas de entrevista a las familias de FUPROVI) que sirven para el procesamiento de datos de caracterización socioeconómica del grupo. Por otra parte se utilizaron datos provenientes de la estimación financiera inicial del proyecto, el presupuesto por solución y un borrador del estudio de Factibilidad del Proyecto, para definir las actividades que podrían tener un mayor impacto en la reducción de los costos del proyecto y finalmente se usa la estrategia de construcción de escenarios para cuantificar el monto aproximado que es posible reunir a través del trabajo de la organización para apoyo de la población prioritaria, mediante la propuesta del Plan de Aporte Comunitario. 64 Figura 25. Metodología sobre componente de participación ciudadana comunitaria Fuente: Elaboración propia 5.2.4 Herramientas metodológicas El estudio de caso como base metodológica. Para los puntos específicos relacionados con los componentes de análisis sobre procesos de factibilidad y procesos participativos y de aporte comunitario para proyectos de vivienda de interés social, se utiliza como herramienta el estudio de caso, que tiene como propósito desarrollar una aplicación práctica de cada una de los técnicas y métodos que se ejecutan para los procesos de Estudio de Factibilidad y diseño del Plan Aporte Comunitario, con el fin de determinar el alcance que tiene el desarrollo de ambos procesos en cada uno de los proyectos concretos analizados, y específicamente su utilidad dentro de los proyectos de vivienda de interés social. Por otra parte, la herramienta del estudio de caso, permite hacer un análisis de los resultados de las indagaciones realizadas, para obtener como resultado final, un informe que contiene los entregables que generan cada uno de los ejercicios realizados, tales como: flujo caja proyectado, bosquejo de proyecto, presupuesto preliminar, informe de análisis legal de la propiedad y sociedades o propietarios, lo anterior para el caso del componente de procesos de factibilidad y en el caso del Plan de Aporte Comunitario, la caracterización de familias y capacidades del grupo, así como el abordaje de componentes exploratorios, descriptivos y desarrollo de propuestas de escenarios, usando para este fin una serie de herramientas de apoyo que se describen en la metodología general. (Figura 20) 65 La ficha de caracterización de familias. Esta es una herramienta que se utiliza por parte de FUPROVI, y específicamente por la Unidad de Fortalecimiento Comunal, para determinar una selección preliminar de familias interesadas del Proyecto analizado, considerando las variables del proyecto y requisitos de calificación para el BFV. Además, se utiliza para generar una línea base sobre las condiciones socioeconómicas de las familias al ingresar al proceso de calificación en la gestión del Proyecto habitacional, que además permitirá realizar a futuro lo estudios de impacto social, que tuvo el Plan y que se pueden realizar hasta 3 años posterior al desarrollo del Proyecto. La caracterización del grupo de familias que serán atendidas en el proyecto se analiza considerando variables etáreas, económicas, educativas, de salud, de relaciones familias, entre otras. (Anexo 2) La guía de captura de datos Para los procesos de factibilidad de proyectos de vivienda, esta herramienta es un formato que sirve de orientación para realizar la visita por parte de los técnicos al terreno que va a ser analizado, con el fin de contar con una guía estandarizada, en la cual se garantice que todos los aspectos relevantes de la propiedad en análisis, puedan ser identificados por el profesional que realiza la misma. Usando como apoyo dicha guía se busca analizar las características propias del terreno, así como del entorno que lo rodea y el análisis de condiciones de acceso a servicios básicos y accesibilidad al proyecto, así como algunas consideraciones preliminares de las condiciones sociales de la comunidad. (Anexo 3) La matriz de estimación financiera. Se trata de una herramienta utilizada por FUPROVI, para determinar el monto por solución probable del proyecto en análisis de factibilidad, sirve además para desarrollar un presupuesto preliminar de cada una de las partidas que representan los costos directos e indirectos del mismo, que permiten determinar la inversión inicial y los flujos de efectivo futuros requeridos para la ejecución del proyecto, para finalmente obtener un valor estimado inicial de la rentabilidad del proyecto, la cual normalmente deber ser cercana al 10%, por tratarse de los valores de utilidad máxima aceptados por el BANHVI para el desarrollo de proyectos. (Anexo 4) 66 Figura 26. Resumen de herramientas metodológicas complementarias Fuente: Elaboración propia Conviene resaltar que las herramientas metodológicas adicionales utilizadas para la recolección de datos e información y su procesamiento, tales como la Ficha de Caracterización de Familias, la Guía de Captura de datos y la Matriz de Estimación Financiera, son instrumentos utilizados en FUPROVI y se usaron durante el desarrollo de los cursos, siendo suministradas a los estudiantes por funcionarios de dicha organización. 67 6. IMPACTO DE OBRAS Y TRÁMITES EN EL COSTO, VIVIENDA DE INTERES SOCIAL 68 6.1 CONSIDERACIONES INICIALES, INSTITUCIONES NORMAS Y POLÍTICAS VINCULADAS AL SECTOR VIVIENDA En la presente sección se parte del análisis realizado en conjunto con el Geógrafo Eduardo Rojas Rodríguez, en el curso Taller de Gestión de proyectos de vivienda de interés social dentro del sector formal, donde se exploran los diferentes componentes de la inversión y de la tramitología dentro del SFNV, para determinar el impacto que estos tienen sobre los costos finales de las soluciones de vivienda que se realizan con el subsidio de vivienda del Estado (BFV). Como parte del análisis se incluyen los siguientes aspectos: • Políticas, directrices y reglamentos que influyen en los costos de la vivienda de interés social, creación de SFNV y el BANHVI. • Descripción de los diferentes programas y modalidades existentes para el BFV revisando el proceso de gestión de cada tipo de bono (según modalidad y propósito). • Desarrollo de una comparación de la evolución del monto de bono ordinario con respecto al aumento en los precios de las viviendas de interés social. • Análisis de los índices económicos que influyen en el costo de la vivienda de interés social desde la década de los 80 a la actualidad. • Estudio de la evolución del Artículo 59 (Ley N° 7052) y el impacto de otras normas en el aumento en los costos de las unidades vivienda financiadas mediante dicho artículo. A continuación, se realiza un breve resumen sobre las instituciones, normas y políticas vinculadas al sector vivienda históricamente, la creación del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda y el BANHVI y se exponen algunos indicadores generales del BANHVI, en su rol como ente rector del Sistema, en la producción de vivienda de interés social. La Figura 27, resume de manera general las diferentes leyes y reglamentos que fueron creados desde el siglo pasado en el país con el fin de atender las necesidades de vivienda de la población. Por otra parte, presenta las principales instituciones y proyectos que fueron desarrollados por el Estado en diversos momentos, con el fin de generar soluciones habitacionales para los sectores de población menos favorecidos. Se resaltan aspectos como la Ley de Erradicación de precarios y tugurios, la Ley de Planificación Urbana y sus reglamentos y la Ley de Creación del Sistema Financiero Nacional para la vivienda, que culmina con la creación del Banco Hipotecario para la vivienda (BANHVI) en el año 1986. 69 Figura 27. Línea tiempo instituciones, proyectos y normas vinculadas a la vivienda Fuente: Elaboración propia En los años 70, el Estado deja de construir vivienda popular a través de instituciones como el INVU, CCSS, IMAS, etc., y se realizan los últimos desarrollos de proyectos modelo de ciudad planificada, como la Ciudad Satélite Hatillo. Mediante diferentes reformas que se realiza al sector vivienda a mediados de los años 80. Durante la primera administración de Oscar Arias, se buscó responder de manera más expedita a la crisis de vivienda que existía en ese momento en el país, donde se generaron las principales invasiones de terrenos urbanos del Estado y enfrentar el problema de las necesidades de vivienda bajo la modalidad de emergencia, con la creación de la Comisión Especial de Vivienda (CEV), “Esta figura fue derogada por la Sala IV al final de la Administración Calderón Fournier (1990- 1994), poco antes de iniciar la Administración Figueres Olsen (1994-1998)”. (FUPROVI, Solano, & Madrigal, 2008, p.37). Con la creación del SFNV y el BANHVI en el año 1986, se busca generar un mecanismo para resolver de forma conjunta y ordenada el problema habitacional de los sectores más pobres del país y la clase media, también se constituye en un estímulo a la empresa privada para realizar proyectos de interés social. En 1990, durante el gobierno de Rafael Ángel Calderón Fournier, se cambia la figura inicial que tenía el BFV de un crédito a tasa cero de interés, al bono de vivienda gratuito. En 1992, se crean una serie de figuras de bonos 70 complementarios y créditos para concluir viviendas y en el año 1998, se destaca el inicio de procesos de donación de terrenos del Estado, para la atención de problemas de vivienda En la Figura 28, se resume la conformación del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda según lo dispuesto por la Ley 7052 y el propósito de creación del BANHVI, asimismo se resalta el carácter del BANHVI como banco de segundo piso y la existencia de intermediarios de primer piso entre el BANHVI y los beneficiarios del BFV, entre los que destacan las entidades autorizadas, que son Mutuales, cooperativas, bancos públicos y privados, asociaciones solidaristas y la Fundación Costa Rica-Canadá. Figura 28. Conformación del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda Fuente: Elaboración propia El Banco Hipotecario de la Vivienda (BANHVI) nace el 13 de noviembre de 1986, mediante la Ley 7052 y como se explicó anteriormente, cuenta con dos fondos, a saber: el FONAVI que administra recursos permanentes y al menor costo para financiar programas habitacionales y el FOSUVI, que es el fondo que administra los recursos que son entregados por FODESAF, para la atención de las necesidades de vivienda de familias de los estratos de menores ingresos a través del Bono Familiar de Vivienda. Con los recursos de ambos fondos se busca atender de manera prioritaria las necesidades de vivienda de los sectores meta del SFNV. 71 6.2 ALCANCES DE LA INVESTIGACION DE COSTOS DE VIVIENDA El constante incremento en el costo de la solución de vivienda de interés social ha dificultado la promoción de proyectos, sobre todo en áreas urbanas, donde el costo de terreno es muy alto. La intención original, al diseñar el Sistema Financiero Nacional para la Vivienda, era que el bono de vivienda cubriera en gran medida el costo de una solución mínima de vivienda, incluyendo: el costo del terreno, costos de la infraestructura urbana necesaria para la habitabilidad y la construcción de la unidad de vivienda. Actualmente el BFV ordinario no logra esta intención, alcanzándose ese financiamiento completo sólo en los proyectos financiados al amparo del artículo 59. La investigación del presente componente consta de dos partes, una parte relacionada con el aumento en el costo de las soluciones de vivienda subsidiada con el BVF, a partir de la coincidencia de distintos factores como, costo de vida, costo de insumos de materiales y mano de obra, costos de habilitación de terrenos, entre otros, que a su vez se articulan con las implicaciones que tiene la gestión y la tramitología requerida para aprobación de proyectos de vivienda de interés social, tanto en los plazos como dentro del aumento de los costos de dichos proyectos. En el diagrama de la Figura 29, se resumen todos los componentes relacionados con el costo final de una solución habitacional, que deben ser administrados por los diferentes actores del SFNV. Figura 29. Componentes del costo de una solución habitacional Fuente: Elaboración propia En la Figura 30, se muestran los propósitos de la investigación y los componentes que de alguna manera influyen en la conformación del costo final de las soluciones de vivienda de interés social. La finalidad de dicha indagación es abrir una serie de escenarios, para estimar preliminarmente el peso que tiene cada uno de esos componentes y en cuáles se pueden generar impactos a través de propuestas de ajuste o cambio. 72 Figura 30. Propósitos investigación sobre costos y tramitología en vivienda social Fuente: Elaboración propia 6.2.1 Problemática asociada a los costos de vivienda de interés social Previo al estudio de algunos de los principales factores que han impactado históricamente en el aumento del costo final de las soluciones de vivienda financiadas con el BFV, se señalan las principales problemáticas que se considera han tenido influencia en el aumento del costo de las soluciones de vivienda de interés social: • Escasez de terrenos en zonas de gran demanda habitacional y la consiguiente especulación, con el resultado de incrementos desmedidos en su precio, lo que ha provocado un aumento de vivienda en la periferia sin servicios e infraestructura adecuada. • Desarrollo de normativas dirigidas a mejorar la calidad de la vivienda construida con el BFV (Código Sísmico y Código Eléctrico, directrices, procedimientos internos, circulares de las autoridades gubernamentales, los entes autorizados, departamentos internos del BANHVI), que al implicar mayores acabados y más requisitos producen un aumento en el precio final de las unidades. 73 • Incrementos en costo de gestión de proyectos, debido a la existencia de procesos cada vez más complejos para promover, formular y financiar los proyectos. Estos costos deben ser absorbidos en un incremento en el costo final de la solución y los beneficiarios finales se ven afectados además por los largos plazos para obtener su solución. • Limitada verificación institucional sobre el costo de la construcción de las unidades habitacionales en algunos programas. En teoría el BANHVI debe analizar la razonabilidad de los costos de los proyectos, pero no cuenta realmente con un análisis detallado sobre la información que se maneja en las empresas constructivas sobre sus procesos constructivos. Dar a conocer el detalle de esa información a las instituciones podría implicar una reducción en el precio de las casas. Figura 31. Problemática que impacta costos de Vivienda de Interés Social Fuente: Elaboración propia 74 6.3 PROGRAMAS, PROPÓSITOS Y TIPO DE PROYECTOS EXISTENTES EN EL SFNV Desde la creación del SFNV y el BANHVI en 1986, hace más de 30 años, se han generado una serie de modificaciones a la Ley N°752, que le dio origen y desde entonces se han creado una serie de propósitos y programas, que se articulan a dos modalidades específicas: el Bono Ordinario al cual se le destina el 60% de los recursos del FOSUVI y los Programas especiales, entre los que destaca el subsidio mediante el artículo 59, al que se le destina el 40% restante de los recursos del FOSUVI. Es también importante recalcar que BFV, puede ser utilizado para el desarrollo de viviendas individuales, que es lo que entra dentro del bono ordinario o para el desarrollo de proyectos los cuales se desarrollan financiados al amparo del artículo 59 de la Ley. Por lo tanto las familias podrán según sus condiciones de ingresos y otras previstas en la Ley, calificar ya sea para una vivienda individual o para una vivienda en cualquiera de las modalidades de proyectos que existen en el BANHVI. 6.3.1 Propósitos, programas y requisitos para el BVF Tal y como se indicó previamente en relación con el BFV, se manejan dentro del BANHVI, una serie de propósitos y programas a los que las familias pueden calificar según sus condiciones particulares. En la Figura 32, se resumen todos los propósitos y programas existentes a la fecha en el BANHVI, identificando cuáles pueden ser tramitados dentro de la figura de bono ordinario y cuáles califican para ser tramitados mediante las condiciones especiales del artículo 59 de la Ley N°7052. En cuanto a los propósitos del BFV destaca la construcción en lote propio, la construcción en lote familiar ya sea en la modalidad conocida como “Bono Patio” o mediante “Bono de segundo nivel”, los cuales implican exista un grado de parentesco entre los diferentes núcleos familiares que ocuparán cada unidad de vivienda, también se encuentra la mejora de casa propia mediante el “Bono RAMT”, la compra de lote y construcción de vivienda y la compra de casa existente. Además, se consideran otras condiciones particulares como el subsidio para personas con discapacidad, para adultos mayores, para población indígena y para clase media. 75 Figura 32. Propósitos y Programas en el BANHVI para la tramitación de BFV Fuente: Elaboración propia Cuando de costos se trata, cobra especial importancia el Artículo 59, el cual tiene como finalidad atender casos de extrema necesidad, tanto de forma individual como en proyectos, considerando que según lo que señala la Ley 7052, se entiende por extrema necesidad la atención de la erradicación de precarios tugurios, situaciones de emergencia por catástrofes naturales o siniestros y segundos bonos que se otorgan por caso fortuito o fuerza mayor, cuyos casos son valorados en la Dirección FOSUVI. El BFV, no se tramita directamente en el BANHVI, ya que como se ha señalado anteriormente es un banco de segundo piso, debiendo tramitarse en las Entidades Autorizadas, previstas por la Ley 7052, para llevar a cabo las labores de primer piso, en las cuales se deberán presentar todos los documentos que se requieren, según el propósito que tenga el BFV que se solicita. Por otra parte, la Ley 7052 exige el cumplimiento mínimo de los siguientes requisitos para que una familia pueda calificar al susidio, a saber: 1. Formar parte de un núcleo familiar que vive bajo un mismo techo y comparten las obligaciones del hogar. Debe existir al menos una persona mayor de edad. 76 2. No tener casa propia o más de una propiedad. De contar con lote, puede solicitar el Bono para construir la vivienda en el lote propio y si tiene casa, pero requiere reparaciones o mejoras, puede solicitar el Bono RAMT para este fin. 3. No haber recibido con anterioridad el Bono, pues se otorga solo una vez. 4. Tener un ingreso familiar menor a ¢1.656.816 al día de hoy. Si es para un bono de extrema necesidad el monto máximo de ingreso familiar es de ¢414.204. Estos montos se refiere a la suma de los salarios brutos (sin rebajos) de los que trabajan en la familia. 5. Ser costarricense o contar con residencia legalizada en el país. (BANHVI, 2020) Para efectos de tramitación de proyectos de vivienda en el BANHVI se definen diferentes modalidades, descritas en la Figura 33, las cuales se desarrollan al amparo del artículo 59, dentro de los que se encuentran: Proyectos S-001, para desarrollo de fincas en verde, Proyectos S-002, para la compra de terrenos urbanizados y Proyectos para compra de grupos de viviendas existentes nuevas. También se tramitan en el BANHVI la prefactibilidad y financiamiento de “Bono Colectivo”, el cual no será objeto de la presente investigación. Figura 33. Tipos de Proyectos en el BANHVI para la tramitación de BFV Fuente: Elaboración propia 77 A continuación se presenta de manera más detallada, mediante una descripción diagramática la ruta de tramitación de las tres tipologías de proyectos residenciales mencionadas. En el diagrama se resumen las acciones que deben llevarse a cabo por cada actor, desde los aspectos que deben ser financiados por el desarrollador de manera previa, los trámites que se deben llevar a cabo en la entidad autorizada, así como el proceso interno de revisión en el BANHVI. S-001-04 Comprende proyectos de desarrollo de urbanizaciones y viviendas al amparo del artículo 59, con financiamiento de corto plazo. Una de las principales características de esta modalidad es el desarrollo de una finca en verde, para la que el BAHNVI financia la adquisición del terreno, el desarrollo de obras de infraestructura y la construcción de las viviendas. El proceso de tramitología de esta tipología se resume en la Figura 34. Por los tiempos que toma el proceso de tramitación previa, construcción de obras de infraestructura y viviendas, sumado a los plazos de formalización, suele ser la modalidad que más tiempo requiere, pero a su vez es la que implica menores costos de preinversión por parte del desarrollador. Figura 34. Diagrama Modalidad Proyectos S-001 Fuente: Elaboración propia 78 S-002-04 Esta modalidad se orienta a Proyectos de compra de lotes con servicios y construcción de viviendas (lotes urbanizados). Partiendo de que los lotes se deben encontrar urbanizados es requisito que cuenten con dotación de servicios de agua y electricidad, la calle que enfrentan los lotes debe estar totalmente terminada según el nivel de acabado que establezca la Municipalidad respectiva y si la disposición de aguas residuales no es por medio de tanque séptico y drenaje, también deberá presentar la disponibilidad respectiva. En este caso, al encontrarse desarrolladas las obras de infraestructura, suelen implicar un menor tiempo de tramitación, lo cual es considerado como ventajoso por algunos desarrolladores, no obstante es importante recalcar que requiere de una inversión previa por parte del promotor del proyecto. El proceso de tramitología de esta tipología se resume en la Figura 35. Figura 35. Diagrama Modalidad Proyectos S-002 Fuente: Elaboración propia S-005 Compra de grupos de viviendas existentes nuevas Esta modalidad se denominó anteriormente como “Llave en mano”, consiste en la compra de proyectos que se han desarrollado por iniciativa del desarrollador bajo su cuenta y riesgo, el cual presenta el proyecto terminado al SFNV, con el fin de obtener el financiamiento del BANHVI, para que las familias beneficiarias adquieran mediante compraventa las viviendas que se desarrollan producto de esta modalidad. 79 En cuanto a esta figura se recalca por parte del BANHVI, que no hay una garantía de que el proyecto será financiado por el SFNV, por lo tanto, la aprobación de los proyectos que se presentan en esta modalidad, depende del conocimiento y experiencia del desarrollador, para que el proyecto cumpla con los requisitos establecidos, lleve un trámite ágil y finalmente tenga un costo aceptable, en función de su aprobación en el BANHVI. Figura 36. Diagrama Modalidad Proyectos S-005, Compra de grupos de viviendas existentes nuevas Fuente: Elaboración propia 6.3.2 El Bono Ordinario y su evolución El Bono ordinario es un tipo de bono que otorga el BANHVI, que va dirigido a familias que cuentan con lote o vivienda propia, en los cuales podrían aplicar propósitos tales como: construcción de vivienda, construcción en lote familiar o mejora de vivienda existente. Tal y como lo define el BANHVI (2020), “El Bono Familiar de Vivienda es una donación que el Estado, en forma solidaria, otorga a las familias que cumplen con las condiciones que la Ley estipula para obtener este beneficio”. Para poder tener acceso a la donación del Estado (BFV), en cualquiera de las modalidades, deberá cumplir al menos con los 5 requisitos básicos establecidos por ley, los cuales son: no haber recibido el bono anteriormente, ser costarricense o con residencia legalizada, no tener ninguna propiedad a su nombre en caso de artículo 59, o contar con un lote o casa en caso de bono ordinario, contar con núcleo familiar donde tiene que haber al menos una 80 persona mayor de edad, adultos mayores pueden postularse solos, contar con un ingreso mínimo inferior al que se encuentre vigente a la fecha, ya sea lo definido para el estrato 6 en caso de bono ordinario y para estrato 1,5 en caso de artículo 59. Para efectos del bono ordinario, el artículo de la Ley 7052 que lo regula es el artículo 50, en donde se establece quienes son objeto del beneficio del BFV y el monto máximo del subsidio que no excederá del equivalente a treinta salarios mínimos mensuales de un obrero no especializado de la industria de la construcción. Desde la creación del BAHNVI se han utilizado diversas formas de cálculo, y se han llevado a cabo modificaciones, que lo han llevado a su conformación actual. La modificaciones más recientes están relacionadas con el incremento de la curva del Bono Familiar de Vivienda, con el fin de que los estratos del 1,5 a 6 pudieran recibir un monto mayor de subsidio, que pudiera aplicarse como parte de la prima en las operaciones de crédito, cuya reforma fue una estrategia de apoyo para el Programa Integral de Financiamiento de Vivienda para Familias de Ingresos Medios, desarrollado en el año 2019 y los ajustes que se han realizado para incorporar en el monto del bono el pago del IVA, luego de la entrada en vigencia de la Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas. Resulta interesante señalar que desde 1988 el BFV se calculó con base al monto del salario mínimo, de manera que cada aumento se basaba en una cierta cantidad de salarios base de un obrero no especializado en la construcción. Entre 2003 al 2006 se inician las discusiones de como calcular el BFV debido a que se empieza a notar que el cálculo basado por salarios base no es suficiente. El cálculo por salarios base responde a los aumentos de este debido a inflación y legislación, pero en este tipo de cálculo no se contempla el cambio en los precios de los materiales, por lo que el aumento del BFV empieza a ser objeto de presión. Es a partir del año 2007, que se da un cambio del cálculo del aumento del bono, pasando a un cálculo que usa como referencia el Índice de precios de la construcción de vivienda de interés social del INEC, a partir de lo cual empieza a responder a las necesidades del mercado, sin embargo debe tomarse en cuenta que tal y como lo establece el artículo 50 de la Ley 7052, ningún ajuste de BFV debería exceder los 30 salarios base de un obrero de la construcción no especializado. En la Figura 37 se resume el proceso de evolución del BFV ordinario. 81 Figura 37. Evolución del monto de BFV ordinario Fuente: Elaboración propia El gráfico de la Figura 38, evidencia la evolución del monto de bono ordinario desde el año 1988 al año 2016, fecha en la que se hizo el corte de los datos utilizados para la presente investigación. En dicho gráfico se comparan los ingresos por concepto de salarios máximo y mínimo, el monto del BFV mínimo y máximo, donde se evidencia en la línea en color azul, como la curva del bono máximo ha evolucionado de manera creciente, con una importante diferencia con relación al aumento de salarios, cuyo crecimiento ha sido menor. Se evidencia además un punto de encuentro en el año 2007, entre el monto de bono máximo y el ARM, que es un propósito constructivo que tiene que ver con familias que recibieron un bono de vivienda, en el que se les otorgó un lote y quedó un remanente pendiente. O sea, si la familia tiene remanente su propósito constructivo es ARM. La información presentada en los gráficos de la Figura 38 y 39, fue desarrollada durante el año 2017, con el apoyo del Departamento Financiero Contable y de la Departamento de Análisis y Control ambos del BANHVI y los datos utilizados, responden al año anterior de la fecha en la que se realizó la presente investigación. 82 Figura 38. Evolución del monto de bono ordinario 1988 al 2016 Fuente: Elaboración propia con datos del Departamento Financiero Contable BANHVI, 2017 En el gráfico de la Figura 39 se puede ver la evolución del BFV, según la cantidad de casos ordinarios, pagados desde el año 1987 hasta el año 2016, en su relación con el aumento del monto destinado al pago de dichos casos. Llama la atención en este gráfico como la cantidad de bonos entregados se mantiene relativamente estable en los últimos 10 años, mientras el monto de dinero destinado al pago de dichos bonos presenta una curva con tendencia ascendente significativa. Figura 39. Cantidad de bonos otorgados por año y monto Fuente: Elaboración propia con datos del Departamento Financiero Contable BANHVI, 2017 83 Como información complementaria al estudio de la evolución del BFV ordinario, se desarrolla un análisis de dos índices, en cuanto a su evolución en un rango temporal de 50 años, específicamente el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el Índice de Precios de Insumos para Construcción de Vivienda de Interés Social, ambos del INEC, esto con el fin de determinar a cuáles variables se les puede atribuir el aumento de costos del BFV. En la Figura 40 se resumen la intención del análisis de dichos índices. Figura 40. Propósito del análisis de índices Fuente: Elaboración propia En la Figura 41, se analiza el caso específico del análisis del Índice precios al consumidor (IPC), el cual es un indicador estadístico que mide la variación de los precios de una canasta de bienes y servicios representativos del consumo de los hogares costarricenses, en un periodo de tiempo determinado. Se incluyen datos desde el año 1976 hasta el año 2016, en el mismo se evidencia el crecimiento que tuvo el mismo de forma ascendente hasta el año 2014 aproximadamente, cuando presenta un aplanamiento en la curva. Este índice tiene una relación con el Índice de Precio de Insumos para la Construcción de Vivienda de Interés Social, el cual es el índice que se utiliza para calcular el monto del BFV ordinario. 84 Figura 41. Evolución de Índice de Precios al Consumidor de 1976 a 2016 Fuente: INEC, Unidad de Índices de Precios Finalmente se realiza un análisis del Índice de Precio de Insumos para la Construcción de Vivienda de Interés Social. Se debe tener en cuenta que los Índices de Precios de la Construcción, se componen de 21 indicadores estadísticos, que miden la variación en los precios de los materiales utilizados en la construcción de diferentes tipos de obras, como edificios, viviendas de interés social, carreteras, puentes, entre otras. En el gráfico de la Figura 42, se compara la evolución del índice en el lapso de tiempo entre 1976 y el año 2011, además se identifican en ese mismo período, algunos eventos relacionados con la creación de políticas, normas y directrices, que se considera pueden influir en el costo final de las soluciones habitacionales, tales como el Código sísmico, el Código eléctrico, Ley de Bomberos, entre otros. En el mismo gráfico se realiza una comparación de la evolución de la inflación (en negro), para visualizar su influencia o relación con el índice de precios de insumos para la construcción. Este índice tiene una particular importancia ya que como se explicó anteriormente, el cálculo del BFV de vivienda experimentó un cambio en la metodología de cálculo, pasando del cálculo con base en el incremento de salarios mínimos, al cálculo mediante el aumento del Índice de Precio de Insumos para la Construcción de Vivienda de Interés Social. Cabe destacar que entre al año 2014 y el año 2017, se registraban índices menores a la unidad, siendo que este índice presentaba una variación porcentual acumulada de aproximadamente -2.60 % entre julio 2014 y enero 2017. 85 Figura 42. Índice de precio de insumos para la construcción de vivienda de 1976 a 2012 Fuente: INEC, Unidad de Índices de Precios Siendo uno de los propósitos de la presente investigación determinar la relación de causa/efecto entre el aumento del costo de las viviendas y el aumento del bono, de los datos anteriores se extraen las siguientes preguntas guía de este componente de la investigación: ¿El aumento en el bono surge por el aumento en el precio de las casas, o más bien el aumento en el bono permite cobrar más? ¿El costo de vivienda ha aumentado a mayor ritmo que el costo de vida general? ¿El comportamiento del costo de insumos es similar al aumento en la inflación general? ¿El aumento en los costos de los materiales y mano de obra es superior al aumento en el costo de la vida generada por la inflación? ¿Por qué el aumento en el costo de los insumos fue superior a la inflación general? Se expondrán en el desarrollo del presente capítulo, con respecto al aumento del costo del BVF, algunos hallazgos sobre diversos factores que inciden en ese aumento de precio de las viviendas de interés social y se plantearán algunas hipótesis al final de este capítulo, que pretenden ser el punto de partida en la búsqueda de respuestas, para algunas de las preguntas anteriores. 86 6.3.3 El Bono Familiar de Vivienda al amparo del Artículo 59, evolución e impacto en costos Como se explicó anteriormente, el BFV tramitado al amparo del Artículo 59, de la Ley 7052, contempla el financiamiento por parte del BANHVI de los proyectos en las modalidades S- 001, S-002 y S-005 Compra de grupo de casos de vivienda existente nueva. Debido a la concepción de lo que se establece en dicho artículo, los proyectos para familias de extrema necesidad, sólo pueden ser tramitados a través del artículo 59, aunque tal y como se expuso previamente, se pueden tramitar también casos individuales con el artículo 59. En ambos casos están destinado a familias que cuenten entre sus miembros con una o más personas que sufran impedimento físico total y permanente, a familias cuyos ingresos sean iguales o inferiores a dos salarios mínimos de un obrero no especializado de la industria de la construcción, que no tengan vivienda propia o que, teniéndola, requieran repararla o mejorarla o se encuentren en situación de emergencia. En cuanto al porcentaje de los ingresos anuales del FOSUVI, la última versión de la norma, establece que el BANHVI podrá destinar un 40% del porcentaje de los ingresos para subsidiar mediante las entidades autorizadas del SFNV, “la adquisición, segregación, adjudicación de terrenos y obras de urbanización y construcción necesarias en proyectos de erradicación de tugurios y asentamientos en precario” (Ley N°7052, 1986), ya sea que estos se encuentren en zonas rurales o urbanas, cuyos recursos van dirigidos a las “familias cuyos ingresos sean iguales o inferiores a un salario mínimo y medio de un obrero no especializado de la industria de la construcción o que hayan sido declarados en estado de emergencia”. (Ley N°7052, 1986) En cuanto al desarrollo de proyectos, mediante una reforma del artículo 59 de la Ley 7052, del año 2006, se establece que: “Además, la Junta Directiva del BANHVI podrá destinar parte de esos recursos a la realización de proyectos de construcción de vivienda, para lograr la participación de interesados debidamente organizados en cooperativas, asociaciones específicas, asociaciones de desarrollo o asociaciones solidaristas, así como para atender 87 problemas de vivienda ocasionados por situaciones de emergencia o extrema necesidad”. (Ley N°7052, 1986) Tal y como se establece en la Ley 7052, este artículo da un especial énfasis al desarrollo de proyectos de erradicación de tugurios y asentamientos en precario, siendo uno de los principales propósitos de creación del SFNV, en este sentido, se considera relevante considerar algunas de las posibles razones, que han impedido que a la fecha no haya sido posible la atención de miles de familias que aún continúan sin acceso al BFV, “principalmente porque no cumplen con al menos uno de los requisitos que establece la normativa para optar por un bono de vivienda.”(FUPROVI, 2019, p.42). Lo anterior pone en evidencia la problemática presente en nuestro país, donde a pesar de que se cuenta con los recursos para atender la necesidad de vivienda de algunos sectores, estos presentan una imposibilidad de calificar a los requisitos del SFNV, “lo que se traduce en que una parte de la población que requiere del subsidio para lograr tener una vivienda digna no cumple con los parámetros establecidos para obtener el bono que haga posible satisfacer esa necesidad”. (FUPROVI, 2019, p.43). En la base de datos del INEC sobre asentamientos informales elaborada a partir de los datos del censo 2011 y utilizando como referencia la base de datos del MIVAH del año 2012, se registran en el país 418 asentamientos informales. Por otra parte, la Dirección de Vivienda y Asentamientos Humanos del MIVAH, ha estado trabajando en el desarrollo de un inventario y ubicación espacial georreferenciada de los asentamientos informales en todo el país, identificando un total de 679, “cantidad mayor que no significa necesariamente el surgimiento de nuevos asentamientos, sino que en algunos casos responde a un asunto de clasificación de lo que ha venido sucediendo en el terreno”. (FUPROVI, 2019, p.45). Lo cierto del caso es que se puede concluir que a la fecha el país, no tiene una base de datos actualizada y precisa sobre la cantidad de personas que habitan en asentamientos informales y la condición situación particular de cada uno. Definitivamente esto representa una complicación para la atención de esta población, ya que la ausencia de datos más exactos, dificulta que se pueda generar una adecuada planificación para la atención de una problemática tan diversa y compleja. Lo anterior deja nuevamente en evidencia que a pesar de que en el país existen recusos para el financiamiento de subsidios de vivienda (BFV), y que la Ley ha previsto en su artículo 88 59, que el 40% de los recursos puedan ser dirigidos a familias de bajos ingresos; tal y como lo señala (FUPROVI, 2019) “al parecer no se obtienen los resultados esperados y necesarios para superar la problemática”. A pesar de que hay recursos financieros para atender esta problemática, la misma prevalece, tanto que entre el período comprendido entre los años 2014 y 2018 se entregaron un total de 43,650 BFV, de los cuales “sólo se registran 301 bonos para Erradicación de tugurios y precarios, que representan un 0.07% de acuerdo con los datos de la página oficial del BANHVI”. (FUPROVI, 2019, p.46). Al respecto se señala por parte de FUPROVI, que se debe al menos a algunas de las siguientes causas: una “mala distribución de la riqueza, la pobreza estructural, limitaciones de acceso al suelo y a la vivienda, vistas estas como mercancía y no como derecho” (FUPROVI, 2019, p.46), a lo que se puede sumar la ausencia, insuficiencia e ineficacia de políticas y programas solventar el problema. Cuando del aspecto normativo se trata, cabe señalar que, a marzo del año 2016, existían 16 versiones de la Ley 7052, producto de todas las reformas de las que ha sido objeto y 3 versiones del artículo 59. A continuación se realiza una breve descripción de los principales aspectos que fueron modificados en cada una de las versiones del artículo 59 y se señalan los principales cambios que fueron introducidos en cada versión. Versión 1 Artículo 59. Reformado por el artículo 1, inciso f) de la Ley No. 7950 de 7 de diciembre de 1999 y adicionado su último párrafo por el artículo 2 de la Ley N°8021 del 5 de setiembre del 2000. (Ley N°7052,1986) Identifica a las familias que tienen derecho a un bono familiar y medio, siendo las que cuenten con una o más personas que sufran impedimento físico total y permanente, con ingresos iguales o inferiores a dos salarios mínimos de un obrero no especializado de la industria de la construcción y las familias que no tengan vivienda propia o que si tienen pero requieren repararla o mejorarla, adultos mayores que no puedan trabajar o sin núcleo familiar, estableciéndose como casos prioritarios para el BANHVI. Define que el BANHVI, previa autorización de la Junta Directiva, podrá destinar hasta un veinte por ciento (20%) de los ingresos anuales del FOSUVI, para subsidiar el desarrollo de proyectos de erradicación de tugurios y asentamientos en precario y para atender problemas de vivienda ocasionados por situaciones de emergencia o extrema necesidad; 89 establece que parte de esos recursos se pueden enfocar a la participación de interesados debidamente organizados (cooperativas, asociaciones específicas, asociaciones de desarrollo o asociaciones solidaristas). Versión 2 Artículo 59. Reformado mediante el artículo único de la Ley N° 8534 del 20 de julio del 2006. (Ley N°7052,1986) En esta versión se reduce el ingreso para familias, indicando que tendrán derecho al bono y medio las familias que tengan ingreso iguales o inferiores a un salario y medio mínimo de un obrero no especializado. En el caso de los adultos mayores se establece que la calificación de estos beneficiarios le corresponderá al Consejo Nacional de la Persona Adulta Mayor (CONAPAM). Se modifica el porcentaje para subsidiar el desarrollo de proyectos de erradicación de tugurios y asentamientos en precario y para atender problemas de vivienda ocasionados por situaciones de emergencia o extrema necesidad, estableciendo que se podrá destinar hasta un cuarenta por ciento (40%) de los ingresos anuales del Fondo de Subsidios para la Vivienda (FOSUVI). Se incluye el subsidio para “proyectos individuales o colectivos de erradicación de tugurios y asentamientos en precario, localizados en zonas rurales o urbanas, para las familias cuyos ingresos sean iguales o inferiores a un salario mínimo y medio de un obrero no especializado de la industria de la construcción o que hayan sido declarados en estado de emergencia”. (Ley N°7052,1986) Se establecen los costos de administración por parte de las entidades autorizadas, hasta un máximo de un cinco por ciento (5%) del monto total del proyecto y se define la evaluación anual que debe realizar el BANHVI, en cuanto al destino de los fondos, la implementación de mecanismos de control y fiscalización, la evaluación integral de riesgos, que garantice que los recursos sean empleados de acuerdo con los principios de equidad, justicia y transparencia. Además, señala las sanciones administrativas y penales en caso de incumplimiento de esta norma. Versión 3 Artículo 59. Reformado mediante el artículo único de la Ley N° 8534 del 20 de julio del 2006 (Ley N°7052,1986) 90 En esta versión la modificación tiene como fin de asegurar el acceso a una vivienda digna como derecho humano a los adultos mayores o las personas con discapacidad sin núcleo familiar, indicando que la calificación de estos beneficiarios le corresponderá al Consejo Nacional de la Persona Adulta Mayor (CONAPAM) o a la Caja Costarricense de Seguro Social (CCSS), respectivamente. Figura 43. Evolución Artículo 59, Ley N°7052 Fuente: Elaboración propia 6.3.4 Otras normas que afectan proyectos desarrollados al amparo del artículo 59 Una vez analizada la evolución del artículo 59, se destaca la existencia de dos instrumentos normativos que representan afectaciones directas a los proyectos BFV que se realizan al amparo del Artículo 59, específicamente la Directriz 27 del MIVAH (Decreto N°30843 MP- MIVAH-MIDEPLAN) y el Manual de disposiciones técnicas generales sobre seguridad humana y protección contra incendios, versión 2013. Ambas disposiciones legales tienen un impacto directo a los proyectos modalidad Artículo 59, ya que, a diferencia de otras legislaciones como el Código Sísmico y Código Eléctrico, 91 estas normas influyen directamente en las decisiones tomadas por los desarrolladores de los proyectos, que por su modalidad o por tratarse de financiamientos con el Artículo 59, se ven afectados por estas disposiciones. La Directriz N°27 afecta directamente a los proyectos que se desarrollan al amparo del artículo 59 en los siguientes artículos: • Artículo 1 - Ubicación Geográfica de los Proyectos, en este se define que los proyectos de vivienda de interés social son especialmente para los habitantes de los cantones y distritos más pobres del país y con mayor déficit habitacional, según los lineamientos y prioridades que establezca el Poder Ejecutivo. • Artículo 2 - Población Objetivo, define que el MIVAH impulsará proyectos preferiblemente para familias con ingresos inferiores al estrato 1,5. (1,5 salarios mínimos). • Artículo 3 - Criterios para la Selección de Terreno. Define se dará preferencia a proyectos habitacionales de baja escala, evitando los megaproyectos, con un máximo de 200 viviendas por desarrollo, observando toda la normativa que dicten los planes reguladores de las zonas donde se van a desarrollar, considerando factores como ubicación de fuentes de trabajo, cercanía a centros urbanos, el equipamiento social existente en el sitio, el grado de desarrollo urbano o rural de la zona, rutas y medios de transporte disponibles, presencia de infraestructura física que contribuya a evitar tener que ampliar la capacidad instalada antes de la construcción del proyecto (redes de agua potable, suministro eléctrico y carreteras). • Artículo 4 - Criterios para el Diseño y Construcción de las Viviendas. Establece especificaciones técnicas y lineamientos para la escogencia de tipologías arquitectónicas para la construcción de vivienda y obras de urbanización, contemplando aspectos ambientales, arquitectónicos y climáticos existentes en el sitio del proyecto. Destaca el interés en proyectos con soluciones verticales en zonas de muy céntrica localización y/o en que se pueda aprovechar la infraestructura existente. • Artículo 5 - Especificaciones técnicas y lineamientos para la escogencia de tipologías arquitectónicas para la construcción de vivienda y obras de urbanización. Define aspectos relacionados con el área de las viviendas dependiendo del tamaño del núcleo familiar, acabados de paredes internas y externas, contrapisos, techos, 92 ventanería, puertas, cielo raso, canoas y bajantes, instalaciones eléctricas, entre otros. • Artículo 6 - Características mínimas de infraestructura de urbanización de interés social. Establece el mínimo de obras de infraestructura que permita a los usuarios vivir en un lugar con servicios básicos, confortable, seguro y agradable y que cumpla con los lineamientos que establezca el INVU y la municipalidad respectiva. Por su parte el Manual de Disposiciones Técnicas Generales sobre Seguridad Humana y Protección Contra Incendios, versión 2013, afecta directamente a algunos de los proyectos realizados mediante el artículo 59, existiendo una lista de requisitos que se deben cumplir para las construcciones destinadas a albergar personas de manera permanente o temporal. Afecta el desarrollo de proyectos de vivienda de interés social, principalmente en el caso de soluciones verticales, que buscan maximizar la utilización del suelo y siendo que este modelo es alentado por el mismo Sistema Nacional de Vivienda de Interés Social sobre todo en zonas urbanas, es un aspecto muy importante de sopesar. Al respecto, la norma señala que se deben considerar los aspectos relacionados con edificaciones de uso residencial en la modalidad de condominio vertical y apartamentos, principalmente en cuanto a medios de egreso, compartimentación, iluminación de emergencia, señalización, detección y alarma de incendios, extintores portátiles, sistemas fijos de protección contra incendios, instalaciones de gas licuado de petróleo y accesos. 6.3.5 Conformación del monto destinado BFV ordinario versus el BFV al amparo del artículo 59 El BFV ordinario tiene asociado un monto máximo de ₵7.260.000 cuando el monto del bono se tramita con administración de recursos por parte de la familia beneficiaria y un monto máximo de ₵7.410.000, cuando el monto del BFV es tramitado con administración de recursos por parte de una empresa desarrolladora, cuyo monto es mayor por el pago del IVA, que se aplica desde año 2019 y cuyos datos están actualizados al 2020. En la Tabla 2, se expone el monto de bono correspondiente, según el ingreso total del núcleo familiar, que se otorga a familias que se ubican entre los estratos salariales entre 0 y 6, en la misma se puede ver como el BFV asignado, es proporcional al nivel de ingreso familiar bruto. 93 Tabla 2. Monto de BFV por ingreso familiar Fuente: Elaboración propia con datos del BANHVI, 2020 Cabe recalcar que tal y como se ha señalado en muchas ocasiones por parte de la Dirección FOSUVI, el monto del subsidio destinado al bono ordinario, no es para cubrir el costo de una solución completa, no obstante, se ha generado la práctica dentro del SFNV, de construir soluciones que llegan hasta el valor máximo de dicho monto, lo cual es permitido en el tanto se cumplan con los requisitos definidos para esta modalidad. Dentro del monto del BFV ordinario, se deben considerar la incorporación de elementos constructivos indispensables en los siguientes sistemas: estructural (cumplimiento del CSCR 2010), eléctrico (cumplimiento Código Eléctrico Nacional), sanitario (cumplimiento CIHSE) y áreas de espacios y ventanería (Cumplimiento del Reglamento de Construcciones). En la Tabla 3 y 4, se presenta el resumen de los montos de BFV ordinario con administración de recursos ya sea por parte de las familias beneficiarias o con administración de recursos por parte de empresa constructora, al mes de abril del 2020, donde se indica el estrato salarial, el monto de subsidio de vivienda al que se tiene acceso por estrato con y sin IVA y el monto total del subsidio que se puede recibir según estrato. 94 Tabla 3. Monto de BFV ordinario con administración por familias beneficiarias Fuente: Elaboración propia con datos del BANHVI, 2020 Tabla 4. Monto BFV ordinario con administración por empresa constructora Fuente: Elaboración propia con datos del BANHVI, 2020 95 Una vez que se cuenta con los datos generales del monto del BFV ordinario, con el fin de poder establecer una comparación entre este y el BFV Artículo 59 se llevaron a cabo una serie de acciones entre las que destacan: a) Determinación de los montos unitarios de materiales y actividades constructivas de viviendas, estimados en abril de 2016 por el Departamento Técnico del BANHVI. b) Revisión de actividades típicas en casos de BFV artículo 59 y de BFV ordinario. c) Estimación de costos indirectos usuales en casos de artículo 59 y de bono ordinario Posteriormente, para poder comparar los montos del BFV ordinario con el BFV tramitado al amparo del artículo 59, se realizaron algunas estimaciones del presupuesto de las viviendas, lo que permite comprender como se distribuye el presupuesto de un proyecto artículo 59 contra la partida presupuestaria de un BFV ordinario. Las diferencias típicas encontradas a partir de este estudio entre casos de BFV artículo 59 y BFV ordinario, son las siguientes: 1. Paredes: tapichel de prefabricado de columnas y baldosas en casos de artículo 59 y de fibrocemento en casos de bono regular. 2. Sistema pluvial: típicamente no se incluye por limitaciones presupuestarias en casos de bono ordinario (canoas, bajantes y cajas de registro). 3. Ventanería: el área en casos de artículo 59 es superior a la de bono ordinario, por estipulaciones de la Directriz 27-MS-MIVAH. 4. Instalación sanitaria: en casos de artículo 59 se requiere mayor cantidad de accesorios del sistema sanitario, por estipulaciones de la Directriz 27-MS-MIVAH. 5. Instalación potable: en casos de artículo 59 exige prueba de presión del sistema por disposiciones internas del BANHVI. 6. Tanque séptico y drenajes: en casos de artículo 59 se exige el sistema con capacidad para 6 personas, por estipulaciones de la Directriz 27-MS-MIVAH. 7. Repello y pintura: típicamente no se impermeabilizan tapicheles por limitaciones presupuestarias en casos de bono ordinario. 8. Acceso: en casos de artículo 59 exige acera de acceso, por estipulaciones de la Directriz 27-MS-MIVAH. En la Figura 44, se puede ver la evolución entre el año 1987 y el año 2016, de los casos tramitados con BFV ordinario y el monto asociado, así como los casos tramitados con BFV 96 artículo 59 y el monto asociado, siendo posible identificar un aumento importante en el monto de los recursos que se invierten en ambos casos, aunque la cantidad de casos se mantiene estable. Cabe recalcar que la curva del monto de BFV ordinario ha experimentado un mayor crecimiento, lo cual es razonable en vista de que el 60% de los recursos del presupuesto anual del FOSUVI, se destina a esta modalidad. Figura 44. Comparación evolución BFV ordinario y Artículo 59 Fuente: Elaboración propia con datos del Departamento Financiero Contable BANHVI, 2017 Finalmente, a partir del estudio y la comparación de ambas modalidades, con relación a la diferencia de la partida presupuestaria entre BFV ordinario y BFV al amparo del artículo 59 se pueden extraer las siguientes conclusiones: • Las diferencias que existen entre las dos modalidades de financiamiento, Bono Ordinario y Artículo 59, obedece a acabados de las viviendas, y no a actividades de índole constructivo, que sean necesarias para el desempeño de la estructura. • Se han presentado argumentos relacionados con el aumento de los costos del sistema eléctrico, que ya se han contemplado en los incrementos de BFV, realizados en años anteriores. • Dependiendo del tipo de terreno y sus requerimientos técnicos, se deben implementar las medidas constructivas como aceras frontales y posteriores, pero 97 esto no es un requerimiento del SFNV, para las viviendas que se financian con el BFV ordinario. • Sobre los elementos pluviales que deben considerarse en las viviendas, es el profesional responsable, quien debe valorar su necesidad e indicar a sus clientes, las alternativas para solventar estos requerimientos, si fuesen inevitables. • En relación a la ventanería, repellos y marcos de puertas internas, son acabados de las edificaciones, que no afectan la habitabilidad de las viviendas, y que no son un requerimiento del SFNV para el caso de bono ordinario. • Los porcentajes o montos absolutos que se definan por encima del valor razonable, pueden subir en casos de extrema urgencia del proyecto o soluciones de respuesta ante emergencias, o por la necesidad de bombeo de efluentes de plantas de tratamiento o de aguas pluviales. • Otros aspectos sociales también deberán ser considerados tales como la necesidad muy importante de evitar el desarraigo, necesidad de apoyar a las comunidades preexistentes del proyecto con infraestructura adicional, lo que implica el fortalecimiento de una política de reducción de las desigualdades y disminución de la pobreza. El aumento del monto del bono, tanto para bono ordinario, como para artículo 59, debería de responder a argumentos técnicos y financieros, que ameriten el incremento del monto del BFV, el cual debe tener como objetivo beneficiar a la mayor cantidad de familias, ante la existencia de recursos muy limitados, lo cual al día de hoy, cobra mucho mayor relevancia ya que a raíz de la crisis ocasionada por el COVID-19, se estima que el presupuesto del FOSUVI, experimentará una reducción de al menos un 25% con relación al presupuesto del presente año. Es tarea pendiente del BANHVI establecer una estrategia para definir un financiamiento máximo para los casos de BFV financiados al amparo del artículo 59, ya que a la fecha se han llegado a financiar unidades con costos de ₵30.000.000 y más, lo cual representa el desarrollo de una menor cantidad de soluciones y por ende una disminución de la capacidad del SFNV, para impactar en la reducción del déficit habitacional y la reducción de la brecha entre la oferta y la demanda. 98 6.4 FACTORES QUE INFLUYEN EN EL COSTO DE LA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL Se abordó en el punto anterior una descripción general de las políticas, directrices y reglamentos que influyen en los costos de la vivienda de interés social, el impacto de la creación de SFNV y el BANHVI, la descripción de los diferentes programas y modalidades existentes para el BFV y el proceso de gestión de cada tipo de bono (según modalidad y propósito). Además, se plantearon algunas consideraciones con respecto a la evolución del monto de bono ordinario en relación con el aumento en los precios de las viviendas de interés social y se realizó un breve análisis de los índices económicos que pueden tener relación o influencia en el costo de la vivienda de interés social desde la década de los 80 a la actualidad. Asimismo, se realiza una revisión de la evolución del Artículo 59 de la Ley N° 7052 y el impacto de otras normas en el aumento particular en los costos de las unidades vivienda de interés social financiadas mediante dicho artículo. En adelante se realizará un análisis de diversos factores asociados a los costos de vivienda de interés social y el impacto que tienen los procesos de tramitología en el aumento de costos de proyectos 6.4.1 Factores de la gestión que influyen en el costo de la vivienda Para el desarrollo de proyectos de habitacionales de todo tipo se identifican una serie de actividades y productos que son necesarios para conseguir los permisos de construcción y los recursos financieros para la construcción del proyecto. La forma en la que se administran estas actividades tiene un impacto directo en los costos de gestión. A continuación, se describen las principales actividades que son parte de los procesos de gestión y que también deben ser observadas para el desarrollo de la vivienda de interés social: • Promoción: Esta actividad se compone de aquellas tareas imprescindibles para poner en contacto la oferta y la demanda. Incluye las acciones necesarias para conseguir el terreno para construir, garantizar el acceso futuro a servicios urbanos e identificar y tratar con los beneficiarios del proyecto. 99 • Formulación de la propuesta: Esta etapa incluye la realización y presentación de los estudios preliminares necesarios para poder presentar un anteproyecto y gestionar financiación. • Diseño y tramitación de permisos: Esta actividad incluye la confección del diseño de sitio y planos constructivos necesarios para presentación y aprobación del anteproyecto, proyecto y los respectivos visados municipales, para conseguir los permisos de construcción. • Gestión de financiación: Esta etapa consta de la gestión de recursos de los entes autorizados y/o los entes estatales, en el caso de vivienda de interés social el BANHVI, para financiar la construcción. • Supervisión técnica y administración financiera: Esta actividad incluye las tareas necesarias para canalizar eficientemente los recursos entre las fuentes de financiamiento, la empresa, los proveedores y los trabajadores del proyecto. También incluye la participación de personal técnico en el sitio de trabajo con el fin de organizar el trabajo y garantizar la calidad de las obras. • Formalización: Esta actividad consiste en la preparación de los planos catastrados y las escrituras de las soluciones de vivienda y el trámite legal de la venta a los beneficiarios. Dependiendo de la naturaleza del proyecto, esta etapa puede llevarse a cabo al empezar o finalizar la construcción. Reconocer todas las tareas específicas implícitas en las actividades antes descritas, permite estimar los recursos que deben dedicar, en tiempo y en dinero, para la realización de dichas tareas y así poder determinar el impacto que tiene en los costos finales de la vivienda de interés social, que generalmente son asumidos inicialmente por las familias y empresas desarrolladoras, aunque después el BANHVI los pague. 6.4.2 Factores de habilitación de terrenos que influyen en el costo de la vivienda Dentro de los hallazgos de la presente investigación, se encuentra que uno de los componentes más importantes del costo de un proyecto de vivienda de interés social, financiado al amparo del artículo 59, donde la conceptualización del propio artículo, establece que los proyectos pueden estar localizados en zonas rurales o urbanas, es el factor de localización del terreno, que para efectos de habilitación y obras de infraestructura, 100 se convierte en uno de los rubros con mayor peso en el costo dentro de todas las actividades del proceso constructivo de los proyectos. Al respecto, cabe señalar que, la Contraloría General de la República desarrolló un estudio sobre el costo de los proyectos que se financian con recursos del BFV por parte del BANHVI, encontrando que el costo de obras de infraestructura encarecía de manera importante los proyectos. Al respecto, el BANHVI, para atender la disposición 4.4 del informe DFOE-EC-IF-12-2015, aprobó en el año 2018, el “Reglamento sobre tipología de terrenos aceptables para proyectos en la modalidad de compra de terreno en verde, construcción de obras de infraestructura y viviendas” (R-001-18). El citado reglamento tiene como finalidad el desarrollo de una metodología para evaluar de manera previa las características de los terrenos que se destinan a la construcción de proyectos de vivienda de interés social, específicamente en la modalidad de compra de terreno en verde, construcción de obras de infraestructura y viviendas, conocida en el SFNV como Modalidad S-001, lo anterior con el fin de poder garantizar una adecuada inversión de los recursos destinados al subsidio de vivienda. Se incorpora como metodología una valoración inicial de carácter cualitativo, en la cual al no incorporarse indicadores cuantitativos, no se genera ningún tipo de avalúo o tasación económica y comercial del inmueble, teniendo más bien como propósito poder definir si el terreno postulado, cumple con o no con los alcances y características idóneas para el desarrollo de un eventual proyecto de vivienda, los cuales se valoran finalmente en la etapa correspondiente, una vez que es tramitada la solicitud de financiamiento en el BANHVI. La metodología es de aplicación obligatoria. Entre algunos de los factores que se identifican y que tienen que ser considerados a la hora de adquirir un terreno para el desarrollo de un proyecto de vivienda de interés social se encuentran: • El costo del terreno, el cual depende de su ubicación tanto desde el punto de vista macro, o sea si está en zona rural o urbana, como desde el punto de vista micro, más en función de sus condiciones específicas y sus relaciones con el contexto inmediato. 101 • El costo de la vivienda, que depende del tamaño del lote permitido por la regulación vigente y el sistema constructivo que deba ser empleado por las características del terreno. • El costo de las obras de urbanización, el cual depende de movimientos de tierra, construcción de obras de contención, rellenos, así como del porcentaje de calles que se deban realizar como producto del diseño de sitio, y la cantidad de m2 destinados a espacios públicos. Como parte de la metodología que se aplica actualmente en el BANHVI para la selección de terrenos, se definen dos componentes, que deben ser cumplidos. El primer componente tiene que ver con la documentación de admisibilidad, que se debe presentar a las entidades autorizadas para el estudio de los terrenos, entre la que se encuentran los siguientes documentos: (1) Uso de suelo. (2) Carta del ente proveedor de agua potable, otorgando la disponibilidad del recurso la capacidad hídrica (3) Carta del ente proveedor de electricidad, otorgando la disponibilidad del recurso. (4) Carta del ente proveedor del servicio de tratamiento de aguas residuales, otorgando la disponibilidad del acceso al colector sanitario externo. (5) Estudio de mecánica de suelos. (6) Pruebas de infiltración. (7) Pruebas de verificación de nivel freático. (8) Plano de catastro de la propiedad a desarrollar, o plano de agrimensura del área a desarrollar en caso de tratarse de un conjunto de propiedades. (9) Curvas de nivel a cada metro y rotuladas, en el área del proyecto (formatos de PDF, DWG o físico). En caso de preverse el uso de PTAR, se deberá señalar el punto previsto de desfogue y su elevación (10) En caso de ser el único terreno disponible para desarrollo en la zona, deben aportar un estudio de factibilidad. Bajo este escenario y si el proyecto se encuentra 102 en las zonas definidas como prioritarias así definidas por el MIVAH, los casos de terrenos que alcance el primer criterio de decisión, serán elevados a la Junta Directiva del BANHVI. (BANHVI, 2018, p.3) El segundo componente tiene que ver con la aplicación de factores relacionados con las características técnicas de los terrenos entre los que se encuentran: 1- Factor sustitución de terreno y tipo de cimentación, este tiene que ver con el tipo de cimentación que se requiera por las condiciones soportantes del suelo y el sistema constructivo a utilizar, donde según una tabla de puntajes se define cuales terrenos son financiables o no por el SFNV. 2- Factor de diferencia de nivel, tiene que ver con la diferencia de altura entre las curvas de nivel de la finca en verde, medido entre los puntos con mayor y menor elevación, “considerando únicamente las áreas desarrollables (se excluyen las zonas de retiro de cauces fluviales, reservas de propietario o áreas con destinos específicos distintos a los de urbanización). (BANHVI, 2018, p.4) 3- Factor de pendiente del terreno en verde, en este caso no se admiten terrenos que tengan una pendiente mayor al 30%, y se establece una tabla de puntajes para diferentes rangos de pendientes, se contemplan únicamente las áreas desarrollables. 4- Factor del sistema de tratamiento de aguas servidas, en este caso se considera la normativa técnica vigente en este tema y se identifican tres alternativas para el tratamiento de aguas residuales que se produzcan en el proyecto, ya sea sistema de infiltración individual (p.e. tanque séptico y drenajes, cama filtrante, entre otros), planta de tratamiento de aguas residuales (PTAR) y colector externo. Se valoran condiciones de tasa de infiltración crítica del terreno y de la localización del nivel freático, así como el desfogue en caso de plantas de tratamiento. 5- Factor de obras externas para la dotación de agua potable, se refiere a las obras externas para la dotación de agua potable que son solicitadas por los administradores del servicio público, el puntaje en este caso tiene que ver con la longitud de tubería requerida y obras distintas a conducción externa (p.e. tanques, pozos, mejoras de acueductos, etc.) Para los terrenos analizados con la metodología, a partir de la ponderación de los la documentación de admisibilidad y los cinco factores calculados en el segundo componente, se definirán los criterios de decisión con relación a si el terreno es aceptable o no para ser 103 financiado por el SFNV. En la Tabla 5, se puede ver cuál es el criterio de decisión que corresponde en función del puntaje obtenido. Tabla 5. Criterios para definición de terrenos viables para financiamiento en el BANHVI Criterios Puntaje obtenido Criterio de decisión del terreno Primer criterio 0 a 10 Terreno sujeto a rediseño de proyecto (aplica para terrenos con demanda de vivienda y sin alternativas de terrenos). En esta categoría a nivel técnico-financiero el terreno es objetado Segundo criterio 11 a 15 Terrenos sujetos a revisión preliminar por parte de la Junta Directiva, para determinar su viabilidad de financiamiento ante el SFNV. Tercer criterio 16 a 22 Terrenos que cumplen los requisitos del SFNV para otorgar financiamiento, por lo que no existe objeción técnica. Fuente: Reglamento sobre tipología de terrenos aceptables para proyectos en la modalidad de compra de terreno en verde, construcción de obras de infraestructura y viviendas del BANHVI, 2018 Cabe recalcar que en caso de que un terreno propuesto se encuentre el primer criterio de decisión, será bajo cuenta y riesgo del desarrollador que se opte por un rediseño del proyecto, total o parcial, para disminuir los costos a invertir en el desarrollo de las soluciones habitacionales. En el caso de proyectos ubicados en el segundo criterio que a facultad del BANHVI determinar si el terreno es de interés para un proyecto y deberá previamente ser revisado por la Junta Directiva y los terrenos que se encuentran en el tercer criterio se consideran como viables para el otorgar el financiamiento correspondiente para el desarrollo de proyectos habitacionales. A continuación, se presentan una serie de consideraciones que fueron desarrolladas por el Departamento técnico del BANHVI, como ejercicios para definir la metodología anteriormente expuesta, la información que se presenta es del año 2017, fecha en la que fue desarrollada la presente investigación. En la Figura 45, se identifican las principales obras de infraestructura que se realizan en el desarrollo de proyectos de vivienda. 104 Figura 45. Obras de infraestructura para el desarrollo de proyectos de vivienda de interés social Fuente: Elaboración propia, con datos del Departamento Técnico del BANHVI, 2017 Con respecto a las obras de urbanización, en la Tabla 6, se establece una delimitación de rangos con relación al impacto que tiene cada obra sobre el costo directo. En este sentido se definen como componentes el movimiento de tierras y obras preliminares, el sistema de aguas pluviales, el sistema de agua potable, el sistema de aguas negras, la electrificación, las calles y la construcción de rampas. Se asigna a cada componente el peso específico que tiene en el costo total de las obras de urbanización para habilitar el terreno. Tabla 6. Peso porcentual de sistemas en obras de urbanización Sistemas constructivos de obras de Rango sobre total de urbanización Costo Directo Movimiento de tierras y preliminares 11% - 30% Sistema de aguas pluviales 20%-40% Sistema de agua potable 7%-11% Sistema de aguas negras 10%-15% Electrificación 7%-12% Calles 12%-25% Aceras y rampas 5%-10% Fuente: Elaboración propia, con datos del Departamento Técnico del BANHVI, 2017 105 En la Figura 46, se muestran diferentes actividades propias de la habilitación de terrenos y obras de urbanización, en cuyo análisis se valora la ubicación de cada actividad dentro de los rangos definidos por parte del Departamento Técnico del BANHVI. Para el estudio, se utilizan como referencia proyectos que se encontraban presentados a la fecha para su análisis en el SFNV, en el cual se puede ver que la mayoría de las obras se encontraban dentro del rango de los límites propuestos, encontrándose para el caso de dos proyectos, solamente el sistema de aguas negras y calles fuera del límite superior propuesto. Figura 46. Análisis de costos de infraestructura para definición de tipología de terrenos aceptables Fuente: Departamento Técnico del BANHVI, 2017 Por otra parte, en el análisis de 22 proyectos presentados al SFNV, Figura 47, el Departamento Técnico del BANHVI, compara el costo de los terrenos (en zona rural) y los costos correspondientes a las obras de habilitación e infraestructura en azul, con el costo de construcción de las viviendas en naranja, evidenciándose a excepción de uno de los casos, que los costos asociados al terreno fueron mayores a los que se destinaron a la construcción de las viviendas. Se estima que el mayor costo en las obras asociadas a la habilitación de terrenos, están relacionados con la ubicación de los mismos, que a pesar de ser más baratos en verde requieren de importantes inversiones para poder ser preparados para el desarrollo de un proyecto de vivienda. 106 Figura 47. Comparación en proyectos rurales entre el costo de lote y costo de la vivienda Fuente: Departamento Técnico del BANHVI, 2017 Con respecto a los análisis anteriores, se considera que los costos de las obras de urbanización en cierto tipo de proyectos pueden incrementarse porque es necesario: • Construir muros porque el terreno es demasiado quebrado. • Proveer agua potable desde puntos lejanos y/o apoyar a las entidades que la suministran. • Construir casas sobre pilotes por peligro de anegamiento generalizado (cantón de Matina, por ejemplo). • Sustituir los materiales porque no tienen suficiente capacidad soportante. • Construir plantas de tratamiento de aguas servidas porque la capacidad de infiltración de los suelos es demasiado baja. Estas pueden subir de precio porque requieren bombeo y/o la tubería de desfogue está muy lejos. Estos aspectos que aumentan el precio, se podrían justificar cuando no sea posible conseguir alternativas cercanas de terrenos, tecnologías alternativas y diseños de sitio más eficaces. Los constructores tendrán la obligación de mostrar esa realidad y deberán en el caso de muros, pilotes o sustitución de materiales, demostrar que han analizado al menos dos alternativas buscando costos menores. Lo más importante a destacar del análisis de los factores de habilitación de terrenos es que existen una serie de obras que tienen mayor peso dentro de las obras de urbanización y que deben de ser considerados en el momento de seleccionar los terrenos. También se 107 evidencia que el peso del costo de los terrenos en las zonas rurales, es mayor al costo de construcción de las viviendas, lo cual podría estar relacionado con la necesidad de desarrollar más obras para habilitar los terrenos, lo cual evidencia la necesidad de revisar la ubicación de los proyectos y de fomentar el desarrollo de vivienda en zonas urbanizadas. 6.4.3 Factores constructivos que influyen en el costo de la vivienda de interés social En cuanto al análisis de los costos de construcción, la investigación determina la necesidad de realizar una valoración de los costos directos (materiales, mano de obra y equipos) tomando como referencia una vivienda típica presentada al SFNV, para lo cual se debe realizar el estudio de planos constructivos de unidades prototípicos de vivienda de interés social. A su vez, se debe desarrollar una memoria de cálculo de las diferentes actividades constructivas, precisando las cantidades de materiales, mano de obra y equipos necesarios para la ejecución de cada componente del trabajo. La memoria de cálculo se considera un buen instrumento para estimar costos razonables, dada su transparencia y su nivel de detalle. Las dudas pueden identificarse con precisión y discutirse sobre una base objetiva. Otra ventaja es que, al calcularse cantidades de materiales y mano de obra, los costos pueden actualizarse periódicamente con facilidad al poner al día los cambios en los precios de materiales y los salarios de los trabajadores. Se considera que para poder definir los factores constructivos que impactan en el costo final de las viviendas, estas memorias de cálculo son útiles, no solo para calcular los costos directos razonables de las viviendas en particular, sino que proporcionan datos objetivos para poder estimar costos directos razonables de soluciones de vivienda con diferentes diseños que emplean diferentes sistemas constructivos. Antes de 1994, el BFV tenía que cubrir el terreno, la urbanización del lote y la construcción. La construcción en lote propio mediante el BFV, libera la parte del costo aplicado al lote urbanizado, pero el monto del bono se mantuvo, lo que pudo potenciar mayores ganancias para el desarrollador o constructor. Se considera que también algunos cambios en las condiciones de la aplicación del Artículo 59, dan margen de subir las ganancias al no encontrarse establecido un tope para este tipo de bono. 108 Para poder determinar el impacto del costo de los factores constructivos en el monto final de la solución de vivienda de interés social se considera necesario realizar al menos las siguientes acciones: • Comparar el aumento en el costo de la vivienda con el aumento en el bono para establecer la relación entre ambos. • Comparar el aumento en costo de las soluciones de vivienda con el aumento en el costo de la vida general. • Comparar la inflación general con el costo de los insumos de construcción para determinar la incidencia del aumento del costo de estos insumos en el aumento del precio de las casas. • Comparar los aumentos en el costo de insumos y el costo de las soluciones para determinar que otros factores que inciden sobre el costo final de las soluciones. Tal y como se resume en la Figura 48, se define que, como complemento a los factores relacionados con la construcción, se deben llevar a cabo otras indagaciones específicas, con el fin de precisar otros aspectos, que generan diferentes costos que impactan en el costo final de las soluciones de vivienda y que son atribuibles a situaciones como: la aplicación de reglamentos de mayor rigor, los costos cada vez más complejos, de los procesos de gestión y trámites del proyecto y los costos directos de construcción de una solución de vivienda que se considera razonable, entre otros. Figura 48. Indagaciones para determinar componentes que aumentan costos de vivienda Fuente: Elaboración propia 109 Aspectos como la ubicación de los proyectos, en muchas ocasiones en zonas no urbanizadas con sus respectivos requerimientos de infraestructura y servicios, así como la existencia de una serie de directrices internas del BANHVI y de las Entidades Autorizadas, también son parte de los componentes que afectan el costo de las viviendas. 6.4.4 Factores normativos y de trámite que influyen en el costo de la vivienda También se determinó a partir de la presente investigación que los instrumentos normativos, ya sean leyes, reglamentos, directrices, circulares, entre otras, afectan la producción eficiente de soluciones de vivienda y específicamente la solicitud de financiamiento para viviendas de interés social. A continuación, se detallan los principales factores que se identifican. 1- Aspectos de trámite institucional - Aprobación de los planos constructivos y el financiamiento de los proyectos de vivienda de interés social impone consultas con múltiples entes e instituciones estatales y locales, (documentos, estudios y planos) que los promotores o beneficiarios del proyecto preparan gastando recursos con ese fin. Se propone identificar estos aspectos, en términos del interés público, definir cuál es la necesidad de realizar las diversas consultas y los costos para el promotor o el beneficiario del proyecto de preparar la documentación exigida por cada autoridad. 2- Aspectos de diseño urbanístico y arquitectónico - Reglamentos y directrices de diseño impactan sobre los costos: Planes Reguladores, Reglamento de Construcciones, Reglamento de Urbanizaciones y Fraccionamientos (establece estándares de áreas y distribución de áreas públicas y características físicas de las vías y los lotes), directrices y exigencias de las instituciones públicas y entes autorizados que influyen en diseño, construcción y calidad de acabados en las casas, etc., entre otros, que impactan en los costos finales de los proyectos y las unidades de vivienda. Se debe identificar claramente las diferentes disposiciones establecidas en estas leyes, reglamentos y directrices, comprender la justificación de la existencia de estas normas y su implicación en los costos cuando esto es factible. 110 3- Aspectos constructivos - El Código de Construcción, el Código Sísmico y el Código Eléctrico, son ejemplos de instrumentos normativos que regulan las características constructivas de los edificios. Los requisitos técnicos de entes públicos que proveen agua potable y luz eléctrica influyen sobre las características y costos de infraestructura de las urbanizaciones. Se recomienda realizar Indagaciones sobre diferentes códigos y normativas que han cambiado desde la creación del Sistema nacional de Vivienda en 1986, para determinar el incremento en los costos generados por la puesta en vigencia de las nuevas normativas. La creación del SFNV buscaba dar un apoyo a las familias para que iniciaran un proyecto en lote propio que terminaban después, los casos de artículo 59 eran excepciones y del 90 al 95% correspondían a casos tramitados con bono ordinario. En el siguiente resumen temporal, se pueden observar algunos de los principales cambios que ha experimentado la normativa relacionada con la producción de vivienda. 2001- Se empiezan a desarrollar proyectos de interés social en urbanización (antes de este año el BANHVI no invertía en infraestructura) lotes en verde Ingresan funcionarios técnicos al BANHVI y las Entidades Autorizadas, con la función de revisar que en los proyectos de vivienda se aplique la NORMA NACIONAL VIGENTE 2003- Se promueve por parte del MIVAH y se aprueba la Directriz 27, que nunca ha sido actualizada. Tiene un impacto directo en las viviendas desarrolladas con artículo 59, que se tramitan en el BANHVI Esta directriz se basa en lo que se consideraron buenas prácticas de algunos desarrolladores. Se dio mucho énfasis al sistema constructivo prefabricado de baldosas y columnas, no se profundizó en otros sistemas constructivos como madera o bloques. Al inicio su aplicación estaba en control de las Entidades Autorizadas, pero con la creación del Departamento Técnicos del BANHVI, se crea la contraparte para la fiscalización. 2005- En este año se identifica un período de transición donde se mejora la calidad técnica de las viviendas y obras de infraestructura. Se ajusta el monto del BFV para que coincidiera con el costo de una casa bono ordinario. 111 2008- Se crea el Departamento Técnico del BANHVI formalmente (antes eran asesores técnicos). Se empiezan a estandarizar procesos, se crean formularios, ya que antes los expedientes de los trámites asociados a proyectos eran de 1 a 2 páginas. El Departamento Técnico responde Contraloría General de la República, la Asamblea Legislativa, el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, Junta Directiva, entre otros. 2010- Se busca igualar la calidad técnica de las viviendas y las obras de infraestructura (planos, especificaciones técnicas, Directriz 27 incorporaba temas eléctricos más rigurosos). Se genera normativa relacionada con desarrollo de vivienda para adulto mayor. 2012- Se genera el cambio en el Código Eléctrico, que impacta directamente en el costo de soluciones, ya que se requieren nuevos elementos (aterrizar circuitos iluminación, salidas AFCI y GCFI, tipos de entubados, etc.). Se tuvo que revisar y ajustar el monto del bono. Es una época donde aparecen nuevos desarrolladores que ofrecen elementos adicionales en las viviendas por el mismo precio lo que genera una gran competencia. 2012- Se genera la Directriz sobre el estudio de suelos del BANHVI, se consideró que el Código de Cimentaciones era amplio y dejaba cosas a la libre, por lo que, en la 5° versión la directriz, se definen la cantidad de pruebas de suelo y de infiltración que deben realizarse. Con relación al impacto de los factores relacionados con los trámites, en el costo de la vivienda, se considera que, en principio, el único control debería darse por parte de las entidades autorizadas, pero ante la denuncia por fallos, el Departamento Técnico del BANHVI, se ha convertido en un fiscalizador de los fiscales de las Entidades Autorizadas. La Figura 49, resume todos los actores e instrumentos normativos asociados al proceso de gestión de un proyecto de vivienda de interés social, lo que permite entender de alguna manera la razón de los plazos tan extensos y los costos que implican. Hay actores vinculados a la gestión y desarrollo de los proyectos, entre los que destacan como instituciones del Estado el BANHVI, el INVU, el MIVAH, las Entidades autorizadas y como contraparte en el SFNV, que tiene una figura de colaboración público privada, están los representantes del sector privado, donde se encuentran los desarrolladores de proyectos y casos individuales que trabajan en el SFNV. 112 Figura 49. Actores y normativas vinculados a la tramitación de vivienda de interés social Fuente: Elaboración propia En la Figura 49, se evidencia la aplicación de un amplio marco normativo y se puede ver además otros actores implicados en los niveles de aprobación desde el punto de vista institucional en la etapa de aprobación destacan el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (AyA), el Ministerio de Salud, el Departamento de Ingeniería de Bomberos, la Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA), el Servicio Nacional de Aguas Subterráneas Riego y Avenamiento (SENARA), el INVU y el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), entre otros. En la escala local la aprobación corresponde a las Municipalidades. A continuación, se presenta en la Figura 50, un resumen diagramático en orden cronológico relacionado con una serie de cambios normativos y de trámites, relacionados tanto con reglamentación interna del BANHVI, como con directrices y norma técnica de otros entres, que se considera han influido en el aumento del costo de las soluciones de vivienda de interés social. 113 Figura 50. Línea de tiempo impactos por cambios normativos en el SFNV Fuente: Elaboración propia 114 Tal y como lo indicó uno de los profesionales que labora en el Departamento Técnico, a quien se le realizó una entrevista, al no existir un sistema de calificación para las Entidades Autorizadas, los desarrolladores y los profesionales, se ha generado una cultura donde se atienen a la fiscalización del BANHVI, lo que termina convirtiéndose en un doble control; si cada revisión tuviera una implicación de costos o alguna medida hacia las Entidades Autorizadas y los desarrolladores, estos tendrían más cuidado con lo que presentan al BANHVI para valoración y estudio. Para el caso específico del BFV artículo 59, principalmente en el caso de proyectos de vivienda, requiere de más controles y la participación de más actores, lo cual definitivamente incrementa el costo de las soluciones. Como se resume en la Figura 51, a pesar de que se han realizado una serie de acciones tanto desde el punto de vista técnico como político, para controlar el costo de los terrenos o para la escogencia de beneficiarios, a la fecha aún se cae en la necesidad de implementar una gran cantidad de controles, resultado lo más paradójico, que a pesar de esto no se ha conseguido controlar el aumento del costo de dichas viviendas. Figura 51. Requerimiento de controles para el BFV Artículo 59 Fuente: Elaboración propia 115 6.5 CONSIDERACIONES FINALES Se debe construir una metodología para la Pre calificación de los proyectos que se presentan al Sistema Financiero Nacional para la Vivienda, de manera que se puedan definir parámetros claros para los desarrolladores de los proyectos que el BANHVI está dispuesto a financiar. Esa pre calificación permite al desarrollador contar con seguridad para el Desarrollo de su proyecto y disminuye los rechazos o devoluciones por incumplimientos que se generan en el Departamento Técnico o las Entidades Autorizadas. Se debe definir un tope máximo de costo de solución vía artículo 59, según el sistema constructivo y la tipología del terreno, el SFNV no puede seguir costeando el aumento del costo de estas soluciones, ya que se considera desequilibrado en función al monto de bono ordinario. Cuando el valor del suelo sube significativamente y se convierte en un componente demasiado alto dentro del costo total de la vivienda, debe pasarse a soluciones de vivienda en vertical o buscarse proyectos y terrenos alternativos; el SNFV debe buscar los terrenos más apropiados para el desarrollo de vivienda de interés social, cercanos a pueblos y ciudades, que no sólo requieran menos inversión, sino que favorecen a la población en el ejercicio de su derecho a la ciudad. A continuación, se presentan una serie de consideraciones asociadas a las hipótesis base de la investigación: Hipótesis 1: El aumento en el costo de las soluciones con BFV surge por el aumento en el precio de las casas. En el caso de BFV al amparo del artículo 59, que es donde se experimentan los mayores aumentos en costos finales de la solución, estos no se atribuyen específicamente al costo de las viviendas, ya que al analizar los trámites de vivienda individual con artículo 59, se puede comprobar que el costo es similar al de los proyectos, rondando entre los 10 y 15 millones de colones, dependiendo principalmente de la ubicación de los terrenos. El verdadero impacto de aumento se da en los proyectos, donde se encarecen los costos de obras de urbanización y habilitación del terreno. Existen dos situaciones que se deben valorar, la primera es si el terreno está en zona urbana tiende a ser más caro, pero en teoría requiere de menos obras de habilitación y para dotación de los servicios, en el segundo 116 caso si el terreno se encuentra en zona rural o alejado de los centros urbanos, el costo de la tierra es menor, pero aumenta significativamente los gastos para habilitar estos terrenos. Para desarrollo de vivienda urbana se puede requerir hacer uso de la figura de condominios, al respecto hay que considerar que los proyectos de condominios, por requerimientos específicos encarecen más el costo de las soluciones, por lo que no se justifica condominio horizontal, únicamente se debería utilizar para desarrollar vivienda en zonas más urbanas y mayor altura y densidad. La Figura 52 resume algunas de las principales diferencias entre el BFV ordinario y el BFV artículo 59. Figura 52. Principales diferencias entre el BFV ordinario y por artículo 59 Fuente: Elaboración propia Hipótesis 2: El aumento en el monto del bono permite cobrar más. El aumento del BFV es relativo en cuanto a la posibilidad de poder cobrar más, ya que el aumento en bono ordinario sólo permite desarrollar una vivienda con acabados limitados. No obstante, el hecho de que se estén aprobando proyectos al amparo del artículo 59, donde los costos de las soluciones habitacionales rondan los 25-30 millones de colones y más, ha llevado de manera tácita al mercado a la construcción de soluciones que ronda esos montos. Se considera que se requiere fijar topes, de lo contrario este aumento en costos puede llevar al BANHVI a perder el control sobre los costos. 117 El Reglamento sobre tipología de terrenos aceptables para proyectos en la modalidad de compra de terreno en verde, construcción de obras de infraestructura y viviendas, permitirá controlar en alguna medida los costos que generan las obras de habilitación y urbanización, pero se debe contar con una metodología de análisis concreto de los proyectos y sus costos para definir cuanto será el monto máximo que se aceptará y fijar parámetros de ajuste. Hipótesis 3: Al evaluar la razonabilidad de cada actor se detectan duplicación de esfuerzos Efectivamente existe un cierto grado de duplicación de labores, el BANHVI no solo actúa como Banco del SFNV, si no que al mismo se le ha dado el cargo de ente rector del propio sistema. Si bien para el BANHVI se plantean funciones de banco de segundo piso, los procesos de fiscalización y la revisión de consistencia en la documentación presentada para la aprobación de los proyectos, recae en funciones de banco de primer piso por lo que se podría decir que se duplica la función de las Entidades Autorizadas. Parte de esta duplicación a la hora de revisar la documentación se deriva de la “desconfianza” a los desarrolladores y las Entidades Autorizadas que tramitan proyectos con especificaciones que no cumplen los requerimientos por ley y que se atienen a la revisión del BANHVI para efectuar los cambios necesarios para la aprobación de los proyectos. Hipótesis 4: Existen implementaciones de procesos innecesarios Dentro del sistema existen una gran cantidad de procesos que se repiten, pero en un actor diferente, parte es la fiscalización de los proyectos, existe el fiscal o responsable del proyecto por parte de la desarrolladora, de igual forma las Entidades Autorizadas tienen dentro de su personal, fiscalizadores de las obras realizadas por los desarrolladores y así también el BANHVI tiene sus fiscalizadores, esta conformación de tres fiscalizaciones de los proyectos de vivienda de interés social surge a partir de la desconfianza que existe hacia los desarrolladores y Entidades Autorizadas por parte del BANHVI quien debe de proteger la inversión de los fondos públicos para la vivienda de interés social. 118 7 . LA FACTIBILIDAD EN LOS PROYECTOS DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL 119 7.1 CONSIDERACIONES PARA DETERMINAR LA FACTIBILIDAD DEL PROYECTO DE VIVIENDA Tal y como se expuso en el marco metodológico, el desarrollo del estudio de factibilidad para proyectos habitacionales, pero en especial, para el caso de proyectos de vivienda de interés social, es muy importante, ya que busca determinar cuál es la viabilidad de la ejecución del proyecto, reconocer los posibles actores que estarán involucrados en las diferentes fases y determinar el alineamiento de la ejecución del proyecto con la Misión o Propósito de la empresa u organización, que en este caso sería el SFNV y sus actores (BANHVI, MIVAH, entre otros). Se procura a través de los procesos de factibilidad, que se establezca un mecanismo para definir de manera previa y organizada, la mejor forma y metodología para la ejecución del proyecto. Tener en cuenta una serie de consideraciones previas, contribuye a que no se produzcan gestiones innecesarias, no se incurra en gastos de preinversión excesivos, ni en plazos de gestión más complejos y extensos de lo necesario. Además, esto impacta en la propuesta de diseño, su costo, su respuesta al contexto y los usuarios y finalmente a la aprobación del proyecto y su aceptación y financiamiento por parte del BANHVI. Al tener en cuenta que los proyectos habitacionales de interés social, se financian en gran medida con recursos del Estado, es totalmente oportuno y necesario, contar con una herramienta para el análisis de su viabilidad, en la que deben incluirse al menos las siguientes consideraciones: desarrollo de estudios preliminares del terreno, consultas institucionales, análisis financieros preliminares, visitas de campo, identificación de la existencia de una demanda para el proyecto, ya sea un grupo organizado o listado de familias que podrían calificar al proyecto, entre otros, que permitan definir en un informe de Factibilidad si es favorable el desarrollo habitacional analizado, en el marco de los requerimientos del SFNV. Para el proceso de Factibilidad, en el caso de precarios, se considera importante realizar una identificación y mapeo de todos aquellos actores que pueden ser clave para demostrar el interés público en el proyecto tales como: Municipalidad, Asociaciones de desarrollo, empresas desarrolladoras e inmobiliarias, Fuerza Pública, entre otras. Es necesario realizar una evaluación del sitio donde se ubica el precario desde el punto de vista legal, la existencia de factores de riesgo y el uso de suelo. Además, es importante, trabajar en la identificación de la demanda del proyecto y familias que habitan en el precario. 120 Una vez superadas indagaciones previas, la Factibilidad del proyecto es el resultado final del proceso de estudios y valoraciones previas, que permiten definir la viabilidad de desarrollo del proyecto, lo cual se plasma en un documento, en el cual mediante el aporte de información de todas las unidades y/o técnicos involucrados, se define si el proyecto es viable y si por lo tanto, se puede avanzar a la adquisición del terreno, a la etapa de diseño y a todas las gestiones que se requieren para su tramitología y finalmente su aprobación dentro del SFNV. Para este componente de la investigación en particular, se trabaja en la aplicación de un proceso de factibilidad para un caso concreto, puntualmente, el Proyecto de vivienda de interés social Santa Fe, ubicado en Chacarita de Puntarenas, mediante el cual se atiende con recursos del SFNV, un asentamiento informal que se reubica en sitio, utilizando como referencia la metodología establecida por FUPROVI para los procesos de análisis de adquisición de terrenos y propuestas de proyectos, haciendo uso de algunas consideraciones contenidas en la Política de Gestión de Proyectos de esta organización. A continuación, se describe de manera más detallada, cada una de las dimensiones que son parte de la Factibilidad del Proyecto. 7.1.1 Factibilidad Técnica: Esta parte del proceso de factibilidad, busca generar una propuesta espacial, técnica y funcional, que define el carácter e identidad de un proyecto. A través de la misma, se establece que el proyecto debe cumplir con las necesidades establecidas en las regulaciones y reglamentos vigentes; además incluye una estimación del costo del proyecto. Su representación se realiza mediante los elementos gráficos e iconográficos necesarios para expresar claramente los aspectos conceptuales técnico-funcionales del proyecto. En esta fase, con el fin de contar con información pertinente para la toma de decisiones y la definición de la posibilidad de llevar a cabo el proyecto, se deben realizar una serie de consultas de escritorio ante diversas instituciones, entre las que destacan: el Registro Nacional, Municipalidad, CFIA, CNE, SENARA, AYA o ASADAS, Museo Nacional (Arqueología), MOPT, INVU, ICE, Ministerio de Salud, SETENA. Por otra parte, tal y como lo define FUPROVI (2019), de manera vinculada a la “tramitación de las consultas institucionales básicas que se requieren para la etapa de factibilidad y para 121 el diseño adecuado del proyecto” (p.6), se debe solicitar a “un ingeniero administrador de proyectos de diseño, la contratación de estudios básicos de suelos, las pruebas de infiltración y el montaje preliminar de curvas de nivel según bases de datos (no un levantamiento topográfico)”. (FUPROVI, 2017, p.7) Para el caso de algunos estudios especializados, en dicho documento se establece, además, que se pueden contratar aquellos estudios técnicos que la Unidad de Gestión y Diseño de Proyectos “considere pertinentes para avanzar en la factibilidad, que el proyecto requiere y que FUPROVI no está capacitado para realizar. Estos estudios serán cancelados directamente por el cliente”. (FUPROVI, 2017, p.8). Ver Tabla 7 Tabla 7. Estudios técnicos posibles de cotizar y contratar Fuente: Elaboración propia, con datos de la Política de Gestión de Proyectos, FUPROVI, 2019 De manera complementaria, la misma política de FUPROVI, define la necesidad de hacer una revisión de la información técnica con la Lista de chequeo de requisitos, la cual se debe actualizar en caso de que surjan nuevos requerimientos técnicos. (Anexo 5) 122 Con respecto a la factibilidad técnica, como se indicó previamente, puede ser desarrollada bajo diferentes metodologías, según la empresa o institución que gestiona el proyecto, no obstante, para el caso concreto analizado en esta sección, al tratarse de un proceso de factibilidad para un proyecto de vivienda tramitado por FUPROVI, el mismo fue desarrollado a la luz de algunas de las consideraciones definidas en el documento de la Política de Gestión de Proyectos de FUPROVI. 7.1.2 Factibilidad Legal: En esta fase se debe validar por parte de la Unidad de Gestión de Proyectos, que los propietarios del terreno, estén al día con el pago “todos deberes u obligaciones tributarias (Municipalidad, CCSS, impuestos sobre sociedades, entre otros). También se debe velar porque los documentos suministrados por parte de grupos o dueños se encuentren conforme a la ley” (FUPROVI, 2019, p.5). Por otra parte, en esta fase según FUPROVI (2019), se realiza por parte de la Asesoría Legal los estudios legales necesarios para determinar la naturaleza jurídica y situación legal del terreno o de la propuesta de proyecto. Se contrata a la vez a un profesional en topografía para que realice el estudio de antecedentes catastrales de la propiedad a evaluar, que se complementa con los estudios legales. En la factibilidad legal, se realizan estudios de naturaleza jurídica de la propiedad, tales como: el estudio de registro para identificar si existen anotaciones y gravámenes, cobros por impuestos de propiedad y deudas con la CCSS, el estudio de sociedades y el estudio de la asociación de vivienda, en caso de que el proyecto ya cuente con un grupo organizado. También se revisan si existen limitaciones o afectaciones, por normas asociadas a Planes Reguladores, Ley Marítimo Terrestre, entre otras. Esta fase es muy importante dentro de los primeros pasos a realizar en el proceso de factibilidad, ya que permitirá definir las condiciones legales del terreno, así como la existencia de gravámenes, deudas y otro tipo de aspectos, por lo que se convierte en un requisito para avanzar a otras fases del análisis. 123 7.1.3 Factibilidad Política: En este tema, se busca analizar el terreno o propuesta de proyecto desde el punto de vista político, con el fin de identificar, si existe un alineamiento del mismo con los planes del gobierno central en función a sus prioridades, además se define el apoyo y la capacidad de gestión del gobierno local donde se ubica el proyecto, con el fin de procurar, que se convierta en un aliado para la tramitación y el desarrollo del mismo. Se busca identificar y conocer también, los grupos de interés en la zona donde está localizado el terreno o propuesta de proyecto, con el fin de establecer alianzas, así como posibles variables de carácter político que deben ser contempladas para desarrollar sin contratiempos el proyecto habitacional. También en esta fase se establece el interés y apoyo por parte de instituciones públicas, tales como, Ministerio de Seguridad, Ministerio de Salud, Educación, IMAS, PANI, INAMU, CNE, entre otros, considerando que tienen relevancia en la tramitación de distintos requisitos en diferentes etapas del proceso de gestión y desarrollo del proyecto. 7.1.4 Factibilidad Financiera: Para el desarrollo de esta dimensión, se debe tener en cuenta que debe existir al menos una propuesta preliminar del proyecto a desarrollar, ya que se requiere conocer algunos aspectos específicos del terreno y de la propuesta de diseño que serán considerados para realizar una estimación temprana de costos, tales como: área del terreno y costo del suelo por metro cuadrado, costo de la infraestructura, costo de las unidades de vivienda, gastos en diseño y tramitología, gastos financieros, recursos requeridos para el pago de impuestos, los ingresos familiares, la disponibilidad de recursos internos, las fuentes de recursos, los gastos legales en general y de desalojo en caso de asentamientos informales. Para tabular y relacionar todos los datos citados anteriormente, en esta parte se utiliza de la herramienta Matriz de Estimación Financiera, explicada en el capítulo de metodología, de la cual se extrapolan conclusiones relacionadas con el costo promedio de la solución (lo que se cataloga como salida), el valor promedio de la solución (lo que se cataloga como entradas al proyecto), así como el monto promedio de ganancia por solución y el excedente total esperado del proyecto, que finalmente permite definir si el rendimiento sobre la inversión es aceptable. 124 En este análisis, según las estimaciones realizadas se busca determinar que la solución tiene un costo que permite salir adelante desde el punto de vista financiero y que es muy posible sea aceptada en el BANHVI sin problemas. Si el rendimiento esperado se considera aceptable, se procede a determinar la factibilidad del proyecto como positiva. 7.1.5 Factibilidad Social: En este aspecto, se analiza el acceso del terreno o propuesta de proyecto a equipamientos y servicios en la zona tales como: salud, educación, recreación, culto y transporte, además se realiza una identificación de líderes y actores, y su capacidad de influencia, asimismo, se lleva a cabo un análisis de la dinámica social y cultural de la comunidad, para determinar el nivel de la organización comunitaria. Para el caso asentamientos en precario, además se identifica, cuáles fueron las causas de la invasión, cual es el origen de las familias, la existencia de alguna asociación pro vivienda y si está formalmente constituida e inscrita o no; se busca conocer la posición del propietario del terreno invadido y reconocer si se han realizado gestiones previas, para determinar cuál es el estatus en el momento de inicio de los estudios y cuáles han sido las razones por las que la erradicación del asentamiento no se ha podido llevar a cabo. También en el caso de atención de asentamiento precarios en sitio, se analiza la disposición de las familias a realizar movilizaciones temporales. Una vez identificado el público meta del proyecto, se estudia la composición de los núcleos y calificación para el SFNV o Entidades Financieras, así como su perfil socioeconómico y organizativo, con el fin de determinar la estabilidad en cuanto a empleo e ingresos de las familias. Además, se valoran aspectos de la problemática social en general, tales como seguridad, delincuencia, y tráfico de drogas. Para efectos del diseño de las viviendas, es importante tener en cuenta no sólo las condiciones bioclimáticas de la zona y culturales de la comunidad, sino que se debe considerar la existencia de familias numerosas, familias con miembros con discapacidad y adultos mayores, ya que requerirán soluciones de diseño especiales. También en el diseño se pueden incluir factores de seguridad desde el punto de vista de clima y de delincuencia, consideraciones sobre la capacidad de las familias para dar mantenimiento futuro a las obras y el diseño de conjunto en relación con los espacios públicos y el contexto inmediato. 125 En el caso de proyectos de vivienda de interés social por tratarse de familias de bajos ingresos, se debe considerar si es factible que el proyecto se tramite mediante el artículo 59 de la Ley 7052, en la figura de erradicación de precarios en sitio y en cual modalidad de proyecto, ya sea desarrollo de finca en verde o compra de lotes urbanizados, entre otras. 7.1.6 Factibilidad Ambiental En esta dimensión se realiza el análisis de riesgos y vulnerabilidad de la zona donde se ubica el terreno o propuesta de proyecto, se revisa la ubicación con relación a la existencia de amenazas de riesgo, identificadas por la Comisión Nacional de Emergencias (CNE). También se hace una valoración asociada a la factibilidad técnica, en la cual se revisa el tipo de suelo que presenta el terreno y si es susceptible a inundaciones o deslizamientos. Se revisan aspectos relacionados con la disposición de desechos tanto para el nuevo asentamiento como para la etapa de desarrollo del proyecto. Se revisa la existencia de posibles fuentes de contaminación, la estrategia de disposición de aguas negras y disponibilidad de agua potable, así como la vulnerabilidad de mantos acuíferos (Senara). También se revisa la existencia de fauna y flora que pueda requerir ser protegida, para realizar las coordinaciones que sean necesarias, previo al inicio del proyecto El análisis de todos los aspectos contemplados en esta fase, tienen como propósito poder realizar de manera previa y anticipada, las valoraciones necesarias, para determinar la posibilidad de obtener la viabilidad ambiental y definir la estrategia de gestión ambiental del proyecto en sus diferentes escalas. Todas las dimensiones descritas anteriormente, son analizadas y se realiza un informe que permite determinar si es viable iniciar con el proceso de diseño y trámites del proyecto, teniendo todas impacto en diferentes aspectos a considerar para el desarrollo de un proyecto. En caso de que se determine que alguna de estas no es viable podría limitar la viabilidad del proyecto y en ese caso el Gestor de Proyecto, deberá determinar si se recomienda o no avanzar con el proyecto. En la Figura 53, se presenta un diagrama que resume los aportes fundamentales que se obtienen a partir del desarrollo de cada uno de los aspectos analizados, tanto al proceso de factibilidad de proyectos de vivienda de interés social, así como, al resultado final esperado dicho proceso, el cual es contar con un proyecto sin obstáculos, rentable, adecuado para el 126 grupo meta, con gastos razonables de preinversión y con posibilidades de ser financiado y comprado por el SFNV, lo cual se considera como positivo para la factibilidad del mismo. Figura 53. Aportes y finalidad de los aspectos valorados en la factibilidad de proyectos de vivienda Fuente: Elaboración propia 127 7.2 ESTUDIO DE CASO- FACTIBILIDAD DE PROYECTO SANTA FE, CHACARITA, PUNTARENAS 7.2.1 Consideraciones previas Tal y como se explicó previamente, mediante la herramienta metodológica del estudio de caso, se desarrolla para este componente de la investigación, la aplicación práctica del proceso de factibilidad en un proyecto concreto, seleccionado por el docente del curso, con el fin de determinar el alcance que tiene la implementación del proceso de factibilidad, usando como referencia el proyecto analizado, con el fin de poder definir su utilidad para el desarrollo de los proyectos de vivienda de interés social. El caso de estudio es el Proyecto de vivienda de interés social Santa Fe, ubicado en Chacarita de Puntarenas, que corresponde a la atención de un asentamiento informal, que se encuentra en el terreno predefinido, para la aplicación del proceso de factibilidad. Por tratarse de un proyecto desarrollado por FUPROVI, se recibió de manera previa información del proyecto por parte del docente como: planos catastrados, uso de suelo, levantamiento topográfico, disponibilidad de agua potable, desfogue pluvial, visto bueno ubicación sistema tratamiento aguas residuales y otros insumos, para el desarrollo del Informe de Factibilidad del Proyecto, los cuales se incorporan en el estudio de caso concreto. En el desarrollo de esta sección de la investigación, se hace uso de la herramienta metodológica denominada Matriz de estimación financiera (Anexo 4), la cual como se explicó en el capítulo 5, se trata de una herramienta desarrollada y utilizada en FUPROVI, para determinar el monto por solución probable del proyecto en análisis de factibilidad. Esta herramienta permite desarrollar un presupuesto preliminar de cada una de las partidas que representan los costos directos e indirectos del mismo, para determinar la inversión inicial que debe realizarse, así como los flujos de efectivo futuros requeridos para la ejecución del proyecto, que permiten establecer un valor estimado inicial de la rentabilidad del proyecto, lo que permite determinar si el proyecto se ubica dentro de un rango de costos, que posibilite que sea aceptado por el BANHVI para el financiamiento del proyecto. Para el estudio de factibilidad del proyecto seleccionado, se hace uso además de la herramienta metodológica denominada la Guía de Captura de Datos (Anexo 3), la cual es utilizada durante la visita de campo al terreno o asentamiento, funciona como instrumento de orientación y de recogida de datos y todos aquellos aspectos relevantes de la propiedad 128 en análisis. Mediante esta guía se recoge información preliminar, se analizan las características propias del terreno y del entorno que lo rodea, se valoran condiciones de acceso a servicios básicos y accesibilidad al proyecto, entre otras. En la Figura 54, se detallan los principales aspectos valorados durante la visita al sitio en cada dimensión. Figura 54. Aspectos a evaluar en la captura de datos durante visita al terreno Fuente: Elaboración propia 129 7.2.2 Visita al asentamiento A continuación, se presentan los principales aspectos observados durante la visita de campo realizada al asentamiento, la información respectiva se encuentra contenida en el formato de la Guía de Captura de datos, desarrollada para ese fin. Consta de una sección enfocada a la dimensión técnica, valorándose algunos elementos del contexto circundante y aspectos particulares del terreno a analizar. En la segunda sección se consigna información producto de una reunión coordinada con líderes del grupo, la cual está enfocada a conocer de manera preliminar la conformación del grupo meta. RESULTADOS CAPTURA DATOS (VISITA ASENTAMIENTO SANTA FE) Nombre Proyecto: “SANTA FE” Ubicación: Chacarita de Puntarenas DIMENSIÓN TECNICA 1. Verificación en sitio de las condiciones propias del terreno (se requiere llevar planos de catastro) Aspecto a valorar Condición Observaciones Verificación de Linderos y Se realizó visita por El levantamiento topográfico se hizo forma de la propiedad parte del topógrafo y se con el fin de rectificar linderos y (coincide con plano encontraron 3 lotes que también porque existía una persona catastro) invaden la finca B que que decía que había un lote que no era en teoría sería la parte del proyecto y que se iba a meter primera a desarrollar ahí. La invasión que se observó en sitio es en los patios por lo que se les solicitó que se retiren de la finca para poder iniciar. Una familia tiene que quitar su rancho y armar en otra parte, las otras dos tienen que correrse Propiedades Colindantes Sembradíos de caña No existe relación con el propietario de (características) la finca (aparecen culebras) Topografía del terreno Muy regular Es posible que en gran parte las (curvas de nivel) condiciones topográficas influyan en los problemas de inundación del sector. El lote identificado como la propiedad 3, en el cual vive la 130 Aspecto a valorar Condición Observaciones población que será reubicada de primero, es el más alto Condiciones de calle de A través de calle Al lado de la propiedad 1 existe una acceso (material de pública en lastre colindancia con la finca donde se acabado, ancho, aceras, cultiva caña donde existe un canal que cordón de caño) Existen calles internas es parte de dicha finca en tierra Presencia alcantarillado NO Se disponen libremente sin pluvial o sanitario frente a la planificación alguna propiedad Presencia de cuerpos de Se encuentran 2 La Quebrada Gata es la que se agua (nacientes, ríos, Quebradas cerca pero encuentra más cercana a la finca quebradas, pozos, aguas no dentro de la canalizadas o superficiales, propiedad. Es La otra quebrada ubicada cerca del etc.) conveniente para el Barrio San Luis es la que mayores efluente de la PT problemas de inundación presenta Disposición de aguas de NO Aguas discurren libremente terrenos colindantes al lote (aguas residuales, negras o pluviales) Naturaleza de la finca / POCA Algunos árboles de almendro y plátano Presencia de árboles y vegetación Retiros a considerar/ NO Revisar al norte la presencia de un Presencia de servidumbres canal de Paso del Ingenio Palmar. (agua potable, líneas transmisión eléctrica, otras) Revisar la presencia de una mancha verde que puede tratarse de un manglar o bosque protegido Presencia de postes o NO A excepción de las viviendas del anclajes o estructuras a precario demoler Servicios disponibles frente Agua potable al frente Se trajeron para el servicio eléctrico 4 a la propiedad (agua de la propiedad cables (2 negativos y 2 positivos) para potable, alcantarillado suministrada por AyA. que las familias se pegaran. pluvial o sanitario, electricidad, telefonía) / Servicios de hueco y Una única paja de agua potable para Compañía que brinda el algunos con inodoro y todos en la entrada servicio una especie de tanque y drenaje Riesgos visibles SI Inundaciones en invierno el agua se (deslizamientos, mete a las casas entre 30-50 cm inundaciones, otros) 131 2. Verificación en sitio de las condiciones del entorno del terreno Aspecto a valorar Condición Observaciones o croquis Condiciones del barrio, Caña y Se pudo observar al norte, este y oeste la uso de suelo residencial presencia de cultivos, principalmente caña predominante en la zona. En el sector oeste se colinda con el Barrio Bella Vista Tipo de asentamiento Proceso de El asentamiento colindante más cercano consiste (urbanización, urbanización no de un fraccionamiento frente a calle pública, siendo condominio, condominio que una de sus calles da ingreso al Proyecto Santa fraccionamiento frente a Fe calle pública) Tipología de viviendas en Materiales En la tipología de viviendas presentes en la zona la zona (materialidad, livianos predominan las casas de madera y zinc, en el escala) Barrio Linda Vista se pueden ver algunas casas 1 nivel prefabricadas y unas pocas en bloques predomina Cuerpos de agua SI se encuentran Hay dos quebradas cercanas la Quebrada Gata y cercanos para un 2 Quebradas la Quebrada Naranjo, habrá que definir cuál es la eventual punto de cercanas más conveniente por pendiente y el riesgo de desfogue (Ríos o inundación. Quebradas) Presencia y ubicación de Existe una En la Comisaria se ubica un punto de parada paradas de transporte parada a 300 m adonde pasa el bus público y también el bus del público aproximadamen Colegio te del asentamiento Existencia y distancia a Escuela más El colegio de secundaria se encuentra equipamientos (Escuela, cercana a 1 Km aproximadamente a 25 min en bus. Ebais, Iglesia, Bancos, Oficinas institucionales, Hay otra escuela Servicios como bancos y oficinas se encuentran en espacios públicos, etc.) y clínica a 2 km El Roble o Puntarenas centro aprox. Capilla en Barrio Linda Vista Comercio en la zona Muy de Frente a la parada de buses se identifica un proximidad minisuper de un chino, hay una pulpería A lo interno 1 persona pinta uñas y hay una pequeña pulpería Condición de las calles Regular si En lastre sin aceras de acceso (permite paso permite paso de de vehículos pesados y vehículos y Principal medio de transporte en bicicleta materiales) materiales 132 Aspecto a valorar Condición Observaciones o croquis Fuentes de Aguas que En el lote no hay fuentes de contaminación contaminación en el discurren en visibles, pero en los alrededores si se pudo sector inundaciones y observar desechos en cuerpos de agua desechos sólidos que van a la Quebrada DIMENSION SOCIAL 3. Consultas preliminares conformación del grupo y existencia de estructura de organización del grupo Aspecto a valorar Condición Observaciones o croquis Composición de las Jefatura femenina Hay bastantes niños, hay 2 casos de familias (cantidad predomina discapacidad y de 3 a 4 adultos mayores miembros, sexo, edad, jefatura) Máximo 5 miembros por familia Actividades económicas Fuentes empleo fuera La mayoría de las personas se desplazan realizadas por las familias del asentamiento, sólo a trabajar a Barranca 2 tienen actividad económica a lo interno Hombres trabajan en construcción y las (1 sala de belleza y 1 mujeres en oficios de limpieza o pelan pulpería) camarones Ingreso promedio de Varía dependiendo del Si es mujer, entre pelar camarones y familias tipo de jefatura limpieza unos 100 mil por mes Si es hombre por labores en construcción o agricultura unos 300 mil por mes Cantidad de familias por 1 por vivienda Son pocos los casos donde vive más de vivienda una familia (4 casos) Estatus migratorio de Pocos extranjeros Los extranjeros que se han ido es porque familias (nicaragüenses), saben no califican al proyecto, porque se algunos se han ido les meten a robar o por la problemática de las inundaciones Familias cuentan con NO NO propiedades registradas en otros lugares Adultos mayores y 4 a 5 adultos mayores Un niño de 14 años en silla de ruedas y personas con un joven de 18 años discapacidad certificada 2 discapacitados Ha recibido el bono NO NO anteriormente algún 133 Aspecto a valorar Condición Observaciones o croquis miembro del núcleo familiar Tiempo de habitar en el 4 años desde enero del Provenían de diferentes lugares de asentamiento 2018 Puntarenas, un señor fue el que vino a invadir y repartió los lotes, muchas familias antes alquilaban Están organizados Tienen una especie de Inicialmente eran 8 personas y se (tamaño del grupo asociación con Junta retiraron 4 que son las que coordinan el ¿cómo, y para qué fines?) Directiva no legalizada Comité (Gregorio, Yanira, Marjorie y Jorge) los últimos 3 son familia. Dicen que la gente no quiere participar Procedencia del grupo 3 miembros son familia Tocan el tema con mucha frecuencia por tratarse de familiares, se reúnen en casa Se reúnen (cada cuando y de Jorge y Marjorie generalmente donde) Constitución legal del NO Necesitan cedula jurídica, si no les grupo ayudad desde FUPROVI se moverán por Doña Elizabeth de fuera FUPROVI se encarga por el momento Coordinación del grupo SI Principalmente con gente del AyA con con actores locales quienes consiguieron 180 pajas de agua Con funcionarios del ICE Municipalidad apoya Disponibilidad de Los pocos fondos los Han hecho actividades de venta de recursos internos del maneja Yanira por vigorones pero no hay motivación para grupo decisión del Comité aportar dinero, coopera más la gente de Bella Vista OTRAS ANOTACIONES PRODUCTO DE REUNION CON LIDERES: • El Proyecto primero había sido gestionado por la Fundación Costa Rica Canadá, pero como hubo un problema con la cantidad de pajas de agua, ya que no les dieron las 180 que querían, se les estaban dando solo 84 al inicio, no quisieron seguir. • Se hizo una huelga y una amenaza de cierre de la Angostura y luego se buscó a FUPROVI, consiguiendo las 180 pajas de agua potable. • Para la electricidad se organizaron y negociaron con la Jefe del ICE en Barranca (Lidieth) quien les dio un permiso temporal de conexión. 134 • El proyecto actualmente cuenta con viabilidad ambiental aprobada y permiso municipal. • Se está trabajando bajo la figura de Fideicomiso ante MUCAP como entidad autorizada, para trámite del proyecto como un S001, donde el propietario mantiene su condición de dueño de los lotes. • Desde el punto de vista de organización social se había definido que deben recoger entre todas las familias 2,3 millones de colones, pero a la fecha solo tienen recogidos 210.000 colones, de los cuales 110.000 se recogieron en un convivio en diciembre. Por la falta de cooperación se ha definido poner una cuota mensual de 5 mil colones por familia y se les indica que además deberán ahorran 300 mil colones para los gastos de formalización y conexión de servicios. Los datos que se obtienen producto de la visita realizada al asentamiento y de la reunión con algunos líderes del grupo, son posteriormente considerados como parte de la información preliminar base, para establecer algunos supuestos, no obstante, el análisis más detallado tanto del terreno, como de los propietarios y del grupo meta del proyecto, se realiza durante las diferentes fases del proceso de factibilidad del proyecto, las cuales fueron detalladas anteriormente, técnica, legal, política, social, financiera y ambiental. Figura 55. Asentamiento informal frente al ingreso principal al Proyecto Santa Fe, Puntarenas Fuente: Fotografía Propia 135 7.3 INFORME FACTIBILIDAD PROYECTO SANTA FE, CHACARITA, PUNTARENAS En esta sección se presenta el Informe de Factibilidad para el proyecto de vivienda en análisis, el cual comprende la valoración de los resultados de las indagaciones realizadas, además contiene los entregables que generan cada uno de los ejercicios realizados, tales como: flujo caja proyectado, bosquejo de proyecto, presupuesto preliminar, informe de análisis legal de la propiedad y sociedades o propietarios, entre otros. Figura 56. Vista del ingreso principal al Proyecto Santa Fe, Puntarenas Fuente: Fotografía propia 136 RESUMEN EJECUTIVO El proyecto Santa Fe, se ubica en Chacarita de Puntarenas, definida como una zona prioritaria para el gobierno recién saliente, de acuerdo a MIDEPLAN. Fue presentado a FUPROVI, con la pretensión de desarrollar un proyecto habitacional en dos terrenos que se encuentran actualmente invadidos (Precario Santa Fe). Luego de iniciar con estos dos terrenos, por recomendación del propietario de ambos, se incorporó un tercer terreno (en verde) ubicado en medio del precario, el cual no se encuentra invadido y el propietario manifestó su interés de realizar un proyecto en conjunto con las otras propiedades. Se parte de la premisa de que ambos propietarios tienen la disposición de poner sus terrenos en un Fideicomiso con FUPROVI, con el fin de desarrollar una propuesta de diseño y financiera, para presentarla ante una Entidad Autorizada y ante el BANHVI, para realizar un proyecto de vivienda de interés social, que permita atender a las familias que califiquen al subsidio (BFV) por artículo 59 o de extrema pobreza. De hecho, en la entrevista sostenida con líderes del proyecto, se pudo determinar que la mayoría de las familias que invadieron las propiedades son de pobreza extrema, siendo importante para la factibilidad, determinar si todas califican al bono familiar de vivienda. En caso de que no sea así, se debe definir la estrategia para coordinar con el propietario la reubicación o desalojo de tales familias y la cantidad de familias definitivas que tendrían cabida dentro del proyecto. Se valoró para efectos de la distribución de lotes, la existencia de un manglar cercano, cuya zona de retiro de máximo de 200 m, podría incidir en al menos una de las propiedades, por lo que se deberá tramitar un alineamiento ante el MINAE, que determine exactamente de cuanto se trata ese retiro, ya que es determinante para el diseño del proyecto y definir la cantidad máxima de viviendas que es posible desarrollar para el caso particular. La propuesta preliminar del proyecto consiste de una urbanización que se realizará en etapas, teniendo en cuenta que los dos lotes extremos pertenecen al mismo propietario y están invadidos y el lote del centro pertenece a un segundo propietario, el cual se encuentra libre y puede ser útil para el manejo de la reubicación de las familias conforme avancen las etapas. El conjunto como tal, se concibe como un proyecto integral, con una cantidad de 165 lotes de aproximadamente 160 m2, donde se construirán casas sobre pilotes para prevenir los problemas por inundación que se dan en la zona. 137 FACTIBILIDAD DEL PROYECTO APROBADA CONDICIONADA RECHAZADA PUNTAJE FINAL OBTENIDO 47 DE 53 Luego de valorar la viabilidad legal, institucional, política, social, financiera y ambiental, asociadas al proyecto analizado, se realizan una serie de recomendaciones sobre aspectos tales como: la modalidad en la que se debe presentar el proyecto al SFNV, además, para el caso particular del Proyecto Santa Fe, se valora la existencia de una organización del grupo previa, que, aunque no está legalmente constituida, por el interés que han manifestado, podría implementarse una estrategia de participación ciudadana comunitaria. Para confirmar la factibilidad del proyecto es muy importante verificar el retiro con respecto al manglar, ya que esto determinará la cantidad final de viviendas que se pueden construir, y el diseño final del conjunto, además de determinar el uso que se puede dar a esa zona de retiro. En este caso en particular, se hace contemplando el retiro mayor posible de 200 m, lo cual se debe confirmar mediante un levantamiento topográfico, para posteriormente realizar el trámite correspondiente en el MINAE. La existencia de dos terrenos invadidos, plantea la necesidad de valorar que el proyecto sea desarrollado por etapas, de manera que se pueda iniciar en el lote que no se encuentra invadido, utilizando una estrategia de movilización de las familias que sí califican al bono familiar de vivienda, de manera que se puedan despejar los otros terrenos para avanzar con las siguientes fases. FUPROVI señala la necesidad de desarrollar escenarios de intervención, con apoyo institucional para la atención del precario a erradicar en sitio. El tipo de financiamiento que se considera oportuno para el proyecto, considerando que se presentará al BANHVI, es el de adelanto de subsidio para la modalidad de proyecto S001, considerando de acuerdo a la estimación temprana de costos si el proyecto es viable aún en los escenarios más complejos como no poder desarrollar los tres terrenos. Para definir el concepto de casa, tipo de paredes, pilotes, tamaños, es importante la participación de la comunidad, así como para la preparación de las familias para el ahorro para los gastos de formalización y el desarrollo y convivencia dentro del nuevo proyecto habitacional. 138 7.3.1 El proyecto Este proyecto se pretende desarrollar, por fases en tres terrenos que cuentan con las siguientes dimensiones: 14.185,65m2, 20.000,25m2 y 18.097,95m2, los cuales se encuentran ubicados en la zona denominada Chacarita del cantón central, de la provincia de Puntarenas, con una cercanía a la mayoría de servicios públicos y equipamiento urbano de la zona. Según la información de los planos de catastro e información del Registro las tres propiedades suman 52,283.65 metros cuadrados. Las propiedades al este y sur colindan con propiedades privadas y al oeste con calle pública secundaria y al norte con calle pública que conecta de forma directa la propiedad con el centro de Chacarita. Dos de las tres propiedades (plano catastro P-556613-1984 y P- 560252-1984), actualmente están invadidas, pertenecen a un mismo propietario quien inició un proceso de desalojo luego de enterarse de la invasión, mostrando luego su disponibilidad a ayudar. La otra finca ubicada en el centro de las dos propiedades invadidas (P-528682- 1998), pertenece a otro propietario, quien consiguió evitar la invasión de su propiedad. Los terrenos están ubicados cerca una zona previamente desarrollada conocida como el Barrio Bellavista, que se encuentran relativamente cerca de Fertica, el Hospital Monseñor Sanabria, el Proyecto de Vivienda de interés social Josué desarrollado para erradicar el precario con el mismo nombre. Además, cuenta con paradas de transporte público aproximadamente a 300 m frente a la Comisaria, a 1 km aproximadamente se encuentra la Escuela San Luis, a 2 km existe otra escuela y clínica. El Colegio de educación secundaria se encuentra aproximadamente a 25 min en bus. Otros servicios como oficinas, bomberos, etc., sólo se encuentran en el Roble o en Puntarenas centro. En la Figura 59, se puede ver la configuración de los tres terrenos que, para este caso, como se indicó en el resumen, ambos dueños están dispuestos a unir las fincas, inscribiéndolos en una sociedad, que en coordinación con FUPROVI, logren el desarrollo de un proyecto integral que se postule ante el Sistema Financiero Nacional para la Vivienda. Con relación al problema de la baja permeabilidad del suelo, se recomienda en el informe geotécnico, que se considere como opción la construcción de una planta de tratamiento para la evacuación de aguas servidas, y no la opción de tanque séptico, cuyo desfogue se tiene previsto se realice en la quebrada La Gata, que se ubica a menos de 100 metros del proyecto. 139 Figura 57. Vista del entorno del Proyecto Santa Fe, Puntarenas Fuente: Fotografía propia Figura 58. Vista del entorno del Proyecto Santa Fe, Puntarenas Fuente: Fotografía propia 140 7.3.2 Datos del terreno Oferta de Venta Precio total: ¢ 313.701.900 Precio unitario: ¢ 6.000 (Avalúo Mutual) Área en venta: 52,283.65 m2 Avalúo Mutual Precio total: ¢ 235.276.425 Precio unitario: ¢ 4.500 (Avalúo Mutual) Área en venta: 52,283.65 m2 141 Figura 59. Terrenos valorados para Proyecto en fases Fuente: Elaboración propia con datos de la Unidad de Gestión de Proyectos, FUPROVI En la Figura 59, se muestra la ubicación de las tres propiedades, donde se señala en amarillo las dos propiedades que se encuentran invadidas. Se sugiere una estrategia de desarrollo por etapas en un Plan Maestro que integre los tres terrenos, que permita que se construya en el terreno que está vacío, considerando que eventualmente podría suceder que no se construyan las otras etapas, en una lógica de desarrollo del Proyecto que contemple que el desarrollador no tenga que asumir todo el riesgo. Las familias que se encuentran invadiendo, se movilizan según la clasificación entre las que califican (verdes), las que no califican pero que podrían eventualmente calificar en el plazo en el que se desarrolla el proyecto. (amarillos) y las familias que nunca van a calificar (rojos). 142 7.3.3 Viabilidad técnico legal 1. Análisis Técnico- Descriptivo 1.1. Información del Terreno 1.1.1. Propiedad Propietario: Green Summerland S.A y Fiduciaria Nacional Finacio S.A. Cédula de Propietario: 3-101-414836 y 3-101-138611 Área según Registro: Lote 1: 14,185.65 m2 Lote 2: 20,000.05 m2 Lote 3: 18,097.95 m2 Área según Catastro: Lote 1: 14,185.65 m2 Lote 2: 20,000.05 m2 Lote 3: 18,097.95 m2 Área Total: 52,283.65 m2 1.1.2. Ubicación PROVINCIA CANTÓN DISTRITO 6º Puntarenas 1º Puntarenas 1º Puntarenas Figura 60. Localización y contexto del proyecto Fuente: Elaboración propia con datos de la Unidad de Gestión de Proyectos, FUPROVI 143 1.1.3. Topografía FOTOGRAFÍAS DE SITIO (Anexo 6) En cuanto a los estudios topográficos, se establecen una serie de conclusiones, que permiten empezar a definir aspectos relacionados con la estrategia de intervención del proyecto, punto de desfogue de aguas pluviales, los puntos de acceso, la ubicación ideal para la planta de tratamiento, a continuación, se detallan estos y otros aspectos: • Se ha contratado la rectificación de linderos y levantamiento de curvas de nivel antes de firmar el fideicomiso para verificar el área y definir si se debe rectificar linderos. • Según el levantamiento topográfico se encuentran 3 lotes, a saber, los lotes 1 y 3 que son los que se encuentras invadidos y el lote 2, que sería el primero a desarrollar por encontrarse desocupado, sin invasiones. • En términos generales, la forma de los linderos de los terrenos es regular, el lote 1 tiene una configuración más trapezoidal. • El terreno presenta una topografía plana, con una ligera pendiente que desciende (según levantamiento topográfico) aproximadamente 50 cm desde el lindero este hacia el lindero oeste donde se ubica una de las calles de ingreso al proyecto. • Por las condiciones topográficas del terreno se prevé que el desfogue de aguas pluviales se realizará tal y como se estipula en el desfogue pluvial municipal, hacia canal existente al sur de la propiedad que desfoga en el estero. • La propiedad presenta dos puntos de acceso, uno por calle principal N°176 al oeste del terreno que se dirige a Chacarita, con acabado en lastre en buenas condiciones y el segundo al noreste del terreno por medio de una calle secundaria en lastre que se dirige hacia el SO a un Manglar y al NE a fincas de cultivos cerca de la propiedad. • Al sur del terreno se encuentra el Barrio Bellavista que cuenta con todos los servicios básicos de agua potable, electricidad, y alumbrado público. • El terreno es de topografía plana, con suelos altos niveles freáticos y de baja permeabilidad, lo que implica la necesidad de construir una planta de tratamiento para la evacuación de aguas servidas, para evitar el uso de tanques sépticos y drenajes, siguiendo las recomendaciones del estudio geotécnico realizado por TECNOCONTROL S.A. Se prevé que su ubicación debe ser al norte del proyecto lo que facilita su desfogue en la Quebrada Gata ubicada a menos de 100 metros. 144 • Por la topografía prácticamente plana Figura 61. Punto de desfogue para aguas residuales Quebrada Gata. y la baja permeabilidad y niveles freáticos altos, se recomienda para efectos de proteger las viviendas de posibles inundaciones, que sean construidas sobre pilotes. • Siendo que el punto de posible desfogue de la planta de tratamiento es la Quebrada Gata que se ubica a Noreste del terreno, se determina que para un desarrollo conjunto el punto ideal para ubicación de la planta de tratamiento es el terreno 1 • En principio se pretende desarrollar la propiedad 2, en vista de que es la que no se encuentra invadida, por lo que hay que considerar, en caso de que no se pudieran desarrollar las otras propiedades, la ubicación de la planta de tratamiento en este terreno 2 y la constitución de una servidumbre en el terreno 1, para sacar el efluente por el punto más directo hacia la Quebrada Gata. En caso de desarrollar las tres etapas, la planta de tratamiento se construiría con un sistema modular, para su Fuente: Elaboración propia con datos del futura ampliación, en el terreno de la levantamiento topográficos de Jorge primera etapa, considerando que las Andrés Rojas Zúñiga otras etapas por alguna razón no sean desarrolladas, razón por la cual se propone sea modular. 145 Figura 62. Vista de calle interna del asentamiento informal Santa Fe Fuente: Fotografía propia Figura 63. Vista de acceso al asentamiento informal Santa Fe Fuente: Fotografía propia 146 2. Análisis Registral y Catastral PLANOS DE CATASTRO E INFORMES REGISTRALES DE LAS FINCAS (Anexo 6) Según el presente análisis realizado a las tres propiedades se concluye lo siguiente: • Las propiedades NO poseen anotaciones ni gravámenes. • Las dos sociedades, Ju S.A y Green Sumerland S.A. propietarias de los terrenos, se encuentran al día de pago de impuestos. • Si se pretende poner las tres propiedades en un Fideicomiso, se deberán unir las tres fincas en una misma sociedad. • Los lotes que se han identificado como 1 y 3, pertenecen al mismo propietario, y ambos se encuentran invadidos. • El lote 2 pertenece a otra persona jurídica y se encuentra en verde. • El levantamiento topográfico realizado, en principio permite definir que los linderos coinciden con lo descrito en el plano de catastro, no obstante, en el momento de la visita, estos linderos no se encuentran debidamente demarcados. • Se debe verificar cuál es la información correcta con respecto al ancho de calles, ya que el plano de catastro del lote 1 indica que la calle pública es de 14 metros, pero el plano del lote 2 de 1998, indica que la misma calle tiene 20 metros. • Habrá que definir si el lote 1 y 3, que tienen planos de catastro de 1984, perdieron área en una posible ampliación de la calle. • Es recomendable realizar la consulta ante las entidades correspondientes sobre posibles afectaciones a las áreas de patrimonio nacional de la zona marítimo terrestre con relación al manglar que se ubica cerca de los terrenos y definir de cuanto es el retiro. 7.3.4 Viabilidad institucional 1. Análisis Normativa Vigente 1.1. Uso de Suelo USO DE SUELO MP-PUC-RES-430-06-2017 (Anexo 6) 147 El terreno se encuentra ubicado en el distrito 12° de Chacarita, se verifica que no cuenta con Plan Regulador debidamente aprobado, por lo en este caso para efectos del uso de suelo, rige lo indicado en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones y el Reglamento de Construcciones del INVU. La municipalidad, ha emitido el uso de suelo como condicionado siempre y cuando cumpla con todos los requisitos de Ley en el momento de tramitar el permiso (SETENA, MINAE, etc.) y el visto bueno de la CNE, se considera que viable cumplir con dichos requisitos. En la zona no existe ningún tipo de reserva, ni aeropuertos, ni sitios históricos importantes. 1.2. Retiros y Alineamientos USO DE SUELO MP-PUC-RES-430-06-2017 (Anexo 6) Según el uso de suelo municipal, la línea de construcción de retiro frontal para construcción de viviendas a 3.00 metros mínimo adentro de la línea frontal de propiedad. 1.3. Disponibilidad de Agua Potable DISPONIBILIDAD DE AGUA Y CONSTANCIA DE CAPACIDAD HÍDRICA RPC CP-80-2017 (Anexo 6) La zona donde se pretende ubicar el proyecto no cuenta con disponibilidad de agua, ni disponibilidad de alcantarillado sanitario. Cuenta con Capacidad Hídrica, tal y como lo señala el oficio emitido por la oficina del AyA, Región Pacifico Central. Para obtener la disponibilidad de agua se requiere la extensión del ramal de agua potable en tubería de 150 mm de diámetro de PVC, SDR-26 (empaque especial), incluye la instalación de 2 válvulas de compuerta del mismo diámetro y sus respectivos cubre válvulas y demás accesorios. 1.4. Desfogue Pluvial Desfogue Pluvial MP-PUC-DESF-006-05-2017 (Anexo 6) Según la resolución se autoriza evacuar las aguas pluviales por medio de un alcantarillado pluvial, hacia un canal existente al sur de la propiedad, el cual desfoga en un estero. 1.5. Amenazas MAPA DE AMENAZAS CANTÓN DE PUNTARENAS (Anexo 6) 148 Según la Comisión Nacional de Emergencias, la propiedad se encuentra ubicada en una zona que no posee amenazas de alto riesgo por desastres naturales. No obstante, es necesario tener en cuenta el tipo de suelo que presenta el terreno y las inundaciones que se presentan en la zona. Figura 64. Mapa de riesgos y amenazas del contexto de Proyecto Santa Fe, Puntarenas Fuente: Comisión Nacional de Emergencias 1.6. Vulnerabilidad No se encontró mapa de Senara que indique vulnerabilidad del cantón de Puntarenas. Por lo tanto, no se identifican en este sentido situaciones que afecten los terrenos en análisis. 1.7. Visto Bueno de Ubicación Planta de Tratamiento VISTO BUENO UBICACIÓN SISTEMA TRATAMIENTO AGUAS RESIDUALES PC-ARS- PC-RS-001-2017 (Anexo 6) Se cuenta con visto bueno de ubicación de Sistema de Tratamiento de aguas residuales para el conjunto residencial, que según el informe será construido en tres etapas. 149 1.9. Disponibilidad de Servicios DISPONIBILIDAD SERVICIO RECOLECCION Y DISPOSICION DE RESIDUOS SOLIDOS MP-SEMU-OFI-144-6-2017 DISPONIBILIDAD SERVICIO ELECTRICO ACGC-1200-571-2017(Anexo 6) La propiedad colinda con la urbanización Bella Vista, la cual cuenta con servicios básicos como alumbrado público, electrificación, servicio telefónico. Se cuenta con oficio municipal que indica que si existe servicio de recolección y disposición final de servicios sólidos. Se cuenta con disponibilidad de servicio eléctrico, ubicada a 133 m aproximadamente de distancia. Para brindar energía al proyecto se debe construir la red eléctrica interna y la extensión desde la red existente y las readecuaciones requeridas para su alimentación. 1.10 Estudio de suelos y de infiltración del terreno INFORME GEOTÉCNICO Informe TEC1209.15 (Anexo 6) Según las características del terreno se recomienda cimentación mediante placas aisladas o placas corridas a partir de 0,5 m de profundidad. Según la plasticidad obtenida los suelos presentes en el proyecto no presentan características de expansión que pudieran afectar los contrapisos y áreas de infraestructura. En cuanto a la capacidad de infiltración se obtuvieron valores adecuados para la implementación de un sistema de tratamiento mediante tanques sépticos y drenajes, no obstante, la presencia de aguas a un nivel aproximado de 1,5 m de profundidad, limita esta opción, por lo que se considera como opción importante a considerar el uso de Planta de tratamiento de aguas residuales. 7.3.5 Consideraciones sociales generales El precario Santa Fe, fue constituido a partir de una invasión organizada en el año 2013, según se indicó por parte de la Junta, quién organizó dicha invasión es una persona que vive en la urbanización Bellavista que se encuentra al sur de los terrenos invadidos. Las personas que invadieron la finca provienen de diferentes sectores de Puntarenas. 150 En el momento en que se generó la invasión no existía un comité de vivienda organizado, posteriormente se conformó el Comité de Vivienda de Santa Fe, el cual es una organización que no se encuentra formalmente constituida ni inscrita como asociación pro vivienda. Cuenta con una Junta Directiva que inicialmente estaba integrada por 8 personas, pero a la fecha de la visita realizada se habían retirado 4 personas, según se indica por los miembros de la Junta entrevistados, la gente no quiere participar. De las 4 personas que quedan en la Junta Directiva se reúnen frecuentemente ya que tres de los miembros son familiares y cada cierto tiempo se reúnen con la comunidad para tratar asuntos varios del precario. Inicialmente el Proyecto había sido gestionado por la Fundación Costa Rica Canadá, pero hubo un problema con la cantidad de pajas de agua, ya que no les dieron las 180 que querían, y como sólo se les estaban dando 84 pajas de agua al inicio, no quisieron seguir. El propietario de los terrenos invadidos se presentó para apoyar para sacar adelante el Proyecto, a través de él realizaron un contacto con el propietario del terreno que se encuentra en medio de las dos propiedades invadidas y buscaron a la “gente” de FUPROVI, para que les asesoren y se encarguen del trámite y desarrollo del proyecto. 1. Datos Preliminares de los Grupos de Familias 1.1. Perfil socioeconómico y organizativo de las familias. Las familias que habitan en el precario son de ingresos económicos muy bajos, con limitadas fuentes empleo, las cuales son más posibles de encontrar fuera del asentamiento, en el precario sólo 2 personas tienen actividad económica a lo interno (1 sala de belleza y 1 pulpería). Hay pocos extranjeros, ya que la mayoría se han ido porque saben no califican para ser beneficiarios de subsidio de vivienda en el proyecto, porque se les meten a robar o por la problemática de las inundaciones, no obstante, este es un elemento que debe ser corroborado en la caracterización de las familias. La mayoría de las personas se desplazan a trabajar a Barranca. Generalmente los hombres trabajan en construcción y las mujeres en oficios de limpieza o pelan camarones, con ingresos aproximados de 300 mil colones los hombres y 100 mil colones las mujeres que trabajan. El empleo parece ser inestable y los ingresos no son constantes. 151 En este sentido se debe de pensar en el diseño de alguna estrategia de organización social o de capacitación en temas como el ahorro para que las familias logren cubrir eventualmente los gastos de formalización y posteriormente los pagos de servicios como agua y electricidad. Desde el punto de vista de organización social, en la entrevista se comentó habían definido que deberían recoger entre todas las familias 2,300,000 millones de colones, pero a la fecha sólo tienen recogidos 210.000 colones, de los cuales 110.000 se acumularon en un convivio que tuvieron en diciembre del 2017. Por la falta de cooperación de la gente, se ha definido poner una cuota mensual de 5 mil colones por familia y se les indica que además deberán ahorrar 300 mil colones para los gastos de formalización y conexión de servicios. 1.2. Consideraciones del diseño desde el punto de vista social Para efectos del diseño de las viviendas es importante considerar no sólo aspectos relacionados con condiciones climáticas de la zona, o culturales de las personas que habitan en este sector, sino que además se deberá tener en cuenta que existen al menos de 2 a 3 casos de discapacidad y 4 casos de adultos mayores. Por factores de seguridad las familias señalan que quieren que las soluciones sean en bloques de concreto y por los problemas de inundaciones deberán construirse sobre pilotes. Se deberá tomar en cuenta la presencia de familias de núcleo numeroso, que requerirán soluciones de vivienda más grandes, por lo que se debe tomar en consideración estas particularidades. Por tratarse de familias de tan bajos ingresos, se considera factible que el proyecto se tramite mediante el artículo 59 de la Ley 7052, en la figura de erradicación de precarios en sitio y en la modalidad de S-001 para desarrollo de finca en verde. En este caso en particular por tratarse de un proyecto que tiene dos propiedades invadidas, se debe considerar la opción de desarrollar el proyecto por etapas, de manera que el diseño de sitio que integre los tres terrenos, iniciando con la finca central que se encuentra en verde, o sea en la propiedad 2, ver Figura 65. La estrategia debe permitir movilizar a las familias que califican (en verde) a este terreno y luego desarrollar la otra etapa en los terrenos invadidos, con los que actualmente no califican (en amarillo) pero que podrían eventualmente calificar en el plazo en el que se desarrolla el proyecto. 152 Figura 65. Estrategia de prioridad de intervención en terrenos Fuente: Elaboración propia con datos de Google Earth y FUPROVI 7.3.6 Consideraciones de diseño 1. Lineamientos 1.1 Lineamientos Institucionales Una vez analizados los lineamientos institucionales se considera importante al menos tener en cuenta los siguientes aspectos: • Se debe confirmar cuanto es el retiro que se debe tener el Manglar, para poder hacer un análisis con el escenario más crítico. 153 • El otorgamiento de la disponibilidad de agua está condicionada a la extensión del ramal hasta el terreno. • Si bien no existe riesgo de amenazas según la Comisión Nacional de Emergencias, pero al tratarse de un suelo con baja permeabilidad, es susceptible a inundaciones en época lluviosa. • Para efectos de los trámites de la urbanización (modalidad en la que se tramitaría el proyecto), rige el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU y para la construcción de las viviendas el Reglamento de Construcciones del INVU. 1.2 Concepto del Proyecto En el sitio existe una configuración de calles realizada previamente por las personas que habitan el precario, parece ese trazo de las calles contrataron un topógrafo, por lo que se sugiere en la medida de lo posible, adaptar el diseño a este trazo original, generando lotes de aproximadamente 160 m2. Se deberá analizar la ubicación más adecuada para la Planta de tratamiento y la distribución de las zonas verdes, parques infantiles y áreas comunales. Al definir de manera definitiva el retiro del manglar, se puede también definir la cantidad máxima de viviendas que se podrían realizar, partiendo del supuesto de que se incluirán los tres terrenos en el diseño total. Teniendo claridad sobre si existe una pérdida de área de lote por esta situación, se puede definir el diseño final de la urbanización y la cantidad de lotes definitiva. Como se ha indicado previamente el diseño debe contemplarse de manera que se pueda realizar en etapas, iniciando con el terreno que no se encuentra invadido, avanzando posteriormente con las otras etapas. 2. Diseño Conceptual 2.1 Parámetros del Diseño Conceptual Según las limitaciones técnicas y las características del grupo, se establecen en la Tabla 8, los parámetros de diseño para los tres terrenos a considera en la propuesta conceptual. 2.2 Características del Diseño Conceptual Se elabora una propuesta de diseño preliminar, en la que se determina el área aproximada de los lotes, el área destinada a zonas verdes, juegos infantiles y facilidades comunales, 154 derechos de vía y servidumbres, el área para la planta de tratamiento, el área total sin incluir el retiro del manglar y el área de retiro del manglar, que completa el área total de los tres lotes. La Tabla 9, resume el uso de la superficie del terreno: Tabla 8. Parámetros para diseño conceptual Fuente: Elaboración Propia con datos de FUPROVI Tabla 9. Distribución de áreas y uso del terreno según diseño conceptual Fuente: Elaboración Propia con datos de FUPROVI 2.3 Diseño de Sitio Conceptual A continuación, se expone una breve descripción del diseño de sitio conceptual propuesto para las tres fases, pensando en la posibilidad de desarrollar las tres propiedades, del cual se presenta el diseño de sitio en la Figura 66, tomando en consideración los lineamientos físico espaciales, sociales e institucionales previamente definidos y analizados para el proyecto: 155 1- La propuesta consta de un conjunto residencial de 181 lotes, donde se proyecta construir viviendas en bloques de concreto y sobre pilotes por el tipo de suelo presente y la posibilidad de inundación en el terreno. 2- Como punto de partida se define el espacio de retiro del manglar considerando que sea de 200 metros. 3- Se proponen lotes de aproximadamente 160 metros cuadrados, tomando en cuenta algunos elementos de la configuración actual del precario. En las esquinas los lotes son más grandes por los retiros que deben de respetar en dos lados. 4- La propuesta contempla el proyecto iniciando con el terreno del medio (Etapa 1) y con el que posee el retiro del manglar (Etapa 2), para cumplir con la legislación vigente, en el cual además se ubicará la planta de tratamiento 5- Se respetaron los límites dados por los catastros de cada propiedad, de manera que ninguna área, ni lote quedara cortada por esos límites 6- Para el tratamiento de aguas residuales se propone una planta de tratamiento que abastezca toda la urbanización. En este particular se está considerando ubicarla en la propiedad más cercana al punto de desfogue. 7- A pesar de la importancia de ubicar la planta lo más cerca posible del punto de desfogue, también es importante considerar la posibilidad de que se ubique en la Etapa 1, previendo que no se desarrolle el resto del proyecto, para lo cual se propone el desarrollo de una servidumbre para canalizar el desfogue de la Planta a la Quebrada Gata. 8- El área de retiro del manglar, se propone asociada a áreas verdes para la urbanización con el fin de generar un espacio de amortiguamiento. 9- El boulevar de ingreso se genera con el fin de crear un límite entre etapas y a su vez sirve para aportar una calle principal al proyecto, que le proporcione una jerarquía desde el punto de vista urbano. 10- Las cuadras responden a una disposición geométrica que busca hacer eficiente la segregación de lotes y para integrar las zonas verdes, comunales y parques infantiles. 11- La zona comunal se dispone en un extremo del proyecto, para que además de servir al proyecto en sí, pueda ser ingresada desde la calle pública existente. 156 Figura 66. Propuesta de diseño conceptual para las 3 propiedades Simbología Planta de tratamiento en 1° Etapa E1 1° Etapa E2 2° Etapa E3 3° Etapa E2 PTAR E1 E3 Fuente: Elaboración Propia, sin escala 157 Figura 67. Diseño de sitio de etapa 1 del Proyecto (propiedad sin invadir) Simbología Planta de tratamiento en 1° Etapa E1 1° Etapa PTAR Prever Planta de Tratamiento en la 1° Etapa E1 Fuente: Elaboración Propia, sin escala 158 7.3.7 Viabilidad financiera 1. Análisis Preliminar del Terreno Se parte de la realización de un ejercicio de cálculo de costos preliminares para la primera etapa, tomando como base un costo de terreno de 6.000 colones por metro cuadrado, para una urbanización con lotes de 160 metros cuadrados en promedio, considerando a su vez los aspectos técnicos, legales y sociales abordados previamente. En la Tabla 10 se resume el análisis preliminar de costos dicha etapa. Tabla 10. Tabla de costos preliminares etapa inicial Costos Directos Datos Unitarios Dólares Colones Área de Terreno 20.025,00 Terreno $10,53 ₡6.000,00 Área Comercial 0 Infraestructura $40,00 ₡22.800,00 Área de Urbanización 20.025,00 Vivienda $333,33 ₡190.000,00 Área de Casa 43 Área de Comercio 0 Tipo de Cambio ₡570,00 Área de Lote Típico 160 Número Viviendas 80 Numero de lotes 80 Precio Lote Área Comercial 0 Costos Totales Dólares Colones M2 de Construcción Vivienda Terreno $210.789,47 ₡120.150.000,00 Área del terreno fuera de lotes 0,00 Infraestructura $801.000,00 ₡456.570.000,00 Crecimiento de Costos de 0,50% Vivienda $1.157.333,33 ₡659.680.000,00 Construcción (mes) ₡1.236.400 000,00 Fuente: Elaboración Propia Como parte de la estimación financiera del proyecto se utilizan una serie de herramientas que permite contar con información sobre aspectos como los parámetros para el cálculo de las estimaciones preliminares, conocer los tiempos y la secuencia de ejecución de los procesos principales del proyecto y el tiempo en el que ingresan todos aquellos rubros o ítems que generan un ingreso de efectivo o liquidez para el proyecto y salen los recursos, y salen recursos que generan una erogación de efectivo para el proyecto, es decir, son aquellas partidas que deben girarse a otros actores del proyecto, tales como proveedores de materiales y mano de obra, consultores, impuestos, y otros generales. 159 Supuestos para la Factibilidad Financiera del proyecto Complementariamente al ejercicio preliminar de costos, se delimitan una serie de supuestos para el proyecto que sirven para definir los parámetros que se consideran en los cálculos realizados en las estimaciones iniciales (Tabla 11). En este apartado se define la forma de presentar el proyecto en el SFNV, en este caso en la modalidad S-001, ya que eso depende la forma en que se financia el proyecto y la fuente de recursos. Además, se establecen las variables macroeconómicas tales como inflación y tasa de interés entre otros. Tabla 11. Tabla de supuestos para el proyecto en modalidad S-001 Fuente: Elaboración propia 160 También, se establece a partir de los supuestos, la estructura de costos directos e indirectos y utilidad, y los porcentajes y tarifas utilizados en los costos generales. Todo esto, basados en las estimaciones iniciales de los tiempos de ejecución de las actividades previas, y la construcción de las obras, factor fundamental para determinar los costos. La definición de los supuestos es fundamental para entender la forma y los datos con los que se calculan los ingresos y salidas del proyecto, ya que los valores establecidos en este apartado determinan en gran medida el flujo de efectivo del proyecto, el monto final de solución, y los excedentes esperados. Tabla de Entradas del proyecto La estimación financiera en resumen tiene tres partes, las entradas, las salidas y la resultante de ambas, denominadas flujo neto de efectivo y flujo acumulado. Las entradas son todos aquellos rubros o ítems que generan un ingreso de efectivo o liquidez para el proyecto, y se expresa en el momento mismo que se presenta en la unidad de tiempo, es decir, se registra en la estimación financiera el monto de dinero y la fecha (en este caso meses) que se realiza el ingreso de efectivo. Se identifican típicamente como entradas, el pago del terreno, los ingresos por la construcción de infraestructura y la vivienda y los servicios de consultoría, y todo aquel rubro que el financiador del proyecto, en este caso el BANHVI, cancele por medio de la entidad autorizada. Todo esto se realiza inicialmente como una estimación, un cálculo aproximado, que posteriormente es verificado al momento de la aprobación del proyecto por parte de la Junta Directiva del Banco. En el Anexo 7, se detallan los rubros considerados en este componente de la estimación financiera. Tabla de Salidas del proyecto Las salidas son egresos que se realizan en la unidad de tiempo establecida, que generan una erogación de efectivo para el proyecto, es decir, son aquellas partidas que deben girarse a otros actores del proyecto, tales como proveedores de materiales y mano de obra, consultores, impuestos, y otros generales. Las salidas representan las obligaciones financieras de corto y largo plazo para la ejecución del proyecto que son indispensables para avanzar, con el nivel de producción estimado y 161 finalizar las obras y la formalización del proyecto en el tiempo estimado. Algunas de estas partidas se calculan por el monto, con base en una cotización o valores asumidos de proyectos anteriores o cuadros de rendimientos, y otras se estiman con base en porcentajes y tarifas. En el Anexo 8, se detallan los rubros considerados salidas en la estimación financiera. Tabla de Flujo del Proyecto: Para la estimación financiera de un proyecto, es absolutamente indispensable conocer los tiempos y la secuencia de ejecución de los procesos principales del mismo, por ejemplo, diseño, trámites, construcción, obtención de planos de catastro y formalización del subsidio de vivienda de las familias, ya que el tiempo en que ingresan y salen los recursos dependen fundamentalmente de estos. La estimación financiera se realiza con base en un flujo de caja, que representa las entradas y salidas en un tiempo específico, para de esa forma determinar las necesidades de efectivo en todo el tiempo de ejecución del proyecto, por esta razón es necesario conocer el momento de inicio y término de los procesos más relevantes del proyecto. Ver Tabla 12. Tabla 12. Flujos del proyecto de vivienda Fuente: Elaboración propia 162 2. Estimación temprana de costos Estimación temprana de costos S001 (Anexo 6) Al tomar como base el diseño preliminar conceptual desarrollado, que incluye los tres terrenos y considerando en el escenario más crítico, un retiro de 200 metros del Manglar, para una propuesta de 180 soluciones, en sistema constructivo de bloques de concreto en pilotes y tomando en cuenta los plazos que podría requerir un proyecto de estas características en diseño y trámites, bajo el supuesto de que se ingresará al SFNV en la modalidad S001, para su financiamiento, se realiza una estimación temprana de costos. Cabe indicar que la estimación se realiza para la primera etapa que se desarrollará en el lote 2, que se ubica en el centro, por no encontrarse invadido y partiendo de que se cuenta con las variables positivas como el uso de suelo, desfogues, el permiso de ubicación, las pajas de agua para el proyecto total, entre otros. Así que, aunque el análisis financiero de la Tabla 13, se hace en la primera etapa, se considera que existen condiciones que permiten suponer que los costos se van a mantener en las otras etapas, con el mismo monto de solución o muy similar al de la primera etapa que se va a desarrollar. La estimación temprana de costos para la primera etapa se concluye de la siguiente forma: Tabla 13. Resumen estimación temprana de costos del proyecto Santa Fe COMPONENTE COSTO (millones de colones) Costo Promedio de Solución (salidas) 18.199.839 Valor Promedio de Solución (entradas) 19.685.623 Monto promedio de ganancia por solución 1.485.783 Monto total de excedente esperado 118.862.650 TOTAL Rendimiento sobre la inversión 8% Se considera es un rendimiento aceptable Fuente: Elaboración Propia Según las estimaciones realizadas se determina que la solución tiene un costo que permite salir adelante desde el punto de vista financiero y que es muy posible sea aceptada en el BANHVI sin problemas. Se considera que el rendimiento esperado de un 8% es aceptable por lo que se determina la factibilidad financiera del proyecto como positiva. 163 7.3.8 Consideraciones finales 1. Se debe tomar en cuenta que no es posible atender a todas las familias que están actualmente en el precario, ya que sólo es posible atender a los que califican al BVF, los que no califiquen deben ser desalojados. 2. Hacer un Plan maestro del proyecto, es fundamental para poder trabajar por etapas y tener una idea bastante aproximada del proyecto que se puede construir y desarrollar una estimación financiera, con más menos un 10% en el rango de precisión (para que no varíe mucho). 3. Con las particularidades que tiene Santa Fe, donde se debe atender la erradicación en los lotes a desarrollar, y existen lotes invadidos, la propuesta de un desarrollo por etapas, debe incorporar la identificación de las familias que califican al subsidio de vivienda (verdes), las que eventualmente podrían calificar (amarillos) y las que no califican (rojas), para establecer una forma de movilizarlas en el proceso de desarrollo del proyecto y las que del todo no califican al final del mismo. 4. Para el caso de las familias que no califican al subsidio, por lo que se debe tomar en cuenta los tiempos de desalojo que implica el caso de que alguna familia no desee abandonar el terreno, estando los propietarios anuentes a asumirlo. 5. Los propietarios están dispuestos a crear una alianza con FUPROVI por medio de un fideicomiso, y llegar hasta la entrega del proyecto al sistema financiero. 6. La factibilidad debe realizarse contando con todas las pajas de todo el asentamiento, ya que el elemento de la dotación de agua potable es determinante para seguir adelante con la evaluación de la factibilidad de un proyecto. 7. El objetivo final de FUPROVI, es erradicar el precario total, no hacer solo una etapa, sino resolver una problemática social. 164 8. Tomando como base el hecho de que se tienen las variables más certeras como viables, el análisis financiero se hace en la primera etapa, pero existen condiciones que permiten suponer que los costos se van a mantener en las otras etapas con un monto de solución muy similar al de la primera etapa que se va a desarrollar. 9. Si bien es cierto se tienen resueltos elementos muy importantes como desfogues, viabilidad institucional, legal, técnico constructiva, y se cuenta con el apoyo de la Municipalidad de Puntarenas y el AYA, se debe considerar que el proyecto es viable solo para un porcentaje del total de las familias, lo que implica un impacto social y legal. 7.3.9 Recomendaciones 1. Verificar mediante el levantamiento topográfico la condición de los linderos y hacer un levantamiento de las pendientes del terreno, para verificar puntos de desfogue pluvial y de la planta de tratamiento. 2. Realizar todas las consultas institucionales que se encuentren pendientes o vencidas a la fecha, para garantizar la viabilidad del desarrollo habitacional. 3. Ingresar el trámite el MINAE para verificar el retiro del manglar que se debe contemplar para definir el área que se ve afectada en la propiedad 1 y que no podría ser desarrollada en el proyecto. 4. Realizar estudios geotécnicos y de mecánica de suelos en los tres terrenos, con el fin de contar con la información más exacta posible, para trabajar en la propuesta preliminar de las tres etapas. 5. Valorar diversos escenarios de intervención institucional, para la atención del precario y su erradicación en sitio, con el fin de saber si se cuenta con viabilidad política e institucional para el desarrollo del proyecto. Tomando en consideración las recomendaciones anteriores y luego de valorar las diferentes dimensiones del proceso de factibilidad, se define que el proyecto que posee una factibilidad positiva. 165 Figura 68. Vista aérea de 1° Etapa Proyecto Santa Fe, año 2020 Fuente: FUPROVI Figura 69. Vista aérea de 1° Etapa Proyecto Santa Fe, año 2020 Fuente: FUPROVI 166 Figura 70. Vistas de avance de obras en Proyecto Santa Fe, abril 2020 Fuente: Fotografía propia Figura 71 y 72. Vistas de avance de obras en Proyecto Santa Fe, abril 2020 Fuente: Fotografías propias 167 88..1L EAL A OPORRTGE ACONMIUZNAITACRIIOÓ CNO MCOO ALMTEURNNAITTIVAA RIA Y PARA LPRAO YVEICVTOIES NDED VAIVI EDNDEA IDNE TINETERÉSS S OSCIOALC IAL 168 En Latinoamérica más del 50% del hábitat humano se ha ejecutado a través de mecanismos de autoproducción por parte de familias o grupos, lo cual funciona como una dinámica que busca contrarrestar la imposibilidad de acceso de muchos sectores de la población a una vivienda que les garantice condiciones de vida digna. Es difícil hablar de autoproducción de vivienda sin hacer referencia a la producción social del hábitat, ya que este concepto resalta la importancia de la participación de forma directa por parte de la población (especialmente de la que tiene dificultades de acceso a una vivienda), en la consecución del objetivo de ejercer su derecho a una vivienda que les permita mejorar su calidad de vida, mediante soluciones habitacionales de largo plazo, teniendo presente que no sólo se trata de tener acceso a la vivienda, sino de dotar a las familias de las capacidades y habilidades necesarias para conservarla. El modelo uruguayo se considera en términos de autogestión y ayuda mutua como uno de los más exitosos y difundidos de Latinoamérica, cuyas experiencias han servido para estudiar sobre los beneficios del trabajo comunitario y el impacto que tiene la gestión y la organización social, principalmente cuando se trata de alcanzar el objetivo de dar acceso a vivienda a los sectores que tienen más dificultades de acceso a este derecho. Este tipo de modelos tienen algunas características que los distinguen, entre las que se pueden resaltar: • La participación de los beneficiarios se genera no sólo durante el desarrollo del proyecto de vivienda, sino también en etapas previas, durante y posteriores. • La ayuda mutua es un mecanismo donde el trabajo del socio y su grupo familiar se aporta en forma comunitaria para construir los conjuntos colectivos. • En el caso de modelos como las cooperativas de vivienda, donde la propiedad es colectiva y generalmente requieren de un esquema de financiamiento público, se considera clave dotar de un adecuado asesoramiento técnico. Partiendo de lo expuesto anteriormente, si se pretende construir un modelo de desarrollo de vivienda donde las personas beneficiarias aporten, es necesario, no sólo que ellos se organicen, sino que además se debe tener claro de que requerirán de un asesoramiento técnico oportuno en las diferentes fases del proyecto. Una de las primeras cosas en las que se debe trabajar, es en convencer a los técnicos de la importancia y la viabilidad de un modelo que apuesta a la participación y la organización de la gente. 169 Un equipo técnico que entiende la importancia del aporte comunitario para la consecución de un proyecto, puede colaborar en la construcción de la confianza de la capacidad de la comunidad para alcanzar su propósito y de esta manera el actor privado se convierte en un actor más dentro de este esquema participativo y de ayuda mutua. En Costa Rica existen pocas organizaciones que trabajan actualmente el desarrollo de proyectos de vivienda de interés social, utilizando modelos de aporte comunitario como herramienta y es el propósito de esta sección de la investigación, lograr un acercamiento a este tipo de procesos que se realizan a través de un equipo técnico interdisciplinario, que trabajan con grupos interesados en el desarrollo de proyectos de vivienda de interés social. El acercamiento a un grupo en proceso de desarrollo de su proyecto de vivienda tiene como fin comprender las posibles estrategias de organización social y los mecanismos de aporte y participación, que pueden ser utilizados para conseguir no sólo una reducción en los costos finales del proyecto, sino fomentar un mayor sentido de pertenencia y de identidad entre los integrantes del grupo, que se puede traducir en la generación de un entorno con una mejor calidad de vida no sólo desde el punto de vista físico sino desde el punto de vista social. Existen diversas variables que deben de ser tomadas en cuenta, cuando se trabaja en procesos de participación ciudadana comunitaria y fortalecimiento comunal, dentro de las que se deben tomar en consideración al menos los siguientes cuatro aspectos: • Reconocimiento de la existencia de alguna forma de organización en el grupo meta del proyecto. De no existir, se deberán valorar posibles estrategias para integrar a las familias beneficiarias del proyecto desde etapas tempranas en las diferentes fases de desarrollo del mismo. • Las formas de organización del grupo beneficiario del proyecto estudiado, para definir sistemas de participación comunitaria y sus posibles áreas de aporte al proyecto. • Identificación de las características del grupo beneficiario del proyecto, para definir sus habilidades organizativas y de gestión para el desarrollo del proyecto. • Propuesta de escenarios de aporte comunitario, que mediante la participación de todos los beneficiarios pueda impactar en el costo final del proyecto. 170 Este trabajo pone en evidencia la importancia de la participación no sólo de la comunidad, sino de un equipo técnico que participe más allá del contacto inicial a los pobladores, como guías durante las actividades que se desarrollarán en todas las fases del proyecto (antes, durante y después). A través del diseño de un Plan de Aporte Comunitario, se procura demostrar las capacidades que puede desarrollar una comunidad organizada, y como a pesar de sus condiciones socioeconómicas, pueden planificarse estrategias a través de las cuales pueden impactar en una reducción del costo de su proyecto. 8.2 ESTRATEGIAS DE FORTALECIMIENTO DE CAPACIDADES COMUNALES PARA LA VIVIENDA DE INTERES SOCIAL Este tipo de procesos, en el caso de FUPROVI, se implementan la mediante la metodología de Producción Social del Hábitat y la Vivienda, que permite plantear, como lo señala FUPROVI “una propuesta de acompañamiento técnico socio organizativa exclusiva para las familias que participan en proyectos habitacionales de interés social y que recibirán el bono familiar de la vivienda” (FUPROVI, 2020, p.2), pudiendo tratarse de familias que califican para un subsidio a través del artículo 59, o para familias que por su nivel de ingresos califican para un bono ordinario acompañado de crédito. Según dicha estrategias dicho acompañamiento técnico-socio organizativo, debe de realizarse en dos momentos: El primer momento identificado por FUPROVI, es durante el diagnóstico inicial de las familias y la organización, el cual se debería complementar con un análisis físico del terreno donde se realizará el proyecto y sus alrededores. En esta parte de busca comprender la procedencia de las familias, sus ingresos, la tipología de hogares, se identifica si existen personas con discapacidad o adultos mayores solos y se identifican posibles líderes, todo esto con el fin de “dimensionar cuáles son las condiciones generales de las familias que se integrarán en el proyecto habitacional en cuestión y orientar una estrategia de acompañamiento técnico social acorde a sus realidades”. (FUPROVI, 2020, p.2) El segundo momento definido por FUPROVI (2020), que debería darse al menos tres meses antes y también durante el desarrollo de las obras de construcción del proyecto de vivienda, cuya finalidad es “potenciar la integración social y redes de capital social entre las familias seleccionadas e impulsar una organización comunal capaz de promover el desarrollo 171 individual y colectivo de las personas que serán beneficiadas con el bono familiar de la vivienda” (FUPROVI, 2020, p.2) en la comunidad donde se desarrollará el proyecto. En esta fase lo que se espera es que el grupo organizado confeccione un plan de desarrollo comunal, en el cual se incorporen acciones que susciten a partir de las necesidades identificadas por las mismas familias el mejoramiento del barrio. A través de la aplicación de la metodología descrita lo que se busca en la construcción de “comunidades socialmente sostenibles, solidarias, seguras, accesibles, amigables con el ambiente, al tiempo que se contribuiría a promover y fortalecer una ciudadanía participativa y responsable, capaz de influir e incluso, dirigir la toma de decisiones vinculadas más directamente con su propio desarrollo”. (FUPROVI, 2020, pp.2-3) Es importante señalar que este proceso de acompañamiento propuesto por FUPROVI, no implica imponer a los beneficiaros del bono familiar de vivienda una serie de criterios técnicos, sino que se enfoca más bien en llevar a cabo diversas labores de asesoría, orientadas a la participación activa de la comunidad, considerando aspectos particulares de los beneficiarios y la organización, así como distintos “criterios, situaciones y necesidades particulares de los beneficiarios y del grupo social de origen, a fin de que puedan fortalecer su cohesión social y organización como comunidad”. (FUPROVI, 2020, p.3) Conviene señalar en este punto, que a la fecha se encuentra en trámite en la Asamblea Legislativa de la República, el Proyecto de Ley N°21.189, a través del cual se busca que el BANHVI financie con recursos del BFV, la variable denominada acompañamiento social, la cual se enfoca en el desarrollo de una reglamentación que permita que en los proyectos que se realizan con la inversión del BFV, se garantice un proceso de asesoría y acompañamiento de los beneficiarios, principalmente para el caso de desarrollo de proyectos de vivienda que particularmente se dirigen a familias de extrema necesidad, ya que por sus condiciones de vulnerabilidad, se considera que estas familias requieren fortalecer sus capacidades grupales. A continuación, se presenta la Tabla 14, que resume las diferentes etapas que se identifican por parte de FUPROVI, en su “Propuesta para el acompañamiento técnico-socio organizativo para el fortalecimiento de las capacidades comunales de los beneficiarios del bono familiar de la vivienda”, en la misma se presentan cuatro etapas, con los resultados esperados y las actividades relacionadas. 172 Tabla 14. Etapas de acompañamiento técnico- socio organizativo RUBRO O RESULTADOS ACTIVIDADES ETAPA ESPERADOS RELACIONADAS A- 1) Identificación y Elaboración del perfil socio-organizativo Identificación análisis del 100% de los y psicosocial de las familias. y Selección clientes potenciales que Coordinación y ejecución de las cumplen los requisitos capacitaciones para la firma de cartas de del SFNV compromiso de cada familia. 2) Selección de la Demanda B- 3) Una estructura Elaboración de documento referido a la Participación organizativa, asistida estrategia de Fortalecimiento Comunal. en técnicamente y Validación de la estrategia de Preproyecto cumpliendo sus Fortalecimiento Comunal y coordinación compromisos y seguimiento al plan de trabajo con el organizativos, legales equipo del proyecto asumidos con la empresa y con los Asesoría y asistencia técnica a la Junta demás miembros del Directiva del grupo organizado. grupo Plan de Participación Voluntaria Diseño y ejecución del proceso participativo para la gestión de las áreas comunales. Asesoría y asistencia técnica: administración y convivencia en condominios Coordinación F.C. con la Escuela de Liderazgo sobre la propuesta formativa. C- 4) Seguimiento del Seguimiento y/o actualización documento Participación proyecto a nivel general, referido a la estrategia de Fortalecimiento Constructiva a la estructura Comunal. organizativa y plan de Coordinación y seguimiento al plan de participación voluntaria, trabajo con el equipo del proyecto asistida técnicamente y cumpliendo sus Actividades de integración en 10 meses compromisos (diseño y seguimiento) organizativos, legales asumidos con la 173 RUBRO O RESULTADOS ACTIVIDADES ETAPA ESPERADOS RELACIONADAS empresa y con los Actividades de seguimiento al Plan de demás miembros del Participación Voluntaria y al Plan de grupo. Gestión. Seguimiento al plan de gestión de las áreas comunales. Atención personalizada al cliente: construcción Definición de criterios de asignación de viviendas. D- 5) Fortalecida la Revisión y actualización de la estrategia Participación identidad y la de Fortalecimiento Comunal para el post Post proyecto organización del nuevo proyecto. barrio. Asesoría y asistencia técnica a la Junta Administradora del Condominio. Definición Plan de Desarrollo Comunal. Seguimiento mantenimiento del proyecto y funcionamiento del reglamento (condominios). Coordinación Fortalecimiento Comunal con la Escuela de Liderazgo sobre la propuesta formativa. Sesiones formativas de fortalecimiento de la identidad barrial y otros temas para la convivencia en la nueva comunidad Atención personalizada al cliente: postproyecto y elaboración de informe final. Fuente: Elaboración propia, con datos de Propuesta para el acompañamiento técnico- socio organizativo para el fortalecimiento de las capacidades comunales de los beneficiarios del bono familiar de la vivienda, FUPROVI, 2020 174 8.3 ESTUDIO DE CASO- PLAN DE APORTE COMUNITARIO PROYECTO EL MILAGRO, VASQUEZ DE CORONADO. Mediante la aplicación del caso concreto de Plan de Aporte Comunitario para el Proyecto el Milagro, ubicado en Vásquez de Coronado, el cual estaba siendo gestionado por FUPROVI, a la fecha de la investigación, se busca evidenciar el aporte y las capacidades que una comunidad organizada puede tener, cuando se trabaja en la gestión de un proyecto de vivienda subsidiado con recursos del BFV. Los resultados expuestos son producto de un trabajo conjunto realizado con el Geógrafo Eduardo Rojas, en el marco del curso El Usuario como gestor y participante, durante el I Semestre del año 2018, para el desarrollo de un Plan de Aporte Comunitario, para el proyecto indicado. Para el presente estudio de caso se trabaja en conjunto con la Unidad de Fortalecimiento Comunal y la Gerencia de Soluciones Habitacionales de FUPROVI, así como con varios líderes del grupo organizado del proyecto, en la implementación de una estrategia de aporte y fortalecimiento comunitario, que se realiza bajo una metodología participativa, que permite que las familias beneficiarias del proyecto, cuenten con un acompañamiento técnico-socio, organizativo, que les oriente en el fortalecimiento de las capacidades comunales como beneficiarios del bono familiar de vivienda. 8.3.1 El Proyecto 1. Datos del terreno Nombre del Proyecto: El Milagro El proyecto se ubica en el distrito 3º Dulce Nombre de Jesús, cantón Vázquez de Coronado, en la provincia de San José, plano de catastro SJ-1416192-2010, con un área de 28,768.00 m² y cuyo propietario es la Sociedad Anónima Cascais S.A. Se desarrollará como conjunto residencial con vivienda individual en lote propio, buscando aprovechar al máximo el terreno y conservando las áreas de uso público y vial. Está destinado a familias que aplican al artículo 59 y al programa bono crédito, todas originarias del cantón Vázquez de Coronado. El desarrollador con el cual está trabajando la organización es la Fundación Promotora de Vivienda (FUPROVI) y a la fecha se encuentra en fase de conclusión de los estudios de 175 factibilidad del proyecto, elaboración de planos constructivos y obtención del permiso de construcción. Figura 73. Ubicación del Proyecto el Milagro, Vásquez de Coronado TERRENO Coronado Hacia Moravia Fuente: Borrador Análisis Factibilidad del proyecto, FUPROVI con datos de Google Earth 2. Datos específicos del proyecto El proyecto consta de 102 viviendas con lote propio, se ha destinado en la propuesta preliminar de diseño de sitio, un área de parque al este de la propiedad de 10 m de ancho, un área de juegos infantiles ubicada al sureste y facilidades comunales al suroeste, seis lotes están previstos como uso mixto y cuenta con tres accesos al terreno por medio de vías públicas. Según las limitaciones técnicas y las características del grupo, se establecen como parámetros de diseño para el proyecto, un área de lote promedio de 190.98 m², con 7.00 m de frente y unidades habitacionales de 45 m2, se proyecta desarrollarlo en dos etapas debido al número de viviendas propuestas y su relación con la demanda de familias que identificadas y su viabilidad de calificación para el subsidio de vivienda. 176 Figura 74. Diseño de sitio Proyecto el Milagro, Vásquez de Coronado Fuente: Borrador Análisis Factibilidad del proyecto, FUPROVI El costo total estimado del proyecto se calcula de forma general a partir de datos globales que fueron suministrados por FUPROVI, según el plano y el presupuesto por unidad vivienda ¢9.923.699,73 (Anexo 9) y se define un monto por lote para la compra de terreno y obras de urbanización ¢13.000.0000, que da como resultado un costo por solución de ¢22.923.699,73 (veintidós millones novecientos veinte tres mil, seiscientos noventa y nueve colones) Costo solución por lote x Cantidad de soluciones = COSTO TOTAL ¢22.923.699,73 x 102 un. = ¢2.338.217.372,46 (Dos mil trescientos treinta y ocho millones, doscientos diez y siete mil, trescientos setenta y dos colones) Del monto total de solución para el grupo prioritario identificado se ha definido que se requiere cubrir un saldo aproximado de ¢6.000.000 (seis millones de colones), que es 177 donde se concentrarán los esfuerzos para conseguir el dinero que se requiere reunir mediante el aporte comunitario. 8.3.2 Objetivos Objetivo general: Diseñar una propuesta de Plan de Aporte Comunitario para el Proyecto de vivienda de interés social El Milagro que impacte en el costo final del proyecto y fortalezca las habilidades organizativas y de gestión de las familias involucradas. Objetivos específicos: 1. Analizar las formas de organización del grupo beneficiario del proyecto para definir sistemas de participación comunitaria y sus posibles áreas de aporte al proyecto. 2. Identificar las características del grupo beneficiario del proyecto para definir sus habilidades organizativas y de gestión que contribuyan al desarrollo del proyecto. 3. Proponer una serie de escenarios de aporte comunitario que mediante la participación de todos los beneficiarios que pueda impactar en el costo final del proyecto. 8.3.3 Marco metodológico 1. Estrategia metodológica El desarrollo del Plan de Aporte Comunitario se realizará a partir de una estrategia mixta de análisis que incorpora componentes exploratorios sobre las características de un grupo organizado de estudio, para la obtención de una meta; componentes descriptivos del grupo obtenidos a partir del procesamiento de datos de caracterización de las familias y componentes de carácter experimental, donde se desarrollarán una serie de escenarios posibles de aporte de la organización para el desarrollo del proyecto. Para el diseño del Plan de Aporte Comunitario, se debe contar con un proyecto de vivienda de interés social base y un grupo organizado, que permita a partir del conocimiento de los costos del mismo y las características de las familias, llevar a cabo el análisis de las posibilidades de aporte en el proyecto de dicha organización social. 178 El presente estudio se concibió inicialmente para ser desarrollado en un proyecto en Chacarita de Puntarenas, no obstante, en el proceso se dio un cambio de proyecto, ya que el proyecto de Puntarenas era muy incipiente, y el proyecto que se analiza finalmente, cuenta con un mayor nivel de avance y la organización está más consolidada y con cuenta con experiencia previa en procesos de organización y participación comunitaria. 2. Población y muestra La población objetivo para el diseño del Plan de Aporte Comunitario, se concentra en un grupo prioritario, dentro del total de familias que se proponen como beneficiarias del proyecto, cuyas familias se ubican entre los estratos socioeconómicos 2 y 3, que por sus características socio económicas califican dentro del programa de subsidio de vivienda “Bono-Crédito”. Se definen como grupo prioritario ya que, en el momento de la caracterización del grupo, dichas familias no cuentan con el monto total para cubrir el costo final de la solución, por lo que la Asociación de Vivienda y FUPROVI, han identificado la necesidad y la oportunidad de construir escenarios de aporte comunitario, que contribuyan a solventar la brecha económica que existe para que estas familias puedan finalmente calificar para su solución de vivienda. De las 103 familias que componen el grupo total, se estima que esta población que no tiene cubierto el costo total de solución representa el 48%. 3. Etapas para desarrollo del Plan El desarrollo del plan se ha propuesto en cinco etapas principales, que se resumen en la Figura 75, las cuales se relacionan a su vez con actividades que se asocian a los componentes exploratorios, descriptivos y de propuestas de escenarios, en una secuencia lógica que ha permitido obtener la información base para la caracterización de las familias, el conocimiento de características propias de la organización que podrían ser clave para el diseño del Plan de aporte los costos de las soluciones en sus diferentes fases y actividades. Etapa 1: Caracterización socioeconómica de las familias y definición de grupo prioritario Esta etapa se inicia con el contacto con Fundación Promotora de Vivienda (FUPROVI). 179 En reuniones sostenidas con las funcionarias del Área de Fortalecimiento Comunal de FUPROVI, las señoras Yesenia Morales y Elizabeth Mora Ortega, se realiza un acercamiento inicial a los aspectos sociales del proyecto y se coordina la obtención de datos de caracterización socioeconómica de las familias que integran el Proyecto El Milagro. Se facilita por parte de FUPROVI el instrumento de encuesta utilizado para el análisis de los grupos familiares, el cual consta de una ficha, la cual se aplicó a cada familia y es la base de toda la información que se utiliza para realizar los estudios y perfiles de las familias. (Anexo 2) Como resultado del análisis de la información contenida en la caracterización se logra definir las condiciones del grupo prioritario a ser atendido mediante estrategias de aporte comunitario. Este grupo se define como prioridad para el Plan de Aporte comunitario ya que, para poder calificar al Bono Crédito para su vivienda, deberán cubrir un monto aproximado de 6 millones de colones por familia. Etapa 2: Reconocimiento de características de la organización social En esta etapa se realiza una actividad de contacto inicial con miembros de la Junta Directiva de la Asociación del Proyecto El Milagro, a partir de la cual se logra obtener, no sólo una serie de antecedentes históricos del proyecto y del grupo, sino que se facilita la identificación de liderazgos dentro de la organización, como es el caso de la señora Sonia, quien a pesar de no ser una beneficiaria directa del proyecto, es la presidenta de la Junta, aprovechando su experiencia previa en el desarrollo del “Proyecto Los Parques”, el cual fue en gran parte desarrollado por autoconstrucción. En esta fase se reconocen algunos logros conseguidos a la fecha por el grupo, como la existencia de un monto que han ahorrado de aproximadamente ¢62.000.000 (Sesenta y dos millones de colones), el cual han conseguido mediante la fijación de una cuota mensual a todas las familias de ¢10.000 (diez mil colones) mensuales, donde la premisa es que se quiere dar un impulso a todas las familias, pero que a su vez éstas aporten para que finalmente valoren la vivienda que van a obtener. Lluvia de ideas que salen de la reunión: 1. Busca de donaciones y descuentos en materiales importantes como cubierta de techo, tanques biodigestores, cemento. 180 2. Destinar dinero de actividades como bailes obras de teatro y otros para compra de elementos caros. 3. Crear una comisión de obras Etapa 3: Definición de costos del proyecto y posibles escenarios de aporte desde el enfoque técnico Para esta etapa se realiza el contacto con el Ingeniero Gustavo Centeno Núñez, Coordinador del Área de construcción de FUPROVI, a través de quien se logra la obtención de datos del costo actual proyectado de la obra, el presupuesto unitario de las soluciones que se planea construir, el plano de la vivienda y se visualizan algunos escenarios de participación del grupo. En esta etapa se identifican las actividades en las que puede tener más impacto el aporte comunitario y se definen limitaciones por parte del grupo por cuestiones de logística o eficiencia durante la construcción del proyecto, principalmente actividades específicas de mano de obra. Etapa 4: Construcción de escenarios de aporte del grupo (áreas o actividades en las que el grupo puede aportar) En esta etapa a partir se plantean diversos escenarios de aporte del grupo a partir de los siguientes aspectos: • Identificación de las características del grupo prioritario y sus necesidades. • Identificación de posibilidades de aporte del grupo a conseguir a través de gestiones por parte de la Junta Directiva de la Asociación del Proyecto y del grupo en general. • Definición de las actividades presupuestarias donde existe un mayor impacto económico. • Definición de obras donde es más factible que el grupo aporte, partiendo de que sean obras no especializadas que no provoquen atrasos o aumentos de costo de las obras. • Se definen actividades pueden ser desarrolladas desde el punto de vista legal por el grupo total, (beneficiarios de subsidio completo (artículo 59) y los de bono crédito) para establecer la participación y el apoyo económico para cada familia del grupo prioritario. 181 • Se proponen varios escenarios que se pueden realizar de manera paralela, donde mediante varios mecanismos, se buscará conseguir reunir el dinero suficiente para solventar el monto descubierto promedio por familia del grupo prioritario (¢6 millones). Etapa 5: Cálculo del monto aporte Una vez definidos los escenarios de aporte viables por parte del grupo, se define el costo aproximado que tienen cada uno de los componentes, que son parte de cada escenario, dentro de los que se encuentran rubros asociados a estudios técnicos, materiales o mano de obra, que se identificaron en la etapa previa como rubros en los cuales el grupo puede realizar aportes y se cuantifica el monto que representa cada escenario, para finalmente definir cuanto significa en cuanto a aporte, para cubrir el monto faltante para las familias de bono crédito. 4. Técnicas e instrumentos recolección y procesamiento de datos De acuerdo a la naturaleza del proyecto y los datos disponibles, como técnicas e instrumentos de recolección de datos se utilizaron fuentes primarias como tales como entrevistas directas, tanto con el grupo beneficiario del proyecto y funcionarios de la empresa a cargo del desarrollo del proyecto, mediante las cuales se obtuvo información sobre las características y oportunidades del grupo y escenarios factibles de aporte desde el punto de vista del desarrollador. Mediante fuentes secundarias tales como las fichas de entrevista realizadas por FUPROVI a las familias, se obtiene el procesamiento de datos de caracterización socioeconómica del grupo y se define el grupo prioritario. Se hace uso de datos provenientes de la estimación financiera inicial del Proyecto, el presupuesto por solución y un borrador del estudio de Factibilidad del Proyecto, para definir las actividades de mayor impacto en costos del proyecto. Se utilizan métodos estadísticos que permite cuantificar y determinar las características de la población prioritaria y finalmente se usa la estrategia de construcción de escenarios de aporte para cuantificar el monto aproximado que es posible reunir a través del trabajo de la organización, para el diseño de la propuesta del Plan de Aporte Comunitario. 182 Figura 75. Metodología general para desarrollo Plan de Aporte Proyecto el Milagro Fuente: Elaboración propia 8.3.4 Perfil del grupo 1. Caracterización socio económica Los aspectos más relevantes del grupo meta del Proyecto El Milagro, se han caracterizado a partir de la ficha de entrevista aplicada por FUPROVI (Anexo 2), mediante la cual se extraen datos generales del grupo y se características particulares, de lo que se ha planteado como el grupo prioritario para el diseño del Plan de aporte. En esta parte se identifican aspectos relacionados con el tipo de subsidio al que califican, su estado actual de vivienda y ocupación. 1.1 Datos generales: 1. La Asociación está compuesta por 102 familias. 183 2. Se considera que el grupo tiene madurez organizativa ya que desde el 2004 están conformados como Asociación pro vivienda. 3. La mayoría de las familias del grupo actualmente alquila la vivienda. 4. La característica general laboral de las familias es “Cuenta propia” 5. A la fecha se ha procesado la información de 93 fichas. 6. De las fichas procesadas el 40% de las familias aplican para subsidio o BFV de extrema necesidad (artículo 59) 7. De las fichas procesadas el 60% de las familias entrarían en el Programa bono crédito, dentro de este porcentaje se ubica el grupo prioritario, que corresponde a un grupo de familias que no logran cubrir con el bono y el crédito, el costo total de la solución. 8. Se plantea para el desarrollo del proyecto un plazo de trabajo de 3 a 5 años a futuro. 1.2 Definición de características Grupo Prioritario Luego de las reuniones sostenidas con el personal de FUPROVI y la Junta Directiva de la Asociación para el Proyecto de vivienda El Milagro, se ha identificado un grupo que se ha definido como de interés prioritario, en términos de su necesidad de que se generen ahorros o recursos adicionales para cubrir una parte del monto de la solución que no se logra cubrir con el subsidio y el crédito máximo al que podrían acceder. Si bien el Plan de Aporte Comunitario está destinado a todas las familias, se ha definido a estas familias como grupo meta, porque tienen una parte importante del monto de la solución descubierta. Análisis de las familias • Según los datos de la Tabla 15, se cuenta a la fecha con 93 entrevistas preliminares para obtener datos sociodemográficos • 52 familias del grupo por su situación califican para obtener el subsidio completo de extrema necesidad (Artículo 59) • La Junta Directiva ha gestionado desde hace tiempo un ahorro por familia de 5.000 colones por mes para el beneficiario • Tiene cuotas adicionales de otros 5.000 colones para gastos de la asociación • El ahorro individual oscila entre 717.000 – 234.000 colones • Todas las familias son vecinas de Coronado y alrededores 184 Tabla 15. Caracterización familias Proyecto El Milagro Fuente: Unidad Fortalecimiento Comunal, FUPROVI 2. Perfil organizativo del grupo y familias beneficiarias 2.1 Contacto inicial Una vez definidas las características sociodemográficas y socioeconómicas de las familias, a partir de datos estadísticos suministrados por FUPROVI, se trabaja en la siguiente etapa en un reconocimiento del grupo a través de una entrevista realizada a miembros de la Junta Directiva de la Asociación, usando una Guía para el primer acercamiento. (Anexo 10) Es importante resaltar en este apartado que la Asociación Pro-vivienda El Milagro, se conforma en el año 2006, luego de que un grupo de vecinos del cantón Vázquez de Coronado, le solicitaron a la actual presidenta que se unieran para realizar un proyecto de vivienda, esto por la experiencia previa que dicha lideresa había tenido en su participación en el desarrollo del Proyecto “Los Parques”, ella no será beneficiaria del proyecto. El terreno donde se realizará el proyecto pertenece a la familia Dada, propietarios de la Red Point, quienes le han mantenido el precio del mismo en ¢380 millones de colones por varios años, lo cual representa un costo por m2 de ¢13 mil colones por m2, siendo que en este 185 momento en esa zona el precio oscila en ¢50 mil colones por m2. En diciembre 2018 se vence el acuerdo con los propietarios y se mantendrá el precio, pero dolarizado. De este contacto con representantes del grupo se procura resaltar los principales aspectos que sirvieron como pistas para visualizar posibles escenarios de aporte según las características de la organización. La Tabla 16 resume las características del grupo. Tabla 16. Características de familias para visualizar escenarios de aporte Fuente: Elaboración Propia Existen además algunas expectativas a futuro para el grupo, una vez que se concluya el proyecto de vivienda, entre ellas la construcción de una guardería, que sirva como proyecto común que beneficien a las mismas familias, para el cuido de los niños y como fuente de empleo. Se comprende en ese momento se requerirá un cambio de la razón social de la asociación que ya no sería pro-vivienda sino de ayuda mutua. 186 2.2 Tipo de organización del grupo Como se indicó anteriormente las familias se encuentran organizadas bajo la figura de una Asociación Pro-vivienda, a continuación, una caracterización de la organización: • La Asociación ASOPROVISARA nace en el 2006 • Cuenta con 102 asociados. • La asociación se encuentra al día en todas sus obligaciones. • La Junta directiva cuenta con siete miembros. • La presidenta de la Junta Directiva no es beneficiaria del proyecto, pero desea apoyar ya que cuenta con experiencia en este tipo de proyectos. • La Junta Directiva está constituida por cuatro mujeres y tres hombres, se elige cada 3 años. • Tiene una frecuencia de reuniones de al menos una vez al mes 2.3 Logros de la organización La organización del grupo y las gestiones de la Asociación Pro-vivienda, ha permitido generar algunos avances importantes, que se resaltan a continuación: • Poseen un terreno muy bien ubicado en Dulce Nombre de Vásquez de Coronado, con un acuerdo con el dueño. • La asociación ha logrado incidir en la municipalidad para obtener respuesta a trámites institucionales como el uso del suelo y el desfogue (luego de tres años de negociaciones) • Tuvieron que pasar por un litigio contencioso administrativo para tramitar el uso del suelo • Los regidores actuales de la Municipalidad de Coronado apoyan a la asociación • Cuentan con permisos de SETENA aprobados y planos de obra. 2.4 Población objetivo a cubrir con aporte comunitario Como se ha indicado previamente, existe una población prioritaria que se ha identificado a partir de la caracterización socioeconómica, en las cuales se procuran concentrar los esfuerzos, ya que no logran cubrir el monto de su solución con el bono y el crédito. Se ha 187 indicado por parte de la Asociación, que se trabajará por desarrollar todo el proyecto, de manera que ninguna de las familias se quede por fuera. Las familias entre el estrato 2 al 3 son prioritarias debido a que se encuentra en la situación más delicada para optar por vivienda, debido a que están por encima del máximo para artículo 59, pero sus ingresos son muy bajos para cubrir bono crédito de forma razonable. A la fecha se ha identificado un monto de ¢6.000.000 (seis millones de colones), que se debe cubrir con participación y aporte comunal, debido a que es el rango estimado de faltante para las familias prioritarias, las cuales entrarían dentro del programa bono crédito, por lo tanto, es aquí donde se concentrarán los esfuerzos para procurar bajar el costo final de la solución de la vivienda para estas familias. No obstante, a pesar de que es sólo un porcentaje de las familias el que no logra cubrir el monto total de su solución, la organización tiene como premisa el construir el proyecto en conjunto con el aporte de todos. 2.5 Identificación de ocupaciones de asociados para posible aporte Según lo acordado en la reunión sostenida con la Junta Directiva de la Asociación, ellos se comprometieron a realizar un estudio de los perfiles de los asociados, para definir si existen personas que tengan profesiones y ocupaciones, a través de las cuales puedan aportar al proyecto y luego de las consultas, se encontró la siguiente oportunidad: • Construcción: 5 personas • Albañilería: 3 personas • Electricidad: 2 personas • Bodegueros: 1 persona • Maquinaria pesada: 2 personas • Mecánica general: 1 personas Estas personas identificadas, actualmente se desempeñan en esas funciones, ya sea por cuenta propia o en una empresa, la Junta Directiva realizó una reunión con ellos y aunque los identifican como personas muy colaboradoras, tienen claridad de que ellos laboran a tiempo completo; pero tienen disponibilidad de aportar en su tiempo libre. 188 Para definir su posibilidad real de aporte, debe revisarse con ellos, para que sean ellos mismos quienes propongan en qué horario o la cantidad de horas que podrían aportar por semana o por día. Este aspecto también debe ser revisado con la empresa desarrolladora, en este caso FUPROVI, para definir la factibilidad legal y técnica real de aporte por parte de estas personas. 8.3.5 Propuesta técnica de aporte comunitario Para este apartado se desarrollan cinco propuestas de escenarios de aporte comunitario, que los miembros de la organización social del Proyecto El Milagro en Vázquez de Coronando, puede realizar para aportar al proyecto. El objetivo principal de las siguientes formas de aporte, como se explicó anteriormente, es cubrir un “saldo al descubierto” o en otras palabras un faltante económico que tienen 48 familias con respecto al valor de la solución propuesta por FUPROVI en cuanto al proyecto, la Tabla 17, resume la situación actual y el saldo que se intenta cubrir o mitigar con las siguientes propuestas. Tabla 17. Saldo al descubierto por caso Fuente: Elaboración propia con datos de FUPROVI y ASOPROVISARA Estas 48 familias se encuentran en dicha situación debido a que no califican para un subsidio total o “por artículo 59” ya que sus ingresos están por encima de límite superior para calificar, pero no son lo suficientes como para adquirir un crédito mayor, por lo que se ven en una situación donde tienen mucho para el sistema de vivienda de interés social, pero muy poco para adquirir vivienda mediante el mercado. Bajo esta situación se plantean cinco posibles aspectos donde un plan de aporte comunitario puede tener incidencia en el costo de la solución y permitirles a las familias a 189 través de la organización social cubrir el monto faltante para lograr obtener vivienda. El siguiente diagrama en la Figura 76, describe los posibles ejes de acción, donde puede aportar la comunidad en el plan de aporte. Figura 76. Ejes de Aporte del grupo organizado al Proyecto el Milagro Fuente: Elaboración propia Si bien el plan de aporte se centra en solventar el faltante que tienen solo 48 familias del total de 103 familias del proyecto, esta propuesta toma en cuenta la participación de todos los beneficiarios, esto de acuerdo a los datos de la organización social la cual asegura que es posible la participación de todos de manera colectiva y solidaria para con los vecinos. Este es un punto muy favorable del cual este plan hará uso. Escenario 1 - Aporte en la compra de materiales Este eje se centra en el aporte que puede realizar la organización social del Proyecto El Milagro, en cuanto a la compra de materiales que serán usados en la construcción del proyecto, que por adquirirse de manera previa con menor precio o con algún descuento, pueden tener un impacto en su costo y por lo tanto en el precio de la solución, según el diseño propuesto (Anexo 7). Se considera importante señalar que los materiales que se recomienda comprar de manera anticipada son todos aquellos que se puedan almacenar sin presentar problemas con el tiempo. En la Tabla 18, se resume el presupuesto general de las principales actividades de la obra, con su costo por actividad y costo total, incluyendo el costo de los materiales y actividad por solución. 190 Tabla 18. Presupuesto general por actividades por unidad habitacional Fuente: Elaboración propia con datos de Gerencia de Soluciones Habitacionales, FUPROVI 191 De este listado de actividades, se seleccionan aquellas actividades, donde se puede comprar y almacenar materiales antes de la construcción y que tiene un impacto mayor en el costo por solución. En la Tabla 19, se muestran las actividades generales seleccionadas. En la Tabla 20, se detalla el presupuesto por actividad y material requerido para cada rubro contenido en la tabla anterior, donde se identificaron oportunidades de aporte. Tabla 19. Oportunidades de aporte en mano de obra Fuente: Elaboración propia con datos de Gerencia de Soluciones Habitacionales, FUPROVI Tabla 20. Desglose por actividades seleccionadas con oportunidad de aporte en materiales 192 193 Fuente: Elaboración propia con datos de Gerencia de Soluciones Habitacionales, FUPROVI De acuerdo al total de actividades seleccionadas, es posible gestionar un aporte de aproximadamente de ₡2.402.531,03 para cada solución, esto tomando en cuenta que estos materiales por actividad pueden variar y que el impacto real es cuando se considera toda la actividad. Sin embargo, el monto puede ser menor ya que existen ciertas limitantes e incertidumbres técnicas, por ejemplo, el rubro “Eléctrico” el cual da el mayor peso e impacto en el costo de la solución, ya que se encuentra expuesto a cambios por regulaciones, lo que puede hacer que la inversión en materiales eléctricos sea riesgosa. Si se toma el aporte estimado para el escenario de materiales y se multiplica por la cantidad de soluciones que se deben de cubrir (48), tal y como se resumen en la Tabla 21, a continuación, se obtiene un monto importante de aporte para el proyecto. 194 Tabla 21. Monto total de aporte al proyecto por ahorro en materiales ₵115.231.488 . Fuente: Elaboración propia con datos FUPROVI Como se observa en la Tabla 21, la organización social puede conseguir aportar en total de poco más de 115 millones de colones, que implica una reducción de ₡2.402.531,03 lo cual deja aún un faltante de ₡3.598.000, para llegar a los ₡6.000.000 que se requieren por solución para poder cubrir el monto de la vivienda mediante bono y crédito. Escenario de aporte 2 - Gestiones de obras urbanización En este escenario de aporte, se explora la posible contribución que podría hacer la organización social, con relación a los costos de obras urbanización para el proyecto, en este caso a diferencia del escenario anterior, para efectos del cálculo, se cuenta únicamente con el costo unitario de cada actividad de manera aproximada. Asimismo, se requiere saber cuál es el costo de la vivienda y el del lote urbanizado para poder así cuantificar el posible impacto de las actividades de urbanización en el costo final de la solución. Tabla 22. Impacto aporte de costos de infraestructura Fuente: Elaboración propia con datos FUPROVI 195 Como se puede observar en la Tabla 22, solamente el costo de lote urbanizado para las 48 viviendas del grupo meta tiene un valor de 624 millones de colones, por lo que se requiere saber cuál es el costo de las principales actividades del rubro de obras de urbanización, para poder de esta forma determinar cuánto puede aportar la organización social en cada rubro. En la Tabla 23 se resume el costo de las actividades de urbanización para el proyecto. Tabla 23. Valor de principales obras de urbanización Fuente: Elaboración propia con datos FUPROVI Las obras de urbanización son muy costosas, pero se considera que, a pesar de eso, puede ser un punto de incidencia en el total del proyecto y un potencial aporte considerable para bajar los costos totales y permitir cubrir el saldo al descubierto. Para explorar el impacto que tendría cada actividad en cuanto al costo de la solución se calcula en la Tabla 24, los montos por actividad, donde cómo se puede ver como reduce el costo del lote urbanizado para cada actividad si la organización social se hiciera cargo de ella. En la Tabla 25, se puede apreciar los impactos en la reducción del costo del lote urbanizado por solución están por debajo de los 2 millones de colones, esto quiere decir que, no importa cuál sea el rubro de las obras de urbanización, la organización social elija hacerse cargo, lo máximo que se puede esperar en cuanto a la reducción del saldo al descubierto de las 48 familias es de 2.000.000 (dos millones de colones), lo cual deja 4 millones aún sin cubrir. 196 Tabla 24. Impacto por aporte en obras de urbanización Fuente: Elaboración propia con datos FUPROVI Escenario de aporte 3 - Gestiones en trámites En este caso la organización social del proyecto, a la fecha de desarrollo de este trabajo, ha realizado una gran cantidad de trámites para aportar al proyecto, en este apartado se desglosa una recopilación de todos los aportes que ha hecho la asociación en cuanto a trámites y asesorías, la Tabla 25, resume todos los aportes desde el 2009 al 2016. Tabla 25. Inversión de la Organización a la fecha Fuente: Elaboración propia con datos FUPROVI Cabe señalar que estos aportes son obtenidos de la cuota que todos los asociados acordaron aportar por mes, si bien ha sido un trabajo arduo, tal y como lo señala la Junta Directiva, el monto total de los aportes ya se utilizan para otras gestiones del proyecto, por 197 lo que su impacto el en precio final de las soluciones no es apreciable, se contabiliza más como actividades facilitadoras de la vida del proyecto, que como una forma de reducir el costo el final de la vivienda, al menos para este caso en particular. Escenario de aporte 4 - Mano de obra no especializada Este escenario de aporte debido a su naturaleza se considera más complicado que los anteriores, ya que se requiere saber no sólo cuánto es el monto económico que aporta la organización al asumir trabajos en la construcción, sino también se requiere de una cuidadosa planificación en cuanto a las jornadas, tamaño de las cuadrillas, capacitación y coordinación con el constructor del proyecto. Debido a estas consideraciones, en caso de que la organización social decidiera optar por este eje de acción, se plantea valorar una serie de supuestos, para considera la capacidad de la asociación de aportar mano de obra. La junta directiva de la Asociación, asegura que la gran mayoría de las personas del proyecto están dispuestas a participar del proceso constructivo independientemente de cómo está siendo tramitada su solución, en este caso si es por “artículo 59” o bono crédito; indicando que no es un obstáculo, ya que las personas están anuentes de participar de manera colectiva y solidaria con todos los vecinos. Para este escenario, se contabiliza el monto total de la mano de obra por vivienda, sin embargo, se debe de considerar que el dato del que se dispone no hace diferencia entre mano de obra califica o no, por lo que es una demostración del total general de la mano de obra y sus equipos. Tabla 26. Monto total de mano de obra para el proyecto Fuente: Elaboración propia con datos FUPROVI La Tabla 26, permite definir que toda la mano de obra requerida por vivienda corresponde al 30% del costo total de la solución. Suponiendo que la asociación tuviera la capacidad de gestionar toda la mano de obra se estaría cubriendo casi 3 millones del saldo al descubierto, 198 lamentablemente esto es un escenario poco real, ya que dentro del presupuesto de mano de obra se incluye el equipo y mano de obra especializada, por lo que el monto que se puede cubrir por solución es mucho menor. Existe también la posibilidad que los asociados puedan aportar mano de obra y materiales dentro de algunas actividades de obras de urbanización dentro del proyecto, por las características de no especialización, tales como la construcción de aceras del proyecto, esto representa una oportunidad donde la combinación de materiales y mano de obra de la organización social puede afectar el costo total del proyecto. Tabla 27. Aporte en mano de obra para rubro de aceras Fuente: Elaboración propia con datos FUPROVI Como se puede apreciar la Tabla 27, si la asociación cubre por completo la actividad de construcción de las aceras, estaría impactando en el costo total del proyecto por más de 24 millones de colones, esto implica una reducción de ₡513.563 en el precio del lote urbanizado, cuyo impacto se puede ver en la Tabla 28. Tabla 28. Lote urbanizado versus aporte rubro mano obra aceras Fuente: Elaboración propia con datos FUPROVI Si bien la reducción en el costo total de la solución, es poca en comparación con otros rubros acercándose a poco más de medio millón de colones, esta estrategia puede ser combinada con otros escenarios, con el fin de reducir al máximo el monto al descubierto. 199 Escenario de aporte 5 - Compra del terreno En este último escenario de aporte, lo que se propone es la posibilidad de que la asociación adquiera el terreno donde se va a construir el proyecto o apoye en su adquisición, este es un escenario complejo, ya que la compra del terreno puede ser viable dependiendo de cómo se negocie con los actuales dueños su compra. Con el fin de explicar que impacto tendría en el costo de las soluciones, la adquisición del terreno, se presenta un resumen en la Tabla 29 y Tabla 30, que describe el costo de los lotes en verde, el costo del lote urbanizado y el costo de la solución. Tabla 29. Resumen de costo de lotes en verde y urbanizados Tabla 30. Costo de lote urbanizado y vivienda Fuente: Elaboración propia con datos FUPROVI Al analizar los datos en las tablas anteriores, se puede apreciar que el costo del lote urbanizado, es uno de los rubros que mayor impacto tiene en el precio final de la solución, 200 el cual se considera bajo, gracias a que la asociación ha tenido una buena relación con los dueños del lote donde se realizará el proyecto y el precio es muy bajo. Bajo el supuesto que la asociación decida invertir sus ahorros, que actualmente rondan los 66 millones de colones en la adquisición del terreno, se plantea el escenario descrito en la Tabla 31, para determinar cuál puede ser el impacto en la reducción del precio por solución. Tabla 31. Costo de lote y aporte en la compra del terreno Fuente: Elaboración propia con datos FUPROVI La Tabla 31, muestra la situación en la que se vería la asociación si decide invertir los ahorros en el terreno, lo que se traduce en una reducción del costo final de la solución de 600 mil colones aproximadamente, si bien no es muy alto el rubro, comparado con los demás aportes, se debe de considerar que el costo del terreno es cubierto totalmente por las personas que entran al proyecto con BFV artículo 59. En este escenario, donde el ahorro que tiene la asociación es invertido para ayudar a cubrir parte del saldo descubierto de las 48 familias meta, obtendrían un costo final de lote de ₡2.314.320.00, lo que supone una reducción de ₡1.375.000 en el costo final de la solución, por lo que se considera que este es un escenario más favorable para estas familias y se propone que sea explorado con mayor detalle. El impacto final se expone en la Tabla 32. 201 Tabla 32. Impacto de aporte de dinero de la Asociación en el costo final del lote de familias meta Fuente: Elaboración propia con datos FUPROVI 8.3.6 Consideraciones finales En la construcción del derecho a la vivienda, ante las condiciones actuales de reducida posibilidad de acceso a la misma, por parte de algunos sectores de la población, se hace inminente la necesidad de potenciar otras formas de solución a dicha problemática, que debería aprovechar como punto de partida las experiencias previas de autoproducción de su vivienda que muchas de estas familias poseen. Los diagnósticos más recientes que se han realizado en el país, sitúan en decenas de miles de unidades, la demanda insatisfecha cuantitativa de vivienda (faltante natural) y en cientos de miles la demanda cualitativa, sin que estas cifras hayan tenido variantes importantes en los últimos años, esto demuestra que es necesario un cambio de estrategia, si la meta es superar finalmente esta brecha. Dentro de un esquema de participación y ayuda mutua, las personas interesadas (excluidas hasta ese momento), perciben una posibilidad real de participación y de tomar decisiones para elaborar proyectos de vida y adquirir capacidades, donde pueden de alguna manera tener algún control sobre la propia situación en relación a la vivienda. La construcción y desarrollo de procesos de organización, liberan en las personas, las familias y los grupos potencialidades inhibidas, que tienden a humanizar las prácticas 202 sociales, donde las personas asociadas se convierten en protagonistas. Al ser coparticipes del desarrollo de su vivienda, logran incrementar su nivel de autoestima, esto a partir del reconocimiento social de los otros y el ejercicio de sus derechos y capacidades. El diseño de un Plan de Aporte Comunitario, puede contribuir a disminuir la brecha entre beneficiarios y a conseguir que un grupo organizado a través de la identificación y potencialización de sus fortalezas como agrupación, puedan a partir de estrategias de solidaridad y ayuda mutual, conseguir que todas las familias asociadas a un proyecto de vivienda, puedan concretar la obtención de su solución habitacional. Un Plan de Aporte Comunitario para la construcción de un proyecto de vivienda, si bien es cierto debe partir de la realidad y no de supuestos, también puede convertirse en una herramienta dinámica, a través de la cual se logran identificar con el paso del tiempo las potencialidades del grupo organizado, que, mediante una adecuada orientación y guía profesional, puede llegar a gestionar una cantidad importante de recursos, donaciones y ahorros, que en un inicio no se hubiesen imaginado y que finalmente pueden canalizar para que todas las familias, a pesar de sus condiciones socioeconómicas consigan su vivienda. Figura 77. Procesos participativos llevados a cabo por FUPROVI Fuente: FUPROVI 203 9. EVALUACIÓN 204 9.1 SELECCIÓN DE LA HERRAMIENTA DE EVALUACION A través de la herramienta “validación (cuantificación y calificación) de objetivos”, se desarrollará una evaluación sobre el cumplimiento de los objetivos de la investigación realizada, mediante la cuantificación de variables cualitativas y cuantitativas, a través de una matriz de indicadores que permita demostrar que a través de la ejecución de la propuesta de integración de los tres componentes analizados (aumento de costos en la vivienda de interés social, proceso de factibilidad de proyecto de interés social y procesos participativos y de aporte comunitario), se consigue la disminución de la brecha entre la oferta y la demanda para proyectos de vivienda de interés social. Para todos los casos de calificación cualitativa se establecen tres valoraciones, bajo, medio y alto, utilizando el código de colores, verde para el alto, amarillo para medio y verde para el alto. Para cada una de estas categorías se establece el criterio de valoración respectivo, que le permite calificar y cuantificar cada uno de los indicadores. En el caso de las variables cuantitativas se determina el valor o porcentaje en que impacta ese indicador, ya sea en la oferta o a la demanda que determina la reducción de la brecha. Esto aplica solamente para la evaluación del objetivo general, ya en este si realiza una estimación de los posibles ahorros que se pueden generar, asumiendo varios supuestos que se mencionan. Figura 78. Resumen Herramienta de Evaluación aplicada a la propuesta Fuente: Elaboración Propia 205 9.2 PROPUESTA DE MATRIZ DE VALIDACION DE OBJETIVOS 9.2.1 Evaluación del objetivo general Este es un análisis de la vivienda de interés social en el país, desde los componentes asociados a los costos, la factibilidad de proyectos y la participación comunitaria, con el fin de mostrar como la adecuada articulación dichas variables, impactan en la reducción de la brecha existente entre la oferta y demanda, en la producción de vivienda de interés social en el Sistema Financiero Nacional para la Vivienda. El aspecto que con mayor claridad aporta a disminuir la brecha entre la oferta y la demanda, es el Plan de Aporte Comunitario, que para el caso específico del proyecto estudiado en esta investigación aplicada, genera hasta un monto de 2.4 millones de colones en promedio en el valor de la solución. Para la evaluación de resultados se utiliza como supuesto el valor histórico de solución del SFNV, que es cercano a 18.000.000 de colones. Además, para los aspectos de factibilidad y análisis de tramitología y costos, que son los otros dos componentes de la integración, se realizan estimaciones basados en los porcentajes más conocidos y comúnmente aplicados en el sector construcción. Ver Tabla 33. Tabla 33. Matriz de evaluación de objetivo general Indicador Análisis de Plan de Aporte Tramitología y Total de Factibilidad Comunitario Costos Reducción Disminución La certeza de El plan de Determinar el Integrando el de la brecha realizar un estudio Aporte efecto que efecto de los entre oferta de factibilidad Comunitario tienen los tres y demanda. adecuado no tiene podría trámites y el componentes una cuantificación representar un análisis de los de esta específica, sin ahorro para el costos, investigación embargo, es costo de dependerá aplicada, el fundamental para proyecto de mucho del tipo monto que evitar costos hasta 2.400.000 de proyecto de la reduciría la futuros como colones por modalidad de brecha en imprevistos, obras solución presentación del términos adicionales o promedio, lo que proyecto ante el monetarios, hasta perder el representaría un SFNV, sin se puede valor de la pre- 11,11% del valor embargo, para estimar 206 Indicador Análisis de Plan de Aporte Tramitología y Total de Factibilidad Comunitario Costos Reducción inversión, que de la solución. efectos de (tomando en normalmente Esto se calcula estimación, se cuenta los asciende al 3%, lo tomando en supone que el supuestos que representaría cuenta solo uno ahorro podría indicados) en aproximadamente, de los ser del 2% en 5.100.000 de un monto de escenarios, sin tramitología y de colones, esto 540.000 colones sumar el efecto 10% en costos sería el que podría tener de producción. 28,3% del el realizar dos o Este 12%, valor de la tres, de lo cual sumando ambos solución se obtendría un factores, promedio. mayor valor de representaría un aporte y por ahorro de ende de ahorro. 2,160.000 colones por unidad habitacional. Fuente: Elaboración Propia 9.2.2 Evaluación de los objetivos específicos ANÁLISIS DE TRAMITOLOGÍA Y COSTOS Objetivo: Analizar los diferentes componentes financieros y de tramitología del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda, para determinar su impacto sobre los costos finales de las soluciones de vivienda que se realizan con el subsidio de vivienda del Estado. (Tabla 34) Tabla 34. Matriz evaluación objetivo 1 - Costos y trámites Indicador Bajo Medio Alto Calificación Análisis del No se describen Se describen los Se analizan todos Alto Impacto de la con claridad todos componentes de la los componentes tramitología los componentes tramitología, pero, relevantes del El análisis del proyecto de la tramitología no se analiza con costo de un realizado es y como afectan el detalle su impacto proyecto, y su en el SFNV. bien detallado y costo. en el monto de impacto en el solución, valor de la refleja con solución. 207 Indicador Bajo Medio Alto Calificación claridad el impacto. Análisis de No se describen Se describen los Se analizan todos Alto los con claridad todos componentes los componentes componentes los componentes financieros, pero, relevantes del El análisis financieros y financieros y no se analiza con costo de un realizado es como afectan el detalle su impacto proyecto, y su su impacto en bien detallado y costo. en el monto de impacto en el el monto de solución. valor de la refleja con solución. solución. claridad el impacto. Fuente: Elaboración Propia FACTIBILIDAD Objetivo: Mostrar una aplicación práctica del proceso de factibilidad en el caso concreto del asentamiento informal Santa Fe, para ejemplificar como la gestión acorde a las necesidades del grupo meta y la estimación de un monto de solución accesible para la entidad financiera puede representar menores costos de pre-inversión. (Tabla 35) Tabla 35. Matriz evaluación objetivo 2 – Proceso Factibilidad Indicador Bajo Medio Alto Calificación Identificación No se tiene Se tiene claridad de Se tiene la Alto de la claridad de la la demanda cantidad de demanda del cantidad de la esperada, no se demanda El modelo proyecto. demanda tiene claridad de la esperada, se desarrollado esperada, ni la procedencia, y se estima la permite tener posible conocen procedencia de información procedencia de parcialmente los beneficiarios, y suficiente de la los beneficiarios. algunas se identifica demanda y sus No hay grupos características de inicialmente el organizados los beneficiarios. perfil de la características. interesados. demanda. Monto de No se tienen El monto de El monto de Alto solución y valores iniciales solución y el solución y el excedente confiables y una excedente excedente se Se determina esperado. metodología esperado cuenta estiman con con claridad y detallada y con algunos datos valores históricos detalle el valor sistematizada fiables, pero con confiables y una de solución y el para determinar el otros sin adecuados metodología excedente registros. La basado en el flujo 208 Indicador Bajo Medio Alto Calificación monto de metodología no de caja esperado con solución. está proyectado. base en las suficientemente herramientas valorada y probada. desarrolladas. Se identifica No se conoce el Las estimaciones El valor de la pre- Alto con claridad valor de la de pre-inversión del inversión del el valor de la inversión proyecto son proyecto es bien Se estima con pre-inversión requerida para estimadas con detallado, y detalle el valor iniciar el proyecto. valores no tan basado en valores del proyecto. de la pre- sistematizados y sin históricos y buen inversión, con suficiente base sistematizados. base en las histórica. herramientas desarrolladas. Fuente: Elaboración Propia PLAN DE APORTE COMUNITARIO Objetivo: Proponer un escenario de Plan de Aporte Comunitario para el proyecto de interés social El Milagro, que demuestre el impacto de la participación comunitaria en el costo final del proyecto y en el fortalecimiento de las habilidades organizativas y de gestión de las familias involucradas. (Tabla 36) Tabla 36. Matriz evaluación objetivo 3 - Plan Aporte Comunitario Indicador Bajo Medio Alto Calificación Impacto Las familias no El aporte de las El plan de aporte Alto económico de generan recursos familias se limita a al menos reduce la o ahorros para aspectos de el valor de El aporte participación bajar el valor de embellecimiento e solución en al estimado es de solución. Su identidad menos 1.000.000 comunitaria 2.400.000, aporte no es principalmente. El de colones. (Este en el monto tomando en relevante en aporte económico a dato se obtiene de de solución. cuenta solo uno términos valor de la solución la experiencia de de los económicos. es pequeño. otros proyectos. escenarios, sin tomar en cuenta que se podrían sumar varios de ellos. 209 Indicador Bajo Medio Alto Calificación Habilidades El grupo tiene una El grupo está Es un grupo bien Alto organizativas organización con organizado, pero, organizado, con y de gestión poca capacidad no tiene capacidad una estructura y El grupo del de las familias de gestión, y las de gestión liderazgo. proyecto El familias tienen demostrada, y las está Milagro, ha pocas habilidades familias no Han mostrado fortalecida. demostrado para trabajar en muestran capacidad de amplia equipo. habilidades para gestión durante su capacidad gestionar recursos. historia. organizativa para llevar a cabo un Plan de Aporte Comunitario. Fuente: Elaboración Propia 9.2.3 Evaluación de resultados En este apartado de evaluación, también se realiza una calificación cualitativa de los resultados de diversos indicadores identificados para cada uno de los tres aspectos estudiados: el análisis de tramitología y costos, la factibilidad y el plan de aporte comunitario, para valorar el nivel bajo, medio o alto de cada uno de ellos. Al igual que en la evaluación de objetivos, se utiliza la escala de colores con la analogía del semáforo, utilizando un criterio para cada nivel del indicador, realizando una valoración final, escogiendo uno de las tres categorías (bajo, medio o alto). Ver Tabla 37 Tabla 37. Matriz de resultados de los tres aspectos analizados FACTIBILIDAD Indicador Bajo Medio Alto Calificación Se realizan No se valora El análisis del Existen Alto: procesos de con detalle el terreno y su herramientas y valoración terreno y el contexto es guías para la Se utilizan previa de las contexto. muy general. captura de la herramientas y condiciones información y se se realizan las físicas y utilizan consultas del ambientales del adecuadamente terreno su terreno y su las mismas. contexto. contexto. 210 Indicador Bajo Medio Alto Calificación Se confirma No hay interés El propietario Propietario está Alto: capacidad de manifiesto del no está interesado en la trabajo en propietario. convencido de alianza. Propietarios de alianza con el la alianza, pero ambas fincas propietario del tiene interés. tienen interés en terreno la alianza. Se verifica la No hay Los estudios Estudios legales Alto: viabilidad legal estudios legales no han de realizados para el legales aún sido con detalle. Se cuenta con lo desarrollo del completos. completados estudio legales proyecto aún. requeridos. Se cuenta con No se conoce Las autoridades Gobierno Medio: apoyo político e el interés aún, o políticas Central y Local institucional las autoridades conocen de la interesados y Representante para el no se muestran iniciativa, pero, comprometidos municipal no desarrollo del muy no se han en ejecutar el muestra proyecto. interesadas. comprometido proyecto. compromiso. con ella. Se verifica la No se conoce No se cuenta Se tienen todas Alto: disponibilidad con claridad la con todas las las de servicios disponibilidad disponibilidades disponibilidades Existen las clave para el de servicios. solo algunas. de servicios disponibilidades desarrollo del de servicios. proyecto Se identifica un Grupo con Grupo con Grupo bien Bajo: grupo organización estructura, pero organizado con organizado y insipiente. con problemas líderes capaces. Es un grupo líderes con de organización insipiente sin estrategias y liderazgo. capacidad para participativas y organizarse. fortalecimiento Líderes sin comunal experiencia ni formación. Se realiza una No hay La estimación Se cuenta con Alto: estimación herramientas ni no es herramientas e temprana de información suficientemente información Estimación costos que adecuada aún detallada, y adecuada para financiera permite la para la existen dudas determinar los completa y viabilidad estimación de la claridad resultados detallada con financiera y la inicial. de la financieros información posibilidad de información. esperados del necesaria. que el proyecto proyecto. 211 Indicador Bajo Medio Alto Calificación sea aceptado en el BANHVI. Se elabora una Es un bosquejo El bosquejo es El bosquejo Alto: propuesta de sin general, ya claro refleja la diseño que no se información El bosquejo preliminar que cuenta con técnica desarrollado permite suficiente necesaria. permite realizar determinar información. estimaciones de posibles aporte a partir escenarios de de la atención del información proyecto. técnica contenida PLAN DE APORTE COMUNITARIO Indicador Bajo Medio Alto Calificación La organización Grupo con Grupo con Grupo bien Alto: está consolidada organización estructura, pero organizado con y con cuenta con insipiente. con problemas líderes capaces. Grupo muy experiencia de organización organizado con previa en y liderazgo. líderes con procesos de buena organización y experiencia y participación formación. comunitaria. Existen prácticas No se cuenta El ahorro es una Hay prácticas Alto: de ahorro y de con práctica de práctica para las sistemáticas de colaboración que ahorro operaciones de ahorro para El ahorro y la evidencian sistemáticas. la organización. invertir en el generación de pueden aportar proyecto. ingresos del para disminuir el grupo ha sido costo de la sistemática. solución. Se desarrollan Hay ideas, Cuentan con Escenarios Alto: escenarios de pero no alternativas de desarrollados y aporte escenarios aporte, pero sin cuantificados. Se tienen comunitario para elaborados. escenarios escenarios impactar en el desarrollados. desarrollados y costo final. cuantificados. 212 Indicador Bajo Medio Alto Calificación Existe asesoría El grupo tiene Se cuenta con Se cuenta con Alto: con poca asesoría. asesoría, pero asesoría conocimientos y no especializada especializada El grupo está experiencia en el en el tema. en el tema. asesorado con en la amplia fortalecimiento experiencia de comunitario para FUPROVI. el desarrollo la propuesta. El proceso de No es requisito No es requisito, Es un requisito Bajo: acompañamiento pero se realizan indispensable. organizativo es acciones por No es un requisito varios obligatorio para desarrolladores. requisito en los el SFNV. desarrolladores. El proceso de No se cuenta El proceso está Se tiene amplia Alto: acompañamiento con el plan promoviendo la experiencia en organizativo elaborado para convivencia. la convivencia. Las familias genera promover la tienen buenas capacidades en convivencia. prácticas de las familias para convivencia. la convivencia en comunidad. ANÁLISIS DE TRAMITOLOGÍA Y COSTOS Indicador Bajo Medio Alto Calificación Influencia de Los índices no Los índices Los índices han Bajo: los índices han variado afectan de afectado económicos significativamente forma constantemente. El incremento ha en los costos y afectan poco. intermedia. sido la de la constante. vivienda. Incremento Han Ha El incremento es Bajo: de los costos incrementado incremento mayor al 10% de las VIS muy poco, menos un poco, anual. Ha incrementado financiadas del 2% por año. cerca del 5% sustancialmente. con el anual artículo 59 213 Indicador Bajo Medio Alto Calificación Políticas, Tienen mucho Influyen un Influyen muy poco, Medio: directrices y impacto, por los poco, se y hay pocos reglamentos requerimientos proponen cambios. Los cambios no influyen en que generan. pocos son muchos, los costos. cambios o pero si afectan son poco de forma significativos. significativa. Normativa Tienen mucho Influyen un Influyen muy poco, Medio: técnica impacto, son poco. y hay pocos impacta el muchos y afectan cambios. Los cambios no costo de la de forma son muchos, solución. significativa. pero si afectan de forma significativa. Escasez de El precio del El precio del El precio del Bajo: terrenos en terreno terreno terreno representa zonas de representa más representa menos del 10% del El precio del gran del 20% del valor entre el 10% valor de solución. terreno demanda de solución. y el 20% del representa más habitacional valor de del 20% del valor generan solución. de solución. incrementos desmedidos en su precio. Incrementos Los procesos Los procesos Los incrementos Bajo: en costo de afectan bastante afectan, pero no han sido gestión por el costo de la no de significativos y Los procesos de procesos gestión. manera afectan poco. afectan de forma cada vez más significativa. significativa. complejos. Fuente: Elaboración propia De la evaluación de los resultados, que fue realizada para cada uno de los tres aspectos analizados en esta investigación aplicada, se puede concluir que la mayoría de los indicadores planteados se valoran como altos, lo que se puede traducir en que los resultados se alcanzan de buena forma, con la utilización de instrumentos y herramientas adecuadas para desarrollarlos. En el aspecto relacionado con tramitología y costos es donde menor calificación obtienen los indicadores identificados, lo que refleja la necesidad de trabajar de manera urgente en este tema en particular. 214 Conclusión 1 - Sobre la integración de las variables investigadas 10. CONCLUSIONES 215 El análisis integral realizado desde los componentes estudiados: el análisis los costos y la tramitación, la factibilidad de proyectos y la participación comunitaria, demuestran que la adecuada articulación de dichas variables, impactan en la reducción de la brecha existente entre la oferta y demanda en el Sistema Financiero Nacional para la Vivienda. En esta investigación aplicada, el aspecto que con mayor claridad aporta a disminuir la brecha es el Plan de Aporte Comunitario, que genera ingresos que permiten disminuir el costo final de la solución o generar ingresos para los beneficiarios, sin embargo, este tipo de instrumentos, deberán siempre analizarse y diseñarse considerando las características y posibilidades de la población en estudio. En este trabajo se demuestra que, si es posible mejorar las condiciones de acceso de las familias de menores ingresos, siempre y cuando se mezclen distintas variables que mejoren el costo y los aportes de los beneficiarios. Es claro que, si se realizan procesos de factibilidad adecuados en forma sistemática y con los instrumentos de apoyo adecuados, los costos de pre-inversión y la pertinencia para la selección de los beneficiarios puede ser mejor, así como también la certeza para estimar el valor de solución. Además, si se trabaja en la organización de las comunidades para que realicen aportes a los proyectos de vivienda por medio de planes de participación comunitaria, se conseguirá producir no solamente viviendas, sino hábitat y comunidades seguras, organizadas y sostenibles. Para esto último es necesario promover una reforma de ley que permita invertir los recursos del bono de la vivienda en la incorporación de la variable social. Conclusión 2 - Sobre el aumento del costo de las viviendas El aumento de los costos de la vivienda, sobre todo en áreas urbanas, ha sido principalmente influenciado por el incremento del valor de los terrenos, las normativas dirigidas a mejorar la calidad de la vivienda, tales como códigos y directrices, y por procedimientos internos de las entidades autorizadas y del BANHVI, que implican mayores acabados y más requisitos. Es posible mejorar los montos de solución, si se logran modificar normativas técnicas, reglamentos y procesos, para adaptarlos más a la realidad de la vivienda de interés social, y a la contribución a la eficiencia de todos los actores para disminuir tiempos y costos de gestión. El incremento de los precios de los terrenos en las áreas urbanas debe mitigarse con el aprovechamiento de las densidades máximas con programas de vivienda vertical, ya sea 216 en pequeña huella o edificios. Para esto en algunos cantones es necesario modificar algunos aspectos de establecidos en los planes reguladores. Debe evitarse en la medida de lo posible la construcción de proyectos de vivienda de interés social en zonas alejadas, donde los terrenos no cuentan con la infraestructura o las condiciones adecuadas, no sólo porque esto encarece los valores finales de las soluciones habitaciones, sino porque también en muchas ocasiones han representado problemas de desarraigo y dificultad de acceso a fuentes de empleo para los beneficiarios de dichos proyectos. Conclusión 3 - Sobre los procesos de factibilidad para proyectos de vivienda de interés social Los procesos de factibilidad permiten sin duda alguna, mayor asertividad en la selección del grupo meta, mejores estimaciones técnicas y financieras, y menor riesgo y costos más bajos de inversión inicial para la gestión del proyecto. Para lograr esto es indispensable la generación de herramientas de apoyo que sistematicen el proceso, y faciliten un mejor análisis oportuno de la información. Los estudios previos que generan en gran medida la certeza de ejecución de un proyecto, permiten importantes ahorros a los desarrolladores, ya que no gastan dinero en procesos que no tendrán resultados, y además el mejor análisis de la información y el desarrollo de las estimaciones tempranas, generará mayores réditos financieros, y mayor satisfacción y menores conflictos con las comunidades. La selección del terreno correcto, el planteamiento del proyecto que mejor partido saque de las condiciones del mismo y su entorno y la consideración de la factibilidad social y política de un proyecto, conducirá al desarrollo de propuestas mejor adaptadas a los requisitos y costos del sistema y a las necesidades del grupo meta. Conclusión 4 - Sobre la participación ciudadana comunitaria para proyectos de vivienda de interés social La participación comunitaria es fundamental no sólo para garantizar el fortalecimiento de las capacidades de las comunidades en cuanto a la convivencia en los nuevos barrios, sino que además contribuye a empoderar a los beneficiarios al capacitarlos para el desarrollo de metodologías que les permitan maximizar los aportes de las familias al valor de solución, 217 y así permitir una mayor probabilidad de acceso. Para esto es absolutamente indispensable el acompañamiento de profesionales de áreas social, la generación de metodologías y herramientas de aprendizaje, integración y trabajo en equipo. Los aportes pueden ser de distinta índole, ahorros, actividades de gestión de ingreso de las comunidades, contribución en materiales y mano de obra, y por medio de la obtención de un crédito. Para esto último deben cambiarse algunas políticas que tiene el BANHVI, como promover el crédito en las familias que acceden al artículo 59. Además, del aporte económico que ayuda a disminuir la brecha entre la oferta y la demanda, están los aspectos de aprendizaje que se generan en los líderes y la comunidad en general, que permiten mayor sostenibilidad social al nuevo barrio que se desarrolla. Figura 79. Proyecto Torres de la Montaña, Desamparados, FUPROVI Fuente: Fotografía propia 218 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS 219 Aguado Moralejo, Itziar, & Echebarria Miguel, Carmen, & Barrutia Legarreta, José Mª (2009). El desarrollo sostenible a lo largo de la historia del pensamiento económico. Revista de Economía Mundial, (21),87-110. [fecha de Consulta 21 de Mayo de 2020]. ISSN: 1576-0162. Recuperado de: https://www.redalyc.org/articulo.oa?id=866/86611886004 Asamblea Legislativa (1968). Ley de Planificación Urbana 4240. 15 de noviembre de 1968. San José de Costa Rica: Imprenta Nacional. Asamblea Legislativa (1986). Ley N° 7052 del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda y Creación del BANHVI. 27 de noviembre de 1986. Diario Oficial La Gaceta N°226. San José de Costa Rica: Imprenta Nacional. BANHVI. (2020). Memoria institucional 2019. Recuperado de https://www.banhvi.fi.cr/publicaciones/memorias/Memoria_2019.pdf BANHVI. (2020). Portal del Banco Hipotecario y de Vivienda. Recuperado 31 de mayo de 2020, de https://www.banhvi.fi.cr/bono/ BANHVI. (2018). Reglamento sobre tipologías de terrenos aceptables para proyectos en la modalidad de compra de terreno en verde, construcción de obras de infraestructura y viviendas (R-001-18). Recuperado 1 de junio de 2020, de https://www.banhvi.fi.cr/transparencia/Reglamento%20tipologia%20de%20terrenos .pdf Bolívar, T., & Erazo, J. F. (2012b). La participación ciudadana en la construcción de hábitat incluyente y sostenible: hacia la materialización del derecho a la ciudad. En L. Cedrés (Ed.), Dimensiones del hábitat popular latinoamericano (pp. 187-207). Recuperado de http://bibliotecavirtual.clacso.org.ar/clacso/gt/20120409025748/gthi2-10.pdf Centro Cooperativo Sueco y Ediciones Trilce. (2014). Buscando alternativas colectivas en un escenario neoliberal. En A. Sugranyes, R. Morales, & S. Aravena (Eds.), La 220 Vivienda entre el derecho y la mercancía, las formas de propiedad en América Latina (1.a ed., pp. 25-35). Montevideo, Uruguay: Centro Cooperativo Sueco y Ediciones Trilce. Centro Cooperativo Sueco y Editorial Trilce. (2012). El camino posible, Producción Social del Habitat en América Latina. Recuperado de https://hic-al.org/wp- content/uploads/2019/01/el_camino_posible.pdf Chavarría, D., & Morgan, D. (2011, abril 21). Nuevos actores en la gestión de estrategias inclusivas para vivienda de alta densidad: el caso de San José de Costa Rica. Cuadernos De Vivienda y Urbanismo, 4(7). Recuperado 17 de mayo de 2020, de https://revistas.javeriana.edu.co/index.php/cvyu/article/view/5567 El Derecho a la Ciudad. (2019, agosto 6). Recuperado 17 de mayo de 2020, de https://www.right2city.org/es/el-derecho-a-la-ciudad/ Fernández, S. (2007). Los proyectos de inversión: evaluación financiera (1.a ed.). Recuperado de https://books.google.co.cr/books?id=erlnsjksoLMC&printsec=frontcover&hl=es&sou rce=gbs_ge_summary_r&cad=0#v=onepage&q&f=false FUPROVI, Solano, F., & Madrigal, E. (2008, julio). Informe final, Situación de Vivienda y Desarrollo Urbano en Costa Rica en el 2007. Recuperado de http://repositorio.conare.ac.cr/bitstream/handle/20.500.12337/191/171.%20Situaci %c3%b3n%20de%20vivienda%20y%20desarrollo%20urbano%20en%20Costa%2 0Rica%20en%20el%202007_XIV%20Informe%20Estado%20de%20la%20Naci%c 3%b3n%20en%20Desarrollo%20Humano%20Sostenible_Libro%20Completo..pdf? sequence=1&isAllowed=y 221 FUPROVI. (2017). Informe Nacional Situación de la vivienda y desarrollo urbano 2016. Recuperado de https://www.fuprovi.org/wp-content/uploads/2018/02/situacion-del- sector-vivienda-y-desarrollo-urbano-costa-rica-2016.pdf FUPROVI. (2019). Informe Nacional Situación de Vivienda y Desarrollo Urbano en Costa Rica 2018. Recuperado de https://www.fuprovi.org/wp- content/uploads/2018/02/Situacio%CC%81n-de-la-Vivienda-y-Desarrollo-Urbano- en-Costa-Rica-2018-1.pdf FUPROVI. (2020, enero). Propuesta para el acompañamiento técnico-socio organizativo, para el Fortalecimiento de las capacidades comunales de los beneficiarios del bono familiar de la vivienda. Moravia, Costa Rica: FUPROVI. FUPROVI. (2019). GDP-L-02, Política de Gestión de Proyectos (Versión 1 ed.). Moravia, Costa Rica: FUPROVI. Global Platform for the Right to the City. (2016, abril 4). Sobre los derechos de las personas sin hogar. Recuperado 21 de mayo de 2020, de https://www.right2city.org/es/news/espanol-sobre-los-derechos-de-las-personas- sin-hogar/ Global Platform for the Right to the City. (2019). Agenda del derecho a la ciudad, para la implementación de la Agenda 2030 para el Desarrollo Sostenible y la Nueva Agenda Urbana. Recuperado de https://www.right2city.org/wp- content/uploads/2019/09/A6.1_Agenda-del-derecho-a-la-ciudad.pdf Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos. (2014, enero 20). Política Nacional de Vivienda y Asentamientos Humanos 2013-2030 y su Plan de Acción. Recuperado 18 de mayo de 2020, de https://www.mivah.go.cr/Documentos/politicas_directrices_planes/PNVAH_2013- 2030.pdf 222 Morgan, D. (2001). La política de vivienda en Costa Rica a partir de 1986 (informe final). San José de Costa Rica: Escuela de Arquitectura de la Universidad de Costa Rica. ONU Habitat. (s. f.). Componentes del Derecho a la Ciudad. Recuperado 13 de mayo de 2020, de http://onuhabitat.org.mx/index.php/componentes-del-derecho-a-la-ciudad. Ortiz, E. (2012). Veinte años de políticas de vivienda. Impactos y perspectivas. En Centro Cooperativo Sueco y Editorial Trilce (Ed.), El Camino Posible Producción Social del Habitat en América Latina (pp. 223-235). Recuperado de https://hic-al.org/wp- content/uploads/2019/01/el_camino_posible.pdf Pasca, L. (2014). La Concepción de la Vivienda y sus objetos. (Master). Universidad Complutense de Madrid. Recuperado de https://www.ucm.es/data/cont/docs/506- 2015-04-16-Pasca_TFM_UCM-seguridad.pdf Pérez, J., & Gardey, A. (2009). Definición de hábitat — Definicion.de. Recuperado 21 de mayo de 2020, de https://definicion.de/habitat/ 223 ANEXOS 224 ANEXO 1 MATRIZ - Aportes a la Política Nacional de Vivienda y Asentamientos Humanos y a la Ley del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda (Costa Rica) ANALISIS LEY N° 7052 SISTEMA FINANCIERO NACIONAL PARA LA VIVIENDA (SFNV) Y LA POLITICA NACIONAL DE VIVIENDA Y ASENTAMIENTOS HUMANOS (PNVAH) COSTA RICA EJES PRINCIPALES ASPECTOS A INCORPORAR ASPECTOS A CORREGIR Y/O ELIMINAR MARCO LEY LEY Y POLITICA CONCEPTUAL Incorporar herramientas de Aclarar definición de medición claras del déficit conceptos claves como de vivienda principalmente déficit cualitativo. desde el punto de vista cualitativo, ya que algunos Mejorar la articulación de los mecanismos que se utilizan programas de vivienda con actualmente para medirlo los procesos de no coinciden, lo cual no planificación, ordenamiento permite establecer un dato y desarrollo territorial, para real para definir las hacer efectivo el derecho a prioridades y estrategias de la vivienda y a un hábitat atención. que eleve la calidad de vida de la población, dinamice la POLITICA economía nacional y local, genere cohesión social, con Incorporar elementos de la participación de los participación ciudadana, diferentes actores. manejar el concepto de organización social y elaborar estrategias para la vivienda de producción LEY social. Mejorar la articulación y ejecución de recursos de Bono Colectivo de manera que funcionen como una herramienta para la construcción no solo de vivienda sino de hábitat. ES DE INTERÉS POLITICA LEY NACIONAL Y PERSIGUE UN FIN 225 EJES PRINCIPALES ASPECTOS A INCORPORAR ASPECTOS A CORREGIR Y/O ELIMINAR PÚBLICO Agregar mecanismos de Si es cierto en la concepción ejecución y distribuir de la Ley y mediante la competencias buscando la creación de algunos integración de la programas, busca incluir a participación de gobiernos un rango importante de locales e instituciones todos los estratos de la autónomas. población, en la realidad ha dejado por fuera a los LEY estratos de clase media, por lo que esto debe ser Implementar de forma corregido mediante una eficiente la oferta de activación de dichos productos y tratar que la programas para que cumpla distribución de los recursos con el principio de cobijar a sea lo más amplia posible. todos los ciudadanos que tienen necesidad de vivienda por igual. INVOLUCRAMIENTO POLITICA LEY Y POLITICA DE LAS AUTORIDADES DE No incorporar un ente más Mejorar la interrelación y VIVIENDA al Sistema de vivienda, ya coordinación entre actores que la creación de otra públicos (MIVAH-BANHVI) y instancia administrativa aclarar el rol de cada uno puede desencadenar dentro del Sistema. mayor burocracia y ralentizar los procesos y disminuir la eficacia de la política. LEY Incorporar a las Municipalidades en la BANHVI, como Banco de generación de vivienda, Segundo piso que se que se incluya en sus concentre en fiscalizar de procesos de planificación. mejor manera la ejecución Participación directa en la de los recursos canalizados a ejecución de recursos de través de las Entidades bono comunal en Autorizadas. coordinación con el MIVAH. LEY Se debe de evaluar la existencia del BANHVI y la mecánica y relación con las entidades autorizadas. VISIÓN DE LARGO POLITICA LEY PLAZO 226 EJES PRINCIPALES ASPECTOS A INCORPORAR ASPECTOS A CORREGIR Y/O ELIMINAR La política ya incorpora una Que los reglamentos y visión a largo plazo sin directrices que hacen embargo le hace falta operativa la Ley, se articulen realizar cortes temporales o con planes que funcionen fases de implementación como herramientas que que permitan determinar el permitan en el horizonte de impacto y la afectación de varias administraciones, la política en el sector. delimitar las estrategias que lleven a la superación LEY definitiva del déficit habitacional mediante un Esta carece de un sistema esquema de continuidad de evaluativo incorporado a la procesos. misma, la cual debería estar en constante revisión para Definir claramente que verificar su eficacia ante los elementos deben estar o no cambios de contexto presentes en la Ley. nacional. ESTRATEGIA DE LEY Es imperante la necesidad SOSTENIBILIDAD EN de establecer una estrategia EL TIEMPO Si bien es cierto la Ley del para la atención de SFNV no es un programa o beneficiarios contemplados proyecto que tiene inicio y en el artículo 59, fin, el sistema funciona por principalmente los que inercia, aprobando un habitan en asentamientos promedio anual de en precario y/o en subsidios al año que no condiciones de riesgo, se responden a un Plan debe desarrollar un Plan o estratégico. Mecanismo que, mediante una identificación de Se deben desarrollar planes tipologías de asentamientos de inversión con diferentes informales existentes y horizontes temporales de los caracterización de la recursos remanentes, población, permita la principalmente en el FOSUVI atención de los mismos en que garanticen una función a su factibilidad de implementación eficaz y intervención. eficiente de los recursos que maneja el BANHVI, en LEY Y POLÍTICA función a satisfacer la necesidad de toda la Que la Ley del SFNV, población objetivo. funcione en conjunto con la Se considera importante Política Nacional de valorar la posibilidad de que Vivienda, de manera que la el Bono Familiar de Vivienda Política contemple 227 EJES PRINCIPALES ASPECTOS A INCORPORAR ASPECTOS A CORREGIR Y/O ELIMINAR incluya un componente de mecanismos para que cada devolución al menos de gobierno establezca metas y parte de la inversión al procesos parciales que son Estado o que se orientados desde la política complemente con un y que responden al objetivo crédito, esto le da al SFNV la de la visión de largo plazo. posibilidad de canalizar más recursos para atender más familias. Es importante además estimular e incentivar el ahorro en las familias beneficiarias, con el fin de disminuir el monto del subsidio que requieran para su solución de vivienda. POLÍTICA Debe de determinar los mecanismos que los diferentes gobiernos deben de adoptar con el fin de dar continuidad a la misma, señalar la necesidad de vivienda como un eje principal en todos los gobiernos y fomentar que ellos adquieran compromiso ante el plan. Incentivar programas de ahorro y de manejo de los niveles de endeudamiento, de manera que se garantice acceso a financiamientos y subsidios. DEFINICIÓN DE LEY LEY POBLACIÓN META (GRUPO OBJETIVO) Se dirige en la práctica a los La mayor debilidad del estratos de ingresos más Sistema Financiero Nacional bajos lo que implica ampliar para la Vivienda es que no y fortalecer políticas que promueve el ahorro por 228 EJES PRINCIPALES ASPECTOS A INCORPORAR ASPECTOS A CORREGIR Y/O ELIMINAR faciliten el acceso a clase parte de los beneficiarios, se media. concibe como un deber únicamente del Estado y no POLÍTICA se promueve la participación de los Esta toma el público meta beneficiarios en la obtención de la ley 7052, sin embargo, de su vivienda. esta debe ser ampliada para integrar a los estratos POLÍTICA medios que pueden verse en una situación difícil para Debe de concebir el obtener vivienda, así espacio habitable como un también como estratos altos bien de uso general, al cual como un sector esencial todos debemos de aportar para regular y generar de diferentes formas, no estrategias de solidaridad dejar de lado los sectores para los proyectos medios ni altos. habitacionales millonarios o proyectos de intervención urbana. ASIGNACIÓN DE LEY LEY RECURSOS PRESUPUESTARIO Diseñar mecanismos para Se debe desarrollar una poder articular el sistema de estrategia que equilibre la financiamiento público, con concentración y ejecución esquemas de de los recursos en el FOSUVI, financiamiento privado que que a su vez se concentra en ofrezca múltiples opciones los estratos de menores a los productores de ingresos, lo cual deja de vivienda y a los diferentes lado a sectores de la grupos poblacionales que población (clase media) que requieren vivienda, según podrían ser atendidos sus necesidades y mediante estrategias que condiciones. utilicen los recursos del FONAVI. POLÍTICA Asignación presupuestaria Esta carece por completo específica para de un plan presupuestario, mejoramiento de barrios, se debe de incorporar uno renovación urbana, bono para cada eje al cual la comunal, que permita una política pretende ejecutar. verdadera construcción de hábitat. POLÍTICA 229 EJES PRINCIPALES ASPECTOS A INCORPORAR ASPECTOS A CORREGIR Y/O ELIMINAR De asignar mediciones cuantitativas para dar seguimiento a los aspectos económicos del plan. DEFINE JERARQUÍA LEY Y POLÍTICA LEY Y POLÍTICA PARA LA TOMA DE DECISIONES Conformación de una Deben de proveer los instancia para la toma de medios de participación decisiones de más alto nivel, ciudadana y brindar un coordinada por una espacio para que la institución más robusta que organización social se el MIVAH en su rol actual, involucre activamente que dé seguimiento a una dentro de los proyectos de red donde participen vivienda y de hábitat con el actores con poder fin de generar un contexto jerárquico en diferentes participativa en varios escalas territoriales y en niveles, así como promover diferentes instituciones y el ejercicio democrático en cámaras para la toma de el plan. decisiones. IMPACTO DE LEY Y POLÍTICA LEY Y POLÍTICA OTROS SISTEMAS Desarrollar mecanismos Delimitación de los roles del innovadores para SFNV en la provisión garantizar a toda la disposición y tratamiento de población la posibilidad de aguas residuales. Aclarar la tener un hábitat y una competencia del AyA y vivienda adecuada y Asadas en esta materia de segura. Incluir mecanismos manera que no siga siendo para: un impedimento para la formalización de proyectos • Acceso a suelos bien o causante de problemas. ubicados y tenencia segura. Así también integrar dentro del plan y ley a una • Titulación de tierras diversidad mayor de • Legislación y políticas instancias administrativas, de suelos orientadas a así como sociales, fomentar la vivienda en reconocer que el contexto zona urbana, puede segregarse en vinculadas a diferentes competencias equipamientos sociales pero que todas están (salud, educación, interrelacionadas de una cultura, recreación) forma en que un eslabón débil puede ralentizar 230 EJES PRINCIPALES ASPECTOS A INCORPORAR ASPECTOS A CORREGIR Y/O ELIMINAR • Acceso a actividades proyectos o inhabilitarlos por económicas que completo. contribuyan a generar medios de vida. • Mejoramiento de Barrios, Renovación Urbana y Regeneración Urbana. Asimismo, utilizar herramientas tecnológicas que permitan administrar y analizar los recursos destinados al plan en contexto de aspectos espaciales, sociales y económicos. DEFINE ELEMENTOS LEY LEY DE MEDICIÓN Y DE EVALACIÓN Definir productos al Mejorar los mecanismos (ESTRATEGIA DE alcanzar en el corto, institucionales de evaluación EVALUACIÓN Y DE mediano y largo plazo, y monitoreo del BANHVI, de SEGUIMIENTO) cuya consecución sea manera que no sólo se evaluada y monitoreada, evalúe la institución como tal no sólo por instancias ya (Plan Estratégico Institucional definidas (CGR, SUGEF), sino y Planes Operativos), sino mediante un Sistema de que se evalúe en su relación Rango Nacional que evalúe con las instituciones de la eficiencia y eficacia del Gobierno implicadas sistema a partir de la una (MIVAH, Entidades serie de indicadores claves Autorizadas, INVU) y actores de gestión. privados (desarrolladores, fundaciones) que son parte POLÍTICA del Sistema Financiero Nacional para la vivienda La política ya incorpora una según el marco legal serie de mediciones, pero vigente. sería más enriquecedor si implementara métricas con POLÍTICA metas y definir qué hacer si no se cumplen en el plazo Las estrategias de medición determinado sugiriendo actuales deben de rangos de acción para dimensionarse cada evaluación y sus temporalmente y posibles resultados espacialmente cada una al 231 EJES PRINCIPALES ASPECTOS A INCORPORAR ASPECTOS A CORREGIR Y/O ELIMINAR contexto de región, y a un plazo determinado para poder generar alternativas cuando las métricas arrojen resultados no favorables. DEFINE LOS POLÍTICA LEY Y POLÍTICA INVOLUCRADOS Y ROLES DE LOS Crear alguna figura (Grupo Promover que los Gobiernos INVOLUCRADOS Gestor) que facilite la locales desarrollen participación activa de diagnósticos y planes de diversos actores de sectores vivienda, ya sea como parte públicos, privados, de su Plan Regulador o gremiales, pobladores, como Planes especiales que académicos, financieros, se articulen con la Ley del empresariales, de desarrollo SFNV y la PNVAH y cooperación, que mediante el trabajo conjunto genere una instancia de dialogo entre instituciones en todas las escalas territoriales. Comisión Técnica interinstitucional para asegurar la articulación y coordinación de las actuaciones de las instituciones. LEY Debería involucrar a los gobiernos locales como un actor activo y así también a las organizaciones sociales como una potencial forma de administrar proyectos. En este sentido se podría valorar en un rol promotor por parte de los municipios y que pudieran ser intermediarios en gestiones de donación de terrenos de 232 EJES PRINCIPALES ASPECTOS A INCORPORAR ASPECTOS A CORREGIR Y/O ELIMINAR las instituciones del Estado para el desarrollo de proyectos. INVOLUCRA POLÍTICA LEY Y POLÍTICA ACTIVAMENTE A LOS CIUDADANOS Desarrollo de mecanismos Ambas carecen de sistemas (MECANISMOS DE para involucrar a la sociales que permitan e PARTICIPACIÓN) población en la toma de involucren activamente a la decisiones vinculando las población dentro del plan o acciones del Estado a los sector. territorios mediante Debería de promover la procesos de participación organización social como ciudadana una forma de administración descentralizada. dentro del sistema, aumentado la posibilidad y Desarrollo de procesos facilitando la producción dotación de vivienda social de vivienda y hábitat y articulados al desarrollo de cambiar el paradigma de espacios urbanos y solo suplir vivienda de Interés equipamiento, que social con un componente mediante estrategias de participativo. participación comunitaria contribuyan a la cohesión social. LEY Incorporar a actores sociales dentro de la misma y abrir la participación social dentro del proyecto migrar a algo más que un simple aporte por proyecto. RECONOCE Y LEY Y POLÍTICA LEY ANALIZA EL MARCO LEGAL Incorporar aspectos Buscar cómo articular la NACIONAL E relacionados con los nuevos revisión de proyectos desde INTERNACIONAL EN acuerdos y tratados fases más tempranas y el MATERIA DE internacionales de los que trabajo conjunto con los VIVIENA el país es signatario, como gobiernos locales para la Nueva Agenda Urbana, conseguir que los proyectos los Objetivos del Desarrollo se enfoquen en la reducción Sostenible, la Carta Mundial significativa del déficit por el Derecho de la cuantitativo y cualitativo de Ciudad. vivienda mediante la planificación territorial y 233 EJES PRINCIPALES ASPECTOS A INCORPORAR ASPECTOS A CORREGIR Y/O ELIMINAR LEY urbana. Articulación de la Estructuración de un marco normativa vigente en legal armonizado e materia de riesgos y innovador que garantice la amenazas por desastres a la consecución de los objetivos temática de vivienda que plantea la Ley. mediante el desarrollo de un Plan para la Gestión del POLÍTICA riesgo, reconociendo que los riesgos ambientales Debería de incorporar la provocan cambios en la apertura a otros modelos de oferta y demanda de producción donde el Estado vivienda en zonas más sea menos paternalista y el seguras y que esto impacta asistencialismo se amplíen en el valor del suelo. por participación y autogestión, el cambio de Articular con la normativa e paradigma al desarrollo instituciones relacionadas dentro de la escala humana. con la seguridad ciudadana y prevención de la violencia y delitos, para reducir la incidencia de estos aspectos en ciertos lugares y ciertos sectores de la población, ya que esto influye en la desocupación de viviendas o disminuye la posibilidad de acceso. SE BASA EN LEY Y POLÍTICA LEY Y POLÍTICA ESTUDIOS DEL ESTADO DE LA Desarrollar un sistema que Se han realizado muchos SITUACIÓN O refleje el estado de la estudios e investigaciones DIAGNÓSTICOS situación actual en vivienda sobre la problemática de ACTUALIZADOS DE y hábitat para definir los vivienda en el país, pero en LA PROBLEMÁTICA ejes prioritarios de acción, este momento es urgente EN VIVIENDA EN EL dicho sistema debe realizar una recopilación de PAÍS contemplar estrategias de la información contenida en actualización continua. dichos estudios, con el fin de delimitar las oportunidades y POLÍTICA prioridades a partir de un resumen diagnóstico. Ya dimensiona los ejes del plan dentro de diferentes aspectos, sin embargo, 234 EJES PRINCIPALES ASPECTOS A INCORPORAR ASPECTOS A CORREGIR Y/O ELIMINAR debería de implantar mecanismo de investigación continua en caso de un cambio de contexto nacional o internacional tomando las precauciones del caso. DEFINE LAS LEY Y POLÍTICA LEY Y POLÍTICA PRICIPALES VARIABLES E Articular la variable La incorporación de INDICADORES vivienda con otros ejes métricas cualitativas es ASOCIADOS AL EJE transversales a saber: importante, sin embargo, se DE VIVIENDA • Ordenamiento debe de ampliar a la territorial y desarrollo utilización de métricas sostenible. multivariable donde el • Vivienda como un contexto espacial sea uso de suelo tomado en cuenta, para fundamental que poder dimensionar la determina la forma situación actual ya que el en la que se ordena y tema de vivienda y hábitat aprovecha el es inherentemente espacial territorio del país. ya que resulta ser en donde • Enfoque de Género se llevan a cabo las que favorezca el actividades humanas. empoderamiento y la participación activa de las mujeres para que tengan acceso, control y uso de vivienda. • Gestión ambiental y adaptación al cambio climático. • Incluir factores como la equidad, la inclusión, la seguridad ciudadana, la prevención de la violencia y la convivencia como componentes fundamentales de la cohesión social en desarrollo de la 235 EJES PRINCIPALES ASPECTOS A INCORPORAR ASPECTOS A CORREGIR Y/O ELIMINAR vivienda y el hábitat. DEFINE LOS EJES DE LEY LEY Y POLÍTICA INTERVENCIÓN Y TEMAS Establecer ejes y Ambas deben de tener PRIORITARIOS lineamientos necesarios metodologías de para el abordaje de la priorización para los problemática de la vivienda diferentes sectores y no y el hábitat desde una visión generalizar el problema integral y de largo plazo con como si solo fuese de una la consideración de una dimensión importante. La implementación gradual. capacidad de jerarquizar y priorizar el problema permite POLÍTICA mejorar la capacidad de respuesta y acción ante Incorporan estrategias para cambios de contexto. las intervenciones para producir hábitat y vivienda de calidad, generar nuevos asentamientos o acciones de mejora y equipamiento de los asentamientos existentes para formar cohesión social. DEFINE LOS LEY LEY Y POLÍTICA OBJETIVOS, RESULTADOS, Esta incorpora un público Incorporar escenarios ACCIONES meta y algunos objetivos, sin posibles dentro de su visión, embargo, no relaciona así como también el manejo resultados esperados con de resultados esperados ninguno de los anteriores y para definir qué acciones se debería incorporar tomar en caso de que no se objetivos más específicos cumpla con lo esperado o con resultados esperados que los resultados sean para saber qué acciones desfavorables. tomar en caso de que los resultados no sean los esperados. POLÍTICA La política cuenta con objetivos claros y con algunos resultados, sin embargo, se queda corta 236 EJES PRINCIPALES ASPECTOS A INCORPORAR ASPECTOS A CORREGIR Y/O ELIMINAR en cuanto a las acciones concretas a tomar de no obtener los resultados deseados, se debería de incorporar una sección por eje donde se plantee escenarios posibles para definir acciones más concretas por eje. DEFINE EL MODELO LEY LEY Y POLÍTICA DE GESTIÓN Y EL PAPEL DE LOS ENTES En este aspecto la ley es Para mejorar la gestión se PARTICIPANTES muy clara y define requiere de la exactamente quien, y modernización de marcos como gestiona su área de legales, institucionales, acción, sin embargo, esta financieros. debería incorporar nuevos modelos de gestión, así LEY como de incorporar el rol de todos los involucrados en Concretar el desarrollo y la temas de vivienda y hábitat. implementación del Sistema de Vivienda del BANHVI que POLÍTICA incluya una herramienta para la agilización de La política identifica el trámites no sólo dentro del papel de los involucrados Banco sino para todo el en los temas de vivienda y sector construcción e habitad, sin embargo, integrado a sistemas que queda corta ante la identifiquen el componente propuesta de mecanismos espacial de los proyectos ya de gestión novedosos que que el dónde se lleva acabo aprovechen instrumentos determina muchos aspectos ya creados o que del mismo. simplifique los procesos existentes con el fin de agilizar la gestión del espacio habitado. DEFINE LA FORMA POLÍTICA POLÍTICA EN QUE LA POLÍTICA SE Se definen estrategias de Si bien cuenta con planes, OPETATIVIZA corto plazo en el momento estos son centrados en la MEDIANTE PLANES inicial de la Política y hasta creación de un ente nuevo DE ACCCIÓN O el momento en que se dentro del sistema de 237 EJES PRINCIPALES ASPECTOS A INCORPORAR ASPECTOS A CORREGIR Y/O ELIMINAR ESTRATEGIAS creen las condiciones y se vivienda y hábitat, se generen los recursos para la debería considerar la creación de la planificación estrategia institucionalidad que para cada región del país deberá asegurar la optimizando los recursos de ejecución de la política. acuerdo con las fortalezas y debilidades de cada una. Se definen estrategias de mediano plazo donde se espera poner en marcha un Integrar lo que ya existe en modelo institucional que todos los sentidos asegure coherencia Instituciones, planes, estratégica, efectividad y proyectos, actores, etc. eficacia en el logro de sus objetivos. LEY Debe de incorporar elementos de planificación estratégica con el fin de optimizar la distribución de los recursos. 238 ANEXO 2 Ficha caracterización socioeconómica (Fuente: Área de Fortalecimiento Comunal de FUPROVI) 239 P e r s o n a s d e l n ú c l e o q u e t i e n e n i n g r e s o s Nombre y Nombre y Nombre y Información sobre el trabajo que realiza cada uno apellido apellido apellido ¿Trabaja para alguien más (un patrono)? Indique "Sí" o "No" ¿Reporta a la CCSS lo que le paga a usted? Indique "Sí" o "No" ¿Cuál puesto ocupa en la empresa? Si trabaja por su cuenta, indique a qué actividad se dedica Cantidad de años o meses en ese puesto o en esa actividad Indique si el trabajo es permanente o si es temporal (interino) ¿Recibe algún tipo de pensión o ayuda? Indique "Sí" o "No" ¿Cuál es el monto mensual de la pensión o la ayuda? ¿De qué tipo? Por ejemplo: alimenticia, vejez, invalidez o estudio ¿La pensión es orden del Juzgado de Familia o es voluntaria? I n g r e s o s m e n s u a l e s d e c a d a u n o Ingreso bruto (antes de los rebajos) ¢ ¢ ¢ Ingreso neto (lo que recibe por mes) ¢ ¢ ¢ G a s t o s m e n s u a l e s d e c a d a u n o (incluya pago de alquiler y pago a almacenes y otros) Amplíe informando si alguno de los salarios está embargado y cuál es la situación: Amplíe informando si alguna de las deudas está atrasada, morosa o en cobro judicial. Indique cuál y el monto del atraso: 240 ANEXO 3 GUIA DE CAPTURA DATOS EN VISITA A TERRENO O ASENTAMIENTO Nombre Proyecto: Ubicación: 1. Verificación en sitio de las condiciones propias del terreno (se requiere llevar planos de catastro) P9AR.T E TECNICA Aspecto a valorar Condición Observaciones VEerificVacióAn dLe LUinderAos Cy forma de la propiedad (cIoÓincideN con plano catastro) Propiedades Colindantes (características) Topografía del terreno (curvas de nivel) Condiciones de calle de acceso (material de acabado, ancho, aceras, cordón de caño) Presencia alcantarillado pluvial o sanitario frente a la propiedad Presencia de cuerpos de agua (nacientes, ríos, quebradas, pozos, aguas canalizadas o superficiales, etc.) Disposición de aguas de terrenos colindantes al lote (aguas residuales, negras o pluviales) Naturaleza de la finca / Presencia de árboles y vegetación 241 Aspecto a valorar Condición Observaciones Retiros a considerar/ Presencia de servidumbres (agua potable, líneas transmisión eléctrica, otras) Presencia de postes o anclajes o estructuras a demoler Servicios disponibles frente a la propiedad (agua potable, alcantarillado pluvial o sanitario, electricidad, telefonía) / Compañía que brinda el servicio Riesgos visibles (deslizamientos, inundaciones, otros) 2. Verificación en sitio de las condiciones del entorno del terreno Aspecto a valorar Condición Observaciones o croquis Condiciones del barrio, uso de suelo predominante en la zona. Tipo de asentamiento (urbanización, condominio, fraccionamiento frente a calle pública) Tipología de viviendas en la zona (materialidad, escala) Cuerpos de agua cercanos para un eventual punto de desfogue (Ríos o Quebradas) Presencia y ubicación de paradas de transporte público Existencia y distancia a equipamientos (Escuela, Ebais, Iglesia, Bancos, 242 Aspecto a valorar Condición Observaciones o croquis Oficinas institucionales, espacios públicos, etc.) Comercio en la zona (existencia y tipo) Condición de las calles de acceso (permite paso de vehículos pesados y materiales) Fuentes de contaminación en el sector PARTE SOCIAL Aspecto a valorar Condición Observaciones o croquis Composición de las familias (cantidad miembros, sexo, edad, jefatura) Actividades económicas realizadas por las familias Ingreso promedio de familias Cantidad de familias por vivienda Estatus migratorio de familias Familias cuentan con propiedades registradas en otros lugares Adultos mayores y personas con discapacidad certificada Ha recibido el bono anteriormente algún miembro del núcleo familiar Tiempo de habitar en el asentamiento 243 Aspecto a valorar Condición Observaciones o croquis Están organizados (tamaño del grupo ¿cómo, y para qué fines?) Procedencia del grupo Se reúnen (cada cuando y donde) Constitución legal del grupo Coordinación del grupo con actores locales Disponibilidad de recursos internos del grupo 244 ANEXO 4 Matriz de estimación financiera Datos de Costos Dólares Datos Costos Directos Unitarios Dólares Colones Área de Terreno 20 025,00 Terreno $10,53 ₡6 000,00 Área Comercial 0 Infraestructura $40,00 ₡22 800,00 Área de Urbanización 20 025,00 Vivienda $333,33 ₡190 000,00 Área de Casa 43 Área de Comercio 0 Tipo de Cambio ₡570,00 Área de Lote Típico Número Viviendas 80 Numero de lotes 80 Precio Lote Área Comercial 0 Costos Totales Dólares Colones M2 de Construcción Vivienda Terreno $210 789,47 ₡120 150 000,00 Area terreno fuera de lotes 0,00 Infraestructura $801 000,00 ₡456 570 000,00 Crecimiento de Costos de Construcción (mes) 0,50% Vivienda $1 157 333,33 ₡659 680 000,00 Tipo de Cambio ₡570,00 ₡1 236 400 000,00 Tipo de Solución Cantidad Unid. m2 Total m2 Terreno Apartamentos 2 dormitorios 68 42 2 856 Venta (En 6 meses) Apartamentos 3 dormitorios 8 51 408 Compra 120 150 000 Apartamentos Pers. C. Disc. Y Adultos 4 52 208 Gastos Legales 80 3 472 Carga Financiera Seguridad y Mantenimiento Área Promedio 43,40 Impuestos Excedente - 120 150 000 Flujo del Proyecto Datos Mes 0 Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13 Mes 14 Mes 15 Mes 16 Mes 17 Mes 18 Mes 19 Mes 20 Mes 21 Mes 22 Mes 23 Mes 24 Mes 25 Mes 26 Mes 27 Mes 28 Mes 29 Mes 30 Mes 31 Total Detalle FLUJO DE PROYECTO Factiblidad Diseño y Trámites Trámites de S-01 en Entidad y BANHVI Construcción de infraestructura Planos de Catastro de Fincas Filiales Construcción de viviendas Formalización 245 ANEXO 5 Lista de chequeo de requisito para Factibilidad de proyecto 246 ANEXO 6 Lista de Anexos Informe de Factibilidad Proyecto Santa Fe N.° DE NOMBRE DE DESCRIPCIÓN DOCUMENTO DOCUMENTO 01 Informe geotécnico Informe geotécnico y de filtración de la propiedad 02 Plano de catastro Plano de la propiedad 2 03 Estudios de registro Informes registrales de las fincas USO DE SUELO MP-PUC-RES-430-06-2017 Documento elaborado por la Municipalidad sobre 04 Uso de suelo la disposición y normativa que se debe acatar en el lote. DISPONIBILIDAD DE AGUA Y CONSTANCIA DE CAPACIDAD HÍDRICA RPC CP-80-2017 Constancia de 05 Documento legal donde certifica la disponibilidad Capacidad Hídrica del servicio de agua potable y numero de pajas permitidas realizando obras de mejoramiento. Desfogue Pluvial MP-PUC-DESF-006-05-2017 06 Desfogue pluvial Documento municipal sobre disposición de aguas pluviales Las amenazas son aquellos elementos que puede 07 Mapa de Amenazas producir un daño provocado por un evento natural o antrópico. VISTO BUENO UBICACIÓN SISTEMA Visto bueno Planta 08 TRATAMIENTO AGUAS RESIDUALES PC-ARS- Tratamiento PC-RS-001-2017 emitido por el Ministerio de Salud DISPONIBILIDAD SERVICIO RECOLECCION Y Disponibilidad de DISPOSICION DE RESIDUOS SOLIDOS MP- 09 servicio recolección SEMU-OFI-144-6-2017 residuos Disponibilidad de DISPONIBILIDAD SERVICIO ELECTRICO ACGC- 10 servicio eléctrico 1200-571-2017 Estimación Temprana Presupuesto preliminar del proyecto asumiendo 11 de Costos tiempos y costos reales proyectados. 247 ANEXO 7 Tabla de entradas Estimación Factibilidad Financiera 248 ANEXO 8 Tabla de salidas Estimación Factibilidad Financiera 249 ANEXO 9 Planta de distribución y Presupuesto de vivienda “Proyecto El Milagro”, Vásquez de Coronado 250 Actividad Total actividad MOVIMIENTO DE TIERRAS Y TRAZO ₡ 32.648,00 CONTRAPISO ₡ 649.080,00 CIMIENTOS ₡ 380.385,00 PAREDES ₡ 1.022.638,37 PAREDES LIVIANAS,TAPICHELES,SIDING ₡ 78.500,00 TAPICHELES DE BLOQUES ₡ 184.693,90 VIGAS CORONA VC1 ₡ 451.812,30 VIGAS CORONA VC2 ₡ 275.031,10 VIGA BANQUINA ₡ 36.478,92 VIGA TAPICHEL ₡ 64.147,84 REPELLOS INTERNOS (lujado de baño) ₡ 40.645,00 REPELLOS EXTERNOS ₡ 210.895,00 ALEROS DE GYPSUM(EXTERIOR) ₡ 82.710,00 PRECINTA GYPSUM ₡ 163.475,00 PINTURA EXTERIOR ₡ 147.400,30 VENTANAS Y PUERTAS CORREDIZAS ₡ 325.600,00 PUERTAS ₡ 346.694,80 INSTALACION PLUVIAL ₡ 293.200,00 INSTALACION SANITARIA(CAJAS) ₡ 139.350,00 POTABLE ₡ 48.197,00 LAVATORIO ₡ 44.205,75 INODORO ₡ 41.937,75 DUCHA ₡ 43.005,75 FREGADERO ₡ 75.105,75 PILA 1 BATEAS ₡ 98.870,94 SALIDA DE AGUA LAVADORA ₡ 5.270,94 LLAVE DE CHORRO ₡ 4.579,94 ESTRUCTURA DE TECHO Y CUBIERTA ₡ 367.906,00 TANQUE SEPTICO ₡ 253.914,38 DRENAJE ₡ 55.320,00 ELECTRICO ₡ 850.000,00 ENZACATADO ₡ 50.000,00 MANO DE OBRA ₡ 3.060.000,00 TOTAL ₡ 9.923.699,73 251 ANEXO 10 Guía primer acercamiento al grupo organizado “Proyecto El Milagro”