UNIVERSIDAD DE COSTA RICA SISTEMA DE ESTUDIOS DE POSGRADO RENOVACIÓN URBANA Y REPOBLAMIENTO INCLUSIVO A PARTIR DE ESTRATEGIAS DE DISEÑO E INSTRUMENTOS DE GESTIÓN DEL SUELO, APLICADOS AL PROYECTO GONZÁLEZ VÍQUEZ. Trabajo final de investigación aplicada sometido a la consideración de la Comisión del Programa de Estudios de Posgrado en Arquitectura para optar al grado y título de Maestría Profesional en Desarrollo Urbano y Gestión Territorial. MAYERLINE ANDREA GARRIDO ZAMORA Ciudad Universitaria Rodrigo Facio, Costa Rica 2021 ii Dedicatoria A mi mamá, mi ejemplo a seguir y la mujer que más admiro. Y a mis sobrines, Matías y Emma. “Go, and embrace your liberty. And see what wonderful things come of it” Louisa May Alcott iii Agradecimientos Gracias a mis compañeras, compañeros, equipo docente de la Maestría, a mi tutora y lectores, fue un gusto conocerlos y compartir con ustedes, sobre todo las tardes de merienda. Gracias en particular, a Dania por su disposición y ayuda en todo el proceso de estudio y tesis. Gracias a mi familia y amigos en Costa Rica, especialmente a Mabel, por su gran ayuda y cariño en estos años. Gracias también, a mi familia y amigos en Chile, a pesar de la distancia, siempre estuvieron presente, gracias a María por su apoyo y contención en el periodo de defensa de tesis. Y el mayor agradecimiento a mi madre, quien ha sido incondicional en su amor y soporte en todo camino que he emprendido. Y “gracias a la vida que me ha dado tanto”, infinitas gracias por la oportunidad de conocer una tierra tan linda y pura vida como Costa Rica. Gracias por cada momento. iv “Este trabajo final de investigación aplicada fue aceptado por la Comisión del Programa de Estudios de Posgrado en Arquitectura de la Universidad de Costa Rica, como requisito parcial para optar al grado y título de Maestría Profesional en Desarrollo Urbano y Gestión Territorial”. ____________________________________________ MAE. Minor Rodríguez Rojas Representante del Decano del Sistema de Estudios de Posgrado ____________________________________________ Mag. Dania Chavarría Núñez Profesora Guía ____________________________________________ M.Sc. Roy Allan Jiménez Céspedes Lector ____________________________________________ Mag. Bryan Vargas Vargas Lector ___________________________________________ Mag. Jessica Martínez Porras Representante de la Directora del Programa de Posgrado en Arquitectura ____________________________________________ Arq. Mayerline Garrido Zamora Nota aclaratoria: la sustentante que constan en esta acta, cuya rúbrica física es omisa, se encuentra fuera de la República de Costa Rica, razón por la cual la grabación de la defensa de tesis, debidamente resguardada por la Universidad de Costa Rica, respalda la aprobación y participación de su parte. Sustentante v Lista de contenidos Portada ................................................................................................................................... i Dedicatoria ............................................................................................................................ ii Agradecimientos .................................................................................................................. iii Hoja de aprobación. ............................................................................................................ iv Lista de contenidos ............................................................................................................... v Resumen ................................................................................................................................ x Abstract ................................................................................................................................ xi Lista de figuras.................................................................................................................... xii Lista de cuadros ................................................................................................................ xvii Lista de abreviaturas ......................................................................................................... xix 1. El tema de la investigación ........................................................................................... 1 1.1 Introducción ............................................................................................................. 1 1.2 Tema de estudio ....................................................................................................... 2 1.3 Problema de la investigación ................................................................................... 3 1.4 Justificación de la investigación............................................................................... 5 1.5 Delimitación espacial ............................................................................................... 6 1.6 Antecedentes ............................................................................................................ 8 1.6.1 Compromisos internacionales, derecho a la ciudad.......................................... 8 1.6.2 Normativa y políticas en Costa Rica. Instrumentos de gestión del suelo ....... 12 1.6.3 Procesos de repoblamiento en San José. Caso Mata Redonda ....................... 22 1.7 Objetivos de la investigación ................................................................................. 25 1.7.1 Objetivo general ............................................................................................. 25 1.7.2 Objetivos específicos ...................................................................................... 25 2. Marco Teórico ............................................................................................................. 26 2.1 Renovación urbana................................................................................................. 26 2.2 Repoblamiento inclusivo ....................................................................................... 30 2.3 Ciudad densa, mixta y compacta ........................................................................... 33 vi 2.3.1 Compacidad y mixtura de usos ....................................................................... 33 2.3.2 Densidad ......................................................................................................... 34 2.4 Transporte público y movilidad ............................................................................. 36 2.5 Espacio público ...................................................................................................... 38 2.6 Derecho a la ciudad ................................................................................................ 42 2.7 Instrumentos de gestión del suelo .......................................................................... 44 2.7.1 Instrumentos de gestión del suelo vigentes en Costa Rica ............................. 45 2.7.2 Instrumentos Otros Instrumentos de gestión del suelo, referentes internacionales ............................................................................................................... 52 2.7.3 Estudio de casos.............................................................................................. 54 2.8 Conclusiones Marco Teórico ................................................................................. 58 3. Marco Metodológico ................................................................................................... 61 3.1 Enfoque de la investigación ................................................................................... 61 3.2 Muestra y Muestreo ............................................................................................... 62 3.3 Población objetivo ................................................................................................. 62 3.4 Recolección y procesamiento de datos .................................................................. 63 3.5 Las fases del proceso de investigación .................................................................. 63 3.5.1 Etapa I. Reconocimiento de procesos de Repoblamiento en San José ........... 64 3.5.2 Etapa II. Justificación de zona definida. Trabajo de campo ........................... 64 3.5.3 Etapa III. Gestión legal y financiera ............................................................... 66 3.5.4 Etapa IV. Gestión social del hábitat ............................................................... 67 3.5.5 Etapa V. Esquemas de diseño urbano y arquitectónico, y de implementación social para el proyecto ................................................................................................... 67 3.6 Instrumentos y herramientas para el procesamiento de datos ................................ 68 4. Modelos de gestión ...................................................................................................... 71 4.1 Modelo de gestión .................................................................................................. 71 4.2 Gestión legal .......................................................................................................... 73 4.3 Gestión financiera .................................................................................................. 76 vii 4.4 Gestión social ......................................................................................................... 78 4.4.1 Estrategias de Integración población nueva y residente ................................. 79 4.4.2 Estrategias de Repoblamiento inclusivo ......................................................... 83 4.4.3 Modelos de Subsidio ...................................................................................... 84 4.4.4 Tipos de Subsidios .......................................................................................... 84 4.4.5 Estrategias de Participación ............................................................................ 86 4.5 Modelo de renovación urbana integral .................................................................. 92 5. Desarrollo de la investigación..................................................................................... 94 5.1 Escala distrital ........................................................................................................ 94 5.1.1 Distro Catedral ................................................................................................ 95 5.1.2 Población ........................................................................................................ 95 5.1.3 Salud ............................................................................................................... 97 5.1.4 Educación ....................................................................................................... 98 5.1.5 Información económica .................................................................................. 99 5.1.6 Seguridad ...................................................................................................... 101 5.1.7 Vivienda y Hogares ...................................................................................... 102 5.1.8 Indicadores ambientales ............................................................................... 104 5.2 Escala zona de estudio ......................................................................................... 106 5.2.1 Cuadras seleccionadas: Límites de la zona de estudio ................................. 106 5.2.2 Usos de suelo ................................................................................................ 109 5.2.3 Vialidad ........................................................................................................ 111 5.2.4 Evaluación del estado de edificación............................................................ 115 5.2.5 Otros aspectos ............................................................................................... 123 5.2.6 Coeficientes .................................................................................................. 126 5.3 Análisis de Datos ................................................................................................. 128 5.3.1 Resumen datos más relevantes ..................................................................... 129 5.3.2 FODA ........................................................................................................... 130 5.4 Planteamiento de propuestas ................................................................................ 132 5.5 Consideraciones previas a estrategia de diseño ................................................... 134 viii 6. Pautas de diseño ........................................................................................................ 136 6.1 Plan Maestro González Víquez ............................................................................ 136 6.1.1 Densidades .................................................................................................... 137 6.1.2 Áreas verdes y espacio público .................................................................... 138 6.1.3 Relación con el contexto y vinculación estaciones de transporte ................. 139 6.1.4 Configuración de manzanas.......................................................................... 141 6.2 Propuesta volumétrica .......................................................................................... 142 6.3 Propuesta de mixtura de usos ............................................................................... 144 6.4 Aplicación de Principios de Diseño ..................................................................... 147 6.4.1 Denifición de ámbitos ................................................................................... 147 6.4.2 Legibilidad .................................................................................................... 147 6.4.3 Permeabilidad ............................................................................................... 148 6.4.4 Variedad y Concentración ............................................................................ 150 6.4.5 Amenidad...................................................................................................... 150 6.4.6 Territorialidad ............................................................................................... 151 6.4.7 Armonía y Escala humana ............................................................................ 152 7. Aplicación gestión y Unidad de actuación............................................................... 153 7.1 Aplicación gestión social en Plan Maestro .......................................................... 153 7.1.1 Integración población residente y nueva ...................................................... 154 7.1.2 Financiamiento de la gestión social .............................................................. 157 7.2 Aplicación gestión financiera en Plan Maestro ................................................... 158 7.2.1 Cálculos básicos de estudio .......................................................................... 158 7.2.2 Incentivos y herramientas aplicables al proyecto de Renovación Urbana ... 159 7.3 Unidad de actuación ............................................................................................. 161 7.3.1 Justificación y parámetros generales ............................................................ 161 7.3.2 Aplicación de Modelo de Reparto de Cargas y Beneficios .......................... 164 7.3.3 Programa arquitectónico ............................................................................... 167 7.3.4 Soluciones de subsidio y cliente meta .......................................................... 170 7.3.5 Aspectos espaciales ...................................................................................... 175 7.3.6 Modelo 3D de la Unidad de Actuación ........................................................ 180 ix 8. Evaluación y Conclusiones ....................................................................................... 185 8.1 Evaluación: validación de objetivos .................................................................... 185 8.2 Conclusiones generales ........................................................................................ 189 8.3 De la gestión legal y financiera ............................................................................ 191 8.4 De la gestión social .............................................................................................. 192 8.5 Recomendaciones ................................................................................................ 194 Bibliografía ........................................................................................................................ 196 x Resumen Ante la situación de despoblamiento del centro de San José, el crecimiento descontrolado de baja densidad y la débil normativa y planificación urbana existente en Costa Rica, resulta pertinente desarrollar nuevas soluciones en el ordenamiento territorial del país. El presente trabajo de investigación aplicada, es el resultado de un estudio multidisciplinario realizado durante el segundo semestre del año 2019 de la Maestría Profesional de Desarrollo Urbano y Gestión Territorial, donde se busca producir un plan estratégico integral que abarque aspectos sociales, económicos, culturales, políticos, reglamentarios y ambientales, en el sector de González Víquez, a partir de la renovación urbana y el repoblamiento inclusivo. Esta investigación busca argumentar la posibilidad de generar una respuesta óptima en la forma en que se conduce la planificación urbana, considerando su aplicación por medio de la gestión social y financiera del proyecto, a través de soluciones habitacionales inclusivas e implementación de instrumentos de gestión del suelo, recursos que en parte se encuentran vigentes en la normativa costarricense, pero que deben ser actualizadas. Así también se da énfasis en los aspectos del derecho a la ciudad, que abogan hacia mejores calidades espaciales, oportunidades y accesibilidad de habitar la ciudad de manera digna y segura. Palabras claves: ordenamiento territorial, planificación urbana, renovación urbana, repoblamiento inclusivo, gestión social, gestión financiera, instrumentos de gestión del suelo, derecho a la ciudad. xi Abstract Given the depopulation situation in downtown San José, the uncontrolled low-density growth, and the weak regulations and urban planning in Costa Rica, it is pertinent to develop new solutions in the country's territorial ordering. This applied research work is the result of a multidisciplinary study carried out during the second semester of 2019 of the Professional Master of Urban Development and Territorial Management, which seeks to produce a comprehensive strategic plan that covers social, economic, cultural, political, regulatory and environmental aspects, in the González Víquez sector, based on urban renewal and inclusive repopulation. This research seeks to argue the possibility of generating an optimal response in the way urban planning is conducted, considering its application through the social and financial management of the project, through inclusive housing solutions and implementation of land management instruments; resources that are partly in force in the Costa Rican regulations, but that must be updated. Likewise, emphasis is also placed on the aspects of the right to the city, which advocate for better spatial qualities, opportunities, and accessibility to inhabit the city in a dignified and safe manner. Keywords: territorial ordering, urban planning, urban renewal, inclusive repopulation, social management, financial management, land management instruments, right to the city. xii Lista de figuras Figura 1. Ubicación zona de estudio ...................................................................................... 7 Figura 2. Imágenes del sector y ubicación de la zona de estudio ........................................... 8 Figura 3. Mejor aprovechamiento de los recursos ................................................................ 11 Figura 4. Imágenes del Proyecto Ciudad Gobierno .............................................................. 17 Figura 5. Tenencia de terrenos ............................................................................................. 18 Figura 6. Zonas de impacto del proyecto Ciudad Gobierno ................................................. 18 Figura 7. Intervenciones del proyecto de sectorización y modernización del transporte público .................................................................................................................................. 20 Figura 8. Características de los proyectos inmobiliarios en Mata Redonda ......................... 24 Figura 9. Evolución del desarrollo inmobiliario en Mata Redonda ..................................... 24 Figura 10. Aspectos para el desarrollo de la Renovación Urbana ........................................ 27 Figura 11. Esquema de planificación en cascada ................................................................. 28 Figura 12. Funcionamiento de las “Empresas de renovación urbana” ................................. 30 Figura 13. Subsidio estatal y subsidios del proyecto ............................................................ 33 Figura 14. Variables tipológicas para edificación en baja y mediana altura ........................ 35 Figura 15. Tipologías edificatorias ....................................................................................... 36 Figura 16. Humanización del espacio urbano ...................................................................... 40 Figura 17. Los usuarios del espacio público como protagonistas en el paisaje urbano ....... 42 Figura 18. Concesión de potencial edificable por inversión en espacio público .................. 46 Figura 19. Esquema de reajuste para la renovación urbana y el desarrollo de apartamentos .............................................................................................................................................. 48 Figura 20. Transferencia de Potencial Edificable ................................................................. 52 Figura 21. Certificados de Potencial Constructivo ............................................................... 52 Figura 22. Guiar el crecimiento de la ciudad en las cercanías del transporte y calificación de la vida urbana en los barrios ................................................................................................. 55 Figura 23. Subsidio vivienda en Chile.................................................................................. 57 Figura 24. Proceso cualitativo .............................................................................................. 62 Figura 25. Tipos de modelo de gestión................................................................................. 72 xiii Figura 26. Zonificación actual de uso del suelo ................................................................... 75 Figura 27. Zonificación propuesta de uso de suelo .............................................................. 75 Figura 28. Incentivos existentes ........................................................................................... 76 Figura 29. La estimación de los recursos y el presupuesto que requieren las operaciones dependen de: ......................................................................................................................... 77 Figura 30. Comunicación con población residente .............................................................. 80 Figura 31. Integración población diversa ............................................................................. 80 Figura 32. Mecanismos para afianzar situación económica de población actual ................. 81 Figura 33. Posibles problemáticas por la llegada de población nueva ................................. 81 Figura 34. Posibles conflictos en el repoblamiento dirigido ................................................ 82 Figura 35. Repoblamiento semidirigido ............................................................................... 83 Figura 36. Estrategias de Repoblamiento inclusivo ............................................................. 83 Figura 37. Tipos de subsidio................................................................................................. 84 Figura 38. Subsidios en Chile posiblemente aplicables al Proyecto González Víquez ........ 85 Figura 39. Subsidios en proyectos mixtos ............................................................................ 86 Figura 40. Imágenes zona de estudio.................................................................................... 94 Figura 41. Equipamientos y servicios en el cantón Catedral ................................................ 95 Figura 42. Distrito Catedral, distribución de la población por sexo y grupo etario quinquenal .............................................................................................................................................. 96 Figura 43. Cantón de San José, evolución de densidad de población según distritos y cantón, Hab/km2. Del año 1950 al año 2030 .................................................................................... 97 Figura 44. Datos salud Distrito Catedral .............................................................................. 98 Figura 45. Imágenes zona de estudio.................................................................................... 98 Figura 46. Imágenes zona de estudio.................................................................................. 101 Figura 47. Imágenes zona de estudio.................................................................................. 102 Figura 48. Imágenes zona de estudio.................................................................................. 104 Figura 49. Mínimo espacios verdes por persona según Organización Mundial de la Salud (OMS) ................................................................................................................................. 105 Figura 50. Imágenes zona de estudio.................................................................................. 106 Figura 51. Imágenes zona de estudio.................................................................................. 107 Figura 52. Principales usos en el sector de estudio y alrededores ...................................... 108 file:///C:/Users/smaye/Desktop/CR%20Maestría%20y%20Visa/TESIS/Observaciones%20Borrador/Corrigiendo.%20M.%20Garrido.%20Borrador%20Tesis.docx%23_Toc69848241 xiv Figura 53. Imágenes zona de estudio.................................................................................. 108 Figura 54. Servicios públicos y comunales del Distrito Catedral....................................... 110 Figura 55. Usos de suelo de la zona de estudio .................................................................. 110 Figura 56. Vías en el sector de estudio ............................................................................... 112 Figura 57. Paradas de transporte público............................................................................ 113 Figura 58. Perfil existente ................................................................................................... 114 Figura 59. Perfil existente ................................................................................................... 115 Figura 60. Mapa estado de los inmuebles........................................................................... 116 Figura 61. Mapa imagen urbana ......................................................................................... 117 Figura 62. Mapa infraestructura y servicios ....................................................................... 118 Figura 63. Mapa dinámica de usos ..................................................................................... 119 Figura 64. Mapa área de construcción ................................................................................ 120 Figura 65. Mapa de área de construcción por lote .............................................................. 121 Figura 66. Mapa resultado de evaluación por cuadras ....................................................... 122 Figura 67. Mapa resultado de evaluación por lote.............................................................. 122 Figura 68. Mapa de materiales de las edificaciones ........................................................... 123 Figura 69. Mapa de número de pisos .................................................................................. 124 Figura 70. Índice de variedad ............................................................................................. 125 Figura 71. Índice de concentración..................................................................................... 125 Figura 72. Coeficiente de ocupación de suelo .................................................................... 127 Figura 73. Coeficiente de aprovechamiento del suelo existente ........................................ 128 Figura 74. FODA ................................................................................................................ 131 Figura 75. Propuesta 1 con coeficiente de aprovechamiento de suelo 3 ............................ 132 Figura 76. Propuesta 1 con coeficiente de aprovechamiento de suelo 6 ............................ 132 Figura 77. Propuesta 2 ........................................................................................................ 133 Figura 78. Cuadro comparativo de propuestas 1 y 2 .......................................................... 133 Figura 79. Principales usos de suelo ................................................................................... 140 Figura 80. Principales vías.................................................................................................. 140 Figura 81. Vinculación de: estaciones ferroviarias; Paseo de los Estudiantes; contexto inmediato ............................................................................................................................ 141 Figura 82. Reconfiguración de manzanas........................................................................... 142 xv Figura 83. Propuesta volumétrica ....................................................................................... 143 Figura 84. Propuesta mixtura de usos ................................................................................. 144 Figura 85. Perfiles antes ..................................................................................................... 146 Figura 86. Perfiles de la propuesta ..................................................................................... 146 Figura 87. Ámbitos ............................................................................................................. 147 Figura 88. Legibilidad ........................................................................................................ 148 Figura 89. Permeabilidad .................................................................................................... 149 Figura 90. Amenidad .......................................................................................................... 151 Figura 91. Territorialidad ................................................................................................... 151 Figura 92. Armonía y escala humana ................................................................................. 152 Figura 93. Perfil de la población existente ......................................................................... 153 Figura 94. Posición de población existente ........................................................................ 154 Figura 95. Posición de población nueva ............................................................................. 154 Figura 96. Tipos de usuarios............................................................................................... 155 Figura 97. Clasificación público meta ................................................................................ 155 Figura 98. Actores involucrados ......................................................................................... 156 Figura 99. Esquemas aplicables: Tipologías de subsidio edificios mixtos......................... 156 Figura 100. Caso ejemplar de cálculos para distribuir costos de las obras planteadas ....... 158 Figura 101. Reajuste de terrenos en Plan Maestro ............................................................. 160 Figura 102. Unidad de actuación ........................................................................................ 161 Figura 103. Selección Unidad de Actuación 3 ................................................................... 162 Figura 104. Definición de cuadras ...................................................................................... 163 Figura 105. Distribuciones conceptuales ............................................................................ 164 Figura 106. Viviendas por cuadras ..................................................................................... 167 Figura 107. Usos y unidades de viviendas por cuadras y pisos .......................................... 168 Figura 108. Prototipos habitacionales ................................................................................ 169 Figura 109. Entrega de bonos por cuadra, piso y apartamentos ......................................... 172 Figura 110. Aspectos espaciales ......................................................................................... 175 Figura 111. Transitar entre manzanas................................................................................. 176 Figura 112. Ámbitos de UA3 ............................................................................................. 176 Figura 113. Imágenes de la propuesta ................................................................................ 178 file:///C:/Users/smaye/Desktop/CR%20Maestría%20y%20Visa/TESIS/Observaciones%20Borrador/Corrigiendo.%20M.%20Garrido.%20Borrador%20Tesis.docx%23_Toc69848291 file:///C:/Users/smaye/Desktop/CR%20Maestría%20y%20Visa/TESIS/Observaciones%20Borrador/Corrigiendo.%20M.%20Garrido.%20Borrador%20Tesis.docx%23_Toc69848292 xvi Figura 114. Catálogo de elementos urbanos ....................................................................... 179 Figura 115. Texturas de suelo............................................................................................. 180 Figura 116. Cuadra 1 .......................................................................................................... 180 Figura 117. Elevaciones y sección cuadra 1 ....................................................................... 181 Figura 118. Cuadra 2 .......................................................................................................... 182 Figura 119. Elevaciones y sección cuadra 2 ....................................................................... 183 Figura 120. Cuadra 3 .......................................................................................................... 183 Figura 121. Elevaciones y sección cuadra 3 ....................................................................... 184 Figura 122. ¿Por qué la meta de repoblar San José aún no ha dado resultados satisfactorios? ............................................................................................................................................ 191 Figura 123. Incentivos existentes ....................................................................................... 193 Figura 124. Pendientes ....................................................................................................... 194 Figura 125. Recomendaciones ............................................................................................ 194 xvii Lista de cuadros Tabla 1. Categorías para evaluación de estado de edificaciones .......................................... 65 Tabla 2. Estructura de población Distrito Catedral .............................................................. 96 Tabla 3. Datos de educación Distrito Catedral ..................................................................... 99 Tabla 4. Información económica Distrito Catedral ............................................................ 100 Tabla 5. Información seguridad Distrito Catedral .............................................................. 101 Tabla 6. Indicadores de vivienda y habitabilidad Distrito Catedral ................................... 104 Tabla 7. Indicadores ambientales Distrito Catedral ............................................................ 105 Tabla 8. Matriz FODA........................................................................................................ 131 Tabla 9. Cálculo hogares .................................................................................................... 138 Tabla 10. Cálculo área residencial a construir .................................................................... 138 Tabla 11. Cálculo áreas verdes y servicios comunales ....................................................... 139 Tabla 12. Cálculo CAS y COS utilizado en algunas cuadras ............................................. 145 Tabla 13. Cálculos de financiamiento de la gestión social ................................................. 157 Tabla 14. Caso ejemplar de cálculos para distribuir costos de las obras planteadas .......... 158 Tabla 15. Tipologías generadas: En base al costo promedio del m2 de las obras .............. 159 Tabla 16. Accesibilidad mediante subsidios: Oportunidad de acceso a las diferentes tipologías ............................................................................................................................ 159 Tabla 17. Características de las tres unidades de actuación ............................................... 162 Tabla 18. Aprovechamientos .............................................................................................. 163 Tabla 19. Costos previos .................................................................................................... 164 Tabla 20. Aportes ............................................................................................................... 164 Tabla 21. Cesiones .............................................................................................................. 165 Tabla 22. Aprovechamientos .............................................................................................. 165 Tabla 23. Costos de construcción ....................................................................................... 166 Tabla 24. Costos imputables al reparto .............................................................................. 166 Tabla 25. Rentas de la operación ........................................................................................ 166 Tabla 26. Balance inicial del reparto .................................................................................. 166 Tabla 27. Reparto de los beneficios.................................................................................... 167 xviii Tabla 28. Monto de bono con administración de recursos por parte de una empresa constructora ........................................................................................................................ 171 xix Lista de abreviaturas AMC Área Máxima Construible BANHVI Banco Hipotecario de la Vivienda CAS Coeficiente de Aprovechamiento del Suelo CDI Centralidades Densas Integrales CEPACs Certificados de Potencial Constructivo COS Coeficiente de ocupación de suelo DHR Déficit habitacional real DHT Déficit habitacional tradicional INEC Instituto Nacional de Estadística y Censos de Costa Rica INVU Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo LOA Ley Orgánica Ambiental LPU Ley Planificación Urbana MIDEPLAN Ministerio de Planificación Nacional y Política Económica MIVAH Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos MOPT Ministerio de Obras Públicas y Transportes NAU Nueva Agenda Urbana OIJ Organismo de Investigación Judicial OMS Organización Mundial de la Salud ONU Organización Mundial de las Naciones Unidas PDM Plan de Desarrollo Municipal PDU Plan Director Urbano PNOT Política Nacional de Ordenamiento Territorial RDU Reglamentos Desarrollo Urbano RRU Reglamento Renovación Urbana SPEM Sociedades Públicas de Economías Mixtas UAU Unidad de Actuación Urbanística 1 1. El tema de la investigación 1.1 Introducción La población urbana a nivel mundial ha aumentado de manera exponencial desde la década de los 50, esta tendencia de crecimiento, especialmente hacia periferias, ha sido acompañada con el despoblamiento y deterioro tanto edilicio como de los espacios urbanos de los centros de ciudad en América Latina. Este crecimiento sostenido se ha desarrollado sin una planificación adecuada ni una gestión que articule los diferentes ámbitos que conlleva el ordenamiento territorial, generando la dispersión y expansión del territorio. Pese a que los centros de ciudad se encuentran provistos de infraestructura, equipamientos y servicios, el modelo de ciudad que se ha gestado en Costa Rica ha sido de baja densidad priorizando el crecimiento habitacional en las periferias, junto a esto la falta de inversión en zonas centrales ha generado el abandono y deterioro repercutiendo en impactos sociales y ambientales, pérdida de calidad de los espacios públicos y hasta la estigmatización por considerarse lugares inseguros. Es por esto que resulta de manera apremiante e indispensable la intervención urbana por medio de procesos de renovación y repoblamiento, para contrarrestar las problemáticas en la dinámica de las ciudades, teniendo como objetivo principal el derecho de todas y todos a la ciudad, y a un desarrollo inclusivo y accesible, sin distinción de niveles socioeconómicos que segregan y que solo benefician a quienes pueden pagar por mejores oportunidades de vivienda y de un ambiente propicio para habitar la ciudad. Si bien la Municipalidad de San José ha trabajado en generar ciertas soluciones, estas no han logrado ser eficientes y siguen beneficiando solo a cierto sector de la población. Así entonces, es necesario plantear propuestas que afiancen la gestión de las diferentes áreas estratégicas en concordancia con la normativa vigente y la aplicación de nuevos instrumentos que faciliten la ejecución de proyectos urbanos en zonas de renovación urbana y de repoblamiento inclusivo. 2 Entonces, a partir de esto surgen algunas interrogantes que serán abordadas durante el siguiente estudio: ¿cuál es la situación actual de San José?, ¿por qué repoblar San José?, ¿las respuestas del gobierno municipal han sido destinadas para un repoblamiento inclusivo?, ¿es posible planificar una ciudad para todas y todos?, ¿por medio de qué herramientas es posible gestionar la viabilidad social y financiera de un proyecto urbano? Estas preguntas serán aplicadas a un sector específico de la ciudad, alrededores de Plaza González Víquez, punto donde se aprecian las problemáticas del deterioro y despoblamiento de la ciudad, y donde convergen ciertos proyectos que surgen del gobierno central y municipal. El presente trabajo de investigación aplicada es el resultado de un trabajo multidisciplinario conformado por una socióloga, un salubrista ambiental y tres arquitectos, en supervisión de tres docentes especialistas en el ámbito urbano. El estudio realizado durante un semestre y que se transcribe y ordena en este documento, se divide en etapas que parten con un análisis de la planificación urbana en Costa Rica y la investigación específica del sector González Víquez, para luego dar paso a una propuesta que pretende generar una respuesta en la forma en que se conduce la renovación urbana y el repoblamiento inclusivo en el centro de la ciudad. Se considera su posible aplicación a través de la gestión social y financiera del proyecto, por medio de soluciones habitacionales inclusivas y la implementación de instrumentos de gestión del suelo, recursos que en parte se encuentran vigentes en la normativa costarricense, pero que también son necesarios de actualizar. Así también se da énfasis en los aspectos del derecho a la ciudad, que abogan hacia mejores calidades espaciales, oportunidades y accesibilidad de habitar la ciudad de manera digna y segura. 1.2 Tema de estudio El derecho a la ciudad en el ordenamiento territorial. Renovación urbana y repoblamiento inclusivo a partir de estrategias de diseño e instrumentos de uso de la tierra aplicados al proyecto González Víquez. 3 1.3 Problema de la investigación Según la Organización Mundial de las Naciones Unidas (ONU), uno de los fenómenos más preocupantes es el incremento acelerado de las ciudades, lo que se evidencia en las cifras que indican que la población mundial urbana aumentó de 2.600 millones de personas en el 1950 a 6.000 millones de personas en 1999, y se estima que en el 2050 se pueda elevar a 9.700 millones (65% de la población mundial) y 11.000 millones para el año 2100. A pesar de que se reconoce que las ciudades son una fuerza fundamental en la economía mundial, las cifras no son alarmantes solo por cuantificarlas, sino por las tendencias que surgen de una ineficiente o inexistente planificación urbana, en especial, en los países en vías de desarrollo: crecimiento desordenado, contaminación, empobrecimiento, exclusión y segregación social, deterioro y despoblamiento de centros, inseguridad, entre otras. La Organización sostiene que este crecimiento se debe en parte al aumento de la expectativa de vida, permitiendo que gran cantidad de personas lleguen a edad reproductiva, y por consecuencia, haya un aumento de las tasas de fecundidad, lo que ha generado que se presente un incremento en los procesos de movimientos migratorios y de urbanización. En América Latina y el Caribe, según la ONU, las cifras concuerdan con las mundiales, puesto que desde 1950 hasta el 2000 la población urbana aumentó de 70 millones a 394 millones de personas, es decir, en cincuenta años esta cantidad se quintuplicó, alcanzando un 81% de población urbana en la región. Este rápido crecimiento en la segunda mitad del siglo XX ha traído grandes transformaciones en la economía de las ciudades y en las oportunidades que generan, pero también en los problemas que conlleva. Rojas (2004) señala que este crecimiento se ha desarrollado de manera expansiva, donde se promueve la extensión urbana periférica y se acrecienta el abandono de áreas centrales, debido principalmente al decaimiento de sus actividades económicas o el deterioro del inmobiliario que contienen, generando graves problemas espaciales, sociales y medioambientales. Y Costa Rica no ha sido la excepción de la región, pues además del crecimiento en la población urbana que en 60 años aumentó del 33% al 73% (Instituto Nacional de Estadística 4 y Censos de Costa Rica -INEC-, 2015), su desarrollo se ha llevado a cabo de forma descontrolada, por medio de soluciones desarticuladas, que han promovido un crecimiento expansivo de baja densidad, aumentado críticamente la mancha urbana y generando problemas de segregación residencial por niveles socioeconómicos. Junto a esto, las tendencias modernas de centros comerciales periféricos y Malls, la proliferación de urbanizaciones cerradas, junto al abandono de los centros urbanos, han debilitado la concepción del espacio público y la vida urbana (Jiménez, 2017). En cuanto al abandono del centro, según datos de los últimos censos (1984, 2000 y 2011), la población del cantón de San José ha disminuido de manera sostenida, teniendo de 309.672 habitantes en 1984, a 288.054 en el 2000, y 241.464 en el 2011, consiguiendo un Saldo Netro Migratorio de -14.4 en el 2011. San José ha perdido un 5% de habitabilidad, mientras que en los cantones periféricos esta cifra va en aumento ganando un 15%. En consecuencia, la Gran Área Metropolitana (GAM) desde 1982 ha duplicado su área construida. Junto con ello, el aumento de la flota vehicular también se ha acrecentado de manera descontrolada desde la década de los ochenta hasta la actualidad, aumentando un 673,1%, siendo causa-efecto del colapso en la movilidad y la insuficiencia en el transporte público y medios alternativos (Estado de la Nación, 2015). Una de las principales causas del despoblamiento en el centro de San José y la preocupante expansión de la mancha urbana de la ciudad, según Von Breymann (2017) se debe a la mala gestión e incumplimiento o débil ejecución de las herramientas de planificación existentes, considerando también que la normativa vigente es escasa y no ha sido suficiente, partiendo desde la falta de un plan macro que integre los diversos instrumentos de planificación y ordenamiento territorial, hasta la desactualización o falta de planes reguladores locales. Además, la autora sostiene que la voluntad política, los conflictos de interés de los distintos grupos de la sociedad, han agravado la situación, en menoscabo del bienestar de los habitantes, principalmente de aquellos en situación más vulnerable. Por otro lado, plantea que la especulación de la tierra en los centros urbanos ha tenido grave influencia en el planeamiento territorial, generando que las brechas entre el valor del suelo rural y el urbano se incrementen, agudizando la segregación espacial y social. 5 El mercado inmobiliario según Jiménez (2016), dentro de su interés privado ha implantado la dinámica del crecimiento urbano, siendo un desarrollador que promueve el urbanismo predio a predio, desatendiendo las mejoras en el espacio público, redes viales, áreas verdes y cuidado del medio ambiente. Y esto se agrava cuando las condiciones legales avalan la desarticulación o el nulo desarrollo del espacio público, como lo es en el caso de proyectos de condominio. Y entonces este crecimiento descontrolado y lineal de baja densidad, junto con el despoblamiento de los centros urbanos, genera efectos graves como la contaminación y el peligro de recursos naturales, la segregación socio-espacial, la proliferación de asentamientos informales, la congestión vial, la carencia de espacios públicos y la subutilización de la infraestructura existente, que además intensifica la inseguridad, violencia y otras problemáticas sociales que desfavorecen la calidad de vida para la población. Por lo que es evidente que es insostenible mantener la dinámica urbanística empleada en las últimas décadas, no es viable medioambientalmente, ni socialmente, y en términos económicos solo es beneficioso para el sector privado. 1.4 Justificación de la investigación Ante la problemática expuesta sobre el despoblamiento del centro de San José y el crecimiento descontrolado y de baja densidad que se expande hacia las periferias generando mayores conflictos de segregación socio-espacial y desigualdades en el acceso a la vivienda, resulta de especial interés generar nuevas soluciones que trabajen sinérgicamente aspectos sociales, económicos, culturales, políticos, reglamentarios y ambientales, pues como menciona Martínez (2017) en la planificación urbana de Costa Rica no ha habido un trabajo conjunto entre lo técnico y lo legal que concilie normativas urbanísticas, fiscales ni ambientales, con el fin de redirigir la inversión hacia los centros urbanos, aprovechando las infraestructuras ya presentes y mejorando asuntos de movilidad, transporte, acceso a equipamientos, entre otros aspectos que influyen en la calidad de vida de los habitantes y su derecho a la ciudad. 6 Considerando, además, lo que sostiene la Nueva Agenda Urbana (2016) sobre lo necesario de abordar la urbanización desde la función social y ecológica de la tierra, a través del crecimiento sostenible e inclusivo, con énfasis en la participación de los diferentes actores de la sociedad (públicos, privados, organización civil, comunidades locales, entre otros), y con el apoyo, coordinación y cooperación de las gobernanzas en los distintos niveles de escala. Es por esto que la presente investigación, busca la utilización de modelos de urbanización sostenibles y asequibles que, a partir de una gestión articulada entre estrategias de diseño, utilización de instrumentos de uso de suelo y proyección de soluciones habitacionales inclusivas, cumpla con el objetivo de otorgar mayor disfrute, calidad de espacios públicos y acceso de oportunidades en el territorio a toda la población. Proponer nuevos mecanismos de planificación, que puedan ser aplicados a la ciudad, especialmente en los sectores que requieren de un manejo a partir de la renovación urbana y el repoblamiento inclusivo, como es el caso de la delimitación espacial acotada en este trabajo. Que, si bien es el área escogida y presenta ciertas particularidades, los conceptos de estudio pueden ser utilizados en otros sectores de la ciudad que lo requieran y donde sea posible su aplicación. 1.5 Delimitación espacial La escogencia espacial del proyecto se justifica por medio de los antecedentes que se expondrán más adelante, que evidencian principalmente la necesidad del sector de estudio para ser intervenido a partir de la renovación urbana y el repoblamiento inclusivo y que, además, está contemplado en los proyectos de mejoramiento urbano impulsados por el gobierno central y municipal. La zona de estudio definida para la investigación corresponde al sector de González Víquez, una zona prioritaria para la Renovación Urbana, ubicada al sureste de la ciudad en el distrito Catedral de San José, que destaca por su ubicación céntrica e incluyente en el Proyecto 7 Ciudad Gobierno. Se acota el área para la recopilación de datos y de Plan Maestro a 16 cuadrantes, que abarcan edificios institucionales, el Liceo de Costa Rica, zonas comerciales y residenciales, el Proyecto Ciudad Gobierno y el eje conector entre la Estación Pacífico y Plaza Víquez, como además 5 cuadras que vinculan el proyecto estatal con una de las entradas hacia la zona norte del distrito. Luego se divide en áreas de acción, siendo una elegida para aplicar la investigación, de modo que se logre mayor detalle tanto en la propuesta estratégica como de diseño. Esta corresponde a los 5 cuadrantes ubicados al noreste del Plan Maestro propuesto, que alberga una superficie de 5,1 hectáreas, y donde su uso es principalmente residencial y algunos predios destinados a comercio. El sector de González Víquez cuenta con una ubicación estratégica, factor importante en el acierto y justificación de la elección para una zona de intervención de renovación urbana, ya que su emplazamiento céntrico y su provisión de infraestructura, equipamientos, servicios, fuentes de empleo y principales rutas de transporte, benefician el proceso aprovechando los recursos presentes y generando mayores probabilidades de desarrollar un repoblamiento inclusivo que otorgue la accesibilidad para los distintos estratos sociales de la población. Figura 1. Ubicación zona de estudio Fuente: Trabajo grupal Taller de renovación urbana y repoblamiento inclusivo, semestre II 2019 8 Figura 2. Imágenes del sector y ubicación de la zona de estudio Fuente: Trabajo grupal Taller de renovación urbana y repoblamiento inclusivo, semestre II 2019 y Google Earth 1.6 Antecedentes 1.6.1 Compromisos internacionales, derecho a la ciudad Temas como sostenibilidad y derecho a la ciudad han tomado mayor relevancia en los últimos años, debido seguramente a una consciencia global en el que se entiende que seguir con el modo de vida actual es catastrófico para el planeta y para quienes habitamos en él, y donde siguen siendo las personas en situación de mayor vulnerabilidad quienes son principalmente perjudicadas con las problemáticas resultantes. 9 Costa Rica es parte oficial de acuerdos internacionales como la Nueva Agenda Urbana (NAU) de Las Naciones Unidas, acordada en la Conferencia sobre la Vivienda y el Desarrollo Urbano Sostenible Hábitat III en Ecuador, 2016, donde se abordan principalmente tres aristas: cambio climático, inclusión y sostenibilidad. En el primer ítem, se plantea como un objetivo concreto, que la temperatura global no supere los 2°C (al igual como se propone en el Acuerdo de París, donde Costa Rica forma parte de los 195 países que firmaron el acuerdo). En este punto también se menciona que las ciudades son las principales emisoras de los gases de efecto invernadero, por lo tanto, es urgente mitigar los índices de contaminación que estas generan. En relación a la inclusión, habla de ciudades más participativas y seguras, abarcando temas como el derecho a la ciudad y espacios públicos, igualdad de género, no discriminación, vivienda digna, generación de empleos, salud y educación, acceso a servicios e infraestructuras, desigualdades y segregación socio-espacial. Finalmente, mencionan la sostenibilidad desde la idea de la ciudad compacta y sostenible, donde trabajan en conjunto aspectos ambientales, económicos, políticos, y se pone énfasis en la importancia de la movilidad y los medios de transporte, pues este punto es uno de los principales contaminantes globales. Por ejemplo, en Costa Rica el sector transporte fue responsable del 69% de emisión de gases de efecto invernadero, y abarcó el 51% del consumo energético nacional (Montero, 2016); además, el gasto por congestión vial en Costa Rica, alcanza el 2% del Producto Interno Bruto del país (INEC, 2015). Por otra parte, la Carta Mundial del Derecho a la Ciudad, construida desde la organización Foro Social Mundial, plantea que las ciudades son territorios con gran riqueza y diversidad económica, ambiental, política, y cultural, pero los modelos que se han implementado, en especial en países empobrecidos, basados en la concentración de las riquezas y el poder, han provocado grandes problemáticas: pobreza y exclusión, depredación medioambiental, aceleración de procesos migratorios y de urbanización, segregación socio-espacial y privatización de espacios públicos, generando mayor proliferación de áreas urbanas en condiciones de pobreza, vulnerabilidad y precariedad. 10 Es por esto que la Carta Mundial aboga por el derecho de todas las personas en la participación y realización en los ámbitos políticos, económicos, sociales, culturales y ecológicos, como también a la accesibilidad y seguridad de los grupos sociales históricamente discriminados, como minorías sociales, sexuales, étnicas, personas con discapacidad, mujeres, niñas y niños y adultos mayores. Plantea principios de solidaridad, equidad, dignidad, justicia social y respeto hacia las diferentes culturas, que en términos urbanos se pueden concretar en la justa distribución de responsabilidades y beneficios que resultan de los procesos de urbanización; en el cumplimiento de la función social de la tierra y de la propiedad; la distribución de la renta urbana de manera solidaria; y la democratización en el acceso a la tierra y acceso a los servicios públicos. Además, la Carta aborda el tema normativo, donde el Derecho a la Ciudad tenga reconocimiento legal y sea regulado en su promoción, implementación y puesta en práctica. Siempre orientado en promover el uso socialmente justo y ambientalmente equilibrado, con el fin de prevalecer el interés social y cultural colectivo por sobre el individual de propiedad, y sobre los intereses especulativos donde, por ejemplo, se puedan regular las plusvalías generadas por proyectos urbanísticos, las cuales pueden ser destinadas en beneficio a programas sociales, como el derecho a vivienda. Siguiendo con lo referido al derecho a la vivienda, menciona que esta debe ser digna y de calidad, con condiciones adecuadas de habitabilidad. Y que debe existir una oferta suficiente para poder acceder a ella, con el apoyo de programas de subsidios y financiamiento, donde los gastos sean soportables según ingresos. También aborda el tema de la ubicación, donde el emplazamiento de la vivienda sea el adecuado en términos de cercanía de movilidad, transporte, equipamientos y servicios públicos y no siguiendo las conductas actuales de instalar viviendas en las periferias desprovistas de la infraestructura necesaria. Otro punto de gran interés, es la atención a la accesibilidad de vivienda para las mujeres, sobre todo de aquellas que se encuentran en situaciones de violencia intrafamiliar. La Carta propone en este ámbito la instalación de albergues y viviendas sociales de alquiler para aquellas mujeres que estén en situación de riesgo. 11 Por otro lado, es relevante mencionar la posición de la Carta Mundial con respecto al derecho al transporte y movilidad, y sobre la influencia de la ciudad sobre el derecho al trabajo. En el primer punto plantea la importancia de la implementación de vehículos no contaminantes y la peatonalización. En cuanto al trabajo, habla sobre generar medidas de integración progresiva del comercio informal a partir del acondicionamiento y políticas adecuadas para su ejecución, como también el apoyo a las mujeres madres por medio de la disposición de guarderías. En ambos aspectos plantea la importancia a la accesibilidad para personas con discapacidad. Y por último en el tema de acuerdos internacionales, cabe mencionar los Objetivos de Desarrollo Sostenible, donde específicamente se indica en el objetivo 11: las Ciudades y Comunidades Sostenibles. En este objetivo se plantea que, si bien las ciudades permiten que las personas progresen social y económicamente, trae consigo, por los modelos de desarrollo actuales, problemas urbanos de congestión, falta de fondos para servicios básicos, escasez de vivienda adecuada, deterioro de infraestructura, entre otros. Es por esto que la urbanización debe ser inclusiva y sostenible, promoviendo el acceso universal a servicios, equipamientos y espacios públicos. Y como se grafica en la figura 3, balanceando a partir de un mejor aprovechamiento de los recursos, los beneficios del progreso junto a los de todos los ciudadanos y el medio ambiente. Figura 3. Mejor aprovechamiento de los recursos Fuente: Elaboración propia en base a los Objetivos de Desarrollo Sostenible Reducir contaminación, pobreza y desigualdades Progreso y crecimiento Aprovechar mejor los recursos 12 1.6.2 Normativa y políticas en Costa Rica. Instrumentos de gestión del suelo Para presentar el contexto institucional y legal de Costa Rica, se aborda desde una escala macro, donde se presentan las principales leyes, reglamentos y normas que repercuten en la planificación urbana del sector de estudio; y una escala local, más específica, asociados directamente a las iniciativas y proyectos que se han planteado para la renovación urbana de González Víquez. Escala macro: La matriz legal se encuentra en la Constitución Política de 1948, de la que se destacan tres artículos que repercuten claramente en el ordenamiento territorial de la ciudad: • Artículo 45. “La propiedad es inviolable, a nadie puede privarse de la suya si no es por interés público legalmente comprobado, previa indemnización conforme a la ley”. Con este artículo partimos cuestionando la función social de la tierra en la planificación urbana, y en que esta debería presentarse como un derecho público que busca un bien común, más allá de defenderla como un interés de propiedad individual; • Artículo 50. “(…) toda persona tiene derecho a un ambiente sano y ecológicamente equilibrado (…)”, el principio básico de la sustentabilidad que deberían llevar intrínseco todos los proyectos de todas las áreas en beneficio del medio ambiente y sus habitantes; • Artículo 169. “La administración de los intereses y servicios locales en cada cantón, estará a cargo del Gobierno Municipal (…)”, lo que se mantiene en la Ley de Planificación Urbana y en el Código Municipal, sin embargo, la función local ha sido muy deficiente en Costa Rica y claro ejemplo de esto es que, de los 82 cantones del país, solo 40 tienen Plan Regulador. San José sí presenta el Plan Director Urbano, el cual será estudiado más adelante. 13 Luego, en términos urbanísticos tenemos la Ley de Planificación Urbana 4240 de 1968 que, si bien fue la segunda ley emitida en esta área en América Latina, y presentó importantes aportes en el tema, no ha mantenido un seguimiento adecuado y hoy presenta una clara desactualización respecto a los temas contingentes. Sin embargo, plantea puntos que cimentan las bases de la urbanización en Costa Rica: • Artículo 15. Remarca la función local (municipal) en la urbanización y la importancia de Planes Reguladores Cantonales; • Artículo 21. Establece la necesidad de tres Reglamentos de Desarrollo Urbano: Reglamento de Construcciones, Reglamentos de Fraccionamiento y Urbanizaciones, Reglamento de Renovación Urbana; • Artículo 40. “Todo fraccionador de terrenos situados fuera del cuadrante de las ciudades y todo urbanizador cederá gratuitamente al uso público tanto las áreas destinadas a vías como las correspondientes a parques y facilidades comunales; lo que cederá por los dos conceptos últimos se determinará en el respectivo reglamento, mediante la fijación de porcentajes del área total a fraccionar o urbanizar, que podrán fluctuar entre un cinco por ciento a un veinte por ciento” (LPU, 12) • Artículo 53, 54. Incorpora el concepto de mecanismos de gestión del suelo, a través del concepto de reajuste de tierras como primer esbozo de este instrumento en la legislación nacional. Le confiere a la municipalidad la potestad de comprar, permutar y vender bienes inmuebles comprendidos dentro de un programa de renovación urbana. “El desencuentro conceptual entre la normativa urbanística derivada de la Ley de Planificación Urbana -1968- y la Ley Orgánica del Ambiente -1995- debe finalizar con la actualización de la primera, a la luz del nuevo urbanismo y las necesidades de la población. Es importante incorporar el concepto del ordenamiento territorial en la gestión urbana y promover de manera clara un modelo de ciudad compacta, sostenible y amable con los seres humanos”. (Jiménez, 2017, p.20) 14 Si bien la Ley de Planificación Urbana plantea la necesidad de tres reglamentos de desarrollo urbano: Reglamento de Construcciones 1983 (actualización 2018) y Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones 1982 (actualización 2020), demoran 20 años en ser publicados; y Reglamento de Renovación Urbana, tarda casi 50 años en publicarse. Estos surgen a partir del apremio por regular el terreno disponible para la construcción de vivienda, pero por medio de lineamientos que incentivan el crecimiento predio a predio, generando problemáticas en el tejido urbano, la baja densidad y separación de usos, concentrando las viviendas en grandes sectores de la ciudad, y poniendo poco acento sobre el análisis ambiental y la participación ciudadana (Jiménez, 2017). A través del Informe Nacional Hábitat III 2017, el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos reconoce la crítica en cuanto a la gestión del Estado y las instituciones respectivas sobre la planificación urbana en Costa Rica, quienes no han podido crear una normativa integral afianzada a los gobiernos locales para el desarrollo urbano. Paralelamente a otros planes controversiales desde la opinión pública, privada y los intereses económicos - PRUGRAM, POTGAM, finalmente PLANGAM -, el mismo Ministerio realiza el esfuerzo en el año 2012 para la definición de la Política Nacional de Ordenamiento Territorial (PNOT), que promueve la ciudad compacta y mayor autonomía municipal, planteando la renovación urbana como tema prioritario por parte de los gobiernos locales. Además, incluye distintos instrumentos de gestión del suelo aplicables a la ciudad. “Conceptualmente, la PNOT integra los tres pilares principales establecidos para la definición de ciudades sostenibles: Residencia, Producción y Servicios, con el tema de Género, Derechos y Gestión del Riesgo como ejes transversales. Asimismo, se definen como ejes estructurantes: la calidad de vida, la protección y manejo ambiental y la competitividad territorial”. (Martínez, 2017) En cuanto al Reglamento de Renovación Urbana, este recién se promulga en el año 2017 por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), es decir, pasaron cerca de 50 años desde que, en la LPU, se planteara como necesario para el desarrollo urbano. En este 15 reglamento se establecen las causas para la renovación urbana y plantea con mayor énfasis el uso de los instrumentos de gestión del suelo: • Artículo 6. Causas de Renovación Urbana: amenazas naturales, deficiente infraestructura, insuficiencia de áreas de parques y facilidades comunales, protección ambiental, asentamientos informales, asentamientos irregulares o inhabitables, presencia de patrimonio arquitectónico, inadecuado tejido urbano, revitalización urbana; • Artículo 14. “Con el objetivo de promover la inversión y ejecución en los Proyectos de Renovación Urbana, el gobierno municipal podrá hacer uso de los siguientes instrumentos de Gestión del Suelo: prácticas incentivables, concesión de potencial edificable por inversión en espacio público, reajuste de terrenos, constitución de sociedades públicas de economías mixtas para la renovación urbana (SPEM), contribuciones especiales”. En relación al desarrollo del derecho ambiental costarricense, se promulga la Ley Orgánica del Medio Ambiente en 1995, con base en el Artículo 50 de la Constitución, donde se expresa el derecho a un ambiente sano y ecológicamente equilibrado. A partir de esta ley se crea la Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA), la Contraloría Ambiental y el Tribunal Ambiental Administrativo. • Artículo 2: “El Estado propiciará, por medio de sus instituciones, la puesta en práctica de un sistema de información con indicadores ambientales, destinados a medir la evolución y la correlación con los indicadores económicos y sociales para el país.” • Artículo 31: “Desarrollo urbanístico. Se promoverá el desarrollo y el reordenamiento de las ciudades, mediante el uso intensivo del espacio urbano, con el fin de liberar y conservar recursos para otros usos o para la expansión residencial futura.” Finalmente, en el ámbito macro, es necesario mencionar la Ley Reguladora de Propiedad en Condominios de 1999, que regula estas construcciones y avala que proyectos inmobiliarios bajo esta figura no requieran hacer cesiones urbanísticas, a diferencia del requerimiento expuesto en el Artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana. Como bien explica Jiménez 16 (2016), los condominios expresados en comunidades horizontales cerradas traen grandes problemáticas a la ciudad y al tejido urbano de esta, ya que su hermeticidad y el no aportar áreas ni vías públicas, restringe la conectividad vial, la mixtura de usos del suelo, incrementa la segregación socio-espacial, perjudicial tanto en temas de movilidad, como de seguridad, estética y colectividad. Escala local: A escala local se encuentran algunas iniciativas impulsadas por el gobierno central y por la Municipalidad de San José, que alcanzan mayor congruencia al tener respaldo político y normativo, y posicionando el sector de estudio González Víquez como una intervención importante dentro del planeamiento de la renovación urbana en Costa Rica. El Decreto Ejecutivo N.º 31730-MIDEPLAN-MIVAH del 2004, pone de interés público la renovación urbana en los cuatro distritos centrales, como medida para contrarrestar las siguientes problemáticas: emigración de inversiones, crecimiento negativo, densidades bajas, abandono y deterioro edilicio, pérdida de espacio público de calidad, riesgo de pérdida de patrimonio, contaminación ambiental, congestionamiento vial, patologías sociales e inseguridad. Así se señala en los siguientes artículos: • Artículo 1. “Créase el Programa de Regeneración y Repoblamiento de San José, con el fin de regenerar y repoblar el centro de San José, mediante la implementación de políticas públicas dirigidas a la consecución de este fin y a una mejor calidad de vida”. • Artículo 6. “Comisión de Regeneración y Repoblamiento Urbano de San José. Órgano rector máximo del Programa, con facultades de decisión, definición de políticas y conducción del proceso”. • Artículo 7. “Integrada por: Ministro de Planificación Nacional y Política Económica, el Ministro de Vivienda y Asentamientos Humanos, el Presidente Ejecutivo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo y el alcalde de la Municipalidad de San 17 José. La coordinación de la Comisión corresponderá al Ministro de Vivienda y Asentamientos Humanos”. En el 2016 el Gobierno central con la intención de concentrar en un solo espacio territorial las instituciones gubernamentales y actividades administrativas, emite el Decreto Ejecutivo N°39330-MOPT-H-PLAN-MIVAH. De esta manera se busca facilitar las opciones de traslado para la ciudadanía, aminorar costos para las instituciones debido al pago de alquiler y reducir gastos energéticos y de telecomunicaciones, entre otros beneficios. • Artículo 1. “Se declara de interés público y nacional la ejecución del proyecto denominado "Ciudad Gobierno" segunda etapa y, en consecuencia, todas aquellas gestiones, actividades e iniciativas relacionadas directamente con su desarrollo”. • Artículo 2. Se detalla que el proyecto consta de dos etapas, la primera correspondiente a la construcción del Edificio del Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT), y la segunda: construcción de al menos 140.000 m2 de edificios de oficinas ubicados en 6 torres; construcción de dos torres para estacionamiento con capacidad para 5.000 vehículos; compra de alrededor de 34 mil m2 de terreno que complementen los terrenos del Estado existentes en la zona; y acondicionamiento urbano de al menos 25.000 m2. Figura 4. Imágenes del Proyecto Ciudad Gobierno Fuente: Ministerio de obras públicas y transporte 18 Figura 5. Tenencia de terrenos Fuente: Sesión Extraordinaria 002 MS Figura 6. Zonas de impacto del proyecto Ciudad Gobierno Fuente: Sesión Extraordinaria 002 MSJ Relacionado al transporte y movilidad, se publican dos reglamentos sobre la modernización del transporte colectivo remunerado de personas, el primero en el 2000 con el Decreto Ejecutivo N.º 28337-MOPT y el segundo, Decreto Ejecutivo N.º 40186-MOPT en el 2017 que reafirma y actualiza los principios del primero. Con estos reglamentos se introduce el principio de sectorización de rutas urbanas en sectores y subsectores geográficos y el análisis 19 de alternativas tecnológicas para el transporte público, como la implementación de pago electrónico. A partir de ahí es que surge el “Plan de implementación de la primera etapa del proyecto de sectorización y modernización del transporte público masivo modalidad autobús” del Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT), que expone los principios básicos para el desarrollo de esta modernización: sectorización, rutas intersectoriales, troncalización, integración de servicios, priorización del transporte público, rutas diametrales. En el plan se proponen diez Nodos de Integración Tren-Troncales, dentro de las cuales está el Nodo de Integración Plaza Víquez. Este punto actualmente tiene una estación de tren y alberga las rutas urbanas de los subsectores San Francisco, San Pedro-Curridabat-Tres Ríos y Desamparados, y algunas paradas de autobuses con destino a Zapote. El Plan de implementación para González Víquez se divide en intervenciones a menor y mayor plazo: • Menor plazo: demarcar como prioritario para los autobuses el carril derecho de los costados norte y este de Plaza Víquez; unificar las paradas de las rutas troncales en la esquina noreste de Plaza Víquez; añadir una fase peatonal para los semáforos que se encuentran a cada costado de la Plaza • Mediano plazo: construir dos pasarelas peatonales (conexión tren y paradas); boulevard peatonal entre el Liceo de Costa Rica y el plantel del MOPT 20 Figura 7. Intervenciones del proyecto de sectorización y modernización del transporte público Fuente: Ministerio de obras públicas y transporte Y en el ámbito reglamentario, propiamente del Gobierno local, se encuentra el Plan Director Urbano y los Reglamentos de Desarrollo Urbano, que son herramientas necesarias para la planificación de la ciudad, como se menciona en el Artículo 169 de la Constitución Política en cuanto a la administración local a cargo del Gobierno Municipal y en el Artículo 15 de la LPU de la elaboración de Planes Reguladores Cantonales. El Plan Director Urbano 2005, surge tras la responsabilidad que asume la Municipalidad de San José ante el despoblamiento y el deterioro del centro de la capital, y la necesidad de planificación y regulación del territorio para atender las problemáticas de la ciudad. Es entonces que se plantean medidas que, si bien requieren mejoras y actualización, resultan un instrumento normativo relevante para “la ordenación urbanística integral del territorio del Cantón de San José y de las actividades de sus habitantes” (PDU, 2005). Las formas de intervención municipal en la regulación y promoción del desarrollo urbano que se mencionan en el documento son las siguientes: • Artículo 10: a) Facilitación de información urbanística b) Otorgamiento de licencias urbanísticas 21 c) Desarrollo de programas y proyectos d) Control de las actividades urbanas e) Aplicación de sanciones Además, en el Artículo 11.2, señala las diferentes zonas de intervención, dentro de las que destaca la Zona de Renovación Urbana, en coincidencia con el Decreto Ejecutivo N.º 31730- MIDEPLAN-MIVAH del 2004, donde se señalan los cuatros distritos centrales como interés público para la renovación urbana. Por otra parte, en el Artículo 11.2.6. se mencionan incentivos que tendrán los proyectos en su tramitación y normativa: a) Trámites más expeditos b) El impuesto de construcción se reducirá a un 0.10% del valor de la obra c) La MSJ priorizará dentro de los planes de inversión y de mejoras de sus servicios, la zona donde se ubica el proyecto d) Los valores del Coeficiente de Aprovechamiento del Suelo (CAS) podrían variar en favor del proyecto hasta en un 30% respecto de la norma general Por su parte, los Reglamentos Desarrollo Urbano 2014 (RDU) que acompaña al PDU y precede al Plan de Desarrollo Municipal (PDM), “son un conjunto cuerpos normativos y sus respectivos mapas, en los cuales están contenidas todas las disposiciones atinentes a la regulación de la actividad del Desarrollo Urbano del cantón de San José”. Se hace una división de cuatro reglamentos que corresponde a: a) Reglamento de disposiciones generales b) Reglamento de zonificación del uso de suelo c) Reglamento de espacios públicos, vialidad y transporte d) Reglamento de publicidad exterior Esto se complementa al Plan de Desarrollo Municipal de la Municipalidad de San José que está constituido por planes y proyectos que establecen un área programática del cantón y 22 pretende establecer las pautas para un modelo de ordenación del desarrollo de la ciudad en áreas como lo ambiental, social, cultural, económico y político-institucional. En el PDM del 2017-2020 se plantean cuatros ejes principales: a) Competitividad y responsabilidad ambiental b) Equidad, solidaridad y desarrollo humano c) Convivencia y cultura de paz d) Gestión municipal inteligente y con liderazgo En el eje de Competitividad y responsabilidad ambiental se proponen trece programas, dentro del cual destacan programas de gestión y monitoreo de la calidad ambiental; programas de reducción de riesgos y de manejo integral de cuencas; programas de regeneración urbana y de parques y áreas verdes; programas de optimización de la movilidad urbana y de construcción y mantenimiento de obras municipales; programas de desarrollo económico local y ciudad inteligente. Como se puede observar, es extensa la documentación normativa y legislativa que rige la planificación urbana en Costa Rica, los esfuerzos son importantes, sin embargo, se presentan fallas en la articulación y seguimiento de dichos instrumentos, y en la ausencia de un plan macro que entrelace las escalas del ordenamiento territorial. Se presenta, además una insuficiente modernización en las herramientas de financiación y gestión del suelo, que aprovechen las potencialidades de inversión en beneficio de sus habitantes: “la especulación en los precios de la tierra y la falta de políticas públicas que regulen el mercado del suelo, genera un problema de competitividad entre el suelo urbano, el urbanizable y el rural, que da como resultado que los proyectos -sobre todo residenciales- tiendan a ubicarse en la periferia de la ciudad” (Martínez, 2017, p.43-44). 1.6.3 Procesos de repoblamiento en San José. Caso Mata Redonda 23 Si bien el área prioritaria para el Programa de Regeneración y Repoblamiento de San José, correspondía a los cuatro distritos centrales (Catedral, Merced, Hospital y Carmen), el boom inmobiliario se ha dirigido en los últimos años hacia el distrito de Mata Redonda, atraído por amenidades externas como el Parque Metropolitano La Sabana y zonas allí ya regeneradas. A pesar de ser una respuesta al despoblamiento de la ciudad, esto se ha producido a partir de inversión privada, sin intervención del gobierno central, ni municipal para incentivar el repoblamiento inclusivo, por lo que presenta graves deficiencias socioeconómicas, como lo es el enfoque hacia un público predominantemente de altos ingresos y la inversión proveniente del sector privado, con intereses enfocados hacia las amenidades de quienes habitan las grandes torres construidas y no de los demás sectores de la sociedad. Así también, se critica la configuración de la respuesta inmobiliaria, pues la relación de estas grandes torres aisladas que, si bien cumplen en la mayoría de los casos con una alta densidad, generan un impacto negativo en su contexto inmediato, debido a que muchas producen espacios residuales y problemas bioclimáticos para las demás construcciones que las rodean. Además, la mayoría de estas torres son monofuncionales y contrarrestan la búsqueda de una ciudad mixta, densa, compacta y sostenible. En el reconocimiento del sector se puede observar que la inversión privada va dirigida principalmente a la construcción de los edificios y al espacio circundante, pero no hay una retribución significativa a la regeneración del espacio público, más bien se aprovechan los parques ya existentes como una característica extra que atrae a los usuarios, pero no hay un aporte que sea regulado por la municipalidad y que pueda beneficiar al resto de la ciudad. 24 Figura 8. Características de los proyectos inmobiliarios en Mata Redonda Fuente: Trabajo grupal Taller de renovación urbana y repoblamiento inclusivo, semestre II 2019 Según el estudio realizado en la Maestría de Diseño Urbano sobre las construcciones inmobiliarias de Mata Redonda, del total de edificios identificados, se distingue que 5 de esas torres fueron construidas en 19 años, mientras que, en los últimos 2 años, se han construido 19 torres. Figura 9. Evolución del desarrollo inmobiliario en Mata Redonda Fuente: Trabajo grupal Taller de renovación urbana y repoblamiento inclusivo, semestre II 2019 Las nuevas soluciones son pocas y aisladas para dar respuesta a la necesidad de vivienda, ya que están dirigidas a un grupo de personas con nivel de ingresos altos siendo que el grueso 25 de la población con necesidad de vivienda no puede acceder a los mismos. Este tipo de repoblamiento no contiene una ayuda proveniente del sector público, no son accesibles, pues a parte de la financiación bancaria no hay otra forma de costearlo. 1.7 Objetivos de la investigación 1.7.1 Objetivo general Desarrollar un plan estratégico integral en el sector de González Víquez, a partir de la renovación urbana y el repoblamiento inclusivo, aplicando nuevos instrumentos de gestión del suelo para generar condiciones favorables en la sinergia de los ámbitos sociales, normativos, económicos y ambientales. 1.7.2 Objetivos específicos 1. Desarrollar una propuesta de diseño urbano y arquitectónico para crear condiciones favorables en respuesta a las necesidades de la población existente y nueva del sector a analizar. 2. Elaborar una propuesta legal, social y financiera, asociada a la normativa existente, a la participación de diferentes actores y la implementación de instrumentos de gestión del suelo como el reparto de cargas y beneficios, para determinar la factibilidad de proyectos de repoblamiento inclusivo en la zona de estudio y generar ganancias sociales. 3. Incorporar principios del Derecho a la ciudad y el Derecho a la vivienda en la propuesta de espacio público y habitabilidad, con el fin de aportar por medio de la planificación en el territorio, la construcción de una sociedad más justa y digna. 26 2. Marco Teórico 2.1 Renovación urbana En ocasiones se confunden los conceptos urbanos de renovación, regeneración, rehabilitación, reurbanización, revitalización; es por esto que es necesario recalcar claramente el significado de la terminología: Renovación Urbana. El Reglamento de Renovación Urbana (2017) del INVU, define este término como un “proceso que busca brindar a los espacios deteriorados de las ciudades condiciones óptimas para la calidad de vida de sus habitantes, la conservación ambiental y el aumento en la competitividad territorial”. De manera que, se rehabiliten o prevengan, según el caso, las zonas urbanas en decadencia o en deterioro y se termine con las estructuras en condición de inhabitabilidad. Esto puede abarcar, por ejemplo, peatonalización, accesibilidad universal y priorización del transporte público, protección de los recursos naturales, recuperación del paisaje urbano y del patrimonio, la variación en cuanto a la densidad poblacional en los centros urbanos, entre otras acciones que fomenten la renovación urbana y estén acorde a las necesidades de las áreas intervenidas. Las acciones de renovación urbana “integran operaciones de realojo de los residentes, demolición, construcción de nuevos inmuebles, reurbanización del espacio público preexistente, con el objetivo de adaptarlo a las nuevas condiciones socioeconómicas y de uso” (Díez, 2012, p.119). Según cifras del Plan de Desarrollo Municipal 2017-2020, el territorio que se encuentra urbanizado en el cantón de San José, corresponde al 86,4%, siendo el restante, 13,6% clasificado como zonas marginales, pendientes de ríos, zonas de riesgos o no aptas para la urbanización. Del 86,4% del terreno urbanizado, el 63,7% pertenece a predios construidos, el 19,7% a vialidad y solo 3% a predios sin construir. Esto indica la poca disponibilidad de vacíos urbanos para el desarrollo de la ciudad, lo que amerita, en respuesta a las condiciones, 27 la necesidad de que los procesos de renovación urbana se desarrollen en zonas ya urbanizadas, y que como menciona el citado Reglamento de Renovación Urbana, aproveche los predios existentes para el mejoramiento del espacio público, la protección ambiental y la habilitación de usos de suelo mixtos. Campos (2009), señala que los procesos de renovación urbana implican múltiples fuentes de influencia que deben actuar de manera integral para responder a los retos que presentan las zonas de intervención, que principalmente comprenden problemáticas en las dimensiones físicas, económicas, sociales y medioambientales. Por otro lado, es indispensable la orientación, articulación y consenso entre los diversos actores y dimensiones para la gestión del ordenamiento territorial, considerando: Figura 10. Aspectos para el desarrollo de la Renovación Urbana Fuente: Elaboración propia en base a “Regeneración urbana en Chile y Cataluña. Análisis de estrategias en fases de diseño e implementación”, Campos, 2009. En cuanto a la organización multiescalar de la planificación, Jiménez (2016) indica que los proyectos estratégicos de renovación urbana deberían ubicarse entre los planes reguladores y los proyectos específicos, es decir, ser parte de una escala intermedia, que a su vez, esté comprendida dentro de un ordenamiento territorial y planes urbanísticos propuestos bajo una lógica de planificación multiescalar: “De esta manera, la planificación en cascada incluiría en primer término los lineamientos de desarrollo nacional, en segundo término, los planes regionales de ordenamiento territorial, los planes metropolitanos y, por último, los planes locales municipales” (Jiménez, 2016, p.17). 28 Figura 11. Esquema de planificación en cascada Fuente: De la urbanización a la intervención urbana estratégica: Instrumentos de planificación intermedia en Costa Rica, Jiménez, 2016. Los procesos capitalistas de mercantilización y financiación del espacio urbano que se presentan en Costa Rica y el resto de Latinoamérica desde la década de los 80, aunado al estilo de desarrollo económico y social del país, y la desregularización y privatización en la gestión urbana, han intensificado la gentrificación y expansión de la mancha urbana. En consecuencia, el centro de la ciudad presenta un marcado abandono y deterioro que no es posible abordarlo mediante modificaciones sutiles, sino con un planteamiento robusto entre el sector público y privado (Molina, 2020). Rojas (2004), también plantea que la gestión en la intervención de los centros urbanos deteriorados y subutilizados, debe ser abordado principalmente por el sector público, ya que este es el responsable y tiene las competencias para desarrollar una visión a largo plazo procurando el bien común de la comunidad. Este proceder debe estar en coordinación con el sector privado, incluyendo la sociedad civil, puesto que cada uno de este grupo de actores tiene limitaciones, y en asociación es posible afrontar de manera más integral y eficiente las acciones para la intervención de áreas centrales en deterioro. “La inacción frente al deterioro y abandono de vastos terrenos centrales tiene múltiples costos sociales. El más visible es la infrautilización o desaparición de los bienes públicos 29 urbanos de estas áreas, entre los que figuran parques, espacios de recreación, áreas patrimoniales y a veces áreas escénicas” (Rojas, 2004, p.13). Esta decadencia de los centros urbanos, genera múltiples daños en el ámbito físico y social, puesto que la calidad de los servicios se ve afectada por el deterioro de los equipamientos públicos e infraestructura, incidiendo también en el aumento de la inseguridad y en la aparición de problemáticas sociales como tráfico de drogas y violencia callejera. Dicha condición amplía la estigmatización de estos sectores de la ciudad y la segrega de dos maneras: espacialmente, ya que se consideran áreas en las que es riesgoso andar; y temporalmente, debido a que en ciertas horas puede resultar más desolado y peligroso (Rojas, 2004). Chavarría y Morgan (2011) proponen una estrategia de gestión colaborativa público-privada para proyectos de renovación urbana, teniendo como principales entes la Municipalidad y las Asociaciones de Vivienda, entendiendo esta como un actor no gubernamental, sin fines de lucro, que cumpla con las funciones de organizar, formular proyectos, gestionar la construcción y administrar proyectos habitacionales, pero “dentro del marco de una estrategia general definida por la municipalidad y potenciado por las instituciones del Estado relacionadas con la planificación urbana” (Chavarría y Morgan, 2011, p. 18). Esta corporación municipal denominada por los autores como una “empresa de renovación urbana”, tendría el rol de ejecutar intervenciones urbanas integrales que recuperen y transformen sectores deteriorados de la ciudad, mediante el liderazgo, gestión, promoción y coordinación de estrategias de cooperación, integración inmobiliaria o reajuste de tierras. 30 Figura 12. Funcionamiento de las “Empresas de renovación urbana” Fuente: Nuevos actores en la gestión de estrategias inclusivas para vivienda de alta densidad: el caso de San José, Costa Rica, Chavarría y Morgan, 2011. En definitiva, es ineludible la necesidad de acción mediante intervenciones de renovación urbana en el centro de San José, el despoblamiento y deterioro de estas zonas aumentan progresivamente, y a pesar de las intenciones del sector público no se ha logrado contrarrestar esta tendencia, debido a la falta de consolidación de la normativa y el consenso que beneficie a los diferentes involucrados en el proceso. Es por esto que alternativas como las “empresas de renovación urbana” se presentan como soluciones viables para la gestión de proyectos de este carácter. Por otra parte, es prioritario establecer las zonas apropiadas para la renovación urbana, áreas que estén provistas de buena ubicación, cercana a servicios e infraestructura, siendo un incentivo para conservar a la población existente y atraer a nuevos residentes. 2.2 Repoblamiento inclusivo El despoblamiento en los centros históricos de América Latina ha sido una de las constantes en los asuntos urbanos, y para abordar este tema resulta necesario integrar el enfoque de la inclusión social, de manera que no solo se planteen estrategias destinadas a revertir la baja 31 densidad poblacional y habitacional, sino que también genere oportunidades para la accesibilidad de vivienda en condiciones favorables para todos los sectores de la población, en especial a los más olvidados. Entendiendo la relevancia del arraigo en los procesos de renovación urbana y repoblamiento Greene (2007), plantea que mantener la identidad del barrio, la historia y a sus habitantes es un valor importante para no hacer del lugar sólo un “escenario turístico”. Es necesario que se mantenga la identidad, por medio de la conservación de la población original, evitando procesos de gentrificación en los centros urbanos. Por su parte, López de Lucio (2007) indica que el diseño residencial además de considerar la dimensión ambiental, debería ocuparse de la sostenibilidad funcional, integrando distintos usos en el diseño residencial, disminuyendo las distancias de traslado, y la sostenibilidad social, de la cual añade: “Un proyecto responsable para los nuevos tejidos residenciales debería apoyar la configuración de la ciudad “abierta”, algo que podríamos denominar como “sostenibilidad social”: una ciudad que integra retículas continuas y espacios libres públicos sin por ello incurrir en costes insoportables ni en sensaciones de incertidumbre, inseguridad o desarraigo.” (López de Lucio, 2007, p. 14). De este modo mejoraría el funcionamiento del transporte público, el comercio por proximidad, el acceso a servicios y equipamientos e infraestructura, en consecuencia, a la mejora de la vida urbana de los habitantes de la ciudad. Trayendo el repoblamiento inclusivo al contexto costarricense, Chavarría y Morgan (2011) señalan que, las zonas centrales de la ciudad de San José presentan un marcado abandono y consecuente deterioro por falta de inversión privada y altos costos en el valor del suelo, en comparación a zonas periféricas, donde se realizan cada vez más negocios inmobiliarios, sin contar necesariamente con la infraestructura suficiente que sí tiene el centro. 32 En respuesta a esta problemática, la Municipalidad de San José ha generado acciones para incentivar el repoblamiento, pero por medio de operaciones poco accesibles, basándose en un modelo de “torre residencial”, excluyendo a sectores menos favorecidos socioeconómicamente, ya que estas “soluciones” son exclusivas para quienes pueden pagar altos costos monetarios. Los autores también sostienen que los proyectos de vivienda social, dirigidos al sector más vulnerable de la sociedad, se han emplazado principalmente en las periferias, segregando la ciudad y sosteniendo la desigualdad en términos de acceso a infraestructura y servicios. En contra respuesta a las acciones actuales, Chavarría y Morgan sostienen que, como parte de la planificación urbana, debe considerarse el repoblamiento inclusivo por medio de la densificación de corredores y áreas céntricas de la ciudad. Chavarría y Morgan (2011) plantean entonces, e