UNIVERSIDAD DE COSTA RICA SISTEMA DE ESTUDIOS DE POSGRADO PROPUESTA DE METODOLOGÍA PARA LA VALORACION FINANCIERA Y SELECCIÓN DE PROYECTOS QUE PERMITA LA TOMA DE DECISIONES EN EUROHOGAR INMOBILIARIA Trabajo final de graduación sometido a la consideración de la Comisión del Programa de Estudios del Posgrado en Administración y Dirección de Empresas para optar al grado y título de Maestría Profesional en Administración y Dirección de Empresas, con énfasis en Finanzas TATIANA CASTRO LEIVA DIEGO ALONSO GUTIÉRREZ MUÑOZ Ciudad Universitaria Rodrigo Facio, Costa Rica 2022 ii iii Dedicatoria Dedicamos este trabajo a nuestros padres que siempre de una u otra forma nos dan su apoyo incondicional. Con mucha dedicación y mucho amor, Tati y Diego. iv Agradecimientos Agradecemos a Dios por darnos la oportunidad de llevar a buen puerto los estudios de postgrado y por darnos las fuerzas para lograr culminar este proyecto. También a Eurohogar Inmobiliaria por permitirnos ingresar a su empresa para aportarles nuestro conocimiento en pro de su crecimiento y en especial al Ingeniero Jorge Sanabria por toda su colaboración con este trabajo. De igual forma, agradecemos a los profesores Alexander Sandoval y Jorge Vargas, por su guía durante todo este proceso. Finalmente, a todos los que de una u otra manera aportaron para alcanzar esta meta. Gracias infinitas a todos. v Hoja de aprobación “Este trabajo final de investigación aplicada fue aceptado por la Comisión del Programa de Estudios del Posgrado en Administración y Dirección de Empresas de la Universidad de Costa Rica, como requisito parcial para optar el grado y título de Maestría Profesional en Administración y Dirección de Empresas, con énfasis en Finanzas.” MBA, Alejandro Valerín Chaves Representante de la Decana del Sistema de Estudios de Posgrado MBA, Jorge Alejandro Vargas Salazar Profesor guía MBA, Alexander Sandoval Loría Lector MBA, Jorge Sanabria Cambronero Lector MBA, Mario Alberto Ramos Esquivel Director del Director del Programa en Administración y Dirección de Empresas Tatiana Castro Leiva Sustentante Diego Alonso Gutiérrez Muñoz Sustentante vi Tabla de contenido Dedicatoria ................................................................................................................ iii Agradecimientos ........................................................................................................ iv Hoja de aprobación ..................................................................................................... v Tabla de contenido ..................................................................................................... vi Resumen ..................................................................................................................... xi Abstract .................................................................................................................... xii Lista de Tablas ........................................................................................................ xiii Lista de Figuras ........................................................................................................ xiv Introducción ................................................................................................................ 1 Justificación ................................................................................................................ 2 Problema ..................................................................................................................... 3 Objetivos de la investigación ...................................................................................... 4 Objetivo principal ................................................................................................... 4 Objetivos específicos .............................................................................................. 4 Alcance y limitaciones ................................................................................................ 5 Alcance ................................................................................................................... 5 Limitaciones ............................................................................................................ 6 Capítulo 1 Análisis del entorno .................................................................................. 8 Sector Construcción en Costa Rica ......................................................................... 8 Crecimiento histórico del sector ............................................................................. 9 Situación económica actual en Costa Rica ........................................................... 11 Proyecciones para el futuro del sector construcción en Costa Rica ..................... 15 Comportamiento de empresas relacionadas con el sector inmobiliario ................ 16 Teoría de evaluación de proyectos ........................................................................ 18 vii Perspectivas teóricas ............................................................................................. 20 Análisis de índices financieros ......................................................................... 20 Análisis FODA ................................................................................................. 20 Balance de situación financiera ........................................................................ 20 Campana de Gauss ............................................................................................ 20 Contrato Llave en Mano ................................................................................... 21 Core Business ................................................................................................... 21 Costo de acciones preferentes ........................................................................... 21 Costo de acciones comunes .............................................................................. 22 Costo de Capital Promedio Ponderado (CCPP o WACC) ................................ 22 Costo de deuda .................................................................................................. 23 Estado de capital o de utilidades retenidas ....................................................... 23 Estado de resultados .......................................................................................... 23 Fases y etapas de un proyecto ........................................................................... 24 Flujo de caja ...................................................................................................... 25 Fuentes de financiamiento ................................................................................ 25 Índice de Rentabilidad (IR) ............................................................................... 25 Inversión ........................................................................................................... 25 Modelo de Valoración de Activos de Capital (MVAC o CAPM) .................... 25 Periodo de Recuperación (PR) .......................................................................... 26 PIB .................................................................................................................... 26 Presupuesto ....................................................................................................... 26 Proyecto ............................................................................................................ 26 Razones financieras .......................................................................................... 27 Rentabilidad ...................................................................................................... 27 viii Tasa Interna de Retorno (TIR) .......................................................................... 27 Valor Actual Neto (VAN) ................................................................................. 27 Valor Actual Neto Equivalente (VANE) .......................................................... 27 Marco metodológico ............................................................................................. 28 Capítulo 2 Eurohogar Inmobiliaria ........................................................................... 30 Aspectos generales de la empresa ......................................................................... 30 Reseña histórica .................................................................................................... 31 Ubicación .............................................................................................................. 32 Misión ................................................................................................................... 33 Visión .................................................................................................................... 33 Valores Organizacionales ..................................................................................... 34 Estructura organizacional ..................................................................................... 34 Sistemas informáticos de Eurohogar Inmobiliaria ................................................ 35 Clientes, proveedores y competencia .................................................................... 35 Clientes de Eurohogar Inmobiliaria .................................................................. 35 Proveedores ....................................................................................................... 39 Competencia ..................................................................................................... 40 Financiamiento ...................................................................................................... 48 Productos y servicios ............................................................................................ 48 FODA .................................................................................................................... 49 Impacto en el mercado inmobiliario actual ........................................................... 51 Expectativas de crecimiento ................................................................................. 52 Capítulo 3 Selección de proyectos actuales .............................................................. 53 Proceso de análisis y selección de proyectos actuales .......................................... 53 Herramientas utilizadas ......................................................................................... 54 ix Seguimiento y control actual de proyectos ........................................................... 63 Control de índices de proyectos semanal .......................................................... 63 Control de costos de presupuesto infraestructura detallado .............................. 64 Proyección de flujo de gerencia, proyección trimestral .................................... 65 Cierre contable anual ........................................................................................ 67 Capítulo 4 Propuesta para mejorar la condición actual ............................................ 68 Metodología propuesta ......................................................................................... 68 Ingresos ............................................................................................................. 69 Costos ................................................................................................................ 70 Gastos ................................................................................................................ 73 Depreciaciones .................................................................................................. 74 Inversiones Iniciales ......................................................................................... 74 Indicadores financieros ..................................................................................... 77 Datos Requeridos para el Análisis Financiero ...................................................... 87 Premisas y supuestos para el análisis financiero .................................................. 90 Validación de resultados de la propuesta en un proyecto hipotético .................... 92 Premisas y supuestos para el ejercicio .............................................................. 92 Aplicación del análisis actual ........................................................................... 96 Aplicación de la propuesta ................................................................................ 97 Mejora continua .................................................................................................... 99 Valor agregado ...................................................................................................... 99 Capítulo 5 Conclusiones y recomendaciones ......................................................... 103 Conclusiones ....................................................................................................... 103 Recomendaciones ............................................................................................... 105 Bibliografía ............................................................................................................. 107 x Anexos .................................................................................................................... 112 xi Resumen El presente documento compila un análisis de la situación actual del mercado inmobiliario costarricense, de manera que le facilite al lector comprender el entorno de la empresa Eurohogar Inmobiliaria; esta en la actualidad se dedica al desarrollo de proyectos inmobiliarios, desde las etapas tempranas de su conceptualización, hasta el desarrollo, construcción y venta de las unidades unifamiliares para completar el ciclo operativo del negocio. Al igual que en cualquier otro giro de negocio, los altos mandos de la organización buscan maximizar las ganancias de la compañía y asegurar no invertir en proyectos ruinosos. Conociendo que el mercado inmobiliario se compone de una gran cantidad de variables que lo pueden afectar, la alta gerencia de la organización ha establecido con los años una herramienta sencilla y eficaz la cual le ha permitido a la inmobiliaria elegir siempre proyectos rentables. Sin embargo, la Junta Directiva ha puesto en marcha un plan de profesionalización de la empresa, que involucró la revisión de sus procesos internos y mejoras a los controles actuales, con el fin de potenciar el crecimiento y capacidades de la organización. Dentro de estos controles actuales por mejorar, se identifica una importante posibilidad de robustecimiento de la herramienta de análisis financiero utilizada por la Gerencia para la aprobación o rechazo de los proyectos por desarrollar. Este estudio buscará potenciar la herramienta actual de forma tal que permita establecer una nueva metodología de análisis y selección de proyectos inmobiliarios, basados en la metodología original, pero introduciendo en esta indicadores financieros que fundamenten la toma decisiones de la alta gerencia. Dentro de los objetivos principales de la nueva herramienta, se busca que la misma funcione de manera automática y solicite la información requerida del proyecto, pero que la construcción de los flujos y los indicadores financieros se estimen de manera inmediata, de esta manera no se requerirá de una construcción manual en cada uno de los nuevos proyectos y le permitirá a la Gerencia dedicar mayor tiempo en el análisis de los resultados y no en elaboración de flujos para llegar a estos. xii Abstract This document resume an analysis about the current situation of the real estate market around the Eurohogar real estate company, the intention of it is to get a clear idea of the environment surrounding the company. Know days Eurohogar is dedicated to the development of real estate projects, from the initial ideas and concepts from the finishing of it at sale of the housing units, going through the initial draws, the construction process and finishing it at the sales. Just at same as any other business roll model, the seniors managers and the board of directors are focus in increase the profits of the company in every new project, encouraging identify on time between profitable projects from those how will leave monetary losses to the company. Knowing that the real estate business is compose of a large number of variables, the senior managers of the company were created a simply tools that allows to define which projects were more rentable. However, the board of directors has launched a professionalization plan for the company, which involved reviewing its internal processes and improvements to current controls in order to enhance the growth and capabilities of the organization. Within these controls, which are, they planning to be improved, it is identified that there is an important change to improve by powering the financial analysis tool that the manager is already using for the approvals of the new projects. This study will seek to enhance the current tool in such a way that it allows establishing a new methodology for the analysis and selection of real estate projects, based on the original methodology, but introducing in it financial indicators that support the decision making of general manager. Within the main objectives of the new tool, it is sought that it works automatically requesting the required information of the project, but that the construction of the flows and the financial indicator are estimated immediately. In such a wat that it will not be required of a manual construction in each of the new projects, allowing the manager to spend more time in the analysis of the results and not in the elaboration of flows to reach them. xiii Lista de Tablas Tabla 1. Fases y etapas de los proyectos .................................................................. 24 Tabla 2. Proyectos inmobilarios de Eurohogar Inmobiliaria al año 2021 ............... 31 Tabla 3. Datos de estratificación social según datos de las Naciones Unidas ......... 37 Tabla 4. Estimación de salarios requeridos para obtener un préstamo hipotecario . 39 Tabla 5. Proyectos actuales Fomento Urbano .......................................................... 41 Tabla 6. Proyectos actuales RC Inmobiliaria ........................................................... 42 Tabla 7. Proyectos actuales Novogar ....................................................................... 43 Tabla 8. Proyectos actuales CasaMax ...................................................................... 44 Tabla 9. Proyectos actuales Vivicon ........................................................................ 46 Tabla 10. Proyectos actuales Concasa ..................................................................... 46 Tabla 11. Proyectos actuales Proyectos Cordillera .................................................. 47 Tabla 12. Proyectos en desarrollo al año 2022 ........................................................ 51 Tabla 13. Detalle de categoría de costos totales, propuesta financiera utilizada actualmente. .......................................................................................................................... 58 Tabla 14. Detalle de categoría de gastos financieros totales, propuesta financiera utilizada actualmente. ........................................................................................................... 59 Tabla 15. Detalle de categoría de gastos por ventas, propuesta financiera utilizada actualmente. .......................................................................................................................... 59 Tabla 16. Distribución de casas según el tipo por etapa .......................................... 93 Tabla 17. Precio de las casas según el tipo por etapa .............................................. 93 Tabla 18. Costos unitarios según tipo de casa. ........................................................ 94 Tabla 19. Comparativa entre herramientas de selección de proyectos. ................. 100 xiv Lista de Figuras Figura 1. Volumen de la construcción en Costa Rica ................................................ 9 Figura 2. Crecimiento del sector construcción entre años 2014 y 2016 .................. 10 Figura 3. Área de construcción tramitada ante el CFIA años 2020 y 2021 ............. 12 Figura 4. Campanas de Gauss .................................................................................. 21 Figura 5. Ciclo negocio de proyectos inmobiliarios ................................................ 30 Figura 6. Ingreso promedio real de las personas ocupadas, por clase social, .......... 36 Figura 7. Estratificación social, según ocupación ................................................... 37 Figura 8. Análisis FODA Eurohogar Inmobiliaria .................................................. 49 Figura 9. Tendencia de crecimiento de Eurohogar Inmobiliaria a través del tiempo .............................................................................................................................................. 51 Figura 10. Herramienta utilizada actualmente para la selección de proyectos por parte de la Gerencia General. ......................................................................................................... 55 Figura 11. Terreno de condominio Akari en Ciruelas de Alajuela antes del inicio de los trabajos ............................................................................................................................ 56 Figura 12. Trabajos de urbanismo en propiedad de condominio Akari en Ciruelas de Alajuela. ................................................................................................................................ 56 Figura 13. Proceso constructivo de casas en condominio Akari, Ciruelas Alajuela. .............................................................................................................................................. 57 Figura 14. Ejemplo de lista de actividades en presupuesto detallado de infraestructura, condominio Akari. ....................................................................................... 61 Figura 15. Lista de actividades de presupuesto de construcción de casas. .............. 62 Figura 16. Extracto de informe de proyección de costos de infraestructura presentado mensualmente. ...................................................................................................................... 64 Figura 17. Extracto de listado de partidas de ingresos en las que se presentan los flujos a la junta directiva. ...................................................................................................... 65 Figura 18. Extracto de listado de partidas de ingresos en la propuesta financiera. . 66 Figura 19. Ingresos .................................................................................................. 70 Figura 20. Distribución de los costos a lo largo de la etapa .................................... 71 Figura 21. Costos ..................................................................................................... 73 Figura 22. Gastos y utilidad operativa ..................................................................... 74 xv Figura 23. Depreciaciones y flujo operativo ............................................................ 74 Figura 24. Inversiones iniciales y valores de desecho ............................................. 77 Figura 25. Rendimientos bonos del tesoro Estados Unidos .................................... 78 Figura 26. Beta para desarrollo inmobiliario Estados Unidos ................................. 78 Figura 27. Prima por invertar acciones y riesgo país para Costa Rica .................... 79 Figura 28. Indicadores financieros .......................................................................... 82 Figura 29. Menú “Buscar objetivo” en Microsoft Excel ......................................... 83 Figura 30. Buscar objetivo ....................................................................................... 83 Figura 31. Ejemplo de tabla para análisis unidimensional ...................................... 84 Figura 32. Menú “Tabla de datos” en Microsoft Excel ........................................... 85 Figura 33. Tabla de datos ......................................................................................... 85 Figura 34. Ejemplo de tabla para análisis bidimensional ........................................ 86 Figura 35. Menú “Tabla de datos” en Microsoft Excel ........................................... 86 Figura 36. Tabla de datos ......................................................................................... 87 Figura 37. Resultados de los indicadores financieros .............................................. 97 Figura 38. Cálculo utilidad método actual, con aporte socios del 50% ................... 98 Figura 39. Cálculo utilidad método actual, con aporte socios del 60% ................... 98 Figura 40. Indicadores financieros, con aporte socios del 50% .............................. 98 Figura 41. Indicadores financieros, con aporte socios del 60% .............................. 99 Autorización para digitalización y comunicación pública de Trabajos Finales de Graduación del Sistema de Estudios de Posgrado en el Repositorio Institucional de la Universidad de Costa Rica. Yo, Tatiana Castro Leiva, con cédula de identidad 1-1370-0495, en mi condición de autor del TFG titulado Propuesta de Metodología para la Valoración Financiera y Selección de Proyectos que permita la Toma de Decisiones en Eurohogar Inmobiliaria. Autorizo a la Universidad de Costa Rica para digitalizar y hacer divulgación pública de forma gratuita de dicho TFG a través del Repositorio Institucional u otro medio electrónico, para ser puesto a disposición del público según lo que establezca el Sistema de Estudios de Posgrado. SI NO * *En caso de la negativa favor indicar el tiempo de restricción: ________________ año (s). Este Trabajo Final de Graduación será publicado en formato PDF, o en el formato que en el momento se establezca, de tal forma que el acceso al mismo sea libre, con el fin de permitir la consulta e impresión, pero no su modificación. Manifiesto que mi Trabajo Final de Graduación fue debidamente subido al sistema digital Kerwá y su contenido corresponde al documento original que sirvió para la obtención de mi título, y que su información no infringe ni violenta ningún derecho a terceros. El TFG además cuenta con el visto bueno de mi Director (a) de Tesis o Tutor (a) y cumplió con lo establecido en la revisión del Formato por parte del Sistema de Estudios de Posgrado. INFORMACIÓN DEL ESTUDIANTE: Nombre Completo: Tatiana Castro Leiva Número de Carné: B99880 Número de cédula: 1-1370-0495 Correo Electrónico: tacalei@gmail.com Fecha: 18/07/2022 Número de teléfono: 8819-2792 Nombre del Director (a) de Tesis o Tutor (a): Jorge Vargas Salazar FIRMA ESTUDIANTE Nota: El presente documento constituye una declaración jurada, cuyos alcances aseguran a la Universidad, que su contenido sea tomado como cierto. Su importancia radica en que permite abreviar procedimientos administrativos, y al mismo tiempo genera una responsabilidad legal para que quien declare contrario a la verdad de lo que manifiesta, puede como consecuencia, enfrentar un proceso penal por delito de perjurio, tipificado en el artículo 318 de nuestro Código Penal. Lo anterior implica que el estudiante se vea forzado a realizar su mayor esfuerzo para que no sólo incluya información veraz en la Licencia de Publicación, sino que también realice diligentemente la gestión de subir el documento correcto en la plataforma digital Kerwá. X X Autorización para digitalización y comunicación pública de Trabajos Finales de Graduación del Sistema de Estudios de Posgrado en el Repositorio Institucional de la Universidad de Costa Rica. Yo, Diego Alonso Gutiérrez Muñoz, con cédula de identidad 1-1454-0612, en mi condición de autor del TFG titulado Propuesta de Metodología para la Valoración Financiera y Selección de Proyectos que permita la Toma de Decisiones en Eurohogar Inmobiliaria. Autorizo a la Universidad de Costa Rica para digitalizar y hacer divulgación pública de forma gratuita de dicho TFG a través del Repositorio Institucional u otro medio electrónico, para ser puesto a disposición del público según lo que establezca el Sistema de Estudios de Posgrado. SI NO * *En caso de la negativa favor indicar el tiempo de restricción: ________________ año (s). Este Trabajo Final de Graduación será publicado en formato PDF, o en el formato que en el momento se establezca, de tal forma que el acceso al mismo sea libre, con el fin de permitir la consulta e impresión, pero no su modificación. Manifiesto que mi Trabajo Final de Graduación fue debidamente subido al sistema digital Kerwá y su contenido corresponde al documento original que sirvió para la obtención de mi título, y que su información no infringe ni violenta ningún derecho a terceros. El TFG además cuenta con el visto bueno de mi Director (a) de Tesis o Tutor (a) y cumplió con lo establecido en la revisión del Formato por parte del Sistema de Estudios de Posgrado. INFORMACIÓN DEL ESTUDIANTE: Nombre Completo: Diego Alonso Gutiérrez Muñoz Número de Carné: B99887 Número de cédula: 1-1454-0612 Correo Electrónico: diegogm31@gmail.com Fecha: 18/07/2022 Número de teléfono: 8997-2852 Nombre del Director (a) de Tesis o Tutor (a): Jorge Vargas Salazar FIRMA ESTUDIANTE Nota: El presente documento constituye una declaración jurada, cuyos alcances aseguran a la Universidad, que su contenido sea tomado como cierto. Su importancia radica en que permite abreviar procedimientos administrativos, y al mismo tiempo genera una responsabilidad legal para que quien declare contrario a la verdad de lo que manifiesta, puede como consecuencia, enfrentar un proceso penal por delito de perjurio, tipificado en el artículo 318 de nuestro Código Penal. Lo anterior implica que el estudiante se vea forzado a realizar su mayor esfuerzo para que no sólo incluya información veraz en la Licencia de Publicación, sino que también realice diligentemente la gestión de subir el documento correcto en la plataforma digital Kerwá. X X 1 Introducción El sector construcción en Costa Rica es uno de los pilares de la economía mediante el cual miles de personas diariamente logran el sustento para sus familias. Específicamente Eurohogar Inmobiliaria es una empresa de capital costarricense que se encarga de desarrollar, construir y vender condominios horizontales de vivienda unifamiliar en el Gran Área Metropolitana. Con el desarrollo de sus actividades logra que los costarricenses alcancen su sueño de tener casa propia, al mismo tiempo contribuyen con el desarrollo del país y potencian la economía nacional, ofreciendo empleo y colaborando con las comunidades aledañas a cada uno de sus proyectos. Su enfoque principal se encuentra en atender las necesidades de vivienda de la clase media costarricense, la cual es la más numerosa en términos de población; los proyectos se tratan casi de forma exclusiva en el desarrollo de viviendas unifamiliares en condominios horizontales con una que otra excepción de desarrollos verticales menores. Su experiencia se centra en el proceso industrializado de la construcción que le permite desarrollar varios proyectos en serie para alcanzar beneficios de economía de escala y velocidad constructiva, lo cual le permite conseguir costos competitivos que aseguren precios de mercado atractivos con el fin de incrementar su cuota de mercado en el sector inmobiliario. Previo a la aceptación de un nuevo proyecto, este pasa por un proceso de análisis y valoración, usando una metodología de cálculo de utilidades esperadas a la cual la Gerencia de Eurohogar Inmobiliaria le denomina “Propuesta Financiera”, esta consiste en la aceptación o rechazo de los proyectos basándose en si tendrán una utilidad atractiva para la organización de acuerdo con sus estándares ya establecidos, para lo cual se utiliza una herramienta eficaz pero poco detallada a su vez. Esta metodología ha demostrado funcionar para la organización durante más de una década de operación, a la cual se le han hecho ligeras adaptaciones en los últimos años sin apartarse de su versión original. Sin embargo, la metodología utilizada puede ser provista de un análisis financiero que considere otras variables importantes para justificar la toma de decisiones al momento de aceptación o rechazo de los proyectos. 2 Con esta investigación se busca que inicialmente sea lo más certera posible utilizando fundamentación financiera que respalde las tomas decisiones y permita prever situaciones y estas puedan atenderse oportunamente, evitando condiciones perjudiciales para las finanzas de la empresa. Considerando que las finanzas son parte medular en cualquier tipo de organización, este trabajo cobra gran importancia para poder mejorar la condición de selección de proyectos utilizada en la actualidad, la cual podría no estar tomando los proyectos más beneficiosos en términos financieros o bien eligiendo proyectos que no cumplan con las expectativas de rendimiento de capital de la junta directiva de la organización, para ello posiblemente sea necesario iniciar por definir cuál será esa tasa de capital para el giro de negocio de la organización. Algunos de los elementos fundamentales para poder llevar a cabo esta investigación corresponden a la información histórica de la empresa, datos de proyectos venideros, participación y buena disposición de los colaboradores involucrados en este proceso y, no menos importante, la información y documentación técnica asociada con el tema de evaluación de proyectos. Se analizarán herramientas financieras que se estén empleando en el mercado para proyectos y determinación de factibilidad de proyectos para definir si alguna de estas es aplicable a los desarrollos de la organización o bien si será necesaria la creación de una nueva herramienta de análisis personalizada a los requerimientos de la organización. Finalmente, se establecen conclusiones y recomendaciones que le permiten a Eurohogar Inmobiliaria utilizar las herramientas brindadas de forma adecuada y con ello generar decisiones con un criterio respaldado. Justificación Eurohogar Inmobiliaria es una empresa de capital costarricense enfocada en desarrollar proyectos de vivienda unifamiliar, casi de forma específica en condominios horizontales en el valle central, especialmente en la gran área metropolitana. Actualmente esta empresa no cuenta con una metodología basada en un análisis científico para seleccionar proyectos y establecer prioridades. Hasta el momento esta selección se hace por instinto, criterio experto y estimaciones de presupuestos proyectados y una expectativa de utilidades 3 a la finalización del proyecto; en otras palabras, de esas utilidades esperadas al concretar el proyecto, estos son aprobados o rechazados, pero no con una estimación de indicadores financieros que argumenten la decisión. En la evaluación de proyectos, es muy importante tomar en cuenta diversas variables para respaldar una decisión. En un proceso de operación sano para la organización, una de esas variables por considerar es la parte financiera, pues, aunque técnicamente un proyecto sea viable, puede ser que en términos financieros no sea lo suficientemente robusto para llevarlo a cabo o sus rendimientos no sean los esperados por los inversionistas y, por lo tanto, su ejecución no sea justificable. Se pretende que la empresa pueda contar con una metodología que sirva para una toma de decisiones fundamentada y respaldada con números e indicadores financieros asociados a su naturaleza, expectativas y posibilidades. Por otro lado, las proyecciones o análisis que se realicen al inicio de un proyecto son herramientas que pueden ser utilizadas para compararlas con los números reales obtenidos y realizar calibraciones que permitan ajustar y mejorar la metodología cada vez más. El beneficio financiero que este trabajo le aportará a Eurohogar Inmobiliaria yace en que una metodología estandarizada y fundamentada con criterio técnico, le permitirá tomar decisiones, las cuales financieramente sean más certeras y por tanto la empresa podrá realizar sus inversiones en aquellos proyectos que representen mejores indicadores financieros, lo cual redunda en una salud y estabilidad financiera que le traerá consigo permanencia en el mercado por muchos años. Problema A lo largo de los años, Eurohogar Inmobiliaria ha realizado un análisis, selección y priorización de proyectos de una forma básica, basada principalmente en el criterio experto de algunos de sus jerarcas. La metodología no considera variables financieras importantes como lo son el valor del dinero en el tiempo y tasas de recuperación de la inversión, que podrían ser utilizadas para fundamentar de manera más robusta la decisión, usando solamente la herramienta de selección actual. 4 Los proyectos que usualmente desarrolla Eurohogar Inmobiliaria son de gran envergadura, con alto impacto social y económico, tanto en las zonas aledañas a los desarrollos como de manera indirecta en el impulso económico para otras organizaciones que tienen relación directa e indirecta con los proyectos en cuestión. Al dejar de lado, indicadores financieros, se puede estar obviando información relevante para elegir entre varios proyectos que parecieran rentables según los estándares de la metodología actual; sin embargo, entre si los proyectos podrían tener tasas de recuperación del dinero diferentes que los vuelvan aún más atractivos para los intereses de la organización, y permitir elegir entre ellos según sea necesario. A su vez, considerar los momentos en la vida de ejecución del proyecto, en que ocurren los costos, gastos e ingresos, permitirá conocer con mayor aproximación los requerimientos de apalancamiento y determinar qué sucede con el proyecto si las proyecciones de ventas no se cumplen, entre otras iteraciones posibles para asegurar el éxito de los proyectos en cuestión. Es importante resaltar que Eurohogar Inmobiliaria es una empresa sólida, no obstante, siempre existe la oportunidad de mejorar y lograr que la empresa se mantenga con buenos indicadores a lo largo del tiempo. En síntesis, el problema planteado para esta investigación se pretender abordar como una oportunidad para establecer una metodología que le facilite la toma de decisiones a los altos mandos de la empresa, de modo que esta sea más expedita y fundamentada. Objetivos de la investigación Objetivo principal 1. Generar una propuesta de metodología para la valoración financiera y selección de proyectos mediante los principios de evaluación de proyectos que permita la toma de decisiones a Eurohogar Inmobiliaria. Objetivos específicos 1. Contextualizar la industria de la construcción en el territorio nacional para conocer el entorno en el cual se encuentra inmersa Eurohogar Inmobiliaria, 5 mediante la investigación de la situación actual del país y comparación de indicadores del presente año contra años anteriores. 2. Analizar Eurohogar Inmobiliaria como desarrolladora de proyectos de vivienda, así como su conformación interna, presencia en mercado costarricense, expectativas de crecimiento y demás detalles necesarios para el establecimiento de la propuesta de manera más acertada. 3. Determinar la manera en que Eurohogar Inmobiliaria actualmente realiza la selección y priorización de proyectos, para obtener información sobre la realidad actual y las posibles áreas de mejora. 4. Establecer la propuesta de metodología para la valoración financiera y selección de proyectos en Eurohogar Inmobiliaria. 5. Presentar las conclusiones y recomendaciones asociadas a la investigación realizada, con el fin de que esta sirva como herramienta para la toma de decisiones de Eurohogar Inmobiliaria. Alcance y limitaciones Alcance El alcance de este trabajo se encuentra delimitado a la Gerencia General en conjunto con el departamento de Planeación y Estrategia de Proyectos de Eurohogar Inmobiliaria, que es específicamente el área dentro de la organización en donde se realizan los análisis de los proyectos futuros y se definen cuáles se desarrollarán y cuáles no. Los proyectos que desarrolla la empresa son principalmente condominios de vivienda horizontales, de modo que la metodología estará enfocada en analizar proyectos de esta naturaleza con las características propias de su industria. Esta herramienta no podrá ser utilizada para analizar proyectos de otros campos que la empresa quisiera eventualmente desarrollar como, por ejemplo, la implementación de un nuevo sistema informático. No se realizará un análisis de mercado para cada caso. Esta información podría ser incorporada como una variable o resultado ya definido, pero la metodología no comprenderá obtener dicho dato. De igual forma, no se considera realizar el estudio técnico, la evaluación 6 económica o el plan de ejecución. Específicamente se realizará el análisis financiero para que la empresa pueda tomar la decisión, basada en este criterio en particular. La información que se utilizará en este trabajo será de los últimos tres años, así como datos de proyectos venideros para realizar pruebas de la metodología por emplear. Para los proyectos que se visualizan a futuro, se podrán realizar las proyecciones y análisis necesarios, sin embargo, no será alcance de este trabajo dar un seguimiento de los mismos durante su ejecución para comparar los resultados obtenidos reales con los indicadores proyectados y verificar si se cumplen o no las premisas. Este seguimiento, queda bajo la responsabilidad del Departamento de Planeación y Estrategia de Eurohogar Inmobiliaria. El entregable final será establecer una metodología que incluya una herramienta de cálculo de indicadores financieros, para la evaluación de proyectos, que le permitan a la empresa realizar un análisis y toma de decisiones en relación con la aceptación o el rechazo de proyectos oportunamente en su fase inicial. Esta herramienta estará siendo acompañada por un documento donde se detallarán los conceptos teóricos y brindará una guía para ser utilizada de forma correcta con sus respectivas premisas y supuestos. Esta metodología y los documentos asociados que la respalden, son una propuesta para la empresa, pero queda en manos de ésta tomar la decisión de si eventualmente la metodología se aplica de manera parcial o total a su quehacer diario. Limitaciones Se presume que el acceso a información histórica podría ser difícil debido a que no existe trazabilidad clara en los proyectos. Además, alguna de la información histórica, por su nivel de confidencialidad, podría requerir de autorizaciones adicionales y por tanto demorar el tiempo de respuesta para obtenerla. Para los proyectos venideros, se podrán realizar las proyecciones y análisis requeridos, pero no se podrá dar un seguimiento con respecto a los números reales para determinar si lo supuesto se cumple o no. 7 Este proyecto se limita a los 8 meses plazo otorgados por la universidad para ser desarrollado. Finalmente, en cuanto a la información de la competencia esta se delimitará a lo que se encuentre disponible vía internet o bien, mediante información que proporcionen al público en general. Por lo demás, debido a la pandemia por Covid-19, los acercamientos con la empresa se realizarán de manera virtual principalmente. Adicionalmente, al realizar análisis de información histórica, aunque el 2020 fue un año atípico, no se dejará de lado para poder visualizar si existen particularidades importantes por considerar a la hora de analizar proyectos futuros. 8 Capítulo 1 Análisis del entorno Sector Construcción en Costa Rica La economía está dividida por sectores productivos, los cuales permiten que se mantenga dinámica, esos sectores son el primario, secundario y el terciario. Se entiende que el primario consiste en todas aquellas actividades que obtienen las materias primas de la naturaleza para luego procesarlas, aquí se pueden encontrar actividades como la agricultura, pesca, ganadería, entre otros. En el sector secundario, que es precisamente donde se realizan las actividades asociadas a ese procesamiento, se pueden asociar las fabricaciones, la industrialización y la construcción. Finalmente, en el sector terciario se identifican las actividades económicas asociadas al servicio, como son los servicios financieros, de transporte, de hospedaje y muchos más. La construcción, como parte del sector secundario de la economía, posee un rol fundamental en el crecimiento y desarrollo nacional. Su importancia e impacto en la macroeconomía costarricense no se ve limitada solo a sus efectos directos en el desarrollo de la misma y la generación de fuentes de empleo directos, sino también tiene un efecto en otros sectores productivos y generación de otras fuentes de empleo indirectos que son proveedores del sector construcción. Al mismo tiempo, la construcción es proveedora de infraestructura y ello contribuye al desarrollo del país, asimismo, permite que otras industrias se potencien de manera adecuada. Identificar cuál es el impacto y contribución a nivel macroeconómico que la construcción genera, es complejo, dada la naturaleza de la misma. Para lograr sensibilizar el crecimiento e impacto año con año, se utiliza como primer indicador el de metros cuadrados tramitados a nivel de permisos y el de metros cuadrados ejecutados. Según los datos de la Cámara Costarricense de Construcción la composición de esos volúmenes de nuevos proyectos constructivos se encuentra distribuida tal como se muestra en la figura 1: 9 Figura 1. Volumen de la construcción en Costa Rica Fuente: Elaboración propia con datos de la Cámara Costarricense de la Construcción y Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos. Como se aprecia en la gráfica anterior, alrededor de un ochenta y tres por ciento de la construcción anual costarricense se enfoca en el desarrollo de nuevas viviendas, comercios y oficinas; de este importante porcentaje, más del cincuenta por ciento corresponde a la construcción de viviendas, lo cual habla de un mercado en Costa Rica que aún percibe una necesidad de desarrollo de este tipo de construcciones y que se encuentra dispuesto a invertir en ello. Por otro lado, es importante resaltar, que el sector de la construcción al ser un pilar en la economía nacional, se utiliza como un indicador temprano del comportamiento de la macroeconomía, pues durante un proceso de desaceleración económica es el primero en verse afectado y el primero en llegar a los puntos más bajos de su actividad. Del mismo modo, es el primero en repuntar su actividad antes de notar una recuperación en la economía general del país. Crecimiento histórico del sector Según datos de la Cámara Costarricense de la Construcción, el volumen de la construcción anual para el año 2018, se había duplicado con respecto a los últimos 25 años anteriores. Para dimensionarlo, en la década de los 90´s en Costa Rica la construcción 45% 29% 9% 9% 8% Composición del volumen de la construcción en Costa Rica Viviendas Comercios Oficinas Industrias Restante 10 generaba alrededor de 1.5 millones de metros cuadrados como capacidad productiva y para el año 2008 se alcanzó el pico en la construcción con un total de 3.8 millones de metros cuadrados construidos. Posterior a estos años, se tuvo una contracción económica que repercutió en el sector y se notó una clara disminución de este indicador, que en los años siguientes ha tenido una paulatina recuperación, ello significa que para el año 2018 se registren alrededor de 3.5 millones metros cuadrados construidos. Del informe “Contribución económica del sector construcción e impacto del exceso de trámites” presentado por José Eduardo Angulo en mayo del 2018 se extrae la siguiente imagen que evidencia el crecimiento del sector entre los años 2014-2016. Figura 2. Crecimiento del sector construcción entre años 2014 y 2016 Fuente: Academia de Centroamérica, CCC, con datos del CFIA. Sin embargo, según la Cámara de la Construcción posterior a la crisis del 2008-2009, a pesar de los constantes intentos por lograr la recuperación del sector, aún no se han logrado alcanzar los valores de los años 2007-2008. Un lento crecimiento económico, una alta tasa de desempleo a nivel país, dificultades de acceso a opciones de financiamiento y crédito para la clase media y una infraestructura pública desatendida; son los principales factores que han obstaculizado esta recuperación. 11 Situación económica actual en Costa Rica Según los datos recopilados de la Cámara Costarricense de la Construcción, el escenario para el sector construcción desde diciembre del 2018 a la fecha no ha sido alentador. Con índices que muestran una tendencia decreciente, se visualiza una variación negativa de 12.7% para el mes de octubre del 2019, mes en el cual se reportó una pérdida de alrededor de 11.000 empleos en dicho sector. A pesar de ello, para el mes de noviembre de ese mismo año se tuvo un incremento en el total de metros cuadrados tramitados, lo cual es congruente con la aprobación de la ley de exoneración del impuesto al valor de agregado para los proyectos en construcción que permitía exonerar el primer año el total del impuesto, lo que trajo un pequeño impulso para el sector. En el momento en el cual las expectativas para el futuro podrían ser más alentadoras, al superar los baches del pasado y lograr los indicadores alcanzados antes de la crisis económica del 2008, a inicios del año 2020, aparece en escena la pandemia generada por el Covid-19. La pandemia, a pesar de ser una crisis en ciencias de la salud, ha traído repercusiones a todos los sectores de la economía; por consiguiente, se ha generado una crisis económica mundial, la cual es de más fácil recuperación en países desarrollados, pero en países en vías de desarrollo el panorama es menos alentador y en el caso de Costa Rica, no ha habido excepción. Los cierres provocados por contagios presentados o bien para precisamente evitar contagios del virus, ha generado un daño en la economía que tardará algunos años adicionales en recuperar. También hay que hacer notar que ya se traían indicadores críticos desde antes del 2020, pero la pandemia se ha encargado de agravar las condiciones. El sector construcción también ha sufrido los efectos de la pandemia y no solo por los cierres que se ha visto obligado a acatar, sino porque se avecina una nueva crisis asociada con las importaciones. En este sector se utilizan muchos insumos para poder desarrollarse, como la mano de obra, uso de maquinaria, servicios de ingeniería, servicios administrativos y no menos importante, los materiales. La crisis de los contenedores, como ha sido llamada por diversos 12 medios, promete alargar tiempos de respuesta, desabastecimiento mundial de materias primas y productos terminados, elevación de costos en general, entre otros. Según el informe económico del sector construcción elaborado por la Cámara Costarricense de la Construcción en febrero de 2021, en el año 2018 el PIB construcción alcanzó un valor de 2.5% impulsado principalmente por la inversión en construcción privada, pues la construcción pública decreció con respecto al año anterior. Para el año 2019, el PIB cayó hasta -8.3% pues bajó tanto la construcción privada como la pública. En el año 2020 y principalmente debido a la pandemia, el decrecimiento alcanzó el -10.5%. Se espera que para el cierre del año 2021 y años venideros, exista una recuperación del sector para lograr valores de 2.1% del PIB en el año 2021 y 4.4% en el año 2022. Se tiene esta expectativa considerando una reactivación de obra pública y una recuperación de la confianza de inversionistas privados del sector. Si se analiza el indicador de los metros cuadrados tramitados en el año 2021 con respecto al 2020, se puede notar un considerable decrecimiento. En la siguiente tabla creada por la Cámara Costarricense de Construcción con datos del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, se puede analizar el comportamiento. Figura 3. Área de construcción tramitada ante el CFIA años 2020 y 2021 Fuente: Cámara Costarricense de la Construcción con Datos del CFIA. 13 Según este indicador para el total de los metros cuadrados del 2021 se tuvo una reducción de un 24.9%, sin embargo, tomando exclusivamente los datos de interés para el presente estudio, los metros cuadrados tramitados para la categoría de vivienda se redujeron en un casi un 26%, lo cual es alarmante para el sector y para los intereses de los desarrolladores. Es una clara evidencia de una disminución en la oferta del mercado, que puede deberse a una posición conservadora y cautelosa de los desarrolladores a invertir en menos proyectos pues se teme una depresión mayor y una crisis económica más profunda, acompañada a su vez de un recelo en buena parte justificado, de los compradores por adquirir créditos en una época donde el desempleo incrementa; además, existe incertidumbre con el tipo de cambio y la economía en general se ralentiza, lo cual genera un efecto en cadena que a su vez provocará una disminución en la capacidad productiva del sector construcción dedicado a este tipo de desarrollos. Por su parte, los metros cuadrados tramitados para desarrollos de tipo condominal, el cual es el fuerte de estudio del presente documento, tuvo un impacto mucho mayor, pues se llega a notar una disminución de casi un 50%, lo cual alerta aún más a los desarrolladores e infunde un sentimiento general en la macroeconomía de incertidumbre. A estos escenarios desalentadores, se debe sumar que estos datos corresponden solamente a los metros cuadrados tramitados, más no así a los metrajes ejecutados con éxito al final de la recesión económica producto de la pandemia por el Covid-19. Con la mirada puesta en el futuro, la Cámara Costarricense de la Construcción solicita de manera urgente al gobierno que asumiría la administración en mayo próximo, que ejecute una serie de medidas que contribuyan a reactivar el sector y con ello a la economía del país. Los siete temas que solicitan se atiendan con la brevedad posible, son los siguientes: 1. Facilitar el acceso al crédito para viviendas de clase media. Más adelante, en el segundo capítulo se plasma como este tema es muchas veces un condicionante para que los clientes puedan comprar su casa propia. Pueden existir opciones en el mercado e intención de comprar, sin embargo, si no existe la facilidad, esta transacción no se puede llevar a cabo con éxito. 14 2. Garantizar la disponibilidad de agua. El agua es un elemento vital en la construcción, tanto para el desarrollo como para el funcionamiento de las obras que se ejecutan. Actualmente, existe un desabastecimiento importante en el GAM, sitio en donde se ubican los desarrollos más importantes del país y también de Eurohogar Inmobiliaria, por lo que es prioritario resolver esta condición para asegurar el desarrollo futuro del país. 3. Estimular la ejecución de obra pública. Debido a la pandemia y a los altos niveles de endeudamiento por los que atraviesa el país, actualmente, las obras públicas son las que más se han visto afectadas y las que han tenido una desaceleración más importante. El nuevo gobierno debe asegurarse de incrementar los presupuestos destinados a obra pública para continuar con el desarrollo del país. 4. Impulsar reformas en la gestión de obra pública. Considerando que un proyecto de construcción conlleva una serie de etapas previas hasta llegar a ejecutarlo y estas etapas usualmente son de larga duración, el país debe replantear la política de estado para cambiar la visión a largo plazo, sin que los proyectos se vean afectados por los cambios de gobierno que se realizan cada 4 años. 5. Profundizar y acelerar la mejora regulatoria para el sector. Es urgente para el país revisar el exceso de tramitología hoy necesario para poder llevar un proyecto a cabo. Es prioritario realizar una simplificación de los trámites para facilitar el desarrollo de nuevos proyectos. 6. Frenar la participación desleal del ICE en obra pública. Actualmente el ICE y principalmente el sector eléctrico, se encuentra en un momento en donde sus plantas abastecen de forma satisfactoria la demanda nacional, por lo que no es requerido en el corto y mediano plazo desarrollar obras de generación para ampliar la red eléctrica nacional. En busca de lograr ubicar sus recursos (humanos, materiales, maquinaria, entre otros) y con el objetivo de aprovechar a nivel país el conocimiento y experiencia logrados a lo largo de sus más de 70 años de operación, el ICE ha estado compitiendo por lograr contratos con otros entes públicos y privados. Esto para muchos ha sido 15 categorizado como competencia desleal; por ello, el gobierno debe analizar la situación y pronunciarse respecto a lo que el ICE tiene potestad de realizar y en lo que puede o no participar. 7. Reducción del gasto público. Muchas veces se ha escuchado de las oportunidades de mejora y optimización que tiene el gasto público. La reforma fiscal aprobada en 2019 no es suficiente, esta debe acompañarse de una reducción del gasto público para mejorar las finanzas del país. No es posible aplicar más y nuevos impuestos hasta no ver un ajuste real en el tema del gasto. Proyecciones para el futuro del sector construcción en Costa Rica Tal como se adelantaba en la sección anterior, el sector construcción desde años atrás ha tenido diversas condiciones que lo han afectado y por tanto ha tenido una difícil recuperación, lo cual ha desencadenado en un decrecimiento del sector. Esta tendencia negativa fue acrecentada debido a la pandemia y se espera que durante los próximos años aún se muestren rastros del efecto generado. Pese a esto, el sector se muestra positivo y espera que los inversionistas privados poco a poco recuperen la confianza y decidan nuevamente continuar construcciones detenidas o bien retomar proyectos que quedaron estancados en medio de la crisis. Por el lado del sector público, la expectativa es que también se retomen las obras urgentes de ejecutarse, como lo son hospitales, carreteras, acueductos, escuelas, entre otros. Sin embargo y a pesar del positivismo, la crisis de los contenedores amenaza con imposibilitar el cumplimiento de las metas del sector. Esta crisis trata de una escasez general de contenedores disponibles para que las navieras puedan realizar sus fletes de materias primas alrededor del mundo, debido principalmente a que en la dinámica normal estos se movían entre continentes intercambiando mercancías, sin embargo, al detenerse las economías locales de cada país, producto de las cuarentenas dictadas por los gobiernos como una medida desesperada de controlar el contagio de la enfermedad producida por el virus del Covid-19, los productos dejaron de exportarse entre países, se detuvieron los puertos y la interacción mercante entre continentes. 16 Esto generó que los contenedores escasearán principalmente en los puertos de Asia, en donde se reinició primeramente la actividad económica, pues estos se encontraban en occidente sin haber sido siquiera cargados con nuevas materias y productos. Como consecuencia, existe una gran demanda de contenedores para hacer los envíos de productos, pero una baja oferta de los mismos, lo cual eleva los precios de los fletes y hace que las navieras reserven sus espacios disponibles a aquellos que estén dispuestos a pagar por estos envíos con precios inflados. Durante los últimos meses, se ha elevado el costo de los envíos hasta magnitudes no antes vistas, a razón de un 500% de los precios previos a la pandemia, lo cual de forma inevitable eleva los precios para los consumidores finales de las materias primas y productos. En el caso de la construcción en Costa Rica, esto se refiere prácticamente a todos los materiales utilizados para los desarrollos, pues nuestro país no es uno productor de estas materias primas. En este caos de desabastecimiento de materiales, algunos proveedores tratan de sacar provecho de la situación elevando los precios de los materiales disponibles en el mercado, ya que existe una gran demanda de los mismos y nuevamente, serán entregados al mejor postor. Esta constante tensión, indudablemente traerá repercusiones negativas para el sector construcción, pues el costo por metro cuadrado se incrementará y quien deberá asumirlo será el comprador final; esto, sumado a un difícil acceso crediticio para la clase media del país, se traducirá en una menor cantidad de demanda de soluciones habitacionales y afectará de forma directa a los desarrolladores generando menores ventas, mayor inventario de productos sin colocar, lo cual a su vez se traduce en una carga financiera mayor y un escenario en cadena desalentador. Comportamiento de empresas relacionadas con el sector inmobiliario Tal como se comentó previamente, la pandemia ha venido a agravar la situación difícil que ha vivido el sector construcción desde los años previos a la crisis. Específicamente en el mundo inmobiliario, las afectaciones no se han quedado atrás, pues esta situación ha venido a cambiar la forma en que se vive, se trabaja, se consume y se establecen relaciones con los demás. En ese sentido, el sector inmobiliario siempre ha estado de la mano con estas 17 necesidades, pues genera las facilidades para poder lograrlas, desde adquirir o alquilar una vivienda hasta desarrollar los lugares que utilizamos para trabajar o desenvolvernos socialmente y consumir como restaurantes, centros comerciales, entre otros. Para los inversionistas y desarrolladores, la pandemia ha sido todo un aprendizaje para replantearse la forma de trabajar en tiempos de incertidumbre. Actualmente deben analizar muy bien cuáles serán sus próximos movimientos y cuáles son los escenarios posibles en el momento post-pandemia. Las negociaciones como tales, se han visto muy limitadas debido a la restricción de realizar reuniones presenciales, sin embargo, al existir algunos otros sectores con mayor liquidez estos pueden lograr negocios en donde adquieran inmuebles a un bajo precio, debido a la necesidad de vender por parte del propietario actual. En cuanto al tema de vivienda, por un lado, se han presentado incumplimientos en el pago de las obligaciones, debido al desempleo o la disminución en los ingresos. Por otro lado, la pandemia ha cambiado la forma de trabajo, generando muchas veces que la casa se convierta en oficina y por ello muchas personas buscan un lugar más confortable para vivir que suministre la facilidad de trabajar también. Debido a lo anterior, las oficinas han dejado de ser tan atractivas para aquellos negocios que logran ubicar remotamente sus operaciones y han dejado con ello muchos espacios y edificios totalmente vacíos. Quizás, en tiempos posteriores al Covid, muchos arrendatarios incluirán en sus contratos una cláusula referente a una crisis de este tipo y las condiciones de alquiler bajo esas circunstancias. En el futuro, sin lugar a dudas, las empresas buscarán espacios de trabajo más reducidos y con ello lograrán la optimización de costos en su operación. En cuanto al consumo, el Covid-19 ha contribuido que las compras por internet y las entregas a domicilio hayan crecido exponencialmente, por lo tanto, la renta de locales comerciales ha sufrido también una afectación importante. Al bajar las ventas, se pueden presentar problemas en el pago del alquiler o bien llevar el negocio a la quiebra. En ambos escenarios, tanto el propietario del negocio como el propietario del local se ven afectados. Muchos han optado por cambiar la forma de operación para hacer sus ventas por internet únicamente; otros mantienen la esperanza de que en tiempos post-Covid las personas se animen nuevamente a visitar lugares para consumir. 18 En el apartado previo se comentaba sobre la crisis de contenedores y la afectación que esta podría generar en el corto y mediano plazo al sector construcción y el efecto dominó que esto puede ocasionar en las cadenas de distribución y el desabastecimiento en muchas industrias. Esto puede provocar un cambio en la selección de proveedores, para buscar alternativas más cercanas y accesibles. Las empresas encargadas del almacenamiento de productos también pueden verse afectadas debido a la falta de productos entrantes, sin embargo, en el futuro, si la tendencia de compras por internet sigue creciendo, podría estarse requiriendo espacios importantes para almacenar y en menor medida espacios de oficina y trabajo. Teoría de evaluación de proyectos En la evaluación de proyectos lo que se busca es recolectar información asociada al proyecto que se tiene intención de desarrollar, para tomar decisiones acerca del mismo. Este mecanismo representa una herramienta para valorar de manera objetiva la pertinencia de desarrollar o no un proyecto. El estudio de factibilidad de un proyecto conlleva una serie de información vital para considerar a la hora de tomar una decisión. La información que al menos debe incorporarse es el diagnóstico preliminar que contempla la formulación del problema, cuál es el objetivo perseguido, entre otros. Posteriormente, se debe incluir el estudio técnico en el cual se debe definir el tamaño idóneo del proyecto, su ubicación y otros criterios de naturaleza técnica para llevarlo a cabo como la tecnología, mano de obra, insumos, etc. Otro aspecto de gran relevancia es el estudio de mercado en donde se analizan criterios como la oferta, la demanda, precios, competencias, comercialización del producto y posibles proveedores. También se debe realizar un estudio financiero para analizar las posibles fuentes de financiamiento, planes de inversión, flujos de caja, estados de resultados y otros. Por último, se debe incorporar una evaluación económica y finalmente un plan de ejecución del proyecto como tal. Hay otros detalles que se pueden agregar como el estudio jurídico, este considera todas las disposiciones legales que podrían estar presentes en el proyecto y el estudio de impacto ambiental. El presente documento se enfoca en analizar proyectos desde el punto de vista financiero y no se considera la realización de los otros estudios para tomar la decisión, 19 considerando que técnicamente son viables para la empresa y ya superaron las etapas previas requeridas. Por ello, en adelante se enfatizará en los conceptos financieros específicamente. Los proyectos de inversión tienen como objetivo la formación de capital, así que, una propuesta de inversión debe ser analizada meticulosamente antes de aventurarse en ella. La evaluación de proyectos permite determinar el aporte que realizará el proyecto de inversión en la economía de la empresa y para esto es necesario estimar las inversiones requeridas, ingresos, costos, gastos, valores residuales, beneficios generados, y otros, así como el tiempo en el que ocurren. Para realizar este análisis, se plantea en primera instancia un flujo de caja, el cual es un esquema que presenta los ingresos y costos de cada período. Este permite visualizar también las inversiones requeridas, así como los ingresos y costos incrementales, que corresponden a los ingresos percibidos por introducir el proyecto y los costos adicionales en los cuales es necesario incurrir debido a su realización. En cuanto al tema de las inversiones necesarias para llevar a cabo el proyecto, también es muy importante determinar las fuentes de capital y las opciones de financiamiento disponibles, considerando la rentabilidad y los riesgos asociados. Es necesario calcular los costos de la deuda, así como el costo del capital, sea común o preferente, dependiendo del tipo de acciones de la compañía; una vez con estos resultados, se puede estimar el costo promedio de capital ponderando cada una de las fuentes de financiamiento. Cuando se tienen varios proyectos en el panorama, una vez analizado cada uno de ellos, es conveniente realizar un programa del costo de marginal y un programa de inversiones. El primero de ellos consiste en establecer los puntos de ruptura de cada una de las fuentes de financiamiento (utilidades retenidas, deuda, acciones comunes, acciones preferentes, deuda de mayor costo, entre otros) y posteriormente establecer límites que indican las cantidades de capital con su respectivo costo promedio o marginal del capital. El programa de inversiones consiste en organizar los proyectos basados en su rentabilidad e indicar su inversión inicial, su ganancia neta actual y la tasa de rendimiento (TIR). Al combinar ambos programas, es posible priorizar cada uno de los proyectos basados en su rentabilidad y su costo de capital asociado. Para los proyectos en los cuales su 20 rentabilidad es inferior al costo de capital, la recomendación financiera será rechazar. Si por el contrario es superior, entonces la opción será aceptar el proyecto. Perspectivas teóricas A continuación, se desarrolla una serie de conceptos importantes para comprender con mayor facilidad algunos de los temas desarrollados en este documento. Análisis de índices financieros El análisis de índices financieros es una herramienta que le provee a la empresa un mecanismo para evaluar la situación financiera actual de la misma y predecir el desarrollo para el futuro tomando decisiones de forma más acertada y con fundamentación técnica. Análisis FODA Técnica utilizada para identificar fortalezas, oportunidades, debilidades y amenazas de una empresa, negocio o proyecto. Es una herramienta útil y sencilla que permite identificar oportunidades de mejora y a la vez potenciar las fortalezas actuales para mantener la empresa siempre en tendencia, según las exigencias del mercado. Balance de situación financiera En este estado financiero se muestran todos los recursos de la empresa que posteriormente son destinados para generar beneficios para la misma. Algunas de las cuentas que se consideran en este resumen son el efectivo, las cuentas por pagar, cuentas por cobrar, activos a largo plazo, pasivos a largo plazo, entre otros. Este es muy importante pues muestra el estado financiero de la empresa. Campana de Gauss La Campana de Gauss es una representación gráfica de la distribución estadística de una variable que muestra una forma de campana. En esta gráfica se puede visualizar una zona central cóncava con su valor medio en la cúspide y dos extremos convexos y con tendencia cercana al eje x. Los valores más repetitivos se visualizan en el centro y los más escasos en los extremos. 21 Figura 4. Campanas de Gauss Fuente: Definición de Campana de Gauss. Página web Definición.DE. Contrato Llave en Mano En este tipo de contrato, el contratista se encuentra encargado de realizar todas las tareas necesarias para poner en operación la obra para la cual fue contratado, esto bajo un monto y plazo establecido Core Business En el ámbito empresarial, el término Core Business se asocia con aquellas actividades que pueden generar valor y son de gran importancia o hasta esenciales para que la organización logre una ventaja competitiva que le sea de beneficio. Costo de acciones preferentes Usualmente las fuentes de financiamiento para una empresa son las acciones comunes y la deuda, sin embargo, en algunos escenarios es conveniente utilizar las acciones preferentes. Es importante considerar que no todas las empresas contienen en su composición accionaria, este tipo de acciones. El costo de las acciones preferentes se encuentra asociado a su dividendo y es importante resaltar que no tiene deducción de renta, pues los dividendos se pagan posteriormente al pago de impuestos. La fórmula para este cálculo es la siguiente: 22 𝐾𝑝 = 𝐷𝑝 𝑃𝑛 Donde:  Dp: Dividendo nominal preferente.  Pn: Monto neto a recibir por la emisión de acciones preferentes (Pn = Po – E).  Po: Precio nominal de cada acción.  E: Costo de emisión de acciones. Costo de acciones comunes Esta fuente de financiamiento considera las acciones comunes y las utilidades retenidas. Estos recursos pertenecen a los accionistas comunes de la empresa y por lo tanto es necesario estimar el costo de oportunidad de invertir en proyectos en vez de realizar un pago de dividendos, para ello se estima el rendimiento de dividendos y se le adiciona una tasa de crecimiento esperada de las utilidades. En síntesis, el accionista aceptará invertir, siempre y cuando el retorno sea superior a los dividendos futuros a recibir con la tasa de crecimiento esperada de las utilidades. Este costo se estima de la siguiente manera: 𝐾𝑐 = 𝐷1 𝑃𝑜 − 𝐸 + 𝐺 Donde:  D1: Dividendo proyectado del período 1, el cual puede calcularse basándose en el dividendo del período anterior D1 = Do(1+G).  Po: Precio nominal de cada acción.  E: Gastos de emisión de las acciones.  G: Tasa de crecimiento anual. Costo de Capital Promedio Ponderado (CCPP o WACC) El Costo de Capital de Promedio Ponderado (CCPP) o por sus siglas en inglés “Weighted Average Cost of Capital” (WACC) combina las diferentes fuentes de financiamiento (deuda, acciones preferentes y acciones comunes) para establecer un valor ponderado integrado. El cálculo del CCPP puede realizarse de la siguiente manera: 23 𝐾𝑥 = 𝐾𝑑(𝑊𝑑) + 𝐾𝑝(𝑊𝑝) + 𝐾𝑐(𝑊𝑐) Donde:  Kd: Costo de deuda.  Wd: Proporción de la deuda dentro de la estructura de capital de la empresa.  Kp: Costo de acciones preferentes.  Wp: Proporción de las acciones preferentes dentro de la estructura de capital de la empresa.  Kc: Costo de acciones comunes.  Wp: Proporción de las acciones comunes dentro de la estructura de capital de la empresa. Costo de deuda Los principales instrumentos que se pueden asociar al costo de deuda son los préstamos y los bonos, estos debido a que poseen un costo financiero asociado al ser utilizados por una empresa. Este costo financiero corresponde al pago periódico de intereses y el reembolso del capital otorgado por la empresa financiera. Como ventaja, lo gastos financieros al ser un egreso deducible generan un escudo fiscal y reduce el costo, por lo tanto, la fórmula para calcular el costo de deuda es la siguiente: 𝐾𝑑 = 𝑇𝐼(1 − 𝑇) Donde:  TI: Tasa de interés de los financiamientos.  T: Tasa de impuesto de renta aplicable sobre los gastos financieros Estado de capital o de utilidades retenidas En este estado financiero se muestran los cambios que ha sufrido el patrimonio de una empresa, como aumento en las utilidades, entrega de dividendos, entre otros. Estado de resultados En este estado financiero se detallan los ingresos percibidos y los gastos incurridos, para finalmente indicar las utilidades o perdidas al final del periodo que obtuvo la empresa. 24 Fases y etapas de un proyecto Las fases de un proyecto son: preinversión, inversión, operación y mantenimiento. Las etapas de un proyecto son: identificación, prefactibilidad, factibilidad, diseño básico, diseño final, construcción o ejecución, operación, evaluación, cierre. Ambas se interrelacionan de la siguiente manera: Tabla 1. Fases y etapas de los proyectos Fase Etapa Preinversión Identificación Prefactibilidad Factibilidad Inversión Diseño básico Diseño final Construcción / Ejecución Operación y mantenimiento Operación Evaluación Cierre Fuente: Elaboración propia. 25 Flujo de caja En este estado se muestran las entradas y salidas de dinero (en efectivo) de una empresa en un periodo determinado. Refleja la liquidez de la empresa propiamente. Fuentes de financiamiento Las fuentes de financiamiento para la ejecución de proyectos principalmente son el capital aportado por los accionistas o socios, donativos realizados por parte de organizaciones de ayuda, o bien, préstamos de parte de instituciones financieras. Índice de Rentabilidad (IR) Es la relación del valor presente de los flujos netos de caja de un proyecto con la inversión inicial en el momento cero. Si el valor es mayor a uno el proyecto se aprueba, de lo contrario se rechaza. Inversión La inversión de forma general, se refiere al uso de los recursos económicos del sector productivo, o bien, capital con el objeto de alcanzar un beneficio, retribución o ganancia. Modelo de Valoración de Activos de Capital (MVAC o CAPM) El Modelo de Valoración de Activos de Capital (MVAC) o por sus siglas en inglés “Capital Asset Pricing Model” (CAPM) introduce el riesgo en la valoración de los fondos propios, y el costo de oportunidad de invertir en otros instrumentos financieros con diferente riesgo, debido a que el rendimiento esperado es directamente relacionado con el riesgo. Para incorporar el riesgo, se usa el coeficiente beta (β), el cual está determinado por las características de la empresa. Para tomar en cuenta el costo de oportunidad, se utiliza la tasa libre de riesgo (Rf), ya que el rendimiento esperado debe ser mayor a esta tasa. Finalmente, también se toma en cuenta el rendimiento esperado del mercado (km), que es definido como la suma de la tasa libre de riesgo y una compensación o prima por el riesgo introducido del mercado. La fórmula se establece de la siguiente manera: 𝐾𝑗 = 𝑅𝑓 + 𝛽(𝑘𝑚 − 𝑅𝑓) 26 Donde:  Kj: Rendimiento esperado  Rf: Tasa libre de riesgo  β: Coeficiente beta o índice de riesgo  km: Rendimiento del mercado Esta fórmula es útil para empresas que se encuentran en un mercado desarrollado, en donde los indicadores requeridos para el cálculo son más fáciles de calcular, pero en países subdesarrollados o mercados emergentes son más difíciles de obtener. Una solución es utilizar betas de empresas similares, pero de otros mercados. Periodo de Recuperación (PR) Corresponde al tiempo en que tarda en recuperarse la inversión inicial de un proyecto. PIB El Producto Interno Bruto (PBI) es la sumatoria de los valores monetarios de bienes y servicios producidos por un país durante un lapso determinado. Este es un indicador de suma relevancia para determinar la actividad productiva de un país. Presupuesto El presupuesto es el valor estimado aprobado para llevar a cabo un proyecto o una tarea en específico. Proyecto Los proyectos pueden definirse como un proceso único con una serie de actividades y tareas con fechas establecidas, buscando un objetivo en particular con alcance definido y un costo asociado. 27 Razones financieras Son indicadores que permiten analizar el estado financiero de una empresa en términos de estabilidad, rentabilidad, gestión, endeudamiento, liquidez, entre otras. Con estos resultados es posible determinar el nivel de salud financiera de la empresa y tomar decisiones. Rentabilidad El concepto de rentabilidad, en una empresa se refiere a la capacidad que esta tenga de aprovechar sus recursos y generar utilidades. Tasa Interna de Retorno (TIR) Es la tasa de descuento que hace que el Valor Actual Neto (VAN) sea cero, es decir que no se generan ni pérdidas ni ganancias. Valor Actual Neto (VAN) Corresponde a la sumatoria de los flujos de efectivo netos descontados a valor presente al costo de capital de la empresa o proyecto. Este ejercicio se realiza para conocer cuánto se va a perder o ganar con esta inversión. Valor Actual Neto Equivalente (VANE) Este indicador representa el VAN como si este se recibiera en un flujo de pagos a lo largo de la duración del proyecto. Si el proyecto es de inversión se debe elegir el proyecto que cuente con mayor VANE. Si el proyecto es de costos se debe elegir el proyecto con menor VANE. 28 Marco metodológico Para desarrollar este proyecto se utiliza una metodología mixta en la cual se combinan los criterios cualitativos, es decir datos más subjetivos relacionados a opiniones, comentarios, entre otros; y los criterios cuantitativos, en donde se considera información más objetiva, numérica y exacta. En primera instancia es necesario conocer el entorno en el cual se desarrolla Eurohogar Inmobiliaria, para lo cual se analizan datos de la situación país y el sector construcción actualmente. Todo ello se realiza con ayuda de consultas en páginas de internet de fuentes oficiales, así como de entrevistas a algunos funcionarios de la empresa que permitan brindar su opinión con respecto a la realidad nacional. Algunos de las áreas que se consideran de relevancia y que pueden aportar información valiosa son Proveeduría, Gerencia de Operaciones, Gerencia General, Gerencia de Ventas, Gerencia Administrativa, entre otros. Por otro lado, se debe recolectar información de la competencia a través de encuestas telefónicas y de indagación en las redes sociales, entrevistas y páginas de internet de estas empresas. Posteriormente, se debe contextualizar la empresa como tal. Esta información es obtenida a través de las experiencias que personeros de Eurohogar Inmobiliaria pueden manifestar mediante las conversaciones. Además de la información de la empresa tanto financiera como respecto a su estructura organizacional, valores, memorias, objetivos y datos relevantes asociados. El análisis de la información actual que es utilizada para realizar los estudios y elegir proyectos, es el punto de partida para comprender la situación a este momento y establecer una metodología que funcione para la naturaleza del negocio. Para este ejercicio, es necesario realizar entrevistas con el Gerente General, y los personeros del Departamento de Planeación y Estrategia de Eurohogar Inmobiliaria, quienes son los encargados de realizar este análisis hoy día. Para la metodología que se desea proponer, es necesario tropicalizar las teorías de evaluación de proyectos e investigar sobre las mejores prácticas actuales para realizar este 29 tipo de análisis. Para esto, se revisa la bibliografía asociada con las finanzas en el mundo de la construcción, materiales escritos y audiovisuales localizados a través de internet, validación de información por parte de profesores de la maestría y no menos importante los criterios y exceptivas que la Gerencia General de Eurohogar Inmobiliaria espera de este proyecto. Para llevar a cabo las conversaciones y entrevistas, se plantean ejecutar reuniones semanales virtuales con diferentes funcionarios de la empresa, que aporten la información requerida para seguir con el curso esperado. En síntesis, las principales fuentes de información son:  Entrevistas y reuniones con colaboradores de Eurohogar Inmobiliaria.  Información de la empresa asociada con la estructura organizacional, así como con información financiera relevante para el estudio.  Consulta de materiales relacionados con el tema de evaluación de proyectos: libros, artículos de revistas académicas, internet en general, material audiovisual, información de los cursos de maestría, tesis relacionadas, entre otros.  Entrevistas y reuniones con profesores de la maestría para apoyar y validar información.  Entrevistas telefónicas con empresas de la competencia para contextualizar el entorno.  Consulta de información de fuentes oficiales para conocer la situación país actual. Toda la información recopilada mediante las diferentes fuentes, es analizada y documentada en un informe final que propone la metodología y, además permite el desarrollo de la herramienta que sirve para hacer el análisis y toma de decisiones. 30 Capítulo 2 Eurohogar Inmobiliaria Aspectos generales de la empresa Como se ha mencionado en el capítulo anterior, Eurohogar Inmobiliaria es una empresa costarricense dedicada al desarrollo y venta de soluciones habitacionales para vivienda unifamiliar en complejos de tipo condominio privado. Para esto, Eurohogar Inmobiliaria se encarga del ciclo completo del negocio, mismo que se puede apreciar de manera gráfica en el siguiente esquema: Figura 5. Ciclo negocio de proyectos inmobiliarios Fuente: Elaboración propia. Por lo tanto, como se aprecia en el esquema anterior, la organización participa desde las etapas iniciales del proyecto, desde su posible aceptación hasta entregar el condominio habitado con los nuevos dueños de las propiedades a una empresa administradora externa a la organización y elegida, en ocasiones, por las juntas de vecinos en conjunto con la inmobiliaria para cuidar los intereses del condominio que funcionará en adelante de forma independiente. Busqueda y selección de propiedades aptas para desarrollar, evaluación de posibles proyectos. Negociación y compra de propiedades seleccionadas. Tramitología de permisos y requisitos de instituciones gubernamentales. Anteproyectos, Diseños definitivos y planos constructivos. Procesos de preconstrucción, presupuestación y planeación de proyectos. Ejecución de obras de infraestructura y construcción de viviendas. Procesos de preventa. Constitución de condominio. Seguimiento de tramitología bancaría para clientes. Cierre de ventas y entrega de casas. Seguimiento de postventas. Entrega final del condominio a empresa administradora. 31 Hasta ese momento, es la inmobiliaria quien dará mantenimiento a las áreas comunes de cada condominio para asegurar de forma correcta la operación de estos. Reseña histórica Como antecedentes, hace 100 años la empresa Feoli & Compañía inicia operaciones en el mercado costarricense y estadounidense. En Estados Unidos, específicamente en Florida, desarrolla proyectos urbanísticos residenciales de clase media. En Costa Rica, se enfoca en empresas de tipo comercial, industrial e inmobiliario como Kawasaki, Vespa, Ivesa (Toyota), Monpik, Lavacar y Eurohogar Inmobiliaria, la cual fue fundada en el año 1999 gracias a la experiencia generada en el estado de Florida en el sector inmobiliario. Algunos de los proyectos que ha desarrollado desde sus inicios en Costa Rica se enlistan en la siguiente tabla: Tabla 2. Proyectos inmobilarios de Eurohogar Inmobiliaria al año 2021 Proyecto Ubicación Casas Año Residencial Casa de Campo San Miguel – Desamparados 20 1999 Residencial Monte Real Moravia 26 1999 Condominio Alaska La Pitahaya – Barrio México 39 2000 Condominio Los Faroles Calle Fallas -Desamparados 25 2001 Residencial Alabama San Rafael Arriba – Desamparados 20 2002 Condominio Morano San Francisco de Dos Ríos 38 2003 Condominio Portofino Desamparados 38 2005 Condominios Villas de Toscana San Sebastián 52 2005 Residencial Arizona Gravilias – Desamparados 215 2006 Condominio Villas de Venecia Lomas de Ayarco 51 2006 Urbanización Montserrat Concepción de Tres Ríos 56 2006 Montecarlo San Rafael Abajo – Desamparados 135 2007 Hacienda El Gregal Curridabat 6 2007 Condominio San Marino (Etapa I) San Diego de Tres Ríos 71 2008 Viviendas San Antonio I San Antonio – Desamparados 18 2008 Centro Comercial Multicentro Desamparados 88 2008 Hacienda Gregal II Curridabat 8 2009 Condominio Hacienda San Antonio I San Antonio – Desamparados 69 2009 Condominio Lomas del Bosque San Antonio – Desamparados 47 2010 Condominio San Marino (Etapa III) San Diego de Tres Ríos 23 2010 Condominio Hacienda del Sol Santa Ana 5 2010 32 Proyecto Ubicación Casas Año Condominio San Marino (Etapa II) San Diego de Tres Ríos 64 2011 Condominio Hacienda San Antonio II San Antonio – Desamparados 71 2011 Condominio Vertical San Antonio IV San Antonio – Desamparados 72 2011 Condominio Hacienda Las Palmas Santa Ana 73 2011 Torres del Café San Antonio – Desamparados 72 2012 Jardines del Este Curridabat 13 2013 El Prado San Pablo de Heredia 162 2014 Veredas del Café Heredia Centro 48 2014 Vilas de Verona Granadilla – Curridabat 40 2014 Edificio Vizcaya Barrio Dent – San Pedro 12 2014 Altivar Moravia 36 2015 Paisajes del Sol – IV Etapa Tres Ríos 72 2016 Casa Real Paso Ancho 56 2016 Valle Alto Sabanilla 132 2017 Torres del Sol Tres Ríos 390 2018 Colinas del Sol – V Etapa Tres Ríos 72 2018 Villa Cedros Cedros de Montes de Oca 56 2018 Colinas del Sol – VI Etapa Tres Ríos 72 2019 Hacienda Las Flores San Pablo de Heredia 280 2019 Altavista Ciudad Colón 118 2020 Los Álamos El Carmen – Guadalupe 57 2020 Prados del Este Guayabos – Curridabat 28 2020 San Martín Mercedes Norte – Heredia 56 2020 Rincón de Las Brisas San Pablo de Heredia 92 2021 Hacienda Lincoln Santo Tomás de Santo Domingo 170 2021 Palermo Park San Pablo de Heredia 72 2021 Mo Living Montes de Oca 70 2021 Fuente: Elaboración propia con datos suministrado por Jefatura Administrativa. Ubicación La ubicación física de las oficinas centrales de Eurohogar Inmobiliaria, se encuentra en el distrito de San Sebastián en el cantón central de la capital costarricense, San José. Sin embargo, los proyectos de la inmobiliaria se concentran en la Gran Área Metropolitana, que es el principal sitio de desarrollo de la economía del país. La Gran Área Metropolitana tiene cerca de 1780 kilómetros cuadrados, lo cual representa apenas poco más de un 3.8% todo el territorio del país, sin embargo, en este 33 espacio se concentra más del 50% de la población costarricense; por lo tanto, la mayor interacción económica y comercio se ubican en este sector, por ende, la mayor demanda de necesidades de vivienda así mismo se encuentra ahí localizada. Esta concentración de la demanda, es favorable para la organización pues facilita la ejecución y control de los proyectos de forma cercana a sus oficinas centrales y su cuerpo administrativo. No obstante, esa densificación de la población en el territorio, trae nuevos retos para las inmobiliarias, como los son una menor oferta de nuevas propiedades para desarrollar, así como problemas de infraestructura hídrica del país para abastecer a nuevos proyectos, lo cual eleva los riesgos y agrega complejidad a la estrategia de selección de nuevos proyectos de la organización. Este fenómeno genera que las inmobiliarias busquen terrenos con una complejidad de construcción mayor, además, ofrecen soluciones de desarrollo vertical, las cuales no son el fuerte de ejecución de la desarrolladora actualmente. Misión Según datos de su página de internet, la misión que persigue diariamente la empresa es la siguiente: Satisfacemos las necesidades y aspiraciones de nuestros clientes, colaboradores y accionistas creando valor basados en una ventaja competitiva en costos, generada a través de un ambiente laboral óptimo, la sistematización y el mejoramiento continuo en nuestros procesos de negocios y el desarrollo organizacional (Eurohogar Inmobiliaria, 2022) Visión En cuanto a la visión, Eurohogar Inmobiliaria desea alcanzar lo siguiente según su página de internet: 34 Liderar el desarrollo inmobiliario de condominios residenciales urbanos de nivel socioeconómico medio en Costa Rica, e incursionar selectivamente en otros segmentos del mercado que ofrezcan potencial para nuestro crecimiento en el mediano plazo (Eurohogar Inmobiliaria, 2022) Valores Organizacionales Los valores que destacan a Eurohogar Inmobiliaria son: liderazgo, respeto, excelencia y mejora continua y sustentabilidad ambiental, mejora laboral y responsabilidad con la sociedad. Estructura organizacional En su estructura administrativa, Eurohogar Inmobiliaria tiene a su línea de mando 3 principales departamentos dirigidos por su respectiva Gerencia, los cuales son:  Departamento administrativo: el cual se encuentra a cargo de todos los procesos de recursos humanos, reclutamiento, temas de facturación, cuentas por pagar, contabilidad y asociados.  Departamento de operaciones: este departamento controla el “Core Business” de la organización, asegura los procesos de diseño de los proyectos futuros, gestiona los procesos de preconstrucción, supervisa la ejecución de los proyectos en construcción, coordina en conjunto con el departamento de ventas las entregas de las viviendas a los clientes, así mismo se encarga de coordinar los servicios de postventa.  Departamento de ventas: el equipo de ventas está a cargo de todos los temas de publicidad, mercadeo de los proyectos, presentes y futuros de la empresa, asimismo se encarga de asegurar el flujo de ventas que la empresa requiere para mantener su operación, desde las preventas hasta las formalizaciones y traspasos de las propiedades a los clientes de Eurohogar Inmobiliaria. Para la fecha de elaboración de este documento, la Inmobiliaria cuenta con un total de 194 personas en su planilla distribuidas en un 64% en proyectos (124 personas), administrativo un 22% (43 personas) y ventas un 14% (27 personas). 35 Por lo demás, los equipos de construcción se manejan de la siguiente forma: cada proyecto en ejecución, cuenta con un equipo integrado por un ingeniero director, uno o dos ingenieros residentes de obra (según sea la magnitud de cada proyecto), un ingeniero de calidad, un supervisor de calidad, un maestro de obras, un asistente de maestro de obras y una cuadrilla para obras menores compuesta en promedio por 5 personas a cargo del maestro de obras. Sistemas informáticos de Eurohogar Inmobiliaria Como la desarrolladora participa en todo el ciclo del negocio requiere vincular sus procesos internos con el fin de propiciar una cultura de orden y control interno acorde a los objetivos de la Junta Directiva. Eurohogar Inmobiliaria emplea un único software de programación nacional llamado Open For Bussines para la construcción, conocido por sus siglas O4Bi, de la empresa Rempro. Este software es usado por varias empresas en el negocio de la construcción nacional y le permite a la inmobiliaria integrar sus diferentes departamentos; por ejemplo, el equipo de bodegas monta los pedidos de materiales desde proyectos, para que estos sean aprobados por proveeduría en oficinas. Ingeniería, por su parte, monta los cortes semanales de avance a los contratos de mano de obra que previamente el equipo de planeación ha cargado en el sistema, para que el equipo de pagos procese el pago correspondiente a los contratistas. Por último, el departamento de contabilidad registra los montos en las cuentas asignadas en el presupuesto del proyecto. Clientes, proveedores y competencia Clientes de Eurohogar Inmobiliaria Por la naturaleza del negocio, el equipo de ventas mencionado anteriormente, se enfoca diariamente en la continua búsqueda de clientes o bien la atención de aquellos que son captados por los medios publicitarios, como redes sociales, vallas publicitarias, anuncios en periódicos, revistas y demás. 36 El siguiente gráfico ilustra el volumen de población según sus ingresos promedio, lo cual brinda una idea importante de donde se encuentra la capacidad adquisitiva de los costarricenses. Como se puede apreciar, una gran cantidad de la población cuenta con salarios inferiores a los seiscientos mil colones por mes y un porcentaje entre el 10% y el 15% con un ingreso por persona cercano al millón de colones mensual. Figura 6. Ingreso promedio real de las personas ocupadas, por clase social, según peso relativo de cada clase . Fuente: crhoy.com El siguiente gráfico propone una estratificación social según la ocupación para Costa Rica, donde se puede apreciar nuevamente que la clase media es aquella predominante y consistente con los datos de la figura 5. En la figura se determina que el mercado meta para la inmobiliaria posiblemente se encuentre comprendido entre las subcategorías b, c y d. Sin limitarse a estas de forma exclusiva. En la tabla 3 se visualiza la definición de cada una de estas subcategorías. 37 Figura 7. Estratificación social, según ocupación Fuente: Elaboración propia con datos de las Naciones Unidas. Tabla 3. Datos de estratificación social según datos de las Naciones Unidas Clasificación de Estrato Social según la UN. Porcentaje de población del país. I. Servicios a. Grandes propietarios, altos directivos y profesionales. 10 b. Técnicos superiores y directivos intermedios. 6.8 II. No Manual c. Trabajadores no manuales de rutina. 26.1 d. Pequeños empleadores + trabajadores independientes. 21.5 III. Trabajadora e. Técnicos inferiores y supervisores manuales. 4.6 38 Clasificación de Estrato Social según la UN. Porcentaje de población del país. f. Asalariados manuales calificados y semicualificados. 6.2 g. Asalariados manuales de baja calificación, asalariados agrícolas. 24.8 Fuente: Elaboración propia con datos de las Naciones Unidas. Siendo la clase media el grupo más grande de la estratificación social económica de Costa Rica, es en este donde la inmobiliaria busca colocar sus productos, ya que esto permite que el volumen de venta y la rotación de inventario sea mayor en dicho nicho de mercado. Para alcanzar este objetivo, el rango de precios se mantiene entre los $70.000 (setenta mil dólares estadounidenses) y lo