Desarrollo de un modelo de valoración financiera para inmuebles derivado del análisis crítico de una valoración aplicada al Fondo de Inversión Inmobiliario Multifondos II no diversificado administrado por Multifondos de Costa Rica, S.F.I.

Abstract

El objetivo general del trabajo es realizar un análisis crítico de las valoraciones financieras realizadas a los inmuebles propiedad del Fondo de Inversión Inmobiliario Multifondos II No Diversificado, administrado por Multifondos SFI S.A. desde el mes de mayo del año 2000. La organización analizada se dedica a brindar asesoría e intermediación bursátil a través de dos empresas: Mercado de Valores Puesto de Bolsa S.A. y Sociedad de Fondos de Inversión Multifondos SFI S.A. Para el desarrollo del proyecto, se realizó una investigación de tipo documental. Se procedió a sintetizar la información obtenida a través de distintas fuentes bibliográficas para facilitar la comprensión de los principales conceptos relacionados con la valoración de inversiones de tipo no financieras, desde la perspectiva académica y la normativa legal establecida. Se analizaron las valoraciones financieras realizando los mismos cálculos según los supuestos y criterios esgrimidos por el perito a cargo, con la finalidad de poder efectuar un análisis crítico de cada partida y resultado. Finalmente, se procedió a desarrollar un modelo de valoración financiera con base en lo indicado en las fuentes bibliográficas consultadas. La idea de crear un modelo era poder experimentar el rango de posibilidades para la realización de los cálculos y su relación con la valoración del inmueble. Dentro de las principales conclusiones se encuentra que, dada su naturaleza, es posible decir que todos los modelos de valoración financiera pueden considerarse teóricamente correctos si se basan en una metodología aceptada de forma general, esto, tanto para el valuador que lo construye como para el que lo analiza que no tiene las bases suficientes para poder determinar su nulidad, ya que está fundamentado en variados criterios algunos muy subjetivos y propios del perito que realiza el modelo. Sumado a lo anterior, el mercado costarricense es de poca profundidad (poco volumen de transacciones), lo cual supone poca disponibilidad de información para el análisis de la competencia, por lo tanto, no es posible determinar con certeza datos como por ejemplo, el coeficiente de variación (beta) de un fondo de inversión. Con base en todo lo anterior, se recomienda que la SUGEVAL, como ente fiscalizador y regulador de toda la actividad bursátil de Costa Rica, realice el levantamiento de un modelo de valoración de acuerdo con supuestos y criterios más objetivos y menos sujetos a manipulación por parte del valuador, de manera que haya mayor homogeneidad en las valoraciones realizadas, así como una menor variación entre los resultados obtenidos.